Der Frankfurter Wohnungsmarkt: Wie schwer wiegt die demografische Last? Bernd Heuer Dialog: Standort-Dialog Rhein-Main

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1 Der Frankfurter Wohnungsmarkt: Wie schwer wiegt die demografische Last? Bernd Heuer Dialog: Standort-Dialog Rhein-Main Dr. Tobias Just Frankfurt,

2 Gliederung Entwicklung des Frankfurter Wohnungsmarktes Mietwohnungsmarkt Eigenheimsegment Demografische Trends in Deutschland, Hessen und Rhein-Main (bis heute) Rhein-Main war Zuwanderungsgewinner Arbeitsmarkt bestimmt Wanderungsströme (Branchenmix entscheidet) Demografische Trends in der Zukunft Natürliche Geburtenrate bleibt niedrig Wanderungsentwicklungen (Außen- und Binnenmigration) hängen von Arbeitsmarktentwicklung ab Schlussbemerkungen und Diskussion Dr. Tobias Just Seite 2

3 Wohneigentum in Frankfurt gewinnt an Wert Eigentumswohnung Wachstum 3% p.a EUR/m² Preise für Eigentumswohnungen nehmen um 3% p.a. zu Seit 1990 beträgt jährlicher Wertzuwachs allerdings nur noch 1,5% Wertzuwächse aufgrund der wirtschaftlichen Stagnation seit drei Jahren sehr moderat Unterste Preisgrenze seit 1990 fast unverändert (jährliche Wertzuwächse rd. 0,5%). Ähnliche Entwicklung bei Einfamilienhäusern Quelle: Bulwien Dr. Tobias Just Seite 3

4 Mieten deutlich unter historischem Höchstwert EUR/m² Erstbezug Wiedervermietung Mieten für Erstbezug steigen seit 1975 um 2,75% p.a. Mieten in Bestandsimmobilien klettern sogar um knapp 4,5% p.a. Einbruch der Mieten in den 90er Jahren im Zuge der Rezession Frankfurts Arbeitslosenquote verdoppelte sich von 1991 bis 1997 Quelle: Bulwien Dr. Tobias Just Seite 4

5 Wohnflächen wachsen zuletzt etwas stärker 1,5 1 0,5 0 in % gg. Vj. Wohnfläche Zahl der Wohnungen Sowohl die Zahl der Wohnungen als auch die Wohnfläche nimmt seit Jahren beschleunigt zu Wohnflächen steigen stärker als Zahl der Wohnungen Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgröße (derzeit rd. 1,8 Personen je Haushalt), sodass die Flächenversorgung pro Kopf deutlich wächst Quelle: Stat. Jahrbuch Frankfurt Dr. Tobias Just Seite 5

6 Frankfurt ist keine Stadt der Kinder 40 Bev.entwicklung in % Alle Kreise Kreise in Rhein-Main Cloppenburg Frankfurt am Main Ostdeutschland Kinder je Frau -40 0,5 1 1,5 2 Kreise in Rhein-Main: Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Groß-Gerau, Hochtaunuskreis, Main-Taunus-Kreis, Main-Kinzig-Kreis, Rheingau-Taunus-Kreis, Wetteraukreis Quellen: BBR, DB Research Dr. Tobias Just Seite 6

7 Bevölkerungsentwicklung 1980 bis 2000 nach Kreisen Anteil der Über 65-jährigen Alle Kreise Kreise in Rhein-Main Frankfurt am Main Hochtaunuskreis 14 Ostdeutschland Bev. Entwicklung in % Kreise in Rhein-Main: Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Groß-Gerau, Hochtaunuskreis, Main-Taunus-Kreis, Main-Kinzig-Kreis, Rheingau-Taunus-Kreis, Wetteraukreis Quellen: BBR, DB Research Dr. Tobias Just Seite 7

8 Frankfurt ist Stadt der Singles (über 50% der Haushalte sind Single-Haushalte) 84 Lebenserwartung Frauen Alle Kreise Kreise in Rhein-Main Frankfurt am Main Stadtkreise Durchschnittliche HH-Größe 1,5 1,7 1,9 2,1 2,3 2,5 2,7 2,9 Kreise in Rhein-Main: Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden, Groß-Gerau, Hochtaunuskreis, Main-Taunus-Kreis, Main-Kinzig-Kreis, Rheingau-Taunus-Kreis, Wetteraukreis Quellen: BBR, DB Research Dr. Tobias Just Seite 8

9 Arbeitsplätze ziehen die Menschen an 20 Wanderungssaldo in % Alle ROR* Rhein-Main Region 10 Ostdeutschland 0-10 Rhein-Main Arbeitslosenquote * ROR = Raumordnungsregionen gemäß Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Quellen: BBR, DB Research Dr. Tobias Just Seite 9

10 Die demografischen Trends sind seit Jahrzehnten angelegt Kinder pro Frau West-D. Ost-D. Seit über 30 Jahren wächst die westdeutsche Bevölkerungszahl nur durch Zuwanderung (und längere Lebenserwartung) Ostdeutschland hat Transformationsschock noch nicht überwunden Honecker-Buckel zeigt, dass es gewisse politische Gestaltungsspielräume gibt Quelle: Stat. BA Dr. Tobias Just Seite 10

11 Bevölkerungsrückgang und Überalterung unvermeidlich Mio. Bevölkerungsrückgang um 10% bis Maximale Bevölkerungszahl 2012 (10. koordinierte Vorausberechnung) > Starke Verschiebung der Altersstruktur % 2050 gg Quellen: Stat. BA, DB Research Dr. Tobias Just Seite 11

12 Bevölkerungsentwicklung regional sehr unterschiedlich in % Einwohnerentwicklung in % Rot = Zunahme Blau = Abnahme Quelle: BBR Dr. Tobias Just Seite 12

13 : Verschiebungen innerhalb von Hessen Kassel (Kreis) Kassel Vogelsberg Marburg- Biedenkopf Lahn- Dill Gießen Waldeck- Frankenberg Limburg Weilburg Hoch- Wetterau Taunus Rheingau- Taunus Offenbach Groß- (Kreis) Wiesbaden Gerau Darmstadt- Dieburg Main-Taunus Odenwald Bergstraße Schwalm- Eder Main- Kinzig Offenbach Frankfurt Darmstadt Werra- Meißner Hersfeld- Rotenburg Fulda Bevölkerungsent wicklung in % unter -5-5 bis -2,5-2,5 bis 0 0 bis 2,5 2,5 bis 5 über 5 Quelle: BBR Dr. Tobias Just Seite 13

14 Transfers senken verfügbare Einkommen das könnte auch Nachfrage nach Wohnraum dämpfen 24 % % Beitragssatz (links) Laut Rürup-Kommission* und mit mittlerer Zuwanderungsvariante Einkommen der Beitragszahler und der Rentenempfänger werden belastet Nettorentenniveau (rechts) Ohne Anpassung des Renteneintrittsalters und des Rentenniveaus müssten die Beiträge auf 40% steigen * Anhebung des Renteneintrittsalters ab 2012 um jährlich 0,5 Jahre von 60 1/4 auf 67 Jahre. Quelle: DB Research Dr. Tobias Just Seite 14

15 Steigende Haushaltszahlen sorgen für (begrenzt) höheren Wohnraumbedarf Zahl der Haushalte nimmt weiter zu Begrenztes Wachstum der Wohnflächennachfrage 42 Zahl der Haushalte (links) Anteil HH >65-J. (rechts) Mio. % Nieders. Saarl. Bayern Hessen = Quellen: Stat. BA, DB Research Dr. Tobias Just Seite 15

16 Rhein-Main wird nur Wanderungsgewinner, wenn der Branchenmix auch in Zukunft stimmt Globaler Standortwettbewerb Nationaler Standortwettbewerb Finanzmärkte Standorte mit hochwertiger Qualifikation (London, NY, Tokio etc.) Firmenkundengeschäft, FX, Fixed Income, Aktien Standorte mit spezialisiertem Wissen (Osteuropa, Indien etc.) Back Office Bereiche Industrie (weltweit) Verkehr (Flughafen als intern. Hub) London, Paris, Amsterdam Ausbau des Flughafens sehr wichtig Finanzmärkte Privatkundengeschäft (dezentrale Filialen und Firmenzentralen (München). Unternehmensdienstleistungen München, Hamburg, Düsseldorf, Berlin Verkehr (Flughafen als nat. Hub) (München, Düsseldorf) Biotech (München, Jena, Bremen, Rheinland, Brandenburg, Stuttgart) es gibt noch nicht DEN deutschen Biotech-Standort Messe Dr. Tobias Just Seite 16

17 Schlussbemerkungen Bisher war das Rhein-Main-Gebiet ein wirtschaftliches Schwergewicht, das nationaler Wanderungsgewinner war Davon haben auch die Immobilienmärkte profitiert Bei Fortschreibung der Entwicklung wird das Rhein-Main-Gebiet auch in Zukunft Wanderungsgewinner sein die Lasten der demografischen Entwicklung sind deutlich geringer als im westdeutschen Durchschnitt Wohnflächennachfrage wird aufgrund von (zunächst noch) steigender Bevölkerungszahl, zunehmenden Haushaltszahlen und größerem Flächenverbrauch pro Kopf bis 2030 weiter wachsen ABER: Es gibt Risiken, denn das Rhein-Main-Gebiet hängt noch sehr stark von der Entwicklung einer einzigen Branche (Finanzdienstleistung) ab. Die Projektionen gelten nur, wenn der Finanz-Cluster Frankfurt in Kontinentaleuropa Bestand hat Dr. Tobias Just Seite 17