Geschäftsbericht 2012

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1 Geschäftsbericht 2012 Wohnungsgenossenschaft Esbjergweg eg Helsinkistraße Kiel eingetragen in das Genossenschaftsregister von Kiel Nr. 482 Bericht des Aufsichtsrates Lagebericht des Vorstandes Jahresabschluss 2012 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang) Seite 1 von 14

2 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2012 Der Aufsichtsrat hat den Vorstand in seiner Geschäftsführung satzungsgemäß gefördert und beraten. In vier Sitzungen jeweils gemeinsam mit dem Vorstand wurden die vorgelegten Quartalskennzahlen hinsichtlich der abgestimmten Planziele geprüft und beraten. Der Aufsichtsrat hat darüber hinaus den Jahresabschluss zum sowie den dazugehörigen Lagebericht in gesonderter Sitzung am mit dem Vorstand geprüft. Schwerpunkte der Prüfungserörterungen waren - die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Jahresabschlusses 2012, - die Aussagen des Lageberichtes sowie deren Übereinstimmung mit der Vermögens-, Finanzund Ertragslage, - die Risikobeurteilungen sowie - die Einschätzung des Vorstandes über die zukünftige Entwicklung des Unternehmens. Ein besonderes Augenmerk galt der Entwicklung der Leerstandsquote, der fortlaufenden Modernisierung und Instandhaltung der Wohnungen sowie des ehrenamtlichen Engagements innerhalb der Genossenschaft, da diese Faktoren maßgeblichen Anteil am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens haben und den Mitgliedern eine sichere und bedarfsgerechte Wohnungsversorgung garantieren. Im Ergebnis teilt der Aufsichtsrat die vom Vorstand in seinem Lagebericht vorgenommenen Feststellungen sowie die Schwerpunktsetzungen für die Folgejahre. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Vorstand die abgestimmten Zielsetzungen für 2012 erreicht hat. Die finanzielle und wirtschaftliche Grundlage der Genossenschaft ist gesichert. Der für die Arbeit der Genossenschaft erforderliche ehrenamtliche Einsatz von Mitgliedern war gegeben. Nach seiner abschließenden Prüfung und Beratung stellt der Aufsichtsrat fest, dass der Vorstand die Geschäfte der Genossenschaft einwandfrei geführt hat. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung den Jahresabschluss 2012 zu genehmigen dem Vorschlag des Vorstandes zur Gewinnverwendung zuzustimmen und Vorstand und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt auch dieses Jahr dem Vorstand, allen ehrenamtlich tätigen Mitgliedern sowie den Angestellten der Genossenschaft für die geleistete Arbeit und ihr großes Engagement. Kiel, den 18. März 2013 Reiner Braungard Vorsitzender des Aufsichtsrates Seite 2 von 14

3 Lagebericht 1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf Diesen Lagebericht erstatten wir unter erstmaliger Anwendung des DRS 20. Die Genossenschaft verfügt über 3 eigene Wohngebäude in Kiel-Mettenhof mit 138 Wohnungen mit ,98 m² Wohnfläche 1 Büro mit 76,70 m² Nutzfläche 72 Garagen mit 960,00 m² Nutzfläche Die Fluktuationsquote erreichte 2012 mit 11,6% einen höheren Wert (Vorjahreswert 8,7%), insgesamt hatten wir 16 Mieterwechsel (Vorjahr 12) zu verzeichnen, davon 2 (Vorjahr 1) innerhalb der Genossenschaft. Die Leerstände lagen im Durchschnitt in 2012 mit 1,8% über dem Vorjahresniveau (1,2%). Die Fluktuation lag in den vergangenen Jahren zwischen 4% und 13%. Die Gründe sind sehr vielfältig, sie liegen aber nicht im Einflussbereich der Genossenschaft. Unsere Wohnungen werden gut nachgefragt. Die Leerstandszeiten im Zuge der Mieterwechsel liegen durchweg im kurzfristigen Bereich. Die wesentlichen für die Unternehmensentwicklung wichtigen Kennzahlen stellen sich wie folgt dar: Plan Ist Ist T T T Umsatzerlöse aus Mieten 587,3 589,5 590,2 Instandhaltungsaufwendungen (ohne Versicherungsfälle) 244,0 247,3 200,1 Zinsaufwendungen 209,5 210,0 219,4 Jahresergebnis -44,0-31,9 0,5 Die Planzahlen für das Geschäftsjahr 2012 sind im wesentlichen erreicht worden. Das geplante negative Ergebnis resultiert aus dem hohen Aufwand für die Erneuerung der Aufzugsanlage im Esbjergweg 8. Die Genossenschaft hat ,27 (in Klammern Vorjahr ,88 ) für die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes aufgewandt. Die folgende Übersicht stellt die Verteilung der Mittel dar. Esbjergweg Helsinkistraße Laufende Bauunterhaltung ,70 (27.634,48 ) ,35 (33.747,77 ) Modernisierungsmaßnahmen ,29 (33.449,13 ) ,41 (23.597,86 ) Sonstige Einzelmaßnahmen ,57 (24.650,28 ) 5.533,95 (55.036,36 ) In 2012 wurden weiterhin Wohnungsmodernisierungen in beiden Wirtschaftseinheiten durchgeführt. Dafür wurden insgesamt 90,8 T (Vorjahr 57,0 T ) aufgewendet. An Einzelmaßnahmen wurde im wesentlichen die Aufzugsanlage im Esbjergweg 8 erneuert, dafür wurden 111,1 T aufgewendet. Die Lage unserer Genossenschaft beurteilen wir positiv. Durch die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, die wir fortführen werden, und einer moderaten Mietpreispolitik sind unsere Wohnungen gut vermietbar. Seite 3 von 14

4 2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft 2.1. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich zum wie folgt dar: Vorjahr % % Anlagevermögen ,72 93, ,72 95,4 Umlaufvermögen ,41 6, ,38 4, ,13 100, ,10 100,0 Eigenkapital ,64 3, ,95 3,7 Fremdkapital Langfristig ,04 92, ,97 92,7 kurzfristig (einschl. kurzfristiger Rückstellungen) ,45 4, ,18 3, ,13 100, ,10 100,0 Das Anlagevermögen beträgt 93,9% der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel gedeckt. Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide Finanzlage lfd. Jahr Vorjahr T T Cashflow nach DVFA/SG * 84,5 116,9 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 76,2 131,3 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung -45,7 19,1 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 108,4-7,7 Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 62,7 11,4 Finanzmittelbestand Jahresende 202,9 140,2 *) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.v./schmalenbach- Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.v. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reichte nicht aus, um die laufende Tilgung zu decken. Es wurden für die Finanzierung der Fahrstuhlerneuerung KfW-Mittel in Höhe von 100 T aufgenommen. Das führte zum Anstieg der flüssigen Mittel. Eine Gegenüberstellung von flüssigen Mitteln und kurzfristige Aktiva zu den kurzfristigen Verbindlichkeiten ergibt eine Finanzreserve von 128,7 T (Vorjahr 57,7 T ). Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird auch zukünftig gegeben sein. Seite 4 von 14

5 2.3 Ertragslage Das im Geschäftsjahr 2012 erzielte Jahresergebnis stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar: Ist Ist Veränderung T T T Jahressollmieten abzgl. Erlösschmälerungen 589,5 590,0-0,5 abgerechnete Umlagen 159,7 148,2 11,5 andere Erträge 23,7 22,2 1,5 Summe 772,9 760,4 12,5 Betriebskosten und Grundsteuer 168,9 155,1 13,8 Instandhaltungsaufwendungen 240,8 199,3 41,5 Personal- und Sachaufwendungen 64,3 62,2 2,1 Abschreibungen 116,0 116,0 0,0 Zinsaufwendungen 209,9 219,4-9,5 sonstige Aufwendungen 4,9 8,0-3,1 Steuern 0,0 0,0 0,0 Summe 804,8 759,9 44,9 Jahresergebnis -31,9 0,5-32,4 Das Jahresergebnis ergab einen Fehlbetrag von ,80 (Vorjahr Überschuss 493,95 ). Dieser Fehlbetrag resultiert im wesentlichen aus den geplant gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen für den Fahrstuhleinbau und den Modernisierungskosten der Wohnungen. Dem standen Einsparungen bei den Zinsaufwendungen um 9,4 T gegenüber. Vorgeschlagene Ergebnisverwendung: Jahresfehlbetrag ,80 Gewinnvortrag aus ,77 Einstellung in die gesetzliche Rücklage 0,00 Bilanzverlust = Vortrag auf neue Rechnung ,03 3. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben. 4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht Das Risikomanagement arbeitet auf Basis von 3jährigen Wirtschafts- und Finanzplänen und wird quartalsweise überprüft. Der Beobachtung des Leerstandes, der Entwicklung der Instandhaltungskosten sowie der Mietforderungen wird weiterhin dabei besondere Beachtung geschenkt. Risiken, die den Bestand der Genossenschaft gefährden, werden derzeit nicht gesehen. Die gesetzliche Prüfung der Genossenschaft für das Geschäftsjahr 2011 hat im August 2012 stattgefunden. Das zusammengefasste Ergebnis des Wirtschaftsprüfers des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen lautet: ' Zusammengefasstes Prüfungsergebnis Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung nach 53 Abs. 1 GenG sowie der auftragsgemäß um die Prüfung des Jahresabschlusses unter Einbeziehung der Buchführung und des Lageberichtes erweiterten Prüfung fassen wir wie folgt zusammen: Seite 5 von 14

6 Grundsätzliche Feststellungen Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung seiner 138 Wohnungen. Diese Tätigkeit entspricht dem satzungsgemäßen Gegenstand der Genossenschaft. Im Rahmen unserer Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß 1 GenG entsprechen. Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Der Jahresabschluss zum und der Lagebericht entsprechen den gesetzlichen Anforderungen. Zur Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am durch Eigen- und langfristig verfügbares Fremdkapital gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr 2011 um T 7,2 auf T 229,1 vermindert. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt Ende 2011 bei einer im Vergleich zum Vorjahr um 1,4% verminderten Bilanzsumme unverändert 3,7%. Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Berechnungen zur Finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete finanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende 2012 eine Finanzreserve von T 191,1 aus. Das Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem Jahresüberschuss von T 0,5. Für das Jahr 2012 rechnet der Vorstand mit einem Jahresfehlbetrag von T 44,1. Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Hamburg, den ' Die Wohnungen der Genossenschaft werden gut nachgefragt, so dass wir nur kurzfristige Leerstände zu verzeichnen haben. Die laufende Instandhaltung und Modernisierungen der Wohnungen werden von den Bewohnern positiv zur Kenntnis genommen. Viele Wohnungsbewerber kommen nach wie vor aus dem Umfeld unserer eigenen Bewohner und zeigen uns damit, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Das ehrenamtliche Engagement ist ein wichtiger Faktor und trägt wesentlich zu dem guten Ergebnis der Genossenschaft bei. Wir rechnen für 2013 mit Mieteinnahmen in Höhe von T 590 und Instandhaltungsaufwendungen von T 163 sowie Zinsaufwendungen von T 204. Insgesamt erwarten wir ein positives Ergebnis von T 36, um damit den Verlust aus 2012 ausgleichen zu können. Kiel, den 18. März 2013 Vorstand Brammer Rahn Schmich Schmiedeberg Sepke Wagner Wiedner Seite 6 von 14

7 Bilanz zum Geschäftsjahr Vorjahr Aktivseite Anlagevermögen Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,72 Technische Anlagen und Maschinen 1,00 1,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 97,00 461,00 Summe Anlagevermögen , ,72 Umlaufvermögen Unfertige Leistungen , ,45 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 7.158, ,21 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,04 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,68 Bilanzsumme , ,10 Seite 7 von 14

8 Geschäftsjahr Passivseite Eigenkapital Vorjahr Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,09 aus gekündigten Geschäftsanteilen 0, ,00 der verbleibenden Mitglieder , , ,29 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile : 4.023,71 (6.631,30 ) Gesetzliche Rücklage 1.666, ,80 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 0,00 (49,40 ) Bilanzverlust / Bilanzgewinn Gewinnvortrag 7.248, ,22 Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss ,80 493,95 Einstellungen in Ergebnisrücklagen 0, ,03-49,40 Summe Eigenkapital , ,95 Rückstellungen Sonstige Rückstellungen , , ,61 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,11 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,84 Erhaltene Anzahlungen , ,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.074, ,11 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,34 sonstige Verbindlichkeiten 3.645, , ,33 davon aus Steuern: 686,58 (647,99 ) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 (0,00 ) Rechnungsabgrenzungsposten 3.966, ,81 Bilanzsumme , ,10 Seite 8 von 14

9 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom Vorjahr Bezeichnung Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,68 Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,77 Sonstige betriebliche Erträge , ,01 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,54 Rohergebnis , ,92 Personalaufwendungen , ,04 Abschreibungen auf Sachanlagen , ,00 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,85 sonstige Zinserträge 340, ,26 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,43 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 4.147, ,86 Steuern vom Einkommen und Ertrag -252, ,59 Sonstige Steuern , ,50 Jahresfehlbetrag / Jahresüberschuss ,80 493,95 Gewinnvortrag 7.248, ,22 Einstellungen aus dem Jahresergebnis in Ergebnisrücklagen 0,00 49,40 Bilanzgewinn , ,77 Seite 9 von 14

10 Anhang des Jahresabschlusses 2012 A. Allgemeine Angaben 1. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Grundstücke mit Wohnbauten wurden im Rahmen der steuerlichen Abschreibungssätze linear mit 2%, Garagenanlagen linear mit 4% abgeschrieben. Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden linear mit Sätzen zwischen 10 und 33% abgeschrieben. Die Bewertung des Umlaufvermögens erfolgte nach dem Niederstwertprinzip. Forderungen werden zum Nennwert bilanziert. Bei den Forderungen aus Vermietungen wurden zusätzlich Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgt nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. In der Position "unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 2. In der Position "sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen. 3. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Seite 10 von 14

11 5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr: Forderungen davon mit einer insgesamt Restlaufzeit von Vorjahr mehr als 1 Jahr Forderungen aus Vermietung 7.158,90 0,00 0,00 Sonstige Vermögensgegenstände ,88 0,00 0,00 Gesamtbetrag ,78 0,00 0,00 6. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr: Verbindlichkeiten davon mit insgesamt einer Restlaufzeit Vorjahr bis zu 1 Jahr Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , ,15 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , ,65 Erhaltene Anzahlungen , , ,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.074, , ,11 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , ,34 Sonstige Verbindlichkeiten 3.645, , ,33 Gesamtbetrag , , ,58 Seite 11 von 14

12 6. Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs- Zugänge Abgänge Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen des Herstellungskosten des Geschäftsjahres Umbuchungen (kumulierte) Geschäftsjahres Bezeichnung Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , , , ,00 technische Anlagen und Maschinen 1.536, ,13 1,00 0,00 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 9.093,01 0,00 0, ,01 97,00 364,00 Anlagevermögen gesamt ,76 0,00 0,00 0, , , ,00 Seite 12 von 14

13 7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar (Vorjahr in Klammern): Verbindlichkeiten insgesamt Davon Restlaufzeit gesichert bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,91 GPR ( ,11) (57.940,15) ( ,59) ( ,37) ( ,11) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , ,26 GPR Erhaltene Anzahlungen , ,19 ( ,84) (79.287,65) ( ,36) ( ,83) ( ,84) ( ,00) ( ,00) Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.074, ,86 (2.140,11) (2.140,11) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,40 0,00 (32.883,34) (32.883,34) (0,00) Sonstige Verbindlichkeiten 3.645, ,55 (7.247,33) (7.247,33) Gesamtbetrag , , , , ,17 GPR* * GPR = Grundpfandrecht ( ,73) ( ,58) ( ,95) ( ,20) ( ,95) Seite 13 von 14

14 D. Sonstige Angaben 1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Teilzeitkräfte 2012 Teilzeitkräfte 2011 Kaufmännische Mitarbeiter 1 1 Gewerbliche Mitarbeiter Mitgliederbewegung Anfang Zugang Abgang Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um 6.856,58 3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.v. Tangstedter Landstraße Hamburg 4. Mitglieder des Vorstandes: Jürgen Brammer Wolfgang Rahn Martin Schmich Yvonne Schmiedeberg (ab ) Jörg Sepke Katja Wagner Silke Wiedner 5. Mitglieder des Aufsichtsrates: Reiner Braungard, Vorsitzender Angelika Heinrichs (bis ) Volker Lassen Helga Lorenzen Dr. Andreas Petersen Kiel, den 19. März 2013 Vorstand Brammer Rahn Schmich Schmiedeberg Sepke Wagner Wiedner Seite 14 von 14