Frankfurt am Main Mietspiegel2002

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1 Fortschreibung des Mietspiegels 2000 Schutzgebühr 2,50

2 Projekt Impressum Mietspiegel Herausgeber Magistrat der Stadt Frankfurt am Main Alle Rechte vorbehalten. Koordination und redaktionelle Bearbeitung Eckhard Heinrich Jan van de Loo Gestaltung Designbüro Dorothea Hess visuelle Kommunikation Bad Homburg v. d. Höhe Druck Druck- und Verlagshaus Zarbock GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main Bildnachweis Titelseite Skyline : Presse- und Informationsamt Frankfurt Der ist gültig vom bis zum STADT FRANKFURT AM MAIN

3 Grußwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, liebe Frankfurterinnen und Frankfurter, mit dieser Broschüre wird Ihnen die Fortschreibung des Mietspiegels 2000 zum präsentiert. Mit dem Mietspiegel können Sie für fast alle frei finanzierten Wohnungen in Frankfurt am Main die ortsübliche Miete ermitteln. Er verschafft Ihnen damit eine Marktübersicht und macht das Mietpreisgefüge transparent. Im Vergleich zu den aktuellen Erst- und Wiedervermietungsmieten aus Zeitungsinseraten bietet er auch wichtige Informationen über die Situation am Frankfurter Wohnungsmarkt. Der Mietspiegel erfüllt die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel und leistet dadurch einen wesentlichen Beitrag zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten. Die Werte des Mietspiegels werden erstmals ausschließlich in Euro ausgewiesen. Wenn sie für die Berechnung der Steigerung ihrer Miete die früher in DM gezahlte Miete in Euro umrechnen wollen, teilen Sie bitte durch den Umrechnungskurs 1, Soweit Sie weitere Fragen zum Mietspiegel haben, wenden Sie sich bitte an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Amtes für Wohnungswesen. Mitglieder der Verbände der Mieter und Vermieter wenden sich bitte an ihren jeweiligen Verband. Die Adressen finden Sie unter dem Abschnitt Hilfen und Informationen auf Seite 13 des Mietspiegels. Auf Seite 27 des Mietspiegels werden Sie auch über die weiteren Aufgaben und Angebote des Amtes für Wohnungswesen in Frankfurt informiert. Mit freundlichen Grüßen Achim Vandreike Bürgermeister Dezernent für Sport und Wohnungswesen 22 3

4 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Vorwort Ortsübliche Vergleichsmiete Der im Überblick 4 Der Mietspiegel2000 für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main nach dem Stand vom trat mit dem außer Kraft. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat mit Zustimmung - der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.v., - der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.v., - des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.v., - des Mieterschutzvereins Frankfurt a. M. e.v., - des Frankfurter Mietervereins e.v., - der Mieterberatung Frankfurt am Main e.v., - des Vereins Mieter helfen Mietern Frankfurt e.v., - des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen den Mietspiegel2000 anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privater Haushalte fortgeschrieben. Zugrunde gelegt wurden dabei die Indexwerte Stand September 1999 (105,1) und März 2002(111,1). Die Fortschreibung dient der Realwertsicherung. Sie erfolgt auf alle Werte einschließlich der Zu- und Abschläge. Der Mietspiegel ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt am Main. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB. Er passt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten und von der Gemeinde anerkannten Mietspiegel2000 in dem gesetzlichen Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung an. Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. 558 Abs. 2 BGB wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel dient der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter in Textform im Sinne des 126 b BGB zu erklären und anhand des Mietspiegels zu begründen. Für den Frankfurter Mietspiegel als qualifiziertem Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Merkmale des Mietspiegels, die für die betreffende Wohnung zutreffen, sind auch dann dem Mieter mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Die in der Tabelle 2 aufgeführten Basismieten sind Nettomieten pro m 2 und Monat, die das Entgelt für die Überlassung des leeren Wohnraums ohne die Betriebskosten (im Sinne der Anlage 3 zu 27 II. BV) darstellen. Zu den Betriebskosten gehören insbesondere die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr), die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der Heizung, der Warmwasserversorgung, des Aufzuges (ohne Reparaturkosten), der Hausreinigung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, des Hauswarts, der Gemeinschaftsantenne, der Gebühren für Kabelfernsehen und die Kosten der maschinellen Wascheinrichtungen.

5 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Übersicht der Wohnlagen Hinweise Die Gebiete der guten Lagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan mit einer durchgezogenen farblichen Umrandung gekennzeichnet. Die Gebiete der einfachen Lagen u. Gewerbelagen sind mit einer gestrichelten farblichen Umrandung gekennzeichnet. Alle sonstigen Lagen, die keine farbliche Umrandung aufweisen, gehören regelmäßig zur normalen Lage, für die im Mietspiegel weder Zu- noch Abschläge vorzunehmen sind. Für Erläuterungen zur Wohnlage ist das Amt für Wohnungswesen zuständig. Zur Bewertung nach der Bodenrichtwertkarte erteilt die beim Stadtvermessungsamt angesiedelte Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft (Tel ). Weitere Adressen und Telefonnummern befinden sich im Anhang am Ende des Mietspiegels. Laufzeit des Mietspiegels Der, Stand Juni 2002, läuft vom bis zum Das dem Mietspiegel zugrunde liegende Datenmaterial erfasst folgenden Wohnraum nicht: Sozialwohnungen Wohnungen eines Jugend-, Studenten-, Alten- (pflege)heimes oder sonstigen Heimes, in dem zusätzlich Leistungen des Vermieters, z. B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden. Hierzu gehören auch Wohnheime. Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Gebrauch der Wohnung eingegangen wurden (z.b. Ferienwohnungen). Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen, soweit diese mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeits- bzw. Dienstverhältnisses vermietet sind. Zwar wurde dieses Datenmaterial zunächst erfasst, jedoch bei der Erstellung des Mietspiegels nicht berücksichtigt. Die Mieten für Werkmiet- und Werkdienstwohnungen liegen nach der Fortschreibung durchschnittlich um ca. 0,92 unter der ortsüblichen Nettomiete vergleichbarer Wohnungen gem. Mietspiegel. Die Werkmiet- und Werkdienstwohnungen unterliegen u. a. einem eingeschränkten Kündigungsschutz. Untermietverhältnisse in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung. Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind. Der Mietspiegel findet keine unmittelbare Anwendung auf möblierten Wohnraum. Die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Wohnraum ist in der Weise zu ermitteln, dass der Leerraummiete anhand des Mietspiegels ein angemessener Zuschlag für die Möblierung zugefügt wird. Der im Überblick 5

6 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Ermittlung des Mittelwertes In der Tabelle 1 sind alle Betriebskosten aufgeführt, die nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung umgelegt werden können. Mit Hilfe der letzten Betriebskostenabrechnung oder anhand des Mietvertrages sind in dieser Betriebskostentabelle zunächst alle Betriebskosten zu streichen, die neben dem vertraglich vereinbarten Mietzins, also gesondert an den Vermieter oder das entsprechende Versorgungsunternehmen, zu zahlen sind. Zu streichen sind auch Betriebskosten, die bei der konkreten Wohnung gar nicht erst entstehen. Nunmehr sind bei den nicht gestrichenen Betriebskostenarten die jeweils angegebenen Durchschnittswerte in die rechte (freie) Spalte zu übertragen und zusammenzuzählen. Tabelle 1 Betriebskostenmittelwerte in pro m 2 und Monat Durchschnittliche Übertrag: Raum für Betriebskosten in nicht umgelegte die eigene pro m 2 und Monat Betriebskosten Berechnung Wasser/Abwasser 0,39 Straßenreinigung 0,08 Müllabfuhr 0,22 Grundsteuer 0,23 Sach- und Haftpflicht- Versicherung 0,12 Schornsteinfeger (soweit nicht bei Heizkosten) 0,05 Hausbeleuchtung 0,03 Aufzug 0,11 Waschmaschine 0,04 Hauswart 0,14 Gartenpflege 0,11 Tabelle 1 Betriebskostenmittelwerte in pro m 2 und Monat 6 Hinweis Das Ergebnis trägt man in die Tabelle 5 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Hausreinigung (soweit nicht bei Hauswart) 0,09 Schnee- und Eisbeseitigung 0,03 Gemeinschaftsantenne 0,04 Kabel 0,08 Reinigung/Wartung von Etagenheizung, Warmwassergeräten (soweit keine weiteren Kosten für Brennstoff abgerechnet werden) 0,11 Heizung/Warmwasser 0,63 Zwischensumme nicht umgelegter Betriebskosten in pro m 2

7 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Die Tabelle 2 gibt zunächst einmal die "Basis-Nettomiete" nach Wohnungsgröße und Baualter wieder. Der für die konkrete Wohnung zutreffende Wert ist der Tabelle zu entnehmen und ebenfalls in Tabelle 5 zu übertragen. Tabelle 2 Basis-Nettomiete in pro m 2 und Monat nach Wohnungsgröße und Baualter Wohnungs- Baualter größe bis Die Basis-Nettomiete für Wohnungsgrößen, die zwischen den angegebenen Werten liegen, ist durch Interpolation* (Zwischenwertbildung) zu gewinnen. Aufgrund fehlenden Datenmaterials ist eine hinreichende Aussage über den Mietwert bei Wohnungen unter 20 m 2 nicht möglich. Gleiches gilt auch für Wohnungen über 150 m 2. Modernisierter Wohnraum Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn ein Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde, ist dies entsprechend 17 II.WoBauG bzw. nunmehr 16 Abs. 1 WoFG in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte (vgl. BFH v , Az.: IX R 175 / 87, DWW 1992, 286) * Beispiel: Die Ermittlung von Zwischenwerten - Die Wohnungsgröße beträgt 68 m 2 - Das Baualter der Wohnung bis 1982 m 2 65 m 2 6,56 70 m 2-6,49 Differenz = 0,07 für 5m 2 0,014 für 1m 2 Die Differenz von 65m 2 zu 68m 2 beträgt 3m 2 3m 2 x 0,014 = 0,04. Dieser Wert wird von 6,56 abgezogen; je nach Wert ggf. auch dazu gerechnet. Die Basis-Nettomiete für 68 m 2 beträgt dem nach 6,52. * * 20 m 2 12,86 13,26 14,23 25 m 2 10,74 11,13 12,10 30 m 2 9,39 9,78 10,74 35 m 2 8,47 8,86 9,84 40 m 2 7,84 8,23 9,20 45 m 2 7,38 7,77 8,74 50 m 2 7,06 7,45 8,42 55 m 2 6,83 7,22 8,18 60 m 2 6,66 7,05 8,02 65 m 2 6,56 6,95 7,91 70 m 2 6,49 6,88 7,85 75 m 2 6,46 6,85 7,82 80 m 2 6,45 6,84 7,81 85 m 2 6,47 6,86 7,83 90 m 2 6,51 6,90 7,86 95 m 2 6,56 6,95 7, m 2 6,63 7,02 7, m 2 6,70 7,10 8, m 2 6,78 7,17 8, m 2 6,85 7,25 8, m 2 6,92 7,31 8, m 2 6,98 7,37 8, m 2 7,04 7,43 8, m 2 7,09 7,48 8, m 2 7,14 7,53 8, m 2 7,18 7,58 8, m 2 7,23 7,62 8,59 Werte aus Tabelle 2 7Tabelle 2 Basis-Nettomiete in pro m2 und Monat nach Wohnungsgröße und Baualter

8 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 3a Durchschnittliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete Durchschnittliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete (Tabelle 2) Wohnungs-Merkmale in /m 2 Raum für die eigene Berechnung Erläuterung Die Zuschläge der gehobenen Grundrissgestaltung, gehobenen Ausstattung, komfortablen Badausstattung und der Wohnungs-Typen sind nur dann gerechtfertigt, wenn sich die Wohnung insgesamt in einem guten Allgemeinzustand befindet. Gehobene Grundrissgestaltung von den folgenden 4 Merkmalen sind mindestens zwei vorhanden: eine Balkontiefe von mindestens 2 Metern der größte Wohnraum hat mindestens 25 m 2 Wohnfläche eine Wohndiele, die durch Fenster oder Balkontüre belichtet wird, ist vorhanden Wohnebenen (mind. 2) sind durch Stufen verbunden (keine Geschosse) 0,40 Gehobene Ausstattung Es sind überwiegend hochwertige Parkett- bzw. Kachelfußböden (z.b. Marmor) und zusätzlich eines der folgenden 4 Ausstattungsmerkmale vorhanden: Fußbodenheizung offener Kamin Kachelofen begehbarer Kleiderschrank oder vergleichbare Einbauschränke 0,84 Tabelle 3a Durchschnittliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete Hinweis Die Summe aller -Beträge für zutreffende Merkmale ist in die Tabelle 5 zu übertragen. Komfortable Badausstattung Das Badezimmer muss vom Flur aus erreichbar und rundum gekachelt sein. Weiterhin muss das Bad an der schmalsten Seite mind. 3 m breit sein oder die Toilette muss getrennt außerhalb des Bades (in der Wohnung) liegen. Darüber hinaus müssen zwei der 3 folgenden Merkmale vorhanden sein: Bidet 2. Waschbecken im Bad neben der Badewanne eine separate Duschwanne 0,54 Entweder überwiegend Isolierverglasung oder überwiegend Doppelfenster in Gebäuden mit Baualter bis ,11 Aufzug in Gebäuden mit weniger als 5 Geschossen 0,35 Zwischensumme Tabelle 3a 8

9 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 3b Durchschnittliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete (Tabelle 2) Wohnungs-Typen in /m 2 Raum für die eigene Berechnung Erläuterung zur guten Lage" Die Gebiete der guten Lagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan mit einer durchgehenden farblichen Umrandung gekennzeichnet. Durchgangsstraßen wie z.b. Oeder Weg, Bockenheimer Landstraße und Miquelallee gehören nicht zu den guten Lagen. Ein Zuschlag ist in diesen Fällen nicht gerechtfertigt. Alle Lagen, die keine farbliche Umrandung aufweisen, gehören regelmäßig zu den normalen Lagen, für die es keinen Zuschlag gibt. Auskünfte erteilt das Amt für Wohnungswesen Tel oder Hinweis Die Summe aller -Beträge für zutreffende Merkmale ist in die Tabelle 5 zu übertragen. Wohnung mit gehobenem Standard (nur, wenn weder komfortable Badausstattung noch Komfort-Wohnung zutreffen); in der Wohnung ist mindestens eine zweite (Gäste-)Toilette vorhanden. 0,45 Komfort-Wohnung 1,90 Zwei der folgenden Ausstattungs-/Grundrissmerkmale müssen vorliegen: überwiegend hochwertige Parkett- bzw. Kachelfußböden, Marmorfußböden oder gleichwertige Natursteine Wohnfläche des größten Wohnraumes ist 30 m 2 und mehr Wohnfläche des kleinsten Wohnraumes ist 15 m 2 und mehr Balkontiefe ist 3 m und mehr Außerdem müssen folgende Komfortmerkmale vorliegen: Badezimmer ist rundum gekachelt und mindestens zwei der folgenden Merkmale sind vorhanden: neben der Badewanne eine separate Duschwanne Badezimmer ist an der schmalsten Seite mindestens 2,5 m breit die Toilette liegt getrennt außerhalb des Bades in der Wohnung zweite (Gäste-)Toilette in der Wohnung zweites Badezimmer (separater Raum mit Badewanne oder Dusche) Außerdem muss die Wohnung über eine Einbauküche mit folgenden Merkmalen verfügen: Die Küche muss im Arbeitsbereich gekachelt sein und über eine moderne Einbauküche mit folgenden 4 Geräten verfügen: Elektro-/Gasherd Dunstabzugshaube Kühlschrank Spülmaschine Darüber hinaus muss eines der 3 folgenden Geräte vorhanden sein: Glaskeramikkochmulde separater Gefrierschrank / Gefriertruhe Mikrowellenherd Wohnungen mit 1 oder 2 Wohnräumen mit Kochnische oder integrierter Küche (separater halboffener Küchenraum 0,61 mit eigenem Zugang), die überwiegend folgende Küchenausstattung aufweisen müssen: im Arbeitsbereich gekachelt, Spüle mit Unterschrank, Elektro-/Gasherd, Kühlschrank oder Küchenblock (Spüle-Herd-Kühlschrank-Kombination) Weitere Merkmale: in /m 2 Gute Wohnlage 0,90 Alleine nutzbarer Garten ist 200 m 2 oder größer 0,26 Zwischensumme Tabelle 3b 9Tabelle 3b Durchschnittliche Zuschläge zur Basis-Nettomiete

10 Projekt Berechnung Mietspiegel der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 4 Durchschnittliche Abschläge zur Basis-Nettomiete 10 Tabelle 4 Durchschnittliche Abschläge zur Basis-Nettomiete gestaffelt nach Baualter Durchschnittliche Abschläge zur Basis-Nettomiete (Tabelle 2) Wohnungs-Merkmale in /m 2 Wohnung mit 4 Zimmern 0,31 Wohnung mit 5 oder mehr Zimmern 0,86 Wohnung mit 3 und mehr Zimmern, wovon eines nur über ein anderes Zimmer (gefangener Raum) zu erreichen ist. 0,25 Elektro-, Wasser-, Heizungs- oder Gasinstallation über Putz in Gebäuden mit Baualter bis , bis ,34 Sanitär-Merkmale in /m 2 Ohne vom Vermieter gestellte Heizung in Gebäuden mit Baualter bis , bis ,63 Ohne Zentralheizung in Gebäuden mit Baualter bis 1948 *) 0, bis 1977 *) 0,83 Ohne Warmwasserversorgung in Gebäuden mit Baualter bis 1948 *) 0, bis 1977 *) 0,63 Ohne abgeschlossenes Badezimmer *) 0,76 Weiteres Merkmal in /m 2 Einfache Wohnlage und Gewerbelage 0,39 Zwischensumme Abschläge Tabelle 4 Raum für die eigene Berechnung Hinweis Die Summe aller -Beträge für zutreffende Merkmale ist in die Tabelle 5 zu übertragen. Erläuterungen *) Die Abschläge für ohne Zentralheizung, ohne Warmwasserversorgung und ohne abgeschlossenes Badezimmer dürfen in der Summe 0,92/m 2 nicht übersteigen. fehlende Zentralheizung Unter Zentralheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme und Energieversorgung von einer zentralen Stelle erfolgt. Neben der üblichen Zentral- und Etagenheizung gehören hierzu Gaseinzelöfen, Elektrospeicheröfen und Öfen mit zentraler Ölversorgung. Voraussetzung ist, dass alle Zimmer mit einem solchen System ausgestattet sind. einfache Wohnlage und Gewerbelage Die Gebiete der einfachen Wohnlagen und Gewerbelagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan mit einer gestrichelten farblichen Umrandung gekennzeichnet. Alle Lagen, die keine farbliche Umrandung aufweisen, gehören regelmäßig zu den normalen Lagen, für die es keinen Abschlag gibt.

11 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 5 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in pro m 2 und Monat Übertrag aus Tabelle 1 nicht umgelegte Betriebskosten + Übertrag aus Tabelle 2 Basis-Nettomiete + Übertrag aus Tabelle 3a und b Zuschläge + Zwischensumme der Tabellen 1 3 = Übertrag aus Tabelle 4 Abschläge Summe (ortsübliche Vergleichsmiete per m 2 ) Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnungen) Summe Tabelle 5 in x Wohnfläche m 2 = ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat in Abschlag für Einfamilien-Siedlungshaus /Monat Der Abschlag für ein Einfamilien-Siedlungshaus [2] kommt zur Anwendung, wenn es sich um ein Objekt handelt, dessen Wohnfläche üblicherweise unter 110 m 2 liegt. 34,82 Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung, wie sie in der Erhebung zum Mietspiegel 1994 und 1997 vorgefunden wurden, waren im Datenmaterial des Mietspiegels 2000 nicht hinreichend enthalten und konnten deshalb im aktuellen Mietspiegel nicht mehr ausgewiesen werden. [2] Hierbei handelt es sich in der Regel um Einfamilien-Reihenhäuser einfachen Standards, die überwiegend von den ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen erstellt wurden, wie sie z. B. in der Römerstadt/ May-Siedlung, Praunheim, Griesheim und Zeilsheim vorzufinden sind. Erst durch das Zusammenfügen der Ergebnisse aus den Tabellen 1, 2, 3a, 3b und 4 ergibt sich der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete per m 2 für die jeweils zu beurteilende Wohnung. Soweit es sich um ein Einfamilien- Siedlungshaus handelt, ist von dem Ergebnis noch der Betrag von 34,82 abzuziehen. Tabelle 5 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 11

12 Spannen Spannen Die Vielfalt und die qualitative Spannweite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren konnten selbst durch den herangezogenen umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Ein Abweichen nach oben oder unten von der Summe, die sich aus Tabelle 5 ergibt, ist daher gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen Standard (durchschnittliche Qualität und durchschnittlicher Umfang) der in den Tabellen aufgeführten Merkmale erheblich abgewichen wird und bei besonders gutem bzw. schlechtem Erhaltungszustand des Gebäudes und/oder der Wohnung, unter Berücksichtigung des Baualters. Der Spannenzu- oder - abschlag, der sich - wenn zutreffend - zusätzlich zu den Zu- und Abschlägen aus den Tabellen 3a, 3b und 4 ergibt, darf insgesamt 10% der in der Tabelle2 ermittelten Basis-Nettomiete nicht überbzw. unterschreiten. Andere nicht aufgeführte Merkmale (im vorbezeichneten Standard) rechtfertigen keinen zusätzlichen Spannenzu- oder -abschlag. Der Spannenzu- oder -abschlag, der sich - wenn zutreffend - zusätzlich zu den Zu- und Abschlägen aus den Tabellen 3a, 3b und 4 ergibt, darf insgesamt 10 % der in der Tabelle 2 ermittelten Basis-Nettomiete nicht über- bzw. unterschreiten. Spannen 12

13 Notwendige Hilfen und zusätzliche Informationen Mietrechtliche Beratungsstelle beim der Stadt Frankfurt am Main Adickesallee Frankfurt am Main, Tel. (069) oder Fax (069) für ihre Mitglieder: Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.v. Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim u. Umgebung e.v. Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.v. Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. Niedenau Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) Am Villaberg Frankfurt am Main Tel. ( ) ; Fax (0 6109) Franklinstraße Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) ReA@vdwsuedwest.de Eckenheimer Landstraße Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) mieterschutzverein.frankfurt@msv-frankfurt.de Frankfurter Mieterverein e.v. Mieterberatung Frankfurt am Main e.v. Mieter helfen Mietern Frankfurt e.v. Zeil Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) ffm-mieterverein@t-online.de Petterweilstraße Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) service@mieterberatung-frankfurt.de Große Friedberger Straße Frankfurt am Main Tel. (069) ; Fax (069) mieterhelfenmieternfrankfurt@web.de Notwendige Hilfen und zusätzliche Informationen 13

14 Teilkarten-Übersicht Wohnlagen Frankfurt am Main Die Gebiete der guten Lagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan mit einer durchgehenden farblichen Umrandung gekennzeichnet. Durchgangsstraßen wie z.b. Oeder Weg, Bockenheimer Landstraße und Miquelallee gehören nicht zu den guten Lagen. Ein Zuschlag ist in diesen Fällen nicht gerechtfertigt. Die Gebiete der einfachen Wohnlagen und Gewerbelagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan mit einer gestrichelten, farblichen Umrandung gekennzeichnet. Alle Lagen, die keine farbliche Umrandung aufweisen, gehören regelmäßig zu den normalen Lagen, für die es keinen Zuschlag gibt. Teilkarten-Übersicht Wohnlagen Frankfurt am Main 14

15 Anlagen I. Aufstellung der Betriebskosten gem. Anl. 3 zu 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden: 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe. 2. Die Kosten der Wasserversorgung: Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 3. Die Kosten der Entwässerung: Hierzu gehören die Gebühren für die Hausund Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 4. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Anlagen: I. Aufstellung der Betriebskosten 21

16 Anlagen 5. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann. 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Anlagen: I. Aufstellung der Betriebskosten 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. 22

17 Anlagen 9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. 10. Die Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen. 14. Die Kosten für den Hauswart Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. 11. Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden. 15. Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage; oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Anlagen: I. Aufstellung der Betriebskosten 23

18 Anlagen II. Wohnflächenberechnung gemäß II. BV 16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 17. Sonstige Betriebskosten Das sind die in den Nummer 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. 42 Wohnfläche (1) Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. (2) Die Wohnfläche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus dessen anrechenbarer Grundfläche; hinzuzurechnen ist die anrechenbare Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu diesem einzelnen Wohnraum gehören. Die Wohnfläche eines untervermieteten Teils einer Wohnung ist entsprechend zu berechnen. (3) Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Anlagen: II. Wohnflächenberechnung gemäß II. BV (4) Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von 1. Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche Räume; 2. Wirtschaftsräume; als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume; 3. Räume, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen; 4. Geschäftsräumen. 24

19 Anlagen 43 Berechnung der Grundfläche (1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend. (5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen die Grundflächen von 1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind, (2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen. 2. Erkern und Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmeter haben; 3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist. (3) Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen. Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen. (4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die Grundflächen von 1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, 2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze. (6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaßen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln. Anlagen: II. Wohnflächenberechnung gemäß II. BV 25

20 Anlagen 44 Anrechenbare Grundfläche (1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen: 1. voll die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern; (3) Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden 1. bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der Wohnung, 2. zur Hälfte die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen; 3. nicht die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter. 2. bei einem Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche beider Wohnungen, 3. bei einem Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung. Anlagen: II. Wohnflächenberechnung gemäß II. BV 26 (2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden. (4) Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.

21 Unser Service im Überblick Adickesallee Frankfurt am Main Zentrale Anlaufstelle für allgemeine Fragen der vom angebotenen Leistungen, z. B. zur Wohnungsvermittlung und für Wohngeld. SERVICECENTER Tel. (069) Fax (069) Hier werden Wohnungssuchende, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt, für Sozialwohnungen registriert und betreut und an Wohnungsbaugesellschaften vermittelt. Wohnungsvermittlung Tel. (069) Kostenlose Beratung in allen mietrechtlichen Fragen und Angelegenheiten für Bürger mit kleinem Einkommen (unter 1.500, monatlich netto + 450, für jeden weiteren Haushaltsangehörigen). Mietrechtliche Beratungsstelle Tel. (069) oder (069) Die Höhe des Wohngelds richtet sich nach dem Einkommen, nach Art und Ausstattung der Wohnung und variiert entsprechend. Die Behörde nimmt Anträge entgegen und berechnet den Zuschuss (siehe Wohngeldbroschüre). Wohngeldstelle Tel. (069) Mieter brauchen feuchte Wände, undichtes Dach, defekte Fenster nicht hinnehmen. Die Beseitigung von Mängeln, die das Wohnen offensichtlich und erheblich beeinträchtigen, kann behördlich vom Hauseigentümer verlangt werden. Hier wird geprüft, ob Mieten überteuert sind mit dem Ziel, Preisreduzierungen zu erreichen und damit bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Alle Veränderungen, die den Wohnungsbestand der Stadt verringern, schaden den Frankfurter Bürgern. Deswegen wird dafür Sorge getragen, dass der Wohnungsbestand erhalten bleibt. Wohnungsaufsicht Tel. (069) / Mietpreisüberhöhung Tel. (069) / Zweckentfremdung von Wohnraum Tel. (069) oder (069) Das auf einen Blick 27