Gesamtenergetische Bewertung einer Bestandsimmobilie als Basis für die Sachwertermittlung

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1 Dr.-Ing. Siegfried Schlott VDI öbuv Sachverständiger für Heiz- und Raumlufttechnik Ingenieurkammer Sachsen Gesamtenergetische Bewertung einer Bestandsimmobilie als Basis für die Sachwertermittlung (Vergleich verschiedener Energieeffizienzklassen) Ingenieurkammertag Chemnitz

2 Warum soll eine energetische Sachwertermittlung erfolgen? Die energetische Qualität einer Liegenschaft wird bei der Wertermittlung bisher nur sehr ungenügend berücksichtigt. Künftig wird aber die Energieeffizienz von Gebäuden viel stärker nachgefragt werden. Die Bewirtschaftungskosten und die Energiekosten werden auch durch eine zunehmende nachhaltige Bauweise bereits in frühen Planungs- und Modernisierungsphasen an Bedeutung gewinnen. In den Phasen Wettbewerb, Konzeptentwicklung, Entwurfsplanung und Wertermittlung wird zunehmend eine möglichst einfache und mit geringen Aufwendungen verbundene Vergleichbarkeit gefordert (Entwicklung verständlicher und integrierter Bewertungsmethoden, Sanierung im Bestand). Die energetische Qualität einer Liegenschaft nimmt ansteigend Einfluss auf den Beleihungswert des Gebäudes.

3 Bisher üblich: Vorläufiger Sachwert nach Sachwertrichtlinie 1) Bruttogrundfäche: BGF m² BGF x x Normalherstellungskosten (NHK) zum Stichtag: NHK /m² BGF = = Herstellungswert (ohne Baunebenkosten): HW - - Altersminderung optisch, konstruktiv: AM = = Vorläufiger Sachwert des Gebäudes: vswg 1) Einfache Betrachtungsweise Derzeitiger Sachstand: Normalherstellungskosten /m² BGF / Bezug auf Bruttogrundfläche. Kein eindeutiger Bezug auf die energetisch relevanten Bauteile eines Gebäudes und damit kein Bezug auf energetische Bauteilflächen BTF (WE Standardstufe 1 bis 5 in der Sachwertrichtlinie).

4 Neue Zielstellung: Entwicklung eines Verfahrens zur Ermittlung eines energetischen Sachwertes. Allgemeine Vorgaben: Prämisse 1: Bezug auf die energetisch relevanten Bauteile eines Gebäudes: z. B.: AW, Da, AF, AT, KDe Bezug auf Bauteilflächen BTF und Ergebnisse umrechnen auf BGF thermische Hülle. Prämisse 2: Einbeziehung der Anlagentechnik, welche auf die energetisch relevanten Bauteile (Präm. 1) bezogen werden kann Technische Ausrüstung TA. Prämisse 3: Nutzung vorhandener Berechnungsunterlagen (VDI 2067, DINV ). Prämisse 4: Bedarfsentwicklung nach VDI 2067 beachten.

5 NEU: Energetische Herstellungskosten thermische Bauhülle Bruttobauteilfläche der thermischen Hülle: BTF m² BTF x x Spez. energetische Herstellungskosten der thermischen Hülle: NHKtH(BTF) /m² BTF = = Energetische Herstellungskosten thermische Hülle: EHKtH bzw. BGF- bezogene spez. energetische Herstellungskosten thermische Hülle: EHKtH(BGF) /m² BGF Energetische Herstellungskosten der thermischen Hülle: Die Summe der beteiligten Bauteile mit Bezug BTF in /m² BTF Ergebnis umrechnen auf BGF in /m² BGF

6 NEU: Energetische Herstellungskosten Technische Ausrüstung Leistungskennwert (L) der Technischen Ausrüstung (TA): LKWETA kw m³/h x x Spez. energetische Herstellungskosten der Technischen Ausrüstung (TA): EHKTA(L) /kw /(m³/h) = = = Energetische Herstellungskosten der Technischen Ausrüstung (TA): EHKTA(L) bzw. BGF- bezogene energet. Herstellungskosten der Techn. Ausrüstung (TA): EHKtH(BGF) /m² BGF Energetische Herstellungskosten der Technischen Ausrüstung Summe der beteiligten Anlagenkomponenten Bezug auf /kw (A) oder auf /m³/h (B RLT Anlage) Ergebnis umrechnen auf BGF in /m² BGF A B

7 1. Spez. energetische Substandskosten ESubK (BGF) und nutzungseinflussbereinigte jährliche Endenergiekosten nbeek (BGF,a) ESubK (BGF) = (EHK th + EHK TA ) / A (BGF) in /m² BGF Gl. (1.1) nbeek (BGF,a) = (SQ at + SQ a,l ) * k E = nbee (BGF,a) * k E in /a*m² BGF Gl. (1.2) k E = Spezifische Energiekosten zum Stichtag in /kwh EHK th = Energetische Herstellungskosten der thermischen Hülle in EHK TA = Energetische Herstellungskosten der Technischen Anlage in nbee (BGF) = Nutzungseinflussbereinigter jährlicher Endenergiebedarf in kwh/a*m² BGF = S Jahrestransmissionswärmebedarf in kwh/a und SQ a,t SQ a,l wnz = S Hygienisch erforderlicher Jahreslüftungswärmebedarf kwh/a = Wirtschaftlicher Nutzungszeitraum in Jahren

8 2. Spez. Barwert der nutzungseinflussbereinigten Endenergiekosten BnbEEK (BGF) im wnz BnbEEK (BGF) = V VE * nbeek (BGF,a) in /m² BGF f. d. wnz Gl. (1.3) Vervielfältiger V VE 1) = S (q ie wnz / q i wnz ) 1) Wertfaktor = Vielfaches der Jahresheizkosten q ie wnz q i wnz = Aufzinsung der jährl. Einsparerlöse über die Energiepreissteigerung i e und w. Nutzungszeitraum wnz (z. B. Jahre n = 20) = Abzinsung über den Kapitalisierungszins i und wirtschaftlichen Nutzungszeitraum wnz (z. B. Jahre n = 20) 3. Spez. Energetische Sachwertkosten ESWK (BGF) ESWK (BGF) = ESubK (BGF) BnbEEK (BGF) in /m² BGF f.d. wnz Gl.(1.4) 4. Gesamtenergetische Gebäudebewertung GEGBW (BGF) GEGBW (BGF) = ESWK (BGF) / nbee (BGF,wNZ) in /kwh Gl.(1.5)

9 Durchführung umfassender Modellrechnungen Vorgabe von Modellgebäude + Berechnungsalgorithmus entwickeln + Auswertung (Bild und Tabelle)

10 Effizienzklassen EK, Gebäudegröße GG + Gebäudeart GA (BGF und Fensterfläche FF) EK5 - WSchV 77 EK4 - WSchV 95 EK3 - EnEV2004 EK2 - EnEV2009 EK1 - Passivhaus Abmessungen Effizienzklassen EK Gebäudegröße GG GG1 GG2 GG3 GG4 Länge: 12,0 m 24,0 m 48,0 m 96,0 m Breite: 8,0 m 12,0 m 12,0 m 24,0 m Höhe: 6,8 m 10,2 m 13,6 m 17,0 m Geschosse: BGF: 192 m² 864 m² m² m² Gebäudegröße GG Gebäude- Ausführung GA GG1 GG2 GG3 GG4 Fensterfläche GA1: 21,6 m² 48,6 m² 64,8 m² 162,0 m² Fensterfläche GA2: 44,6 m² 100,4 m² 133,9 m² 334,8 m² Fensterfläche GA3: 114,1 m² 308,7 m² 689,2 m² 1.723,1 m² Fensterfläche GA4: 183,5 m² 502,2 m² 1.287,8 m² 3.111,4 m²

11 Modellräume, Abmessungen und Kombinationen Modellrechnungen für EK1 bis EK5 (Effizienzklassen) EK5 - WSchV 77 EK4 - WSchV 95 EK3 - EnEV2004 EK2 - EnEV2009 EK1 - Passivhaus Gebäudeart GA1 GA2 Gebäudegröße GG1 GG2 GG3 GG4 Länge: 12,0 m 24,0 m 48,0 m 96,0 m Breite: 8,0 m 12,0 m 12,0 m 24,0 m Höhe: 6,8 m 10,2 m 13,6 m 17,0 m Geschosse: BGF: 192 m² 864 m² m² m² GA3 GA4 Gebäudegröße GG1 GG2 GG3 GG4 Fensterfläche GA1: 21,6 m² 48,6 m² 64,8 m² 162,0 m² Fensterfläche GA2: 44,6 m² 100,4 m² 133,9 m² 334,8 m² Fensterfläche GA3: 114,1 m² 308,7 m² 689,2 m² 1.723,1 m² Fensterfläche GA4: 183,5 m² 502,2 m² 1.287,8 m² 3.111,4 m²

12 Auszug aus der Auswertung der berechneten Modellgebäude für die Energetischen Sachwertkosten ESWK ( bzw. /m² BGF ) Energetische Substanzkosten ESubK in bzw. /m² BGF ) Barwert der nb 1) Endenergiekosten BnbEEK bzw. /m² BGF ) Gesamtenergetische Gebäudebewertung GEGB ( /kwh) 1) nutzungseinflussbereinigt

13 Energetische Substanzkosten ESubK (Gl.(1.1) / Auswahl) Spezifische energetische Substanzkosten in /m² BGF für die Effizienzklassen EK1 bis EK Spez. energetische Substanzkosten in /m² BGF GG4(GA4) GG4(GA1) GG1(GA4) GG1(GA1) GG1 = 192 m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade GG4 = m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade 0 WSchVO77 WSchVO95 EnEV2004 EnEV2009 Passivhaus Effizienzklassen GG1(GA1) GG1(GA4) GG4(GA1) GG4(GA4)

14 Spez. Barwert nb Endenergiekosten in /m²bgf INGENIEURKAMMER SACHSEN Barwert nutzungseinflussbereinigter Endenergiekosten BnbEEK (Gl. (1.3) / Auswahl) Spezifischer Barwert nutzungseinflussbereinigter Endenergiekosten in /m² BGF für die Effizienzklassen EK1 bis EK GG1 = 192 m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade 400 GG1(GA4) GG4(GA1) GG4(GA4) GG1(GA1) GG4 = m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade 0 WSchVO77 WSchVO95 EnEV2004 EnEV2009 Passivhaus Effizienzklassen GG1(GA1) GG1(GA4) GG4(GA1) GG4(GA4)

15 Ziel Gesamtenergetische Sachwertkosten ESWK (Gl. (1.4) / Auswahl) Spezifische gesamtenergetische Sachwertkosten in /m² BGF für die Effizienzklassen EK1 bis EK5 900 Spez. energetische Sachwertkosten in /m² BGF GG4(GA4) 180 /m² 55 /m² GG1(GA4) GG1(GA1) GG4(GA1) 0 WSchVO77 WSchVO95 EnEV2004 EnEV2009 Passivhaus GG1 = 192 m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade GG4 = m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade Effizienzklassen GG1(GA1) GG1(GA4) GG4(GA1) GG4(GA4)

16 Gesamtenergetische Gebäudebewertung in /kwh INGENIEURKAMMER SACHSEN Gesamtenergetische Gebäudebewertung GEGBW (Gl. (1.5) / Auswahl) Gesamtenergetische Gebäudebewertung in /kwh für die Effizienzklassen EK1 bis EK5 0,8 0,7 0,6 0,5 GG1(GA1) GG1(GA4) GG1 = 192 m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade 0,4 0,3 0,2 0,1 GG4(GA1) GG4(GA4) GG4 = m² GA1 = 1 x AF GA4 = 3xGlasfassade 0,0 WSchVO77 WSchVO95 EnEV2004 EnEV2009 Passivhaus Energieeffizienzklassen GG1(GA1) GG1(GA4) GG4(GA1) GG4(GA4)

17 nbee(bgf,wnz) Nutzungseinflussbereinigter Endenergiebedarf im wnz (40,2%) ESWK(BGF) Energetische Sachwertkosten (169,4%) BnbEEK(BGF,wNZ) Barwert nutzungseinflussbereinigter Endenergiekosten im wnz (69,7%) ESub(BGF) Energetische Substanzkosten (129,2%) 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170% ESub(BGF) BnbEEK(BGF,wNZ) ESWK(BGF) nbee(bgf,wnz) GG1(GA1) 129,2% 69,7% 169,4% 40,2% Gegenüberstellung der Kennwerte nbee (BGF,wNZ), ESWK (BGF), BnbEEK (BGF,wNZ) und ESubK (BGF) im Vergleich der Qualitätsstandards EnEV2004 (100 %) und Passivhaus (2014) für die Gebäudegröße GG1 (192 m²bgf) und Gebäudeart GA1 (1xAußenfenster (AF = 21,6 m²)).

18 Erkenntnisse (9 Punkte) 1.) Die Zahlenwerte für die energetischen Substanzkosten ESubK nehmen mit steigender Energieeffizienz zu. 2.) Der Barwert der nutzungseinflussbereinigten Endenergiekosten BnbEEK wird mit steigender Energieeffizienz kleiner. 3.) Für das Passivhaus wird der höchste und für den Altbau der geringste Zahlenwert für die Energetischen Sachwertkosten ESWK ermittelt. 4.) Die energetischen Sachwertkosten sind geeignet die Energieeffizienz der Immobilie im Rahmen der vorläufigen Sachwertermittlung monetär darzustellen. 5.) Bei den Energetischen Substanzkosten, dem Barwert und den Energetischen Sachwertkosten nimmt der Einfluss der Fensterflächen mit der Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudes zu.

19 Erkenntnisse 6.) Die Zahlenwerte für die gesamtenergetische Gebäudebewertung GEGBW nehmen mit steigender Effizienz zu. 7.) Immobilien mit einer sehr guten energetischen Qualität werden durch einen großen Zahlenwert gekennzeichnet. 8.) Die gesamtenergetische Gebäudebewertung kann auch in einer frühen Planungsphase eines Gebäudes genutzt werden, um eine energetische Bewertung vornehmen bzw. verschiedene Varianten vergleichen zu können. 9.) Die Ergebnisse aus den vorgelegten Modellberechnungen bele-gen, dass die Annahme eines pauschalen Zahlenwertes von PH im Vergleich zum NEH, für die spezifische energetisch Sachwertänderung einer Immobilie nicht befürwortet werden kann.

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