Mietspiegel der Stadt Pirna

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1 Mietspiegel 204 der Stadt Pirna

2 Sehr geehrte Leserinnen und Leser, liebe Bürgerinnen und Bürger der Stadt Pirna, mit dem aktuellen Mietspiegel der Stadt Pirna liegt Ihnen eine Orientierungshilfe vor, die die Entwicklungen der Mietpreise in der Stadt darlegt und aufzeigt, welche Entgeltpreise im Durchschnitt für bestimmte Wohnungen erhoben werden. Die hierfür zugrunde gelegten Daten entstammen einer umfangreichen und repräsentativen Datenerhebung, die gemeinsam mit Vermietern und Verwaltern von Wohnungen ausgewertet wurde. Ihrer Mitarbeit an der Weiterentwicklung des bestehenden Mietspiegels auch trotz der Belastungen durch das Hochwasser im Juni 203 gilt mein besonderer Dank. Der Mietspiegel 204 integriert besonders wohnwerterhöhende Merkmale wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz, die für eine Mietentscheidung zunehmend an Bedeutung gewinnen. uch Lärmbelastung und Erreichbarkeit von Infrastruktureinrichtungen, wie beispielsweise Nahversorgungseinrichtungen oder Kindertagesstätten, wurden berücksichtigt. Des Weiteren hält der Mietspiegel nwendungsbeispiele für Sie bereit, die das Bewertungsverfahren verdeutlichen. uf diese rt und Weise wird den Mietvertragsparteien ermöglicht, eigenständig die Vergleichsmiete zu ermitteln. Weiterführende Fragen beantworten Ihnen gerne die Mitarbeiter der Fachgruppe Stadtentwicklung der Stadtverwaltung Pirna. Christian Flörke Bürgermeister der Stadt Pirna 2

3 Gesetzliche Grundlage, Funktion und Geltungsbereich des Mietspiegels Der Mietspiegel 204 wurde von einer rbeitsgruppe, bestehend aus Interessenvertretern der Mieter und Vermieter unter Moderation der Fachgruppe Stadtentwicklung der Stadtverwaltung Pirna, gemäß der nforderungen des 558 c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) als einfacher Mietspiegel erstellt. Im Mietspiegel wurden die Nettokaltmieten von knapp Wohnungen ausgewertet, bei denen die Miete im Zeitraum vom bis neu vereinbart bzw. geändert wurde ( 558 bsatz 2 BGB). Der Mietspiegel 204 liefert somit Informationen über das aktuelle örtliche Mietniveau. uf seiner Grundlage können sich Mietvertragsparteien bei bestehenden oder neuen Mietverhältnissen über eine angemessene Miethöhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder Kosten für Sachverständigengutachten aufwenden zu müssen. Ziel sollte dabei immer der faire Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter sein. Zudem dient der Mietspiegel auch Gerichten, Gutachtern und Investoren als statistische Übersicht. Hauptanwendungsgebiet für den Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren nach Maßgabe der 558 bis 560 BGB, bei dem ein Vermieter die Zustimmung seines Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Davon ausgenommen ist Wohnraum, dessen Miethöhe per Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Schließlich ist der Mietspiegel auch zur Feststellung von Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher gemäß 5 WiSTG (Wirtschaftsstrafgesetz) und 302 a StGB (Strafgesetzbuch) sowie zur Berechnung der Höhe der Fehlbelegungsabgabe im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus bedeutsam, da sich diese Grenzwerte an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abweichende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Der Pirnaer Mietspiegel 204 wurde von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt und vom Stadtrat der Stadt Pirna am beschlossen. Er gilt ab grundsätzlich für alle vermieteten Wohnungen im Stadtgebiet von Pirna mit folgenden usnahmen: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung unterliegt, Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich oder teilgewerblich genutzten Räumen, Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen, Wohnungen in Heimen und nstalten, Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnungen, für die ein Staffelmietvertrag vereinbart worden ist, Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von mehr als drei Jahren, möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad, wenn vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt werden, Wohnungen, die nicht vom Vermieter mit Bad / Dusche, Innen-WC und Heizung ausgestattet worden sind. 3

4 Methodik des Mietspiegels Seit 998 verfügt die Stadt Pirna über einfache Mietspiegel. Die Notwendigkeit zur erneuten Fortschreibung und Umstellung der Methodik ergab sich aus folgenden Gründen: npassung an aktuelle Marktbedingungen (letzte Fortschreibung 2008), zunehmende usdifferenzierung des ngebotes (hochwertige usstattungen, energetische Sanierungen etc.), geänderte Nachfragestrukturen (Barrierefreiheit etc.), Einfügung von Wohnlagekriterien. Für die Fortschreibung des Mietspiegels wurde von der Stadtverwaltung ein begleitender rbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten gebildet. Er bestand aus Mitgliedern der städtischen Wohnungsgesellschaft, der Wohnungsgenossenschaften, privater Verwalter und Großvermieter, dem Regionalverband Haus & Grund Dresden e. V. sowie dem Mieterverein Dresden und Umgebung e. V. Innerhalb des rbeitskreises bestand Einigkeit darüber, dass die bislang in Pirna vorgenommene Einteilung der Mietwohnungen in fünf Klassen, die sich durch unterschiedliche usstattungsmerkmale unterscheiden, nicht länger zweckmäßig ist. In der Stadt Pirna befinden sich nach den Ergebnissen des Zensus 20 ca Mietwohnungen. Die große Mehrheit dieser Wohnungen verfügt mittlerweile über eine identische Grundausstattung hinsichtlich Heizung (zeitgemäße Etagen- oder Sammelheizung) und Sanitärausstattung (Innen-WC und Bad / Dusche). Wohnungen, in denen wie noch im Mietspiegel 2008 ausgewiesen, eines oder mehrere der genannten usstattungsmerkmale fehlen, sind kaum mehr am Wohnungsmarkt vorhanden. Gleichwohl bestehen jedoch individuelle usstattungsdifferenzen zwischen den einzelnen Wohnungen. Der Mietspiegel 204 bestimmt nunmehr den Einfluss von usstattung und Beschaffenheit einer Wohnung auf die Miethöhe mittels eines Punktwertsystems. Dabei kommen erstmals für Pirna auch Kriterien zur Charakterisierung der Lage im Stadtgebiet sowie zur energetischen Qualität des Gebäudes und zum Grad der barrierearmen Gestaltung der Wohnung bzw. des Gebäudes zur nwendung. Die Einteilung der Wohnungen nach Baualter und Größe blieb gegenüber dem Mietspiegel 2008 im Wesentlichen unverändert und gliedert sich nach Tabelle. Baualtersklassen Wohnungsgrößenklassen bis 98 bis 50 m² m² m² größer 00 m² nach Tabelle : Baualters- und Wohnungsgrößenklassen des Mietspiegels 204 Für den Mietspiegel 204 wurden alle Neuvertragsmieten bzw. Änderungen der Bestandsmieten für den Zeitraum bis ausgewertet. Die uswertung und Bereinigung der Rohdaten erfolgte analog der Hinweise des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBW). Nach der Kappung von jeweils / 6 der Datensätze am oberen und unteren Ende der Mietpreisspanne verblieben für die Endauswertung Datensätze mit ermittelten Mietwerten (Nettokaltmiete pro m²) zwischen 3,80 und 7,4. Die Verteilung dieser Datensätze zeigt bbildung. Die uswertung macht deutlich, dass 2 / 3 der zwischen 2009 und 203 vorgenommenen Neuvermietungen bzw. Änderungen von Bestandsmieten in einer Mietpreisspanne (Nettokaltmiete pro m²) von 4,50 bis 5,49 erfolgten. Im Schnitt aller Datensätze ergibt sich für den Mietspiegel 204 in Pirna eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,06 / m². 4

5 Insgesamt ist damit für den Pirnaer Markt eine leichte Zunahme der Nettokaltmieten zu beobachten, die jedoch auch den bundesweiten Trends entspricht. So gibt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für den Zeitraum 2008 bis 20 eine Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmieten in Ostdeutschland von 5,5 / m² auf 5,5 / m² an (+ 7,0 %) ,80 bis 3,99 4,00 bis 4,49 4,50 bis 4,99 5,00 bis 5,49 5,50 bis 5,99 6,00 bis 6, ,50 bis 6,99 5 7,00 bis 7,5 bb. : Verteilung der Miethöhen der bereinigten Datensätze nach Mietpreisgruppen (Spannweite 0,50 ) Tabelle 2 zeigt, nach Wohnungsgrößen und Baujahren unterschieden, die Mietpreisspannen sowie die Basismietwerte in den entsprechenden Mietspiegelfeldern. Mit diesen Mietpreisspannen wird das durchschnittliche Mietniveau in Pirna für Wohnungen vergleichbarer Größe und vergleichbarer Baualtersklasse abgebildet. Für die Mietspiegelfelder, für die wegen des geringen Stichprobenumfanges keine ussage möglich ist, wird auf alternative Methoden der Mietpreisermittlung (Sachverständigengutachten, Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, uskunft aus einer Mietdatenbank) verwiesen. 5

6 Wohnungsgröße bis 50 m² 50 m² bis < 80 m² 80 m² bis < 00 m² 00 m² und größer Baujahr Mietpreisspanne (Nettokaltmiete in / m²) Basismietwert (Nettokaltmiete in / m²) bis 98 4, 7,4 5, ,34 7,05 5, ,20 6,47 5, ,00 6,80 5,2 nach , ,86 bis 98 3,80 6,84 5, , 6,50 5, ,00 6,50 5, ,00 6,40 4,72 nach ,00 7,09 4,99 bis 98 3,90 6,79 5, * * ,96 6,05 4, ,0 4,80 4,45 nach ,00 5,90 4,79 bis 98 3,90 6,82 5, * * * * * * nach * * Tab. 2: Mietspiegelfelder (Mietpreisspannen und Basismietwerte) des Mietspiegels 204 *keine ngabe aufgrund des geringen Stichprobenumfanges möglich (weniger als 25 Fälle) nwendung des Bewertungssystems zur Ermittlung des Mietpreises Der wohnungsspezifische Mietwert bemisst sich, ausgehend vom Basismietwert, über die Beachtung von wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen der Wohnung selbst und des unmittelbaren Wohnumfeldes anhand eines Punktesystems (vgl. Tabelle 3 und Tabelle 4). Diese Herangehensweise berücksichtigt, dass sich der Pirnaer Wohnungsmarkt in den letzten Jahren hinsichtlich der Detailausstattung der Wohnungen ausdifferenziert hat. Die Energieeffizienz von Wohngebäuden hat ebenso wie die Kosten von Heizung und Warmwasser sowie die barrierearme Gestaltung zunehmend an Bedeutung gewonnen. Der Mietspiegel 204 trägt dieser Entwicklung durch die ufnahme von energetischen Komponenten und Merkmalen zur Zugänglichkeit einer Wohnung Rechnung. Die Wohnlage ist durch Merkmale zur Lärmbelastung und Erreichbarkeit von Infrastruktureinrichtungen gekennzeichnet. Eine unabhängige Darstellung dieser Kriterien (lärmbelastete Straßen, Standorte und Einzugsbereiche von Nahversorgungseinrichtungen, Kindertagesstätten / Grundschulen und Ärzten etc.) wird über die Website der Stadt Pirna (Stichwort Mietspiegel ) bereitgestellt. 6

7 Kriterien der Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung Balkon / Loggia / Terrasse > 3 m² Grundfläche oder Mietergarten 2 B Bad und WC getrennt oder zweites WC in der Wohnung C Bad mit Fenster D Bad mit Dusche und Wanne E Parkett / Holzdielen in allen Wohnräumen¹ F zusätzlicher bstellraum innerhalb der Wohnung > m² Grundfläche G Wohnung ist barrierearm gestaltet (treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 0 cm) Wohnung ist barrierefrei nach DIN gestaltet (schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein) H ufzug 2 I J ngebot zur nmietung eines zur Wohnung gehörenden Stellplatzes / Garage in unmittelbarer Nähe des Wohngebäudes Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht mehr als sechs Wohnungen je Treppenaufgang K Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 50 kwh / m²*a Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 00 kwh / m²*a 2 PUNKTZHL a (Punkte G und K mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung ungünstiger Grundriss der Wohnung (Flur > 5 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer zu anderen Wohnräumen) B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2 C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne ufzug 2 D E F keine grundlegende Instandhaltung an folgenden Gebäudebestandteilen nach 990 (gilt nur für Gebäude, die vor 990 erbaut wurden) Elektroinstallation Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt Fliesen 2 Hausflur / Treppenhaus Fassade Verbundfenster (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Thermofenster vor 990 (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der Wärmeschutzverordnung 982 (betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude) G kein bstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² PUNKTZHL a2 (Punkt E mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 2 2 Tab. 3: Punktwertsystem für die Kriterien der Wohnung 7

8 Kriterien der Wohnlage wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung B Immission² keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage gekennzeichnet z. B. durch vorwiegend nliegerverkehr oder verkehrsberuhigter Bereich Wohnumfeld begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeitwert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, Wald oder Spielplätze) in Hausnähe, gepflegte Wohnumgebung PUNKTZHL b 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung B C Immission² starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und erheblichen Lärm, z. B. Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung von mehr als Kfz / Tag oder Lärmkorridor ( Hot Spot ) der Elbtalbahn oder produzierendes Gewerbe / Industrie oder unmittelbar an die Wohnung angrenzende ußengastronomie Wohnumfeld erhebliche negative optische Einflüsse z. B. überwiegend unberäumte Industriebrachen oder zerfallene und unbewohnte Bausubstanz Infrastruktur gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit³ von Einrichtungen der Nahversorgung medizinischen Versorgungseinrichtungen (Krankenhaus oder llgemeinärzte) sozialen Einrichtungen (Grundschule oder Kita) PUNKTZHL b2 2 Tab. 3: Punktwertsystem für die Kriterien der Wohnlage Um die ortsübliche Miete für eine Wohnung festzustellen, ist es notwendig, diese Wohnung nach Baualter und Wohnungsgröße dem entsprechenden Mietspiegel-Tabellenfeld (Tabelle 2) zuzuordnen und den Basismietwert zu bestimmen. nschließend erfolgt die Bestimmung der wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Punkte für die Wohnung (Tabelle 3) und die Wohnlage (Tabelle 4). Dabei ist allein die Wohnungs- und Gebäudeausstattung maßgeblich, die durch den Vermieter gestellt wurde. Hat ein Mieter einzelne usstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden, so bleiben diese usstattungsmerkmale unberücksichtigt. Bei einem ausgeglichenen Verhältnis von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen (Summe der Punktezahlen = 0) kann der ausgewiesene Basiswert als ortsübliche Miete für diese Wohnung angesehen werden. 8

9 Bei einem nicht ausgeglichenen Verhältnis erfolgt ein Zu- bzw. bschlag zum Basismietwert. usgehend von den Beratungen des rbeitskreises, dessen Mitglieder die nwendbarkeit des Mietspiegels 204 anhand zahlreicher aktueller Vermietungsbeispiele geprüft haben, wird der Punktwert für Zu- bzw. bschläge zum Basismietwert als Wohnwertfaktor pauschal auf 2 Cent / m² je Punkt festgelegt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass eine Wohnung weder alle Negativmerkmale noch alle Positivmerkmale auf sich vereinigen kann. Dies hat zur Folge, dass für die Zugrundelegung des niedrigsten Spannenwertes nicht alle Negativmerkmale und für die Erreichung des Spannenhöchstwertes nicht alle Positivmerkmale vorliegen müssen. uch hier wurde basierend auf der Prüfung aktueller Vermietungsbeispiele durch den rbeitskreis eine Kappungsgrenze von + / -0 Punkten festgelegt, was letztlich einen maximalen Zu- bzw. bschlag von,20 / m² zum Basismietwert zur Folge hat. Zum weiteren Verständnis wird auf die beigefügten nwendungsbeispiele verwiesen. Für Verständnisfragen steht Ihnen die Fachgruppe Stadtentwicklung jederzeit gern zur Verfügung. 9

10 Pirna Mietspiegel 204 nwendungsbeispiel dresse: ugust-röckel-ring XX, 0796 Pirna, Wohnungsgröße: 65 m², Baujahr: 994 Basismietwert entsprechend Baualter und Wohnungsgröße: 4,99 / m² Kriterien der Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung Balkon / Loggia / Terrasse > 3 m² Grundfläche oder Mietergarten 2 2 B Bad und WC getrennt oder zweites WC in der Wohnung - C Bad mit Fenster D Bad mit Dusche und Wanne E Parkett / Holzdielen in allen Wohnräumen F zusätzlicher bstellraum innerhalb der Wohnung > m² Grundfläche G Wohnung ist barrierearm gestaltet (treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 0 cm) Wohnung ist barrierefrei nach DIN gestaltet (schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein) 2 H ufzug 2 I J K ngebot zur nmietung eines zur Wohnung gehörenden Stellplatzes / Garage in unmittelbarer Nähe des Wohngebäudes Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht mehr als sechs Wohnungen je Treppenaufgang Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 50 kwh / m²*a Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 00 kwh / m²*a 2 PUNKTZHL a (Punkte G und K mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 6 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung ungünstiger Grundriss der Wohnung (Flur > 5 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer zu anderen Wohnräumen) B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2 C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne ufzug 2 D E F keine grundlegende Instandhaltung an folgenden Gebäudebestandteilen nach 990 (gilt nur für Gebäude, die vor 990 erbaut wurden) Elektroinstallation Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt Fliesen 2 Hausflur / Treppenhaus Fassade Verbundfenster (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Thermofenster vor 990 (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der Wärmeschutzverordnung 982 (betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude) 2 G kein bstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² PUNKTZHL a2 (Punkt E mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 0 0

11 Kriterien der Wohnlage wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung B Immission² keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage gekennzeichnet z. B. durch vorwiegend nliegerverkehr oder verkehrsberuhigter Bereich Wohnumfeld begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeitwert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, Wald oder Spielplätze) in Hausnähe, gepflegte Wohnumgebung PUNKTZHL b 2 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung B C Immission² starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und erheblichen Lärm, z. B. Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung von mehr als Kfz / Tag oder Lärmkorridor ( Hot Spot ) der Elbtalbahn oder produzierendes Gewerbe / Industrie oder unmittelbar an die Wohnung angrenzende ußengastronomie Wohnumfeld erhebliche negative optische Einflüsse z. B. überwiegend unberäumte Industriebrachen oder zerfallene und unbewohnte Bausubstanz Infrastruktur gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit³ von Einrichtungen der Nahversorgung medizinischen Versorgungseinrichtungen (Krankenhaus oder llgemeinärzte) sozialen Einrichtungen (Grundschule oder Kita) 2 PUNKTZHL b2 2 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ( / m²) Summe der wohnwerterhöhenden Punkte (S = a + b) 8 Summe der wohnwertmindernden Punkte (S2 = a2 + b2) 2 Gesamtpunktzahl als Differenz zwischen wohnwerterhöhenden wohnwertmindernden Punkten (S S2) (positive Ergebnisse wirken wohnwerterhöhend, negative Ergebnisse wirken wohnwertmindernd) Multiplikation Gesamtpunktzahl mit dem Wohnwertfaktor 0,2 / m² 0,72 / m² Basismietwert entsprechend Baualter und Wohnungsgröße 4,99 / m² ortsübliche Vergleichsmiete als Summe der Basismiete und der Wohnwerterhöhung / -minderung 6 5,7 / m²

12 Pirna Mietspiegel 204 nwendungsbeispiel 2 dresse: Dresdner Straße XX, 0796 Pirna, Wohnungsgröße: 75 m², Baujahr: vor 900 Basismietwert entsprechend Baualter und Wohnungsgröße: 5,00 / m² Kriterien der Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung Balkon / Loggia / Terrasse > 3 m² Grundfläche oder Mietergarten 2 B Bad und WC getrennt oder zweites WC in der Wohnung C Bad mit Fenster D Bad mit Dusche und Wanne E Parkett / Holzdielen in allen Wohnräumen¹ F zusätzlicher bstellraum innerhalb der Wohnung > m² Grundfläche G Wohnung ist barrierearm gestaltet (treppenloser Zugang zur Wohnung; schwellen- und treppenlose Innenräume; Bad mit Dusche, Höhe der Duschwanne < 0 cm) Wohnung ist barrierefrei nach DIN gestaltet (schließt die Erreichbarkeit der Wohnung im Gebäude ein) 2 H ufzug 2 I J ngebot zur nmietung eines zur Wohnung gehörenden Stellplatzes / Garage in unmittelbarer Nähe des Wohngebäudes Wohnung befindet sich in einem Gebäude mit nicht mehr als sechs Wohnungen je Treppenaufgang K Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 50 kwh / m²*a Energieverbrauchskennwert nach Energieausweis 00 kwh / m²*a 2 PUNKTZHL a (Punkte G und K mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 3 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung ungünstiger Grundriss der Wohnung (Flur > 5 % der Wohnfläche oder mehr als ein Durchgangszimmer zu anderen Wohnräumen) B abgeschlossene Küche ohne Fenster 2 C Wohnung ab dem 5. Obergeschoss ohne ufzug 2 D E F keine grundlegende Instandhaltung an folgenden Gebäudebestandteilen nach 990 (gilt nur für Gebäude, die vor 990 erbaut wurden) Elektroinstallation Sanitärinstallation und Sanitärausstattung samt Fliesen 2 2 Hausflur / Treppenhaus Fassade Verbundfenster (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Thermofenster vor 990 (bei mehr als 50 % der ußenverglasung) 2 Wärmedämmung entspricht nicht mindestens der Wärmeschutzverordnung 982 (betrifft keine denkmalgeschützten Gebäude) 2 G kein bstellraum außerhalb der Wohnung > 2,0 m² PUNKTZHL a2 (Punkt E mit Entweder- / Oder-Entscheidung) 5 2

13 Kriterien der Wohnlage wohnwerterhöhende Merkmale Punkte Bewertung B Immission² keine Belastung / Beeinträchtigung, ruhige Wohnlage gekennzeichnet z. B. durch vorwiegend nliegerverkehr oder verkehrsberuhigter Bereich Wohnumfeld begehbare Grünfläche mit Erholungs- und Freizeitwert (Gartenanlagen, parkähnliche Grünanlagen, Wald oder Spielplätze) in Hausnähe, gepflegte Wohnumgebung PUNKTZHL b 0 2 wohnwertmindernde Merkmale Punkte Bewertung B C Immission² starke Belastung der Hauptwohnräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer) durch dauerhaften und erheblichen Lärm, z. B. Hauptverkehrsstraßen mit einer Frequentierung von mehr als Kfz / Tag oder Lärmkorridor ( Hot Spot ) der Elbtalbahn oder produzierendes Gewerbe / Industrie oder unmittelbar an die Wohnung angrenzende ußengastronomie Wohnumfeld erhebliche negative optische Einflüsse z. B. überwiegend unberäumte Industriebrachen oder zerfallene und unbewohnte Bausubstanz Infrastruktur gekennzeichnet durch nicht fußläufige Erreichbarkeit³ von Einrichtungen der Nahversorgung medizinischen Versorgungseinrichtungen (Krankenhaus oder llgemeinärzte) sozialen Einrichtungen (Grundschule oder Kita) 2 2 PUNKTZHL b2 4 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ( / m²) Summe der wohnwerterhöhenden Punkte (S = a + b) 3 Summe der wohnwertmindernden Punkte (S2 = a2 + b2) 9 Gesamtpunktzahl als Differenz zwischen wohnwerterhöhenden wohnwertmindernden Punkten (S S2) (positive Ergebnisse wirken wohnwerterhöhend, negative Ergebnisse wirken wohnwertmindernd) Multiplikation Gesamtpunktzahl mit dem Wohnwertfaktor 0,2 / m² - 0,72 / m² Basismietwert entsprechend Baualter und Wohnungsgröße 5,00 / m² ortsübliche Vergleichsmiete als Summe der Basismiete und der Wohnwerterhöhung / -minderung - 6 4,28 / m² 3

14 (Footnotes) Zu den Wohnräumen zählen alle Zimmer (Wohn- und Schlafräume mit mind. 6 m² Wohnfläche) und Küchen. Nicht als Zimmer gelten Nebenräume wie bstellräume, Speisekammern, Flure, Badezimmer und Toiletten. 2 Immission: Einwirkung von festen, flüssigen oder gasförmigen Stoffen sowie von Lärm, Wärme oder Strahlen an einem Ort 3 fußläufige Erreichbarkeit: Distanz zwischen Wohnort und ngebot in einem Radius von maximal 800 Metern (Gehzeit bis zu 5 Minuten) (vgl.: BBE: Nahversorgung im Freistaat Sachsen. Dresden 2006 / 07) Herausgeber Große Kreisstadt Pirna Fachbereich II Fachgruppe Stadtentwicklung m Markt / Pirna Foto Titelseite Stadtverwaltung Pirna Copyright beim Herausgeber lle Rechte vorbehalten. Es ist insbesondere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des Herausgebers die Daten des Mietspiegels oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektronischen Systemen zu speichern und anzubieten. Stand Dezember 203 4