Verwaltervertrag. für Wohnungseigentumsanlagen

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1 IMMOBILIEN HAUS- & WOHNUNGSVERWALTUNG VERSICHERUNGSMAKLER WOLFGANG MAULTZSCH MITGLIED IM VERBAND DER IMMOBILIENVERWALTER MITTELDEUTSCHLAND E.V. Verwaltervertrag für Wohnungseigentumsanlagen 1. Wichtige Vorbemerkungen: Die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ - den Verwalter. Nach 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume, bzw. gewerblich genutzten Räume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen. Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen, auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus. Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich. In diesem Vertrag wird unterschieden zwischen dem Umfang der regulären Verwaltertätigkeit, auf die sich die Grundvergütung des Verwalters bezieht, und den besonderen Verwaltungsleistungen, die der Verwalter teils regelmäßig, teils aufgrund besonderer Eigentümerbeschlüsse erbringen soll. Die besonderen Leistungen werden gesondert berechnet. 2. Vertragspartner und Verwaltungsobjekt: Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft: Verwaltungsobjekt Nr.: bestehend aus Eigentumswohnungen Teileigentumseinheiten Garagen/ Tiefgarageneinstellplätzen Sondernutzungsrechten und der Firma IHV W. Maultzsch Markt Thum nachstehend kurz "Verwalter" genannt, wird folgender Vertrag geschlossen:

2 1 Bestellung 1. Die Bestellung des Verwalters erfolgte durch Beschluss in der Eigentümerversammlung vom unter TOP mit der erforderlichen Mehrheit gemäß 26 Abs. 1 WEG. 2. Das Versammlungsprotokoll wurde von: a) Herrn/ Frau Vorsitzende(r) des Beirats Eigentümer b) Herrn/Frau Mitglied des Beirats / Eigentümer(in) c) Herrn/ Frau Mitglied des Beirats / Eigentümer(in) unterzeichnet. Die Unterzeichnung wird gegebenenfalls in öffentlich beglaubigter Form wiederholt und ist dem Vertrag anzuheften (Anlage 1). 3. In der unter Ziffer 1) genannten Eigentümerversammlung wurden: a) Herrn/ Frau Vorsitzende(r) des Beirats Eigentümer b) Herrn/Frau Mitglied des Beirats / Eigentümer(in) c) Herrn/ Frau Mitglied des Beirats / Eigentümer(in) durch Beschluss delegiert, diesen Vertrag sowie die Verwaltervollmacht, im Namen und im Auftrage der Gemeinschaft rechtsverbindlich, gegebenenfalls in öffentlich beglaubigter Form gemäß 24.6 WEG zu unterzeichnen. 2 Laufzeit und Kündigung 1. Der Verwalter wurde mit Wirkung vom gemäß Beschluss laut 1 dieses Verwaltungsvertrages zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Bestellung erfolgte für den Zeitraum von bis. 2. Der Verwaltungsvertrag wird fest für die Dauer von bis abgeschlossen. Der Verwaltungsvertrag kann für die Zeit der Bestellung des Verwalters von der Eigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung des Verwalters kann schriftlich gegenüber dem Beiratsvorsitzenden oder in der Eigentümerversammlung erklärt werden. Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung verpflichtet. Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahres, hat der Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum Ablauf der Vertragszeit vorzunehmen. Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten zu übergeben. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der Jahresabrechnung auszuhändigen. Im Falle der Verweigerung der Entlastung kann der Verwalter Kopien aller Abrechnungsunterlagen für sich anfertigen lassen. 3. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Abwahl aus wichtigem Grund ist sofort wirksam. Der aus wichtigem Grund abgewählte Verwalter hat unverzüglich nach Aufforderung die Verwaltungsunterlagen herauszugeben. Die Anrufung des Richters seitens eines Eigentümers gemäß 43 WEG hat keine aufschiebende Wirkung. Seite 2 von 5

3 3 Aufgaben und Rechte 1. Die Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung ergeben sich aus der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, ergänzend aus diesem Vertrag mit Leistungskatalog, dem Wohnungseigentumsgesetz und sonstigen gesetzlichen Vorgaben sowie den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwaltung hat das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. 2. Die Eigentümerversammlung erfolgt bis zum Ende des II. Quartals nach Abschluss des Wirtschaftsjahres, sofern rechtzeitig alle Abrechnungsdaten und -unterlagen zur Verfügung stehen. 3. Die Rechte der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung können nur von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Die Verwaltung unterliegt nicht der Weisung durch einzelne Eigentümer oder des Verwaltungsbeirates. 4. Der Verwalter ist berechtigt, Wartungs-, Lieferanten-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträge im Namen der Eigentümergemeinschaft bis zu einem Einzelvertragswert von 2500,00 EUR abzuschließen und zu kündigen. Ferner ist die Verwaltung berechtigt Abmahnungen, Fristsetzungen und Fristsetzungen mit Ablehnungsdrohung im Namen der Eigentümergemeinschaft auszusprechen. ( * ) 5. Bei Beendigung der Verwaltung sind sämtliche Verwaltungsunterlagen zur Abholung durch einen Bevollmächtigten bereitzustellen. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, nicht mehr benötigte Unterlagen in ihren Besitz zu übernehmen. 6. Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen getrennt zu halten. 7. Der Verwalter handelt im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümer und ist, auch gegenüber Behörden, Gerichten und einzelnen Wohnungseigentümern bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten. Der Verwalter wird ermächtigt, für die Wohnungseigentümer in deren Namen und auf deren Rechnung in allen Verfahren nach: dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz), dem FGG (Gesetz über Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit), der ZPO (Zivilprozessordnung), des 15a EGZPO und des InsO dem ArbGG (Arbeitsgesetzgebung), der FGO (Finanzgerichtsordnung), der AO '77 (Abgabenordnung), der VwGO (Verwaltungsgerichtsordnung) und dem VwVfG (Verwaltungsverfahrensgesetz) sowie dem SGB X (Sozialgesetzbuch) SGG (Sozialgerichtsgesetz) einen Rechtsanwalt zu beauftragen. ( * ) Die Vollmacht berechtigt zum Abschluss von Vergleichen und zur Einlegung von Rechtsmitteln. Die Vollmacht gilt für Aktivverfahren und Passivverfahren, für die Zwangsvollstreckung und für Vollstreckungsvergleiche sowie bei Insolvenzverfahren. ( * ) Sie berechtigt auch zur Einleitung von Verfahren, wenn Beschlüsse der Wohnungseigentümer insoweit vorliegen oder sich die Berechtigung aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. ( * ) In steuerlichen Angelegenheiten sowie der Lohnbuchhaltung darf die Verwaltung Steuerberater zu Lasten der Gemeinschaft hinzuziehen. ( * ) Sofern es nach den gesetzlichen Vorschriften notwendig ist, darf der Verwalter Architekten/Ingenieure hinzuziehen. Diese Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft. ( * ) Im Falle von Beschlussanfechtungen und allen sonstigen Verfahren i. S. des 43 WEG ist der Verwalter berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer, die nicht Antragsteller sind, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. ( * ) Im Falle von Zivilprozessen von Mitgliedern der Gemeinschaft gegen die verbleibenden ist der Verwalter berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer, die nicht Antragsteller sind, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. ( * ) (*) mit Zustimmung des Verwaltungsbeirates 8. Der Verwalter darf Untervollmacht erteilen, jedoch die Verwaltung im Ganzen nicht auf Dritte übertragen. Seite 3 von 5

4 9. Der Verwalter hat bei der AXA, eine Versicherung unter der Versicherungs-Nr.: /0I abgeschlossen Die Deckungssumme beträgt ,00 EUR. 10. Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist (in Anlehnung an 199 Abs. 1 BGB). 11. Sollte die Verwaltertätigkeit beendet sein, verpflichtet sich die Eigentümergemeinschaft, dem Verwalter auch noch danach Einsicht in alle Unterlagen zu gewähren, wenn Ansprüche gegen den Verwalter geltend gemacht werden. 4 Verwaltungsentgelt Für die Grundleistungen (siehe Leistungskatalog) zahlt die Gemeinschaft, bei Teilnahme am Einzugsverfahren der Zahlungspflicht, der Verwaltung monatlich im Voraus ein Entgelt von derzeit: je Wohnung EUR zuzüglich gesetzliche MwSt. je Garage / Einstellplatz je Sondernutzungsrecht Der Verwaltergebühr und allen anderen in diesem Vertrag/Leistungskatalog benannten Gebühren und Kosten, ist die jeweils geltende gesetzliche Mehrwertsteuer hinzuzurechnen. Die Gebühr ist im Voraus, in monatlich gleichen Teilbeträgen, zum 3. eines jeden Monats an den Verwalter zu zahlen. Eine Veränderung der o. a. Verwaltergrundgebühren ist: a) vom Verwalter zu beantragen und wird rechtsgültig bei Annahme in der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss (ein rückwirkender Beschluss per 1. Januar ist im Rahmen des Wirtschaftsplanes möglich); b) von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen und tritt mit Annahme durch den Verwalter in Kraft, soweit kein anderer Zeitpunkt beschlossen wurde. c) kann über die Gebührenerhöhung keine Einigung erzielt werden, hat der Verwalter das Recht, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist das Mandat niederzulegen und den Verwaltungsvertrag zu kündigen. Die Kosten für die Anfertigung von Kopien (z.b. Protokollausfertigungen, Teilungserklärungen usw.) und deren Versand sind dem Verwalter gesondert zu ersetzen (siehe Leistungskatalog, Anlage 2). Seite 4 von 5

5 5 Allgemeine Vertragsbestimmungen Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. 1. Mündliche Nebenabreden haben keine Gültigkeit. Durch die Ungültigkeit einzelner Bestimmungen wird die Wirksamkeit der übrigen Vereinbarungen nicht berührt. Unwirksame Bestimmungen werden durch wirksame ersetzt, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommen. 2. Dieser Vertrag mit beiliegendem Leistungskatalog wird als Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des 675 BGB geschlossen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Versammlung bzw. des ggf. durch Beschluss bevollmächtigten Beirates und des Verwalters. 3. Die Pflichten der Wohnungseigentümer sowie der Leistungskatalog sind Bestandteil dieses Vertrages und diesem als Anlage 1 bzw. Anlage 2 beigefügt. Anlage: Pflichten der Wohnungseigentümer Leistungskatalog als Vertragsbestandteil Kopie Versicherungsschein Thum, den Unterschrift Verwalter Seite 5 von 5