BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: KEINE HÖHERE MATHMATHIK!

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1 BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG: KEINE HÖHERE MATHMATHIK! Das Wichtigste in Kürze

2 WAS SIND EIGENDLICH BETRIEBSKOSTEN? WELCHE POSITIONEN GEHÖREN ZU DIE BETRIEBSKOSTEN UND WIE WERDEN SIE AUFGETEILT? Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen werfen viele Fragen auf. Wir haben diese gesammelt und die am häufigsten gestellten Fragen in dieser Informationsbroschüre beantwortet. Sollten Sie weitere Informationen zu Ihrer Betriebsund/oder Heizkostenabrechnung wünschen, stehen Ihnen unsere Mitarbeiter-innen und Mitarbeiter gerne zur Verfügung. Den Namen und die Telefonnummer Ihrer persönlichen Ansprechpartnerin finden Sie auf unserem Abrechnungsschreiben. Im Zusammenhang mit Betriebskosten sind neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die II. Berechnungsverordnung und die Heizkostenverordnung von Bedeutung. Nach der Definition in der II. Berechnungs-verordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grund-stück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Drei Kostenarten betreffen warme Betriebskosten. Diese müssen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung in Häusern, die von zentralen Heiz- oder Warmwasseranlagen versorgt werden, nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem individuellen Verbrauch (_) der einzelnen Mietparteien Rechnung trägt: Heizungskosten Kosten der Warmwasserversorgung Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Die übrigen 14 Kostenarten sind kalte Betriebskosten. Grundsätzlich gilt, dass diese nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander innerhalb des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit verteilt werden können (_) bzw. müssen (_). Eine Ausnahme bilden die Kostenarten Breitbandkabel/Gemeinschaftsantenne und Wascheinrichtungen, die nach einem Maßstab umgelegt werden müssen, der dem individuellen Verbrauch (_) der einzelnen Mietparteien Rechnung trägt: Wasserversorgung Entwässerung /Regenwasser Aufzugskosten Straßenreinigung und Abfallbeseitigung Grundsteuer Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung Gartenpflege Stromversorgung Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Sonstige Betriebskosten Breitbandkabel/Gemeinschaftsantenne Wascheinrichtungen

3 WELCHE KOSTEN MUSS ICH TRAGEN UND WARUM? Warum werden zum Beispiel die Kosten für Müllgebühren und Wasser nach Wohnfläche und nicht nach Personen umgelegt? Die Kostenarten Wasserversorgung, Entwässerung/Regenwasser, Aufzugskosten und Straßenreinigung und Abfallbeseitigung können nach m_ Wohnfläche (Flächenanteil) oder nach Personenzahl pro Wohnung (Kopfanteil) verteilt werden. Die Abrechnung nach Flächenanteil ist schon deshalb vorzuziehen, weil die Wohnfläche konstant bleibt. Dagegen würde eine Berechnung nach Kopfanteil eine ständige Überprüfung der Anzahl der im Haus wohnenden Personen erfordern, weil nicht alle Mieter die Änderungen der Personenzahlen melden. Die Abrechnung nach Flächenanteil kann zwar im Einzelfall zu Abweichungen gegenüber dem tatsächlichen Verbrauch führen (zum Beispiel bei einer großen, nur mit einer Person belegten Wohnung im Vergleich zu einer kleinen, von mehreren Personen bewohnten Wohnung). Jedoch kommt es auch bei der Abrechnung nach Kopfanteilen aufgrund von unterschiedlichen Lebensgewohnheiten und Nutzverhalten der einzelnen Mieter zu Abweichungen zum tatsächlichen Verbrauch. So wirken sich zum Beispiel die unterschiedliche Häufigkeit der Badbenutzung und des Einsatzes von Spül- und Waschmaschine direkt auf die Wasserkosten aus (beim Duschen wird 2/3 weniger Trinkwasser verbraucht als bei einem Vollbad) und unterschiedliches Verhalten bei der Müllproduktion und -trennung beeinflusst die Höhe der Müllgebühren. Egal ob die Abrechnung nach Flächenanteil oder Kopfanteil erfolgt, zu verteilen sind die entstandenen Gesamtkosten, auf die Sie alle durch umweltbewusstes Verhalten Einfluss nehmen können! Warum muss ich Aufzugskosten mitbezahlen, obwohl ich im Erdgeschoss wohne? Wenn im Mietvertrag die Position Aufzugskosten nicht ausgeschlossen worden ist, sind grundsätzlich auch Erdgeschoss-bewohner an den Kosten für den Aufzug zu beteiligen. In den meisten Fällen kann der Aufzug benutzt werden um in den Keller oder auf den Dachboden zu gelangen. Sobald diese Möglichkeit für die Bewohner im Erdgeschoss besteht, entfällt auch auf sie ein Teil der Kosten.

4 WELCHE KOSTEN MUSS ICH TRAGEN UND WARUM? Warum muss ich Gartenpflege bezahlen, obwohl ich diesen nicht nutze? Zur Grünfläche, die gepflegt werden muss, gehören nicht nur der Vorgarten, sondern alle Freiflächen, die in der Wirtschaftseinheit angelegt sind, und somit der Verschönerung und der Verbesserung des Wohnumfeldes dienen. Die Pflegekosten für diese Freianlagen werden für eine gesamte Wirtschaftseinheit erhoben und als Kostenart Gartenpflege anteilig auf die Mieter umgelegt. Durch eine umsichtige Auftragsvergabe für eine fachgerechte kontinuierliche Pflege halten wir die Kosten so gering wie möglich. (Genauso wird übrigens die Position Hausreinigung ermittelt.) Sollten Sie Beanstandungen haben, melden Sie sich bitte schnellstmöglich bei dem entsprechenden Sachbearbeiter. Nur so versetzen Sie uns in die Lage kurzfristig Abhilfe zu schaffen und gegebenenfalls Rechnungen zu kürzen. Bedenken Sie aber bitte, dass nicht alle gärtnerischen Arbeiten zu jeder Jahreszeit möglich sind. Warum werden die Heizkosten nicht zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet? Die Berechnung und Verteilung der Heizkosten ist in der Heizkostenverordnung festgelegt. Eine Abrechnung zu 100 Prozent nach Verbrauch ist nicht zulässig. In der von uns zugrunde gelegten Mischkalkulation werden die Kosten zu 50 % nach der Wohn-/Nutzfläche und zu 50 % nach dem individuellen Wärmeverbrauch aufgeteilt. Die bei der Bereitstellung der notwendigen Wärmeenergie auftretenden Verluste sind unter anderem abhängig von der genutzten Technik, der Bauart der Anlage, dem eingesetzten Brennstoff, dem Aufstellort des Wärmeerzeugers, der Länge der Leitungswege usw. So haben ungünstiger gelegene Wohnungen (zum Beispiel Erd- oder Dachgeschosswohnungen und Wohnungen mit einem hohen Außenwandanteil) einen erhöhten Wärmebedarf. Durch die Mischkalkulation werden die Heizkosten gerechter aufgeteilt, da diese Verluste von allen Mietparteien getragen werden.

5 SO WIRD GERECHNET! Ich bin im Dezember letzten Jahres eingezogen und habe für den Zeitraum eine Heizkostennachzahlung in Höhe von 25 erhalten. Habe ich dann bei einer Heizkostenabrechnung über 12 Monate eine Nachzahlung von 12 x 25? Der Wärmebedarf während eines Jahres ist durch die klimatischen Bedingungen sehr unterschiedlich. Die monatliche Heizkostenvorauszahlung ergibt sich als Durchschnittswert aus einer kompletten Heizperiode von 12 Monaten. Erhält ein Mieter beispielsweise wegen Wohnungswechsels eine Heizkostenabrechnung nur über einen verkürzten Zeitraum, der vorwiegend heizstarke Monate betrifft, so sind die Kosten in der Regel wesentlich höher als die vereinbarten Vorauszahlungen. Daraus ergeben sich dann höhere Nachforderungen. Hat ein Mieter nur während der heizschwachen Monate in der Wohnung gewohnt, ergibt sich aus der Heizkostenabrechnung wahrscheinlich eine höhere Gutschrift. Beispiel Mieter A: (ausschließlich Sommermonate) Wohndauer: bis = 4 Monate Heizkosten lt. Abrechnung: = 50,00 Vorauszahlungen: 4 x 25,00 = 200,00 Gutschrift: = 150,00 Beispiel Mieter B: (ausschließlich Wintermonate) Wohndauer: bis = 4 Monate Heizkosten lt. Abrechnung: = 250,00 Vorauszahlungen: 4 x 25,00 = 200,00 Nachzahlung: = 50,00 Wird bei einer Nebenkostenabrechnung 12 x der gleiche Vorauszahlungsbetrag angesetzt? Da eine Abrechung fast immer eine Neuberechnung der Vorauszahlungen mit sich bringt, kann es im Laufe des Jahres auch zu einer Vorauszahlungserhöhung bzw. Vorauszahlungs-senkung gekommen sein, so dass nicht unbedingt bei einer Abrechnungsperiode 12 mal der gleiche Vorauszahlungsbetrag angesetzt wird. Beispiel A: Abrechnungszeitraum: 1. Januar bis 31. Dezember Vorauszahlung: Jan. Dez. (12 Monate) monatlich: gesamt: 56,00 672,00 (12 x 56,00 ) Beispiel B: Abrechnungszeitraum: 1. Januar bis 31. Dezember Vorauszahlungserhöhung : zum 1. Juni (wegen Nachzahlung aus Abrechnung Vorjahr) Vorauszahlung: monatlich gesamt Jan. Mai 56,00 280,00 (5 x 56,00 ) Jun. Dez. 60,00 420,00 (7 x 60,00 ) Gesamtvorauszahlung Jan. Dez. 700,00

6 SO WIRD GERECHNET! Warum habe ich eine höhere Nachzahlung als mein Nachbar in einer gleichgroßen Wohnung? Bei den meisten Kostenarten ist die Wohnfläche Grundlage zur Berechnung des Betriebskostenanteils. Bei unterschiedlich großen Wohnungen kommt es daher auch zu unterschiedlichen Abrechnungsergebnissen. Sind bei gleich großen Wohnungen die Abrechnungsergebnisse unterschiedlich, kann das verschiedene Gründe haben. Dabei spielen die Betriebskostenpositionen eine Rolle, die nach Verbrauch berechnet werden. Es kann auch sein, dass auf Wunsch des Mieters die Nebenkostenvorauszahlungen während eines Abrechnungszeitraumes erhöht wurden, so dass sich ein höheres Guthaben errechnet. Zudem können einzelne Mieter mit Kosten belastet werden, die ausschließlich Ihre Wohnung betreffen (zum Beispiel Wartung des MAG-Gerätes). Ich bin bereits im Dezember letzten Jahres ausgezogen. Warum erhalte ich erst so spät meine Abrechnung? Eine Betriebs- und/oder Heizkostenabrechnung kann grundsätzlich erst nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erstellt werden, da erst dann sämtliche Kosten für diese Abrechnungsperiode feststehen, denn auch wir müssen die Rechnungsstellung durch Dritte (Gärtner, Schornsteinfeger, Versicherungen usw.) abwarten. Dies gilt auch, wenn ein Mietverhältnis vor Ende des Abrechnungszeitraumes beendet wurde. Im Regelfall hat der Vermieter zwölf Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit, die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zuzusenden. Wir versuchen natürlich, alle Abrechnungen so früh wie möglich zu erstellen. Beispiel: Abrechnungszeitraum: Kündigung zum: Erhalt der Abrechnung: möglich bis zum

7 SIE KÖNNEN DIE HÖHE IHRER BETRIEBSKOSTEN MITBESTIMMEN! Durch einige einfache Maßnahmen können Sie beispielsweise den Wasserverbrauch spürbar verringern, Heizkosten sparen oder Einfluss auf die Höhe der Müllgebühren nehmen. SPRECHEN SIE UNS AN, WENN SIE WEITERE INFORMATIONEN WÜNSCHEN! Ihre Mitarbeiterinnen aus dem Bereich Mieten und Betriebskosten. VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH Wirmerstr Bochum Telefon 0234/ Telefax 0234/ Internet Buslinie 368 Haltestelle Schulenburgstr./VBW