Grundbuchwesen. Silvio Kuster

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Elke Weiß
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1 Grundbuchwesen Silvio Kuster

2 Welches sind die Rechtsquellen im Grundbuchwesen? ZGB (IV. Teil = Sachenrecht) EG zum ZGB BGBB (= Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht) GBV (= Grundbuchverordnung) Kommentare und Fachzeitschriften wie ZBGR, Der Bernische Notar BGE (= Bundesgerichtsentscheide) usw.

3 Grundbuchverwaltung

4 Grundbuchverwaltung 92 Kreise bei 85 Gemeinden Zur Zeit gibt es 76 GBA im Kanton Grundbuchverwalterpatent Aufsichtsbehörde: Departement des Innern, Abt. Grundbuchinspektorat

5 Was sind die vier Bestandteile? Hauptbuch: Jedes Grundstück hat ein Blatt mit einer Nummer. Auf diesem Blatt gibt es verschiedene Abteilungen.

6 Tagebuch: Jedes Rechtsgeschäft wird im Tagebuch eingetragen.

7 Pläne Die Vermessung ist in den Plänen festgehalten. Die Erstellung und Nachführung erfolgt durch den Grundbuchgeometer.

8 Belege Das sind alle Schriftstücke, aufgrund derer wir Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch vornehmen.

9 Was sind Hilfsregister? Eigentümerregister Flächenverzeichnis Schätzungskataster Servitutenprotokoll usw.

10 Die öffentliche Beurkundung Feststellung der gegenseitigen, übereinstimmenden Willensäusserung durch eine Urkundsperson.

11 Zweck der öffentlichen Beurkundung Schutz der Parteien vor übereilten und unbedachten Vertragsabschlüssen Abfassung präziser Verträge Herstellung einer sicheren Grundlage für die Eintragung der Rechtsgeschäfte im Grundbuch

12 Zuständigkeit für die öffentliche Beurkundung: Grundsätzlich der GBV der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt Bei Grundstücken in mehreren Gemeinden, ist der GBV derjenigen Gemeinde mit dem grössten Teil der Gesamtfläche verantwortlich

13 Verfahren bei der öffentlichen Feststellung der Identität Belehrung der Parteien Durchsicht der Urkunde Unterzeichnung der Parteien Öffentl. Beurkundung Beurkundung

14 Unterschied zwischen Besitz und Eigentum Besitz Eigentum ist die tatsächliche Herrschaft oder Gewalt über eine körperliche Sache (bewegliche Sachen). gibt einer Person die rechtliche Herrschaft zur Sache.

15 Eigentum Das Eigentum an einer Sache ist das Recht: über eine Sache in den Schranken der Rechtsordnung zu verfügen sie herauszuverlangen und ungerechtfertigte Einwirkungen abzuwehren.

16 Umfang des Eigentums Bestandteile: nach ortsüblicher Auffassung Ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abtrennbar Beispiel: Kamin, Fenster Zugehör: Bewegliche Sachen Nach ortsüblicher Auffassung Klarem Willen des Eigentümers für Bewirtschaftung, Nutzung Beispiel: Betriebsmobiliar

17 Welche Eigentumsarten gibt es? Alleineigentum Gemeinschaftliches Eigentum Miteigentum Gesamteigentum

18 Welche Gesamthandsverhältnisse kennen Sie? Eheliche Gütergemeinschaft Erbengemeinschaft Einfache Gesellschaft Kollektivgesellschaft Kommanditgesellschaft Gemeinderschaft

19 Was ist subjektiv-dingliches Miteigentum? Verknüpfung eines untergeordneten Grundstückes mit einem oder mehrerer herrschenden Grundstücke Bei einer Veräusserung des herrschenden Grundstückes geht auch der subjektivdinglich verknüpfte Anteil auf den Erwerber über

20 Welche Grundstücksarten gibt es? Liegenschaften Selbständig und dauernde Rechte Bergwerke Miteigentumsanteile

21 Stockwerkeigentum Ist eine besondere Form des Miteigentums Teileigentumsrecht (Quote) an der ganzen Liegenschaft des Miteigentums Nutzungsrecht an einzelnen Teilen des Gebäudes Räume müssen in sich abgeschlossen sein und eigenen Zugang haben

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23 Was sind gesetzliche Veräusserungsbeschränkungen? Miteigentümer-Vorkaufsrecht Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis Familienwohnung (Art. 169 ZGB) Bei landw. Grundstücken (Pächter-, Verwandtenvorkaufsrecht, Erwerbsbewilligung, usw.)

24 Gruppenarbeiten Dienstbarkeitsvertrag Inkl. Präsentation, Artikel im ZGB, Tagebuchführung, Grundbuchblatt, Formvorschrift für Vertrag und Erarbeitung der entsprechenden Seiten im Leitfaden

25 Vormerkungen sind aufgeteilt in: Persönliche Rechte wie vertragliches Vorkaufsrecht, Kaufs- und Rückkaufsrecht Verfügungsbeschränkungen wie Pfändung, Pfandverwertung Vorläufige Eintragungen wie das Bauhandwerkerpfandrecht

26 Anmerkungen Keine rechtsbegründende Wirkung Schaffen keine dinglichen Rechte Geben einen Hinweis Beispiel: Zugehör, subjektiv-dingliche Rechte, Reglement der Stockwerkeigentümer, Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer

27 Dienstbarkeiten ab müssen alle Dienstbarkeiten beurkundet werden Grunddienstbarkeit Personaldienstbarkeit mind. zwei oder mehrere Grundstücke ein belastetes und ein berechtigtes GS eine natürliche oder juristische Person ist berechtigt belastet ist somit immer ein GS

28 Grundpfandrechte ab müssen alle Grundpfandrechte beurkundet werden Grundpfandverschreibung kein Wertpapier nur Beweismittel gesetzl. Kündigungsfrist 6 Wochen Kapital- oder Maximalgrundpfandverschreibung Schuldbrief Ist ein Wertpapier Gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate Bei Verlust gerichtliches Verfahren zur Kraftloserklärung

29 Papier-/Registerschuldbrief Papierschuldbrief Namen/Inhaber Indossament bei Namenschuldbrief Registerschuldbrief Ab Keine physische Ausstellung des Schuldbriefes Übertragung findet im Grundbuch statt Faktisch Namenschuldbrief

30 Belastungsgrenzen Bei nichtlandw. Grundstücken besteht für SchB und PfV keine Belastungsgrenze (ausser bei ausländischen Kreditgebern) Bei landw. Grundstücken besteht für SchB und PfV eine Belastungsgrenze. Die Belastungsgrenze entspricht dem um 35 % erhöhten Ertragswert (ohne nichtlandwirtschaftliche Nutzungen)

31 Gesetzliche Grundpfandrechte ohne Eintragung im Grundbuch Mit Eintragung im Grundbuch Diese gehen allen eingetragenen Grundpfandrechten vor! Für GVA-Prämie, Perimeterbeiträge, Gewässerschutzbeiträge, Handänderungssteuern Bestehen nicht von Gesetzes wegen Gläubiger hat einen Anspruch auf Sicherstellung innert Frist Für Forderungen der Bauhandwerker oder des Verkäufers am verk. GS

32 Rangordnung der beschränkt dinglichen Rechte Sind Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte Bestimmt sich nach dem Datum der Errichtung Kommt bei einer Pfandverwertung zum Tragen Rangordnung unter den Grundpfandrechten nach der Pfandstelle

33 Eintragung im Grundbuch Anmeldung (gibt diejenige Partei ab, die ein Recht aufgibt oder eine Last auf sich nimmt) Rechtsgrundausweis (= Rechtsakt) Verfügungsrechtsausweis (ID, HR- Auszug)

34 Öffentlichkeit des Grundbuches grundsätzlich öffentlich Auskunft nur für ein bestimmtes Grundstück Ohne Interesse glaubhaft zu machen, dürfen diverse Angaben herausgegeben werden (keine Vormerkungen, Grundpfandrechte, spezielle Anmerkungen)

35 Schätzungswesen Rechtsquellen: Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung VO über die Durchführung der Grundstückschätzung Schätzerhandbuch Richtlinien/Weisungen des Fachdienstes

36 Wichtiges zum Schätzungswesen alle 10 Jahre wird das Objekt geschätzt nichtlandw. und landw. Fachteam alle Gebäude sind bei der GVA gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch versichert bei Neubauten oder Umbauten werden Bauzeitversicherungen (GVA) abgeschlossen

37 Wie ist der Ablauf einer Schätzungstagfahrt? Welche Objekte werden geschätzt Besichtigung durch Fachteam Bewertung im DAG Eröffnung der Versicherungswerte Eröffnung der Steuerwerte Ablage der Schätzungsunterlagen

38 Neuwert Was gibt es für Versicherungswerte? Minderwert Zeitwert

39 Was gibt es für Steuerwerte? Verkehrswert (= Handelswert) Ertragswert

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