HERZLICH WILLKOMMEN zum TAG DES EIGENTUMS in Mannheim Probleme rund um die Heizkostenabrechnung

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1 HERZLICH WILLKOMMEN zum TAG DES EIGENTUMS in Mannheim Probleme rund um die Heizkostenabrechnung Reiner Grün, Leiter Vertrieb Region Mannheim, Minol Messtechnik

2 Verteilerschlüssel richtig anwenden! Sonderfall mit 30:70-Pflicht 7 Abs.1 der Heizkostenverordnung Bedingungen für die Pflicht zur Abrechnung mit 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten (alle Bedingungen müssen erfüllt sein) 1. Die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom sind nicht erfüllt (praktisch bedeutet das ein Gebäudebaujahr vor 1994) Wahrscheinlichkeit im Gebäudebestand 70 % 2. Gebäude wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt 70 % 3. Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt - freiliegende Leitungen in Heizungskellern werden ignoriert (ARGE). - freiliegende Leitungen in Wohnungen die gleichzeitig nicht gedämmt sind, kommen zu etwa 5 % vor. Sie sind deshalb meistens nicht gedämmt, weil die Dämmung hässlich und nicht manipulationssicher anzubringen ist (Anlagen im Bereich der VDI 2077). Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Gebäude im Gebäudebestand den Verteilerschlüssel von 30:70 anwenden muss, liegt damit bei etwa 2,5 %. 5 %

3 Gut geschätzt Alles was Sie zu Schätzungen in der Heizkostenabrechnung wissen müssen Tag des Eigentums H & G Mannheim Reiner Grün

4 Darum geht es Was passiert, wenn nicht abgelesen werden kann? Funk reduziert Schätzungen erheblich Rechtsgrundlagen für Schätzungen Schätzverfahren im Überblick Berechnungsmethoden Grenzwerte für Schätzungen Entweder es liegt ein gemessener Verbrauch vor oder es wird geschätzt 4

5 Regelungen der Heizkostenverordnung 9a Absatz 1 Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen. 5

6 Verfahren 1 Schätzung nach vergleichbaren früheren Zeiträumen Bedingungen Es liegt ein echter gemessener Vorjahresverbrauch des letzten Nutzers bzw. Teilnutzers vor Der letzte Nutzer bzw. Teilnutzer im Vorjahr war kein Leerstand Der zu schätzende Nutzer im aktuellen Jahr war bereits Nutzer im Vorjahr mit einem Nutzungszeitraum von mindestens 100 Tagen Berechnung Hatte der zu schätzende Messpunkt im Vorjahr 1,2 % der bewerteten Verbrauchseinheiten des Abrechnungsbereichs im Gebäude, so werden in diesem Jahr wieder 1,2 % geschätzt 6

7 Verfahren 2 Schätzung nach vergleichbaren Räumen der Liegenschaft Bedingungen Mindestens zwei weitere Messpunkte im Gebäude mit gleichen Raumbezeichnungen und diese mit echten Verbrauchswerten, also Werten die nicht bereits geschätzt wurden Berechnung Der unbewertete Verbrauch des zu schätzenden Geräts wird nach dem durchschnittlichen unbewerteten Verbrauch vergleichbarer Räume der Liegenschaft innerhalb des gleichen Abrechnungsbereichs geschätzt 7

8 Verfahren 3 Schätzung des gesamten Abrechnungsbereichs einer Nutzeinheit nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes Bedingungen Kein ablesbarer Verbrauch vorhanden und die ersten beiden Verfahren sind nicht anwendbar Berechnung Aus dem bewerteten Gesamtverbrauch und den Gesamt- Grundkostenanteilen des Gebäudes wird ein durchschnittlicher Verbrauchswert je Grundkostenanteil gebildet. Der Gesamtverbrauch des Nutzers errechnet sich dann aus seinen Grundkostenanteilen, multipliziert mit dem bewerteten durchschnittlichen Verbrauchswert je Grundkostenanteil. 8

9 Verfahren 4 Schätzung nach vergleichbaren Räumen der Liegenschaft Bedingungen Berechnung Die ersten drei Verfahren sind nicht anwendbar und mindestens ein Messpunkt mit echten Verbrauchswerten der Nutzeinheit, die nicht bereits Schätzwerte sind. Der unbewertete Verbrauch des Gerätes wird nach dem durchschnittlichen unbewerteten Verbrauch der anderen Räume der Nutzeinheit innerhalb des gleichen Abrechnungsbereichs geschätzt. Vergleichbare Räume sind alle Messpunkte der Nutzeinheit, unabhängig von deren Raumbezeichnung 9

10 Hochrechnungen Besser als Schätzungen Keine Schätzung nach Heizkostenverordnung Basis: Verbrauchswert in einem sicher gemessenen Zeitraum des zu schätzenden Verbrauchers Beispiel: Verspäteter Messgeräteeinbau Hochrechnungen erfolgen bei Heizkosten nach Gradtagzahlen, ansonsten zeitanteilig Erfassungszeitraum muss mindestens so lang sein, wie der hochzurechnende Zeitraum 10

11 Darstellung von Schätzungen in der Abrechnung Vereinfachte Darstellung erfüllt Anforderungen völlig x 11

12 Grenzwerte für Schätzungen Regelungen der Heizkostenverordnung in 9a Absatz 2 Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohnoder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach 7 Abs. 1 Satz 5 und 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen. 12

13 Pflichten der Bewohner Nutzer haben Ablesung zu dulden 4 Absatz 2 der Heizkostenverordnung Allerdings keine Strafandrohungen durch Heizkostenverordnung vorgesehen Möglichkeit: Einstweilige Verfügung durch Vermieter oder WEG 13

14 Strafzuschläge auf Schätzungen? Rechtlich nicht zulässig Strafzuschläge würden vor Gericht nicht bestehen Ungleichbehandlung nicht zulässig Vermieter sollten auf Strafzuschläge verzichten Kein Messdienstleister erhebt Strafzuschläge von sich aus 14

15 Kein Kürzungsrecht bei Schätzungen Geschätzte Abrechnung ist verordnungskonform Forderung wird sogar von Mietervereinen immer wieder erhoben 12 Absatz 1 der Heizkostenverordnung: Kürzungsrecht besteht nur dann, wenn entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Schätznotwendigkeit und die Schätzverfahren sind in der Heizkostenverordnung definiert 15

16 Schätzungen vermeiden Schätzverfahren sind etabliert und akzeptiert Kaum Reklamationen Wenig Erklärungsbedarf zu den Schätzkriterien Schätzung ist eine Notlösung! 16

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