AGROB Immobilien AG Neue Baurechte erhöhen NAV um 0,70 je Aktie Kaufen Kursziel 14,50 (13,44 ) Kurs St. ( ) 10,60 Kurs Vz. (06.12.

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1 Solventis Wertpapierhandelsbank Research Research 10. Dezember 2012 Ulf van Lengerich Klaus Soer Tel.: +49 (0) Tel.: +49 (0) AGROB Immobilien AG Neue Baurechte erhöhen NAV um 0,70 je Aktie Kaufen Kursziel 14,50 (13,44 ) Kurs St. ( ) 10,60 Kurs Vz. ( ) 9,30 ISIN St. DE ISIN Vz. DE Anzahl St. (Mio. Stück) 2,31 Anzahl Vz. (Mio. Stück) 1,58 Anzahl Aktien gesamt (Mio. Stück) 3,90 Marktkapitalisierung (Mio. ) 39,3 Homepage: in Mio e 2013e 2014e Umsatz 11,32 11,2 11,4 11,7 EBIT 5,32 5,2 5,5 5,6 EBIT-Marge 47,0% 46,7% 48,0% 48,5% EBITDA 8,64 8,5 8,8 9,0 EBITDA-Marge 76,3% 75,6% 76,9% 77,4% Ergebnis je Aktie 0,41 0,42 0,50 0,58 KGV 24,5 23,9 20,0 17,5 Dividende je Aktie 0,18 0,18 0,20 0,20 Dividendenrendite 1,8% 1,8% 2,0% 2,0% FFO je Aktie 1,37 1,33 1,40 1,42 FFO-Rendite 13,6% 13,2% 13,9% 14,2% Buchwert je Aktie 5,31 5,55 5,87 6,25 NAV je Aktie 15,06 16,40 16,70 17,08 NAV-Discount 33,1% 38,6% 39,7% 41,0% Klaus Schlote Tel.: +49 (0) kschlote@solventis.de AGROB hat das Portfolio zum neu bewerten lassen. Dabei wurden erstmalig die neuen Baurechte der Süderweiterung des Münchener Gewerbeparks einbezogen. Diese führen zu einem Wertzuwachs von 2,7 Mio.. Im Ergebnis steigt der NAV je Aktie um 0,70 auf 16,12. Wir heben unser Kursziel auf 14,50 an und bestätigen unsere Kaufempfehlung. Die neuen, aber noch nicht rechtskräftigen Baurechte (Genehmigung soll im 1. Halbjahr 2013 erfolgen) ermöglichen AGROB eine Erweiterung der Bruttogeschossflächen um 14 Tsd. qm (aktuell: 110 Tsd. qm). Die bisher nur landwirtschaftlich genutzten Flächen verfügen über ein attraktives Wachstumspotential. Neben einer Erweiterung ist auch der Verkauf von Teilflächen vorstellbar. Der Verkehrswert des Portfolios ohne die neuen Baurechte ist im Vergleich zum letzten Bewertungsstichtag ( ) um 1,2 Mio. auf 126,4 Mio. zurückgegangen. Hauptgrund hierfür ist die zeitlich befristete, unentgeltliche Überlassung von Mietflächen als Incentive an einen Ankermieter. Der Rückgang konnte jedoch durch die neuen Baurechte (+3,8 Mio. ) überkompensiert werden. Die Leerstandsquote bei den Hauptnutzflächen ist mit 3% weiterhin gering. Dies drückt die Attraktivität des Standortes aus. In 2013 steht mit SPORT1 lediglich ein größerer Mietvertrag (~12% d. Mieterlöse) zur Verlängerung an. Das Management rechnet hier kurzfristig mit einem erfolgreichen Abschluss AGROB IMMOBILIEN PREF. 10/12/12 Der NAV je Aktie beträgt 16,12 (30.06.) und dürfte bis zum Jahresende auf rd. 16,40 steigen. Mit einem Abschlag auf den NAV von 39% ist die Aktie deutlich unterbewertet. Die FFO für 2012 schätzen wir auf 5,2 Mio. bzw. 1,33 je Aktie. Dies entspricht einer hohen FFO-Rendite von 13% D J F M A M J J A S O N D PRICE PRICE REL. TO SDAX PERFORMANCE - PRICE INDEX Source: Thomson Datastream Großaktionär ist HVB mit 75% der Stämme und 20% der Vorzüge (53% d. GKs). Die Beteiligung soll nach wie vor verkauft werden. In dem aktuellen Marktumfeld halten wir einen NAV- Discount von 10% für angemessen. Wir erhöhen den fairen Wert der AGROB-Aktie auf 14,50 (13,44 ). Bitte beachten Sie unseren Disclaimer ab Seite 12. Solventis Wertpapierhandelsbank GmbH, Solmstr. 18 E, Frankfurt am Main; Tel Online Research:

2 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 2 SWOT-Analyse Stärken Regionale Fokussierung auf den attraktiven Großraum München (Ismaning, 7 km nordöstlich von München), gute Verkehrsanbindung Gewerbepark bietet Medienunternehmen optimale Infrastruktur (Vernetzung mit Glasfaserkabel, Parabolantennen), hohe Umzugsbarriere aufgrund spezieller Aktiva Solide Mieterstruktur, namhafte Unternehmen der Medienbranche (u.a. Antenne Bayern, ARRI, Constantin Medien, GONG Verlagsgruppe, HSE 24, Janus TV, PLAZAMEDIA, SPORT1) AGROB ist mit mtl. Mieten von rd. 8,60 je qm Hauptnutzfläche im Großraum München absolut konkurrenzfähig Die Leerstandsrate von 3% ( ) drückt die Attraktivität des Gewerbeparks vor den Toren Münchens aus. Der Standort hat sich zu einem bundesweit bekannten und etablierten Standort der Medienbranche entwickelt Auch mit Beginn der Finanzkrise kam es zu keinen Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle oder rückständige Mietzahlungen Solide Kapitalstruktur, EK-Quote zu Markwerten bei 48% Größere Investitionen werden nur bei verbindlich vereinbarten Mietzusagen getätigt Objektbezogene Finanzierung mit überwiegend langfristigen Darlehen Mietverträge sind überwiegend inflationsindexiert Konservative Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungskosten ermöglicht eine guten Prognostizierbarkeit der Ergebnisse, kein Ausweis volatiler Bewertungsergebnisse Der hohe Free-Cashflow führt zu einem stetigen Schuldenabbau Niedrige Steuerquote, AGROB profitiert als reiner Immobilienbestandshalter von der erweiterten Gewerbesteuerbefreiung, zugleich können Verlustvorträge (12/2011: 3,3 Mio. ) geltend gemacht werden, erwarteter Steueraufwand 2012 nur 22 Tsd. Schwächen Hohes Klumpenrisiko, Portfolio besteht nur aus einem Gewerbepark, starke Abhängigkeit von der Entwicklung in der Medienbranche, die beiden größten Mieter Constantin Medien-Gruppe (u.a. PLAZAMEDIA, SPORT1) und HSE24 stehen für rd. 50% der Mieterlöse Für einen Bestandshalter ist die Dividendenrendite mit 2% niedrig

3 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 3 Geringer Bekanntheitsgrad am Kapitalmarkt Belastungen aus Pensionszahlungen von rd. 500 Tsd. p.a. Aktie notiert nicht im Prime Standard, geringe Handelbarkeit der Aktie Zwei Aktiengattungen Chancen Die Wiederaufnahme der Verkaufsverhandlungen von HVB dürfte den Kurs beflügeln Das Niedrigzinsumfeld und die stabile Cashflow-Basis könnte den Gewerbepark für diverse institutionelle Investoren (z.b. Versicherungen, Pensionskassen) interessant machen Erweiterungspotential sowohl auf den bestehenden Flächen als auch durch die neuen Baurechte Selbst die vollständige Bebauung des aktuellen Geländes ohne die Süderweiterung bietet der Gesellschaft ein Mietpotential von Mio. p.a. (aktuell: rd. 11 Mio. ) Verkauf der neu genehmigten Flächen südlich des Gewerbeparks würde zu deutlichen Buchgewinnen führen Anhaltend niedriges Zinsniveau würde die Finanzierungskosten der Gesellschaft weiter senken und Erweiterungsinvestitionen zu günstigen Konditionen ermöglichen Die AGROB-Aktie hat deutliches Ausschüttungspotential, aktuell werden nur rd. 15% des FFO ausgeschüttet Der Tausch der Vorzüge in Stämme könnte das Investoreninteresse steigern Risiken Bei Verkauf der HVB-Anteile könnten die Verlustvorträge (12/2011: 3,3 Mio. ) verloren gehen Eine negative Entwicklung in der Medienbranche würde bei AGROB zu einem steigenden Leerstand und niedrigeren Mieten führen Bei einer anhaltend unsicheren konjunkturellen Lage dürfte die Laufzeiten der Mietverträge weiter sinken Verlust eines Hauptmieters (z.b. SPORT1, HSE24) hätte deutliche Mietrückgänge zur Folge

4 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 4 Geschäftsmodell: Bestandshalter eines Medien- und Gewerbeparks vor den Toren Münchens Die AGROB Immobilien AG betreibt einen Medien- und Gewerbepark im Münchener Vorort Ismaning. Die Infrastruktur des insgesamt 130 Tsd. qm großen Gewerbeparks ist optimal auf Medienunternehmen zugeschnitten. Das Gelände verfügt bspw. über eine vollständige Glasfaserverkabelung, Antennen- und Fernmeldeanlagen, Produktionsstudios und Technikräume. Insgesamt arbeiten rund 2 Tsd. Personen auf dem Gelände für namhafte Medienunternehmen wie Antenne Bayern, HSE 24 oder Constantin Medien. Neben der reinen Bestandsbewirtschaftung entwickelt AGROB den Gewerbepark als Projektentwickler weiter. In den meisten Fällen handelt es sich um Erweiterungsmaßnahmen bestehender Mieter. So wurde bspw. in 2009 die Erweiterung des Sendezentrums von Antenne Bayern mit einem Investitionsvolumen von 3,6 Mio. fertig gestellt. Die Nutzflächen des Gewerbeparks unterteilen sich wie folgt: Nutzflächendarstellung ( ) in qm verfügbar vermietet Quote Hauptnutzflächen* % Tiefgaragenflächen % Freiflächen, Parkplätze % Gesamt % * Büro- und Studioflächen, Kellerflächen, Hallenflächen Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research Den Schwerpunkt der Mieterstruktur bilden Medienunternehmen (92% der vermieteten Fläche), gefolgt von Dienstleistung (7%) und Handel (1%). Der größte Mieter mit einem Anteil von rd. 30% ist die Constantin Medien- Gruppe (PLAZAMEDIA, DSF und SPORT1), gefolgt von HSE 24 (rd. 20%). Weitere Ankermieter sind Antenne Bayern, ARRI, GONG-Verlag (WAZ- Gruppe), Disney und Janus Film. Die Mietverträge der Hauptmieter weisen die folgende Laufzeitenstruktur auf (gemessen an den gesamten Mieterlösen, Stand: 12/2012): Restlaufzeit < 1 Jahr: 4,4% (Vj. 10,6%) Restlaufzeit 1-3 Jahre: 15,8% (Vj. 27,4%) Restlaufzeit 3-5 Jahre: 73,6% (23,7%) Restlaufzeit 5-10 Jahre: 5,6% (37,7%) Unbefristete Verträge: 0,6% (0,6%) Mehr als 50% der Mietverträge von AGROB weisen eine Laufzeit von über 3 Jahren aus. In der Regel sind einseitig von den Mietern auszuübende Ver-

5 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 5 längerungsoptionen von bis zu zehn Jahren Bestandteil der Mietverträge. In den letzten Jahren zeigte sich bei den Mietern von AGROB eine Tendenz zu kürzeren Laufzeiten, sowohl bei Prolongationen als auch bei Neuabschlüssen. Aufgrund der technisch bedingten Umzugsbarrieren ist eine größere Fluktuation hingegen nicht zu verzeichnen. Neue Baurechte schaffen Wachstumsoptionen Die Gemeinde Ismaning hat im Dezember 2011 dem Bebauungsplan Nr. 29c, der Erweiterung des AGROB Medien- und Gewerbepark in südlicher Arrondierung, zugestimmt. Die Baurechte erweitern das AGROB-Areal um ca qm (aktuell: qm). Bisher wurden die Flächen lediglich landwirtschaftlich genutzt. Die Nutzungserweiterung führte im aktuellen Gutachten zu einem Wertzuwachs von 3,8 Mio.. Die neuen Baurechte sind noch nicht rechtskräftig, mit einer Genehmigung wird allerdings noch im ersten Halbjahr 2013 gerechnet. Die neuen Flächen schaffen der Gesellschaft weiteres Wachstumspotential am attraktiven Gewerbestandort München-Ismaning. Alternativ könnten die Flächen auch veräußert werden, was einen deutlichen Buchgewinn zur Folge hätte. Die Mittel könnten dann für die Nachverdichtung auf dem bestehenden Areal genutzt werden. Stabile Entwicklung der Mieterlöse AGROB konnte die Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren steigern bzw. stabil halten. Dies ist ein Indiz für die gute Mieterstruktur und die Attraktivität des Standortes. Aufgrund der speziell für Medienunternehmen erforderlichen Infrastruktur (Vernetzung, Technikräume, Sendemasten etc.) und ständiger Sendebereitschaft bestehen für diese Unternehmen hohe Auszugsbarrieren. Dementsprechend niedrig ist die Fluktuation. Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Mieterlöse seit Mieterlöse e 12 11,2 10 Mieterlöse in Mio , e Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research

6 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 6 Bei vollständiger Bebauung und Auslastung der zurzeit genehmigten Baurechte (ohne Berücksichtigung der neuen Baurechte) bietet das Areal ein Mietpotential von Mio. p.a. Die Finanzierung der Investitionen dürfte mit der vorhandenen Kapitalstruktur (EK-Quote zu Marktwerten: 48,2%) zu realisieren sein. Großaktionär HVB plant Verkauf AGROB-Beteiligung Für die HVB gehört die Beteiligung an AGROB nicht zum strategischen Kerngeschäft. Nach einem Beschluss des HVB-Vorstandes soll die Beteiligung abgebaut werden. In 2007 fanden erste Sondierungen statt, die jedoch 2008 vor dem Hintergrund der Finanzkrise nicht weiter vorangetrieben wurden. Wir halten eine Wiederaufnahme des Verkaufsprozesses in 2013 für möglich. Der Immobilienmarkt für cashflowstarke Objekte an guten Standorten hat sich erholt. Neben institutionellen Investoren könnten auch strategische Investoren (bspw. börsennotierte Immobilien-AGs) Interesse an AGROB zeigen. Die Wiederaufnahme der Verkaufsgespräche würde sich u.e. positiv auf den Aktienkurs auswirken, da nicht von einem Verkauf deutlich unter NAV auszugehen ist. Bei den in 2006 aufkeimenden Verkaufsgerüchten stieg die Aktie bis auf 17. Im Fall der Veräußerung der kompletten Beteiligung würden die steuerlichen Verlustvorträge (Ende 2012 rd. 3 Mio. ) voraussichtlich vollumfänglich verloren gehen. Allerdings ist AGROB als reiner Immobilienverwalter von der Gewerbesteuer befreit, was sich in der niedrigen Steuerquote von rd. 14% wieder spiegelt. Aktionärsstruktur Stam m aktien Vorzugsaktien Streubesitz 24,98% HVB 20,12% HVB 75,02% Streubesitz 79,88% Anzahl St. : (59,4% d. GK) Anzahl Vz.: (40,6% d. GK) Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research

7 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 7 Stabile 9M-Zahlen 2012 AGROB veröffentlichte am die Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres 2012: Der Umsatz erreichte mit 8,37 Mio. nahezu das Niveau des Vorjahres (8,47 Mio. ). Das Ebitda blieb mit 6,0 Mio. (Vj. 6,1 Mio. ) ebenfalls stabil. Aufgrund niedrigerer Zinsaufwendungen stieg der Überschuss leicht auf 1,35 Mio. (Vj. 1,30 Mio. ). Die Prognose für 2012 wurde bestätigt: Umsatzerlöse von 11,1 Mio. bis 11,2 Mio. und ein Jahresüberschuss zwischen 1,4 und 1,5 Mio.. Als Dividende wird eine Ausschüttung auf Vorjahreshöhe (0,21 Vz., 0,16 St.) angestrebt. Wir halten die Guidance für konservativ und rechnen mit einem Jahresüberschuss auf Vorjahresniveau von rd. 1,6 Mio. (EPS: 0,42 ). Niedrige Verschuldung zu Marktwerten AGROB bilanziert das Immobilienportfolio konservativ zu fortgeführten Anschaffungskosten. Insofern zeigt die ausgewiesene Eigenkapitalquote von 23,6% nicht die wahre Kapitalstruktur der Gesellschaft. Unter Berücksichtigung der Marktwerte liegt die Eigenkapitalquote bei 48%. Dies ist für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortabel. Die Loan-to-Value (LTV)-Quote von AGROB ist mit 49% niedrig und ermöglicht Finanzierungsspielraum für die Zukunft. LTV-Ratio 90% 84,7% 80% 70% 60% 59,2% 50% 40% 42,0% 49,1% 30% 20% 10% 0% GAG Hamborner Polis Dt. EuroShop AGROB KWG Alstria GBW Fair Value GSW CRE Dt. Wohnen VIB IFM Prime Office Estavis GAGFAH DIC Asset TAG Patrizia IVG Mittelwert Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research

8 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 8 Bewertung NAV AGROB bilanziert konservativ zu fortgeführten Anschaffungskosten. Die Immobilien werden planmäßig linear abgeschrieben. Dadurch bilden sich in der Bilanz erhebliche stille Reserven. Für die Berechnung des NAV stützen wir uns auf den zum ermittelten Verkehrswert der Liegenschaften von 130,2 Mio.. AGROB beschreibt die Wertermittlung im Geschäftsbericht als konservativ. Der Verkehrswert liegt um 41,9 Mio. über den ausgewiesenen Buchwerten. Die stillen Reserven je Aktie entsprechen 10,76. Der EK-Buchwert je Aktie lag zum bei 5,40. Unter Addition der stillen Reserven berechnet sich ein NAV je Aktie von 16,12. Die AGROB- Aktie notiert mit einem Abschlag auf den NAV von 39%. NAV Prämie/Discount 20% 24,7% 10% 0% -10% Prime Office GAG Estavis DIC Asset Fair Value IVG CRE AGROB GAGFAH KWG VIB IFM Polis Alstria Hamborner Patrizia TAG Dt. EuroShop GSW GBW Dt. Wohnen Mittelwert -20% -30% -25,9% -40% -38,6% -50% -60% -70% -65,7% Quelle: Solventis Research

9 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 9 FFO AGROB ist in erster Linie Bestandshalter. Damit bilden Mieterlöse die Haupteinnahmequelle und die FFO sind für die Bewertung des Unternehmens aussagekräftig. Die FFO lagen nach 6 Monaten bei 2,75 Mio.. Für das Gesamtjahr erwarten wir FFO von 5,18 Mio. (Vj. 5,35 Mio. ) bzw. 1,33 je Aktie (Vj. 1,37 ). FFO-Rendite 2012e (FFO/Kurs) 14% 13,2% 12% 10% 8% 6% 6,6% 4% 2% 0,5% 0% -2% AGROB Prime Office DIC Asset GAG Fair Value VIB GAGFAH IVG Alstria Hamborner Dt. EuroShop Patrizia TAG GSW GBW Dt. Wohnen KWG Polis Estavis CRE IFM Mittelwert Quelle: Solventis Research FFO/NAV-Diagramm zeigt attraktive Bewertung der AGROB-Aktie 30% Dt. Wohnen NAV-Prämie/Discount 20% GBW GSW 10% Dt. EuroShop 0% -10% -5% 0% 5% Patrizia 10% 15% 20% -10% TAG Hamborner Alstria -20% IFM Polis -30% VIB CRE KWG AGROB -40% GAGFAH -50% -60% Estavis IVG Fair Value DIC Asset GAG -70% Prime Office Quelle: Solventis Research FFO-Rendite 2012e (FFO/Kurs)

10 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 10 AGROB: GuV in Mio yoy 2012e yoy 2013e yoy 2014e yoy Umsatz ,96 1,1% ,00-1,1% ,00 2,0% ,48 2,0% sonstige betriebliche Erträge 138,98-33,2% 143,13 3,0% 135,39-5,4% 133,84-1,1% Rohergebnis nach GKV ,94 0,4% ,13-1,0% ,39 1,9% ,32 2,0% Personalaufwand 766,06 0,6% 757,87-1,1% 773,03 2,0% 788,49 2,0% Abschreibungen (ohne Finanzanlagen) 3.319,75-0,3% 3.236,80-2,5% 3.301,54 2,0% 3.367,57 2,0% sonstige betriebliche Aufwendungen 2.056,61-0,7% 2.118,06 3,0% 2.003,55-5,4% 1.980,53-1,1% Ebit (vor Strukturaufwand) 5.317,51 1,3% 5.230,40-1,6% 5.481,27 4,8% 5.649,73 3,1% EBIT-Marge (vor Strukturaufwand) 46,97% 0,1 pp 46,70% -0,3 pp 47,98% 1,3 pp 48,49% 0,5 pp EBITDA 8.637,26 0,7% 8.467,20-2,0% 8.782,81 3,7% 9.017,30 2,7% EBITDA-Marge 76,29% -0,3 pp 75,60% -0,7 pp 76,88% 1,3 pp 77,39% 0,5 pp EBIT 5.317,51 1,3% 5.230,40-1,6% 5.481,27 4,8% 5.649,73 3,1% EBIT-Marge 46,97% 0,1 pp 46,70% -0,3 pp 47,98% 1,3 pp 48,49% 0,5 pp Bewertung Pensionsrückstellungen -273,80 126,6% -285,00 4,1% -285,00 0,0% -285,00 0,0% Zinserträge 1,54 40,2% 4,73 206,7% 8,53 80,3% 8,70 2,0% Zinsaufwand 3.245,03-8,8% 3.098,00-4,5% 2.974,98-4,0% 2.796,93-6,0% Finanzergebnis ,28-4,4% ,27-4,0% ,45-3,8% ,23-5,5% außerordentliches Ergebnis 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% Ergebnis v. Ertragssteuern (EBT) 1.800,23 14,8% 1.852,13 2,9% 2.229,82 20,4% 2.576,50 15,5% EBT-Marge 15,90% 1,9 pp 16,54% 0,6 pp 19,52% 3,0 pp 22,11% 2,6 pp Steuern 198,26-1,1% 213,00 7,4% 267,58 25,6% 335,12 25,2% Steuerquote 11,01% -1,8 pp 11,50% 0,5 pp 12,00% 0,5 pp 13,01% 1,0 pp Ergebnis n. Steuern 1.601,96 17,1% 1.639,14 2,3% 1.962,24 19,7% 2.241,39 14,2% Anteile Dritter n.m. 0,00 n.m. 0,00 0,0% 0,00 0,0% Konzernjahresüberschuss 1.601,96 17,1% 1.639,14 2,3% 1.962,24 19,7% 2.241,39 14,2% Anzahl Aktien zum (Mio.) 3,90 0,0% 3,90 0,0% 3,90 0,0% 3,90 0,0% Ergebnis n. Steuern je Aktie ( ) 0,41 17,1% 0,42 2,3% 0,50 19,7% 0,58 14,2% Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research

11 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 11 AGROB: Bilanz in Mio yoy 2012e yoy 2013e yoy 2014e yoy Aktiva Kassenbestand 64,70-10,2% 560,00 765,6% 571,20 2,0% 582,62 2,0% Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 125,89 42,7% 125,89 0,0% 125,89 0,0% 125,89 0,0% Summe Umlaufvermögen 190,58 18,9% 685,89 259,9% 697,09 1,6% 708,51 1,6% Sachanlagen ,06-2,4% ,26-2,4% ,72-2,4% ,16-2,5% Finanzanlagen 3,19-14,3% 3,19 0,0% 3,19 0,0% 3,19 0,0% Rechnungsabgrenzungsposten 6,95 19,3% 6,95 0,0% 6,95 0,0% 6,95 0,0% Summe Anlagevermögen ,20-2,4% ,40-2,4% ,86-2,4% ,30-2,5% Summe Aktiva ,78-2,4% ,29-1,8% ,95-2,4% ,81-2,4% Bilanzsumme ,78-2,4% ,29-1,8% ,95-2,4% ,81-2,4% Passiva Gezeichnetes Kapital ,00 0,0% ,00 0,0% ,00 0,0% ,00 0,0% Kapitalrücklage 9.170,75 9,0% 9.170,75 0,0% 9.170,75 0,0% 9.170,75 0,0% Gewinnrücklagen 1.521,86 17,1% 2.459,65 61,6% 3.642,61 48,1% 5.099,51 40,0% Eigenkapital ohne Anteile Fremdbesitz ,62 5,0% ,40 4,5% ,29 5,8% ,40 6,4% Anteile in Fremdbesitz n.m. 0,00 n.m. 0,00 0,0% 0,00 0,0% Eigenkapital mit Anteilen in Fremdbesitz ,62 5,0% ,40 4,5% ,29 5,8% ,40 6,4% Langfristige Schulden Pensionsrückstellungen 4.049,94 0,4% 4.006,67-1,1% 4.086,81 2,0% 4.168,54 2,0% Übrige Rückstellungen 608,71 30,2% 602,21-1,1% 614,25 2,0% 626,54 2,0% Finanzverbindlichkeiten ,31-5,3% ,13-3,9% ,16-5,7% ,06-6,3% Steuerverbindlichkeiten/Latente Steuern 82,39 116,8% 81,51-1,1% 83,14 2,0% 84,80 2,0% Summe langfristige Schulden ,35-4,7% ,51-3,7% ,35-5,1% ,94-5,7% Kurzfristige Schulden Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen 373,41 61,1% 369,42-1,1% 376,81 2,0% 384,35 2,0% Sonstige Verbindlichkeiten 229,54 4,7% 227,08-1,1% 231,63 2,0% 236,26 2,0% Passive Rechnungsabgrenzungsposten 38,86 n.m. 38,86 0,0% 38,86 0,0% 38,86 0,0% Summe Kurzfristige Schulden 641,81 42,3% 635,37-1,0% 647,30 1,9% 659,47 1,9% Summe Passiva ,78-2,4% ,29-1,8% ,95-2,4% ,81-2,4% Bilanzsumme ,78-2,4% ,29-1,8% ,95-2,4% ,81-2,4% Quelle: AGROB Immobilien AG, Solventis Research

12 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite 12 Haftungserklärung (Disclaimer), Pflichtangaben nach 34b WpHG, mögliche Interessenkonflikte (Disclosures), Erstellerangaben und Aufsichtsbehörde Die nachfolgenden Erläuterungen informieren den Leser über die gesetzlichen Vorgaben, die bei der Erstellung von Finanzanalysen zu beachten sind. 1. Haftungserklärung Bei Erstellung dieser Analyse haben wir uns die tatsächlichen Angaben aus uns zur Verfügung stehenden, allgemein als zuverlässig angesehenen Quellen verschafft. Wir können keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen erheben. Die auf diesen tatsächlichen Angaben beruhenden Empfehlungen und/oder Prognosen unsererseits stellen unverbindliche Werturteile zum Zeitpunkt der Erstellung der Studie dar. Nachträgliche Änderungen können nicht berücksichtigt werden. Eine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit dieser Studie können wir nicht übernehmen, die Studie stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar Aktien zu erwerben. Diese Studie ersetzt keinesfalls die anlegerund objektgerechte Beratung. Wir können nicht überprüfen, ob sich die Empfehlungen mit Ihren persönlichen Anlagestrategien und Zielen decken. Für eine anleger- und objektgerechte Beratung empfehlen wir Ihnen, einen Anlageberater aufzusuchen. Urheberrecht an der Studie wird vorbehalten, Nachdruck ist nur mit unserer Zustimmung zulässig. 2. Pflichtangaben nach 34b WpHG a) Erstmalige Veröffentlichung: 10. Dezember 2012 b) Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: Eine Aktualisierung bereits veröffentlichter Analysen erfolgt nicht. c) Aufsichtsbehörde: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, Frankfurt/M. d) Vorangegangene Analysen: Es sind keine Analysen in dem Zeitraum von 12 Monaten vor Veröffentlichung dieser Analyse veröffentlicht worden, die eine von dieser Analyse abweichende Empfehlung für eine bestimmte Anlageentscheidung enthalten. e) Die Analyse ist vor ihrer Veröffentlichung dem Emittenten - im gesetzlich zulässigen Rahmen - zugänglich gemacht worden und ist danach nicht geändert worden. f) Alle in der Analyse angegebenen Kurse und Kursverläufe beruhen auf den Schlusskursen soweit zu den Kursen und Kursverläufen keine anderweitigen Angaben gemacht werden. 3. Disclosures Weder die Solventis Wertpapierhandelsbank GmbH noch ein mit ihr verbundenes Unternehmen noch eine bei der Erstellung mitwirkende Person 1. sind am Grundkapital des Emittenten mit mindestens 5 Prozent beteiligt. 2. waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums beteiligt, das Finanzinstrumente des Emittenten im Wege eines öffentlichen Angebots emittierte. 3. betreuen Finanzinstrumente des Emittenten an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen. 4. haben innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate mit Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung über Dienstleistungen im Zusammenhang mit Investmentbanking-Geschäften geschlossen oder eine Leistung oder ein Leistungsversprechen aus einer solchen Vereinbarung erhalten. 5. haben mit den Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung zu der Erstellung der Finanzanalyse getroffen. Die Solventis Wertpapierhandelsbank GmbH bzw. ein mit ihr verbundenes Unternehmen oder eine bei der Erstellung mitwirkende Person 1. halten Aktien des analysierten Emittenten im Bestand. 4. Erstellung und Verbreitung a) Verantwortung für die Erstellung und Verbreitung Solventis Wertpapierhandelsbank GmbH Sitz: Düsseldorf; HRB 34966, Amtsgericht Düsseldorf; Geschäftsführer Konrad Zorn, Joachim Schmitt, Klaus Schlote. b) Ersteller Ulf van Lengerich, Senior Analyst

13 Solventis Wertpapierhandelsbank - Research Seite Erläuterung der Anlageurteile Erläuterung Anlageurteil Aktien: Kaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 10% aufweisen. Halten: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen Kursgewinn und einen Kursverlust von 10% nicht überschreiten. Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Kursverlust von mindestens 10% aufweisen. Erläuterung Tendenzaussage thematische Ausarbeitungen: Chancen/Gewinner/positiv: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft profitieren. Risiken/Verlierer/negativ: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft negativ betroffen. Neutral/ausgeglichen: Die unterstellte Entwicklung wird nach unserer Einschätzung auf die Gesellschaft keine nennenswerten Auswirkungen haben. Eine etwaig angegebene Rankingplazierung der Emittenten zeigt die relative Stärke der Auswirkung auf die verschiedenen Emittenten an, die die unterstellte Entwicklung nach unserer Einschätzung haben wird. 6. Sensitivität der Bewertungsparameter Die zur Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht ein deutliches Risiko, dass das Kursziel/Tendenz nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck, bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten und bei der Angebotssituation für produktionsnotwendige Materialien bzw. Nichteintritt der unterstellten Entwicklung. Solche Schwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, Veränderungen der Konjunktur, Rechts- und Währungskursänderungen ergeben. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 7. Wesentliche Informationsquellen In- und ausländischen Medien wie Informationsdienste (z.b. VWD, Thomson Reuters u.a.), Wirtschaftspresse (z.b. Börsenzeitung, Handelsblatt, FAZ, FTD, Wallstreet Journal, Financial Times u.a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, sowie Veröffentlichungen, Angaben und Informationen der analysierten Emittenten sowie das Internet. 8. Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen Einzelemittenten: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u.a. DCF- Methode und Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Ertragswert der Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Unternehmenserfolge, d.h. des Barwertes der zukünftigen Nettoausschüttungen des Emittenten, darstellt. Der Ertragswert wird somit durch die erwarteten künftigen Unternehmenserfolge und durch den angewandten Kapitalisierungszinsfuß bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.b. Kurs-/Gewinn-Verhältnis Kurs-/Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Thematische Ausarbeitungen: Es wird die Auswirkung bestimmten Entwicklung (z.b. EU-Osterweiterung, steigende Strompreise) auf verschiedene Emittenten dadurch ermittelt, dass der veröffentlichten Geschäfts-, Ertrags-, Kosten und Umsatzstruktur des Emittenten die unterstellte Entwicklung zugrunde gelegt wird. 9. Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten Mitarbeiter der Solventis Wertpapierhandelsbank GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den internen Compliance-Regelungen. Die internen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften der Richtlinie zur Konkretisierung der Organisationspflichten von Wertpapierdienstleistungsunternehmen gemäß 33 WpHG. Mit Annahme der Finanzanalyse akzeptiert der Empfänger die Verbindlichkeit der vorstehenden Beschränkungen.