Frankfurt am Main Mietspiegel2004

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1 Schutzgebühr 3,00

2 Projekt Impressum Mietspiegel Frankfurt ist Zentrum einer der bedeutendsten Wachstumsregionen und Sitz der Europäischen Zentralbank (EZB). Schon Ende der 20-er Jahre machte sich Frankfurt unter dem Begriff Neues Bauen in Frankfurt einen Namen mit einer fortschrittlichen Siedlungspolitik. Noch heute sind die Frankfurter Siedlungen von Ernst May und die Frankfurter Küche von Dr. Margarete Schütte Lihotzky als Architektur für eine soziale Stadt international anerkannt. Zur Zeit wird mit dem Bau der EZB gerade eines der modernsten Gebäude Europas konzipiert. Hier findet eine Synthese statt von Tradition und Technologie. Frankfurt ist somit ein exponierter Ort im Zentrum Europas, ein Impuls neuen Wachstums. Herausgeber Magistrat der Stadt Frankfurt Amt für Wohnungswesen Alle Rechte vorbehalten. Koordination und redaktionelle Bearbeitung Eckhard Heinrich Jan van de Loo Gestaltung Designbüro Dorothea Hess visuelle Kommunikation Bad Homburg v. d. Höhe Druck Druck- und Verlagshaus Zarbock GmbH & Co. KG, Frankfurt Bildnachweis Titelseite unter Einbindung des Bildes Skyline vom Presse- und Informationsamt Frankfurt Der ist gültig vom bis zum

3 Grußwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, liebe Frankfurterinnen und Frankfurter, im Herbst 2003 wurden über 2500 Frankfurter Haushalte für die Erstellung des vorliegenden Mietspiegels zu ihren Mieten und Nebenkosten befragt. Mein besonderer Dank gilt diesen Frankfurter Bürgerinnen und Bürgern, die sehr geduldig alle die für die Erhebung erforderlichen Fragen beantwortet haben. Sie haben damit einen wichtigen Beitrag geleistet. Das erhobene Datenmaterial wurde in einem aufwendigen statistischen Verfahren ausgewertet und liegt Ihnen nun als Mietspiegel vor. An seiner Erstellung waren - neben dem beauftragten Institut Wohnen und Umwelt GmbH in Darmstadt (IWU), dem IFAK Institut GmbH & Co. Markt- und Sozialforschung in Taunusstein - auch die in der Mietspiegelkommission vertretenen Verbände der Vermieter und Mieter sowie der Gutachterausschuss beteiligt. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die jeweilige Vergleichsmiete für eine Wohnung in Frankfurt. Er verschafft dem Anwender eine Marktübersicht und macht das Mietpreisgefüge transparent. Mit dem Frankfurter haben die Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt und andere Interessierte eine Orientierung, welche Miete angemessen ist. Soweit Sie Fragen zum Mietspiegel haben, wenden Sie sich bitte an das Amt für Wohnungswesen. Mitglieder der Verbände der Mieter und Vermieter wenden sich bitte an ihren jeweiligen Verband. Die Adressen finden Sie unter dem Abschnitt Hilfen und Informationen auf Seite 12 des Mietspiegels. Mit freundlichen Grüßen Achim Vandreike Bürgermeister Dezernent für Sport und Wohnungswesen 3

4 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt Vorwort Ortsübliche Vergleichsmiete Der Mietspiegel2002 für das Gebiet der Stadt Frankfurt nach dem Stand vom trat mit dem außer Kraft. Der Magistrat der Stadt Frankfurt hat mit mehrheitlicher Zustimmung der Mietspiegelkommission, in der vertreten sind: - die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt e. V., - die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e. V., - der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft, - der Mieterschutzverein Frankfurt a. M. e. V, - der Frankfurter Mieterverein e. V., - die Mieterberatung Frankfurt e. V., - der Verein Mieter helfen Mietern Frankfurt e.v., - der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen (Geschäftsstelle) den nachfolgenden Mietspiegel auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen in Frankfurt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen erstellt. Die wissenschaftliche Bearbeitung erfolgte durch das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Annastraße 15, Darmstadt. Die Stichproben wurden von dem IFAK Institut, Georg-Ohm-Straße 1, Taunusstein, erhoben. Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. 558 Abs. 2 BGB wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel dient der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter in Textform im Sinne des 126 b BGB zu erklären und anhand des Mietspiegels zu begründen. Für den Frankfurter Mietspiegel als qualifiziertem Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Merkmale des Mietspiegels, die für die betreffende Wohnung zutreffen, sind auch dann dem Mieter mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Die in der Tabelle 2 aufgeführten Basismieten sind Nettomieten pro m 2 und Monat, die das Entgelt für die Überlassung des leeren Wohnraums ohne die Betriebskosten (im Sinne der Anlage 3 zu 27 II. BV) darstellen. Der im Uberblick 4 Der Mietspiegel ist eine amtliche Auskunft über das allgemeine Mietpreisgefüge in Frankfurt. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB. Mainterassen Neues Wohnen

5 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt Betriebskostenmittelwerte Hinweise Zu den Betriebskosten gehören insbesondere die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr), die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der Heizung, der Warmwasserversorgung, des Aufzuges (ohne Reparaturkosten), der Hausreinigung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sachund Haftpflichtversicherung, des Hauswarts, der Gemeinschaftsantenne, der Gebühren für Kabelfernsehen und die Kosten der maschinellen Wascheinrichtungen. Zum ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Kraft getreten, die den vorstehenden Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu 27 der II. BV in 2 BetrKV ebenfalls enthält. Schönheitsreparaturen Das dem Mietspiegel zugrundeliegende Datenmaterial erfasst folgenden Wohnraum nicht: Sozialwohnungen Wohnungen eines Jugend-, Studenten-, Alten- (pflege)heimes oder sonstigen Heimes, in dem zusätzlich Leistungen des Vermieters, z. B. Verpflegung oder Betreuung, gewährleistet werden. Hierzu gehören auch Wohnheime. Mietverhältnisse, die nur zum vorübergehenden Gebrauch der Wohnung eingegangen wurden (z.b. Ferienwohnungen). Untermietverhältnisse in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung. Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind. Penthouse-Wohnungen Split-Level-Wohnungen Die Datenerhebung ergab, dass der weit überwiegende Teil der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Übersicht der Wohnlagen Der Mietspiegel findet keine unmittelbare Anwendung auf möblierten Wohnraum. Die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Wohnraum ist in der Weise zu ermitteln, dass der Leerraummiete anhand des Mietspiegels ein angemessener Zuschlag für die Möblierung zugefügt wird. Die Gebiete der guten Lagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan rot hinterlegt. Durchgangsstrassen gehören nicht zu den guten Lagen. Ein Zuschlag ist in diesen Fällen nicht gerechtfertigt. Die Gebiete der einfachen Lagen u. Gewerbelagen sind gelb hinterlegt. Alle sonstigen Lagen, die keine farbliche Kennzeichnung aufweisen, gehören regelmäßig zur normalen Lage, für die im Mietspiegel weder Zunoch Abschläge vorzunehmen sind. Für Erläuterungen zur Wohnlage ist das Amt für Wohnungswesen zuständig. Zur Bewertung nach der Bodenrichtwertkarte erteilt die beim Stadtvermessungsamt angesiedelte Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft (Tel ). Weitere Adressen und Telefonnummern finden Sie auf Seite 12 des Mietspiegels. Mainufer Laufzeit des Mietspiegels Der, Stand Juni 2004, läuft vom bis zum Der im Überblick 5

6 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 1 Betriebskostenmittelwerte in /m 2 und Monat 6 Ermittlung des Mittelwertes In der Tabelle 1 sind alle Betriebskosten aufgeführt, die nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung umgelegt werden können. Mit Hilfe der letzten Betriebskostenabrechnung oder anhand des Mietvertrages sind in dieser Betriebskostentabelle zunächst alle Betriebskosten zu streichen, die neben dem vertraglich vereinbarten Mietzins, also gesondert an den Vermieter oder das entsprechende Versorgungsunternehmen, zu zahlen sind. Zu streichen sind auch Betriebskosten, die bei der konkreten Wohnung gar nicht erst entstehen. Nunmehr sind bei den nicht gestrichenen Betriebskostenarten die jeweils angegebenen Durchschnittswerte in die rechte (freie) Spalte zu übertragen und zusammenzuzählen. Hinweis Das Ergebnis trägt man in die Tabelle 4 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. * Hierbei handelt es sich um Durchschnittswerte, die im Einzelfall nicht unbeträchtlich nach oben oder unten überschritten werden können. ** Wegen unzureichender Datenlage wurde der Wert von 2002 übernommen. Tabelle 1 Betriebskostenmittelwerte * in /m 2 und Monat Durchschnittliche Übertrag: Raum für Betriebskosten in nicht umgelegte die eigene pro m 2 und Monat Betriebskosten Berechnung Wasser/Abwasser 0,34 Straßenreinigung 0,07 Müllabfuhr 0,28 Grundsteuer 0,19 Sach- und Haftpflicht- Versicherung 0,13 Schornsteinfeger (soweit nicht bei Heizkosten) 0,03 Hausbeleuchtung 0,03 Aufzug 0,09 Waschmaschine ** 0,04 Hauswart 0,18 Gartenpflege 0,11 Hausreinigung (soweit nicht bei Hauswart) 0,11 Schnee- und Eisbeseitigung 0,04 Gemeinschaftsantenne 0,06 Kabel 0,09 Reinigung/Wartung von Etagenheizung, Warmwassergeräten (soweit keine weiteren Kosten für Brennstoff abgerechnet werden) 0,07 Heizung/Warmwasser 0,92 1 Summe nicht umgelegter Betriebskosten in pro m 2 aus Tabelle 1 Modernisierter Wohnraum Grundsätzlich ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude erstellt wurde. Wenn ein Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde, ist dies entsprechend 17 II.WoBauG bzw. nunmehr 16 Abs.1 WoFG in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte (vgl. BFH v , Az.: IX R 130/86 und BFH v , Az.: IX R 175/87, DWW 1992, 285 ff.)

7 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 2 Durchschnittliche Basis-Nettomiete in /m 2 und Monat nach Wohnungsgröße und Baualter Wohnungsgröße Baualter bis bis 1949 bis 1958 bis 1969 bis 1978 bis 1985 bis 1995 bis m 2 13,93 13,86 13,61 13,89 14,30 14,85 15,18 14,62 25 m 2 11,75 11,68 11,43 11,71 12,12 12,67 13,00 12,44 30 m 2 10,30 10,23 9,98 10,26 10,67 11,22 11,55 10,99 35 m 2 9,27 9,20 8,95 9,23 9,64 10,19 10,52 9,96 40 m 2 8,49 8,42 8,17 8,45 8,86 9,41 9,74 9,18 45 m 2 7,89 7,82 7,57 7,85 8,26 8,81 9,14 8,58 50 m 2 7,41 7,34 7,09 7,37 7,78 8,33 8,66 8,10 55 m 2 7,01 6,94 6,69 6,97 7,38 7,93 8,26 7,70 60 m 2 6,68 6,61 6,36 6,64 7,05 7,60 7,93 7,37 * 65 m 2 6,40 6,33 6,08 6,36 6,77 7,32 7,65 7,09 * 70 m 2 6,16 6,09 5,84 6,12 6,53 7,08 7,41 6,85 75 m 2 5,96 5,89 5,64 5,92 6,33 6,88 7,21 6,65 80 m 2 5,78 5,71 5,46 5,74 6,15 6,70 7,03 6,47 85 m 2 5,62 5,55 5,30 5,58 5,99 6,54 6,87 6,31 90 m 2 5,47 5,40 5,15 5,43 5,84 6,39 6,72 6,16 95 m 2 5,35 5,28 5,03 5,31 5,72 6,27 6,60 6, m 2 5,23 5,16 4,91 5,19 5,60 6,15 6,48 5, m 2 5,13 5,06 4,81 5,09 5,50 6,05 6,38 5, m 2 5,04 4,97 4,72 5,00 5,41 5,96 6,29 5, m 2 4,95 4,88 4,63 4,91 5,32 5,87 6,20 5, m 2 4,87 4,80 4,55 4,83 5,24 5,79 6,12 5, m 2 4,80 4,73 4,48 4,76 5,17 5,72 6,05 5, m 2 4,73 4,66 4,41 4,69 5,10 5,65 5,98 5, m 2 4,67 4,60 4,35 4,63 5,04 5,59 5,92 5, m 2 4,61 4,54 4,29 4,57 4,98 5,53 5,86 5, m 2 4,56 4,49 4,24 4,52 4,93 5,48 5,81 5, m 2 4,51 4,44 4,19 4,47 4,88 5,43 5,76 5,20 Wert aus Tabelle 2 Beispielrechnung zu Tabelle 2 * 2 Beispiel: Die Ermittlung von Zwischenwerten - Die Wohnungsgröße beträgt 68 m 2 - Das Baualter der Wohnung bis 1918 m 2 65 m 2 6,40 70 m 2-6,16 Differenz = 0,24 für 5m 2 0,048 für 1m 2 Die Differenz von 65m 2 zu 68m 2 beträgt 3m 2 3m 2 x 0,048 = 0,14. Dieser Wert wird von 6,40 abgezogen; je nach Wert ggf. auch dazu gerechnet. Die Basis-Nettomiete für 68 m 2 beträgt demnach 6,26. Die Tabelle 2 gibt zunächst einmal die Basis-Nettomiete nach Wohnungsgröße und Baualter wieder. Der für die konkrete Wohnung zutreffende Wert ist der Tabelle zu entnehmen und ebenfalls in Tabelle 4 zu übertragen. Die Basis-Nettomiete für Wohnungsgrößen, die zwischen den angegebenen Werten liegen, ist durch Interpolation* (Zwischenwertbildung) zu gewinnen. Aufgrund fehlenden Datenmaterials ist eine hinreichende Aussage über den Mietwert bei Wohnungen unter 20 m 2 nicht möglich. Gleiches gilt auch für Wohnungen über 150 m 2. 7Tabelle 2 Durchschnittliche Basis-Nettomiete in /m2 und Monat nach Wohnungsgröße und Baualter

8 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 3 Durchschnittliche Zuschläge und Abschläge zur Basis-Nettomiete in /m 2 und Monat Erläuterung Die Zuschläge für Wohnungs-/ Haustyp, Grundrissgestaltung, Bad- und Sanitärausstattung und sonstige Merkmale sind nur dann gerechtfertigt, wenn sich die Wohnung insgesamt in einem ordnungsgemäßen Allgemeinzustand befindet. * Der Zuschlag hochwertiger Altbau oder der Zuschlag gehobener Altbau ist nur alternativ zulässig Tabelle 3 Raum für Raum für Durchschnittliche Zuschläge und Abschläge die eigene die eigene zur "Basis-Nettomiete" in /m 2 Berechnung Berechnung Wohnungs-/ Haustyp Zuschläge Abschläge 1-Zimmer-Wohnung - 1,06 1-Zimmer-Appartement Wohnung mit einem Wohnraum und einer integrierten Küche, Kochnische oder Kochgelegenheit - 0,93 2-Zimmer-Wohnung mit Kochküche - 0,51 2-Zimmer-Wohnung mit Wohnküche - 0,13 2-Zimmer-Wohnung mit einer integrierten Küche Der Küchenbereich entspricht in Größe und Funktionalität einer separaten Kochküche und ist gegenüber dem restlichen Wohnraum eindeutig unterschieden - z.b. mittels Fliesenspiegel, vom Wohnraum sich unterscheidendem Bodenbelag, fest eingebauten Raumteiler, Esstheke, Mauerbrüstung, Mauervorlage usw. 0,87 4-Zimmer-Wohnung 0,24 Einfamilienhaus 1,08 Grundrissgestaltung Gehobener Altbau* Baujahr liegt vor Die Wohnung ist mindestens 3,05 m hoch und verfügt über ein Badezimmer sowie Etagen- oder Gebäudezentral-Heizung. Sie besitzt keine Flügel- (oder zweiteilige Schiebe-)türen. 0,78 Hochwertiger Altbau* Baujahr liegt vor Die Wohnung ist mindestens 3,05 m hoch und verfügt über ein Badezimmer sowie Etagen- oder Gebäudezentral-Heizung. Mindestens zwei Räume sind mit Flügel- (oder zweiteiligen Schiebe-)türen miteinander verbunden. 1,59 Merkmale für jedes Baualter Kleinster Wohnraum hat weniger als 15 m 2 Wfl. und größter Wohnraum hat mindestens 25 m 2 Wfl. Die Wohnung hat mindestens zwei Wohnräume 0,46 Kleinster Wohnraum hat mind. 15 m 2 Wohnfläche und der größte Wohnraum ist kleiner als 25 m 2 Die Wohnung hat mindestens zwei Wohnräume 0,53 Kleinster Wohnraum hat mindestens 15 m 2 Wfl. und der größte Wohnraum hat mind. 25 m 2 Wfl. Die Wohnung hat mindestens zwei Wohnräume 0,74 Zwischensumme Zuschläge Zwischensumme Abschläge 8

9 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Erläuterungen zur guten Lage und zur einfachen Lage Die Gebiete der guten Lagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan rot hinterlegt. Durchgangsstrassen gehören nicht zu den guten Lagen. Ein Zuschlag ist in diesen Fällen nicht gerechtfertigt. Die Gebiete der einfachen Lagen u. Gewerbelagen sind gelb hinterlegt. Alle sonstigen Lagen, die keine farbliche Kennzeichnung aufweisen, gehören regelmäßig zur normalen Lage, für die im Mietspiegel weder Zu- noch Abschläge vorzunehmen sind. Auskünfte zu Wohnlagen erteilt das Amt für Wohnungswesen Telefon (069) oder (069) Hinweis Die Summe aller -Beträge für zutreffende Merkmale ist in die Tabelle 4 zu übertragen. Tabelle 3 Raum für Raum für Durchschnittliche Zuschläge und Abschläge die eigene die eigene zur "Basis-Nettomiete" in /m 2 Berechnung Berechnung Übertrag Zuschläge (von Seite 8) Übertrag Abschläge (von Seite 8) Bad- und Sanitärausstattung Zuschläge Abschläge Ohne Warmwasserversorgung - 0,80 Ohne Badezimmer. Ein Badezimmer ist ein separater Raum der Wohnung mit Bade- oder Duschwanne. - 1,18 Bad ist nur mit Sitzbadewanne ausgestattet, keine Wanne zum Liegen. - 0,64 Bad ist rundum mindestens halbhoch gekachelt 0,30 Bad ist an der schmalsten Seite mindestens 3 m breit. 0,32 Badewanne und separate Duschwanne vorhanden 0,63 Bad mit Eckbadewanne 0,51 Zweite separate Toilette (z.b. Gäste-WC) innerhalb der Wohnung vorhanden 0,77 Fehlende Etagen- oder Gebäude-Zentralheizung Einzelöfen für Strom bzw. Gas oder Öl mit zentraler Versorgung, Einzelöfen für Holz, Kohle bzw. Öl ohne zentrale Ölversorgung oder keine vom Vermieter gestellte Heizung - 0,76 Sonstige Merkmale Überwiegend hochwertige Fußböden In über 50% der Wohnräume liegen Echtholzparkett, Parkettdielen, Kacheln, Marmorfußböden oder gleichwertige Natursteine. Das Parkett muss sich insgesamt in einem guten Zustand befinden. 0,64 Leitungen über Putz Auf Putz liegende unverkleidete Gas-oder Heizungsleitungen in mindestens einem der Wohnräume. Kurze Zuleitungen, die die Stellfläche nicht beeinträchtigen, bleiben unberücksichtigt - 0,17 Deckenhöhe überwiegend unter 2,40 m - 0,42 Wohnlage Gute Wohnlage 0,82 Einfache Wohnlage und Gewerbelage - 0,26 Zwischensumme Zuschläge Zwischensumme Abschläge - 3 Summe Zuschläge abzüglich Abschläge austabelle 3 9Tabelle 3 Durchschnittliche Zuschläge und Abschläge zur Basis-Nettomiete in /m2 und Monat

10 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Tabelle 4 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in /m 2 und Monat Übertrag aus Tabelle 1 nicht umgelegte Betriebskosten + Übertrag aus Tabelle 2 Basis-Nettomiete + Übertrag aus Tabelle 3 Zuschläge abzüglich Abschläge ± Summe (ortsübliche Vergleichsmiete per m 2 ) Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnungen) 4 X = Erst durch das Zusammenfügen der Ergebnisse aus den Tabellen 1, 2 und 3 ergibt sich der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete per m 2 für die jeweils zu beurteilende Wohnung. Tabelle 4 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in /m 2 und Monat Summe Tabelle 4 in Wohnfläche m 2 ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat in Römerstadt Siedlung von Ernst May - vor der Frankfurter Skyline 10

11 Spannen Der Spannenzu- oder Spannen Die Vielfalt und die qualitative Spannweite der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren konnten selbst durch den herangezogenen umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Ein Abweichen nach oben oder unten von der Summe, die sich aus Tabelle 4 ergibt, ist daher gerechtfertigt, wenn -abschlag, der sich - wenn zutreffend - zusätzlich zu den Zuund Abschlägen aus der Tabelle 3 ergibt, darf insgesamt 10 % der in der Tabelle 2 ermittelten Basis-Nettomiete nicht über- bzw. vom jeweiligen Standard (durchschnittliche Qualität und durchschnittlicher Umfang) der in den Tabellen aufgeführten Merkmale erheblich abgewichen wird und bei besonders gutem bzw. schlechtem Erhaltungszustand des Gebäudes und/oder der Wohnung, unter Berücksichtigung des Baualters. unterschreiten. Andere nicht aufgeführte Merkmale (im vorbezeichneten Standard) rechtfertigen keinen zusätzlichen Spannenzu- oder -abschlag. Der Spannenzu- oder -abschlag, der sich - wenn zutreffend - zusätzlich zu den Zu- und Abschlägen aus der Tabelle 3 ergibt, darf insgesamt 10 % der in der Tabelle 2 ermittelten Basis-Nettomiete nicht über- bzw. unterschreiten. Solitaire am Deutschherrnufer - im Grünen wohnen am Fluss Spannen 11