Übersicht zur Eigenarbeit: Probleme des Maklervertrages

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Annegret Schmidt
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1 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 11 Seite 1 von 5 Übersicht zur Eigenarbeit: Probleme des Maklervertrages Hinweis: Seit 2010/11 in mehreren Bundesländern (HH, Niedersachsen, NRW) mehrfach geprüft! Ist also wohl das neue Modethema - deswegen anschauen! Guter ergänzender Übungsfall ist Fall 1 SchR BT! Vor. des Vergütungsanspruchs gemäß 652 I 1 BGB I. Anspruchsvoraussetzungen des 652 I BGB im Überblick: Wirksamer (evtl. konkludenter) Maklervertrag. Maklerleistung: Nachweis und/oder Vermittlung. Wirksames Zustandekommen des Hauptvertrags zwischen Drittem und Auftraggeber. Kausalität der Maklerleistung für dieses Zustandekommen ( infolge ). Keine Verwirkung des Provisionsanspruchs ( 654 BGB). II. Zu den einzelnen Prüfungsschritten: 1. Wirksamer Maklervertrag: a. Einigung der Parteien: Nach BGH und h.m. gelten für die Bejahung eines konkludenten Vertragsschlusses grds. strenge Anforderungen: Hintergrund: Ein Kaufinteressent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Folgerungen des BGH und der h.m.: Wer sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Anders liegt es bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei Erteilung eines Suchauftrags. Juristisches Repetitorium Hemmer RA Michael Sperl --- Juni 2014

2 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 11 Seite 2 von 5 b. Form: Der Maklervertrag ist grds. nicht an eine bestimmte Form gebunden Ausnahmsweise kann sich jedoch aus dem Schutzzweck des 311b I BGB die Formbedürftigkeit ergeben, wenn die Abschlussfreiheit des Auftraggebers durch den Maklervertrag eingeschränkt wird. 1 (vergl. auch Fall 10 BGB AT) 2. Die Maklerleistung besteht in einer Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erfordert grds. eine Mitteilung des Maklers an den Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Neben einem Hinweis auf ein konkretes Grundstück erfordert dies meist auch die Nennung von Namen und Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters. 3. Zustandekommen eines wirksamen Hauptvertrages mit einem Dritten: a. Der gewünschte Hauptvertrag muss mit einem Dritten zustande kommen. Dritter ist nur, wer vom Makler verschieden ist; entscheidend ist nicht die formellrechtliche Stellung, sondern die zu Grunde liegenden wirtschaftlichen Verhältnisse. Problem der sog. Verflechtung. 2 Sonderregelung für Wohnraummietverträge im WoVermG. b. Abschluss des Hauptvertrag mit dem Dritten durch den Maklerkunden. c. Probleme der Wirksamkeit des vermittelten Hauptvertrags: Der gewünschte schuldrechtliche (grds. nicht entscheidend: das dingliche Erfüllungsgeschäft) Vertrag muss wirksam zustande gekommen sein und darf nicht nachträglich wegen einer im Vertragsschluss selbst liegenden Unvollkommenheit wieder beseitigt worden sein. Sound : Der Makler trägt das Risiko des Zustandekommens, nicht aber der Durchführung des Vertrags 1 Vgl. hierzu Pal. 652, RN 6. 2 Vgl. Pal. 652, RN 30 ff. Juristisches Repetitorium Hemmer RA Michael Sperl --- Juni 2014

3 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 11 Seite 3 von 5 WICHTIG sind die Folgen: aa. Bei anfänglicher Nichtigkeit des Hauptvertrages (z.b. 125, 138 BGB) kein Vergütungsanspruch. Beachten Sie aber, dass der Vergütungsanspruch durch nachträgliche Heilung ( 311b I 2 BGB) entstehen kann. bb. Wirksame Anfechtung ( 142 BGB) Vergütungsanspruch (-) wegen der Rückwirkung gemäß 142 I BGB. 3 cc. Bei Vereinbarung einer Bedingung ( 158 BGB) ist zu unterscheiden: Aufschiebende Bedingung ( 158 I BGB): Der Vergütungsanspruch entsteht gemäß 652 I 2 BGB grds. erst mit Bedingungseintritt. Auflösende Bedingung ( 158 II BGB): im Umkehrschluss gilt, dass der Provisionsanspruch sofort entsteht. Verliert der Hauptvertrag infolge des Eintritts der auflösenden Bedingung seine Wirksamkeit, so berührt das den Vergütungsanspruch grds. nicht. Anders nur, wenn im Maklervertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden ist. 4 dd. Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts (SEHR WICHTIG): Grundsätzlich berühren Rücktritt, Minderung bezüglich des Hauptvertrages u.ä. den Vergütungsanspruch des Maklers nicht! Arg.: es geht nicht um die Unvollkommenheit des Vertragsschlusses. Anders aber, wenn in diesem Moment auch die Anfechtung des Hauptvertrags möglich gewesen wäre (!) (fiktive) Prüfung v.a. der 123 I, II, 124 BGB. Arg.: Aus Sicht des Maklers ist dieses Vorgehen des Kunden dann eine reine Zufälligkeit. 5 Ausnahme davon wieder: Kein Wegfall der Maklerprovision aber, wenn der Käufer hätte anfechten können, aber tatsächlich vom Verkäufer den entgangenen Gewinn aus dem Kaufvertrag als Schadensersatz verlangte: 3 Vgl. Pal. 652, RN 36; BGH NJW 2009, 2810 [2811]. 4 Vgl. etwa BGH WM 1977, Vgl. dazu Pal. 652, RN 39; BGH NJW 2001, 966 [967]; NJW 2005, 3778 [3779]. Juristisches Repetitorium Hemmer RA Michael Sperl --- Juni 2014

4 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 11 Seite 4 von 5 Diese Forderung wäre nämlich bei Anfechtung gerade nicht realisierbar und stellt gewissermaßen eine Beibehaltung der Rechtsfolgen aus dem Kaufvertrag in anderer Form dar (positives Interesse!), so dass der Schadensersatzanspruch gerade keine alternative Möglichkeit darstelle, sich vom Kaufvertrag zu lösen. 6 ee. Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts: Auslegungsfrage! Entscheidend ist regelmäßig eine ergänzende Vertragsauslegung des Hauptvertrages, ob nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag i.s. einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben soll, so dass das Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung i.s.d. 652 I 2 BGB gleichsteht. 4. Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss Beim Nachweismakler muss der Vertragsschluss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Makler geschaffenen Gelegenheit darstellen. 7 Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (Vermutung). Bei Abständen von bis zu etwa ½ Jahr wird dies i.d.r bejaht. 8 Bei einem Abstand von 19 Monaten zwischen Erstnachweis und Vertragsschluss wurde diese Kausalitätsvermutung vom BGH abgelehnt. Ein nur vorübergehender Abbruch der Vertragsverhandlungen unterbricht noch nicht die Kausalität für den späteren Vertragsschluss. Wichtig: Weiterhin muss nach BGH inhaltliche Kongruenz bestehen. Nach 652 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der ursprünglich beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf den Maklerlohn. 6 BGH NJW 2009, 2810 [2811]. 7 Vgl. Pal. 652, RN Vgl. BGH NJW-RR 2004, 851; BGH NJW 2005, 3779 [3781]; NJW 2008, Juristisches Repetitorium Hemmer RA Michael Sperl --- Juni 2014

5 Zivilrecht - BGB Schuldrecht BT_ Übersicht Nr. 11 Seite 5 von 5 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Ob das der Fall ist bestimmt sich nach BGH nach den Umständen des Einzelfalls, BGH i&l 2014, 414 (dort auch mit AGB Prüfung nach 307 BGB!). Bei einer Abweichung des Kaufpreises von 50 % kann i.d.r. nicht mehr von Kongruenz ausgegangen werden! 5. Keine Verwirkung des Provisionsanspruchs ( 654 BGB): Verwirkung des Vergütungsanspruchs bei vertragswidriger Doppeltätigkeit ( 654 BGB) und bei schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen. 9 9 Vgl. hierzu Pal. 654, RN 3 ff. Juristisches Repetitorium Hemmer RA Michael Sperl --- Juni 2014

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