ISB-DARLEHEN WOHNGRUPPEN. Neubau Ausbau Umbau Umwandlung Erweiterung Ersatzneubau nach Abriss

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1 2014 ISB-DARLEHEN WOHNGRUPPEN Neubau Ausbau Umbau Umwandlung Erweiterung Ersatzneubau nach Abriss

2 Abbildung Titelseite: Grundriss Wohngruppe Wohnleben 88, Pirmasens Projektträger: Bauhilfe Pirmasens Architekten: arnold + partner architekten, Pirmasens

3 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, ein selbstbestimmtes Wohnen und Leben hat für die meisten älteren Menschen und Menschen mit Unterstützungsbedarf eine hohe Priorität. Geeigneter Wohnraum als Alternative zu einer Unterbringung im Heim gibt es derzeit nur in geringer Zahl. Neue Wohnformen, die ein gemeinschaftliches und barrierefreies Wohnen auch in ambulant betreuten Wohngruppen zu bezahlbaren Mieten ermöglichen, sind hierfür erforderlich. Mit dem ISB-Darlehen Wohngruppen stellt die ISB Investoren ein attraktives Finanzierungsinstrument für die Errichtung ambulant betreuter Wohngruppen und Wohngemeinschaften zur Verfügung. Neben Neubauten werden Umbau-, Ausbau-, Umwandlungs- und Erweiterungsmaßnahmen sowie der Ersatzneubau nach Abriss finanziert. Das ISB-Darlehen hat eine Zinsfestschreibung von fünfzehn Jahren. Mit einer Null-Zinsphase von fünf Jahren und einer anschließenden Verzinsung von maximal einem Prozent ist es unschlagbar günstig. Diese Broschüre gibt einen ersten Überblick über die Möglichkeiten der Finanzierung mit dem ISB-Darlehen. Weitere Informationen erhalten Sie auf unserer Homepage unter oder direkt bei uns. Ulrich Dexheimer Sprecher des Vorstandes Jakob Schmid Mitglied des Vorstandes Dr. Ulrich Link Mitglied des Vorstandes 3

4 Inhalt Inhalt 1. Förderzweck 6 2. Fördergegenstand Neubau Grunddarlehen Zusatzdarlehen Ausbau, Umbau, Umwandlung und Erweiterung Grunddarlehen Zusatzdarlehen Darlehenskonditionen Eigenleistung Förderfähige Wohnfläche Mietobergrenzen Bindungsdauer Förderausschlüsse Antrag auf Förderung Auskunfts- und Beratungsstellen Anhang 18 Anhang 1: Mietenstufen 18 Anhang 2: Glossar Impressum

5 Förderzweck Fördergegenstand 1. Förderzweck 2. Fördergegenstand Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels der Gesellschaft spielt das selbstbestimmte Wohnen und Leben im Alter eine wichtige Rolle. Für neue Wohnformen, die möglichst barrierefrei ein gemeinschaftliches Wohnen gewährleisten auch für Menschen mit Demenz, bietet das Land Rheinland- Pfalz zusammen mit der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) eine Förderung durch ein in der Regel nachrangig gesichertes ISB-Darlehen Wohngruppen an. Gefördert wird die Schaffung von Mietwohnungen (Wohngruppen und Wohngemeinschaften) zur Einrichtung von Wohngruppen und Wohngemeinschaften für ältere Menschen, volljährige Menschen mit Behinderung und pflegebedürftige volljährige Menschen mit Unterstützungsbedarf, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach 13 Abs. 2 LWoFG nicht um mehr als 60 % übersteigt. Der Mieter hat vor Einzug einen Wohnberechtigungsschein vorzulegen. Die konzeptionelle Ausrichtung der Wohngruppen muss eine der folgenden Voraussetzungen des Landesgesetzes über Wohnformen und Teilhabe (LWTG) zum Ziel haben: Voraussetzungen nach 5 Satz 1 Nr. 1 LWTG In einer eigenständig betreuten Wohngruppe leben bis zu zwölf volljährige pflegebedürftige Menschen. Sie haben Wahlfreiheit bei der Inanspruchnahme der Pflege-, Teilhabe- und Unterstützungsleistungen. Es dürfen sich nicht mehr als zwei trägerorganisierte Wohngruppen in einem Gebäude befinden. Der Träger der Wohngruppe muss benennen, wer die in 16 LWTG geforderten Aufgaben, die Abstimmung der Unterstützungsleistungen und die Abläufe in der Einrichtung, verantwortlich umsetzt und damit die Gesamtversorgung der Bewohnerinnen und Bewohner organisiert. Voraussetzungen nach 5 Satz 1 Nr. 2 LWTG In einer eigenständig betreuten Wohngruppe leben bis zu acht volljährige Menschen mit Behinderung. Sie haben Wahlfreiheit bei der Inanspruchnahme der Unterstützungsleistungen. Es dürfen sich nicht mehr als zwei trägerorganisierte Wohngruppen in einem Gebäude befinden. Der Träger der Wohngruppe muss benennen, wer die in 16 LWTG geforderte Aufgabe, die Abstimmung der Unterstützungsleistungen und die Abläufe in der Einrichtung, verantwortlich umsetzt und damit die Gesamtversorgung der Bewohnerinnen und Bewohner organisiert. 6 7

6 Fördergegenstand Fördergegenstand Voraussetzungen für selbstorganisierte Wohngemeinschaften nach 6 Abs. 1 Satz 1 LWTG In einer selbstorganisierten Wohngemeinschaft leben bis zu acht volljährige Menschen mit Behinderung oder pflegebedürftige volljährige Menschen zusammen. Der Grundsatz der Selbstorganisation entsprechend eigener Häuslichkeit muss erfüllt sein. In einem Gebäude dürfen nicht mehr als 16 Plätze von einem Initiator für selbstorganisierte Wohngemeinschaften zur Verfügung gestellt werden. Die Wohngemeinschaften dürfen nicht in eine Einrichtung nach 4 LWTG integriert sein. Die geplante Wohnform nach 5 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 muss bei der zuständigen Beratungs- und Prüfbehörde in Mainz, Trier, Koblenz oder Landau als Planungsvorhaben nach 18 LWTG angezeigt werden. Bis spätestens drei Monate vor dem vorgesehenen Zeitpunkt der Inbetriebnahme sind alle vorzulegenden Unterlagen dort einzureichen. Die Anzeige bei der zuständigen Beratungs- und Prüfbehörde ist eine Voraussetzung für eine mögliche Förderung. 2.1 Neubau Grunddarlehen Die Höhe des Grunddarlehens je m² Wohnfläche richtet sich nach folgenden Mietenstufen: Zusatzdarlehen Neben den Grunddarlehen können die nachfolgend aufgeführten Zusatzdarlehen gewährt werden: für Wohnraum in Städten und Gemeinden, die der Mieten stufe 4 oder ab Einwohnern, die der Mietenstufe 3 zugeordnet sind, in Höhe von 100 Euro je m² förderfähiger Wohnfläche, jedoch pro Wohngruppe nicht mehr als für Wohnraum in Städten und Gemeinden der Mietenstufe 5 in Höhe von 200 Euro je m² förderfähiger Wohnfläche, jedoch pro Wohngruppe nicht mehr als für die Errichtung einer Tief-/Geschossgarage, wenn die Bauortgemeinde in der Stellungnahme zu den Bauunterlagen ( 63 Abs. 4 bzw. 66 Abs. 3 Satz 3 Landesbauordnung) ihre Schaffung für erforderlich hält. Sofern bauordnungsrechtlich mehr als ein Parkplatz vorgeschrieben ist, kann diese Anzahl gefördert werden. Je Bewohnerplatz für nachgewiesene, standortbedingte Mehrkosten oder für nachgewiesene Abrisskosten bei Ersatzneubauten pro Wohngruppe bis zu Euro Euro Euro Euro für den Einbau von Aufzügen je Bewohnerplatz Euro, pro Aufzug höchstens Euro Die Zusatzdarlehen können kumulativ verwendet werden. Mietenstufe bis zu Euro Das Grunddarlehen ist auf 50 % der Gesamtkosten begrenzt. 8 9

7 Fördergegenstand Fördergegenstand 2.2 Ausbau, Umbau, Umwandlung und Erweiterung Zur Schaffung von Wohnraum können an bestehenden Gebäuden folgende bauliche Maßnahmen gefördert werden: der Ausbau von Dachgeschossen oder anderen Flächen, die hierzu vorbereitet sind der Umbau von Wohnraum zur Anpassung an die heutigen Wohngewohnheiten die Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes durch Aufstockung oder Anbau Diese baulichen Maßnahmen werden nur gefördert, wenn die Baukosten inklusive Baunebenkosten gemäß 5 Abs. 3 Satz 1 II. BV mindestens 550 Euro je m² Wohnfläche betragen. Der Wert der vorhandenen Gebäudeteile wird hierbei nicht angesetzt. Werden von einem früheren Gebäude nur der Keller oder geringe Bausubstanz verwendet, gilt das Vorhaben als Neubau Grunddarlehen Die Förderung beträgt je m² Wohnfläche bei Ausbau 50 % bei Umwandlung und Umbau von Räumen 70 % bei der Erweiterung eines bestehenden Gebäudes 90 % der Fördersätze für neu zu schaffenden Wohnraum (Grunddarlehen), jedoch nicht mehr als die Hälfte des beabsichtigten Bauaufwands. Höhe der Grunddarlehen: Ausbau Umbau, Umwandlung Erweiterung Mietenstufe bis zu Euro bis zu Euro bis zu Euro Zusatzdarlehen Zusatzdarlehen werden in voller Höhe gemäß der unter genannten Bestimmungen gewährt. 2.3 Darlehenskonditionen Der Zinssatz beträgt während der Dauer der Miet- und Belegungsbindung 0,0 % p.a. 1. bis 5. Jahr 0,5 % p.a. 6. bis 10. Jahr 1,0 % p.a. 11. bis 15. Jahr Der Tilgungssatz beläuft sich auf mindestens 1,0 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen. Nach Ablauf der Miet- und Belegungsbindungen wird das ISB-Darlehen Wohngruppen marktüblich verzinst. 2.4 Eigenleistung Die Eigenleistung beträgt 15 % der Gesamtkosten (Baukosten einschließlich Grundstückskosten). Darlehen werden als Eigenleistungsersatz anerkannt, wenn sie im Range nach dem ISB-Darlehen Wohngruppen besichert werden

8 Fördergegenstand Fördergegenstand 2.5 Förderfähige Wohnfläche Die förderfähige Wohnfläche je Bewohnerplatz beträgt maximal 50 m². Die förderfähige Wohnfläche setzt sich zusammen aus individueller und Gemeinschaftsfläche. 2.6 Mietobergrenzen Die Miete darf je nach der Zugehörigkeit der Bauortgemeinde zu einer der nachfolgenden Mietenstufen die folgenden Preise pro m² Wohnfläche (monatlich) nicht übersteigen: Der Förderbetrag ist aus der ermittelten Wohnfläche der Wohngruppe zu berechnen. Hierbei wird die Summe der Grundfläche aller Räume Individualund Gemeinschaftsfläche, die zur Wohngruppe gehören, kaufmännisch auf ganze m² gerundet. Keller- und ähnliche Nebenräume außerhalb der Wohnung, die nach ihrer baulichen Gestaltung nur als Vorrats- oder Abstellraum dienen, zählen nicht zur Wohnfläche. Beispiel Objekt mit zwei Wohngruppen, ein Aufzug Gruppe 1 mit zehn Bewohnern, 450 m² Gruppe 2 mit acht Bewohnern, 390 m² Gesamtkosten 1,5 Mio. Euro, Bauort Ingelheim (Mietenstufe 4) Mietenstufe Euro 1 5,30 2 5,50 3 5,90 4 6,50 5 7,50 Die Höhe der Miete setzt sich zusammen aus der Wohnfläche für den Individualwohnraum und dem Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Die Miete für die Gemeinschaftsfläche ist zu gleichen Anteilen auf die Personen umzulegen. Bei der Berechnung ist die maximale Belegung pro Wohngruppe zugrunde zu legen. Fördermittel Euro Die Miete darf pro m² um 0,14 Euro jährlich umgerechnet auf einen zurückliegenden Jahreszeitraum erhöht werden. Baudarlehen Gruppe 1: 840 Euro x 450 m² Baudarlehen Gruppe 2: 840 Euro x 390 m² Zusatzdarlehen Mietenstufe 4 Gruppe 1: 100 Euro x 450 m² max Zusatzdarlehen Mietenstufe 4 Gruppe 2: 100 Euro x 390 m² max Zusatzdarlehen Aufzug: Euro x 18 Bewohner max Fördermittel gesamt Ist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohngruppen niedriger als die Mietobergrenze, wird nicht gefördert. 2.7 Bindungsdauer Die Dauer der Miet- und Belegungsbindung beträgt fünfzehn Jahre ab Bezugsfertigkeit

9 Fördergegenstand Antrag auf Förderung 2.8 Förderausschlüsse Nicht gefördert wird Wohnraum, mit dessen Bau begonnen wurde, bevor die Förderzusage erteilt ist. Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) kann in begründeten Fällen in den vorzeitigen Baubeginn einwilligen. Ferner wird Wohnraum nicht gefördert, wenn mit dessen Bau nicht alsbald nach der Zusage der Mittel begonnen werden kann. 3. Antrag auf Förderung Anträge für das ISB-Darlehen Wohngruppen stellen Sie direkt bei der ISB in Mainz. Das Antragsformular ist abrufbar auf der Internetseite der ISB unter Die Bauortgemeinde hat zu bestätigen, dass Baurecht am Grundstück besteht oder innerhalb von sechs Monaten nach Gewährung der Fördermittel bestehen wird. Die ISB holt bei dem Ministerium für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Demografie Rheinland-Pfalz eine fachliche Stellungnahme ein, ob das Bauvorhaben für eine Förderung infrage kommt

10 Auskunfts- und Beratungsstellen Auskunfts- und Beratungsstellen 4. Auskunfts- und Beratungsstellen Diese Broschüre kann keine vollständige Auskunft über sämtliche Finanzierungs- und Förderfragen geben. Die rechtlichen Grundlagen für direkte Finanzhilfen werden gelegentlich auch geändert. Eine umfassende Information über die jeweils geltenden Fördermöglichkeiten bei den zuständigen Stellen ist deshalb unerlässlich. 1. Zur Klärung von Finanzierungsfragen wenden Sie sich an die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB), Löwenhofstraße 1, Mainz, Telefon , oder Weitere Informationen erhalten Sie auch unter 2. Bei steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt (Info-Hotline ) oder an Ihren Steuerberater

11 anhang 1 Anhang 1 5. Anhang Anhang 1: Mietenstufen Zuordnung für kreisfreie und große kreisangehörige Städte Mietenstufe Mietenstufe Andernach 2 Ludwigshafen am Rhein 4 Bad Kreuznach 3 Mainz 5 Bingen am Rhein 3 Mayen 2 Frankenthal (Pfalz) 3 Neustadt an der Weinstraße 3 Idar-Oberstein 1 Neuwied 3 Ingelheim am Rhein 4 Pirmasens 1 Kaiserslautern 3 Speyer 3 Koblenz 3 Trier 4 Lahnstein 2 Worms 3 Landau in der Pfalz 3 Zweibrücken 2 Zuordnung für Landkreise mit Ausnahme von aufgeführten Städten und Gemeinden mit Ausnahme folgender Landkreise Mietenstufe Städte/Gemeinden Mietenstufe Ahrweiler 1 Grafschaft 2 Bad Neuenahr-Ahrweiler, remagen, Sinzig 3 Altenkirchen (Westerwald) Alzey-Worms Bad Dürkheim 2 Bad Dürkheim, Grünstadt, Haßloch 3 Bad Kreuznach Bernkastel-Wittlich 1 Wittlich 2 Birkenfeld Cochem-Zell Donnersbergkreis Eifelkreis Bitburg-Prüm 1 Bitburg 2 Germersheim 2 Germersheim, Wörth am Rhein 3 Kaiserslautern Kusel Mainz-Bingen Mayen-Koblenz Neuwied Rhein-Hunsrück-Kreis 1 Boppard 2 Rhein-Lahn-Kreis 1 Diez 2 Rhein-Pfalz-Kreis 3 Böhl-Iggelheim 2 Südliche Weinstraße 2 Herxheim bei Landau 3 Südwestpfalz Trier-Saarburg 1 Konz 3 Vulkaneifel Westerwaldkreis 1 Montabaur

12 Anhang 2 impressum Anhang 2: Glossar Ausbau Unter Ausbau wird die Herrichtung von Dachgeschossen oder anderer Gebäudeteile zu Wohnungen verstanden, wenn der Gebäudeteil hierzu vorbereitet ist. Erweiterung Eine Erweiterung ist dadurch gekennzeichnet, dass ein vorhandenes Gebäude aufgestockt oder ein Anbau errichtet wird und dadurch neue Wohnfläche entsteht. Menschen mit Behinderung Anspruchsberechtigt sind Menschen mit Behinderung, die leistungsberechtigt im Sinne des 53 SGB XII sind. Umbau Unter einem Umbau wird die bauliche Veränderung von Wohnraum verstanden, die Schäden beseitigt und durch die auf Dauer nutzbarer Wohnraum entsteht, oder wenn Wohnraum, der infolge geänderter Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet war, an die heutigen Wohngewohnheiten angepasst wird. Umwandlung Als Umwandlung werden bauliche Maßnahmen bezeichnet, durch die Räume zu Wohnraum werden, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Wohnberechtigungsschein Der Wohnberechtigungsschein ist vor Einzug in eine Wohngruppe erforderlich. Er kann bei der zuständigen Gemeinde-, Verbandsgemeinde- oder Stadtverwaltung beantragt werden. 6. Impressum Herausgeber: Fotonachweis: Investitions- und Strukturbank arnold + partner architekten, Pirmasens, Rheinland-Pfalz (ISB) Julia Beltz, Wiesbaden (Illustration) Löwenhofstraße Mainz Druck: Telefon: Görres-Druckerei und Verlag, Neuwied Telefax: wohnraum@isb.rlp.de Redaktion: Michael Back (verantwortlich) Claudia Belz Stand: Alexandra Wüst Mai 2014 Gestaltung: Hilger & Boie Design, Wiesbaden Die Informationen in dieser Broschüre wurden mit Sorgfalt zusammengestellt. Trotzdem kann der Inhalt keine erschöpfende Auskunft über sämtliche Finanzierungs- und Förderfragen geben. Insbesondere können keine rechtlich verbindlichen Auskünfte erteilt und eine Information durch die zuständigen Stellen ersetzt werden. Die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) haftet nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der gemachten Angaben. Die Vervielfältigung auch auszugsweise ist nur mit der Zustimmung der ISB gestattet. Die Benutzung und Weitergabe an Dritte zum Zwecke der Wahlwerbung ist untersagt

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14 Das ISB-Darlehen Wohngruppen auf einen Blick Was wird gefördert? Wer wird gefördert? Wie wird gefördert? Förderhöhe Zinsen Tilgung Bindungsdauer Voraussetzung Förderfähige Wohnfläche Mietobergrenzen Die Höhe der Miete setzt sich zusammen aus der Wohnfläche für den Individualwohnraum und dem Anteil an den Gemeinschafts flächen. Antrag Schaffung von Wohnraum für Wohngruppen und Wohngemeinschaf ten durch Neubau, Ersatzneubau nach Abriss, Umbau, Umwandlung, Ausbau und Erweiterung Investoren, die Wohnraum für Wohngruppen und Wohngemeinschaf ten errichten und sich verpflichten, dieses Wohnangebot älteren Menschen, volljährigen Menschen mit Behinderung und pflegebedürftigen voll jährigen Menschen mit Unterstützungsbedarf preisgünstig zur Verfügung stellen In der Regel in Ergänzung zur Finanzierung des Vorranggläubigers mit einem nachrangig durch Grundpfandrecht gesicherten ISB-Darlehen Wohngruppen Grund- Mieten- Wohnraum für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze ( 13 LWoFG + 60 %) darlehen stufe (in Euro/m²) Neubau Erweiterung Umbau/Umwandlung Ausbau max. 50 % der Gesamt kosten Zusatzdarlehen: für Wohngruppen in Gemeinden, die der Mietenstufe 4 oder in Ge meinden ab Einwohnern, die der Mietenstufe 3 zugeordnet sind, in Höhe von 100 Euro je m² förderfähiger Wohnfläche, pro Wohn gruppe jedoch nicht mehr als Euro für Wohngruppen in Gemeinden der Mietenstufe 5 in Höhe von 200 Euro je m² förderfähiger Wohnfläche, pro Wohngruppe jedoch nicht mehr als Euro für die Errichtung einer Tief-/Geschossgarage, wenn die Bauort gemeinde in der Stellungnahme zu den Bauunterlagen ( 63 Abs. 4 bzw. 66 Abs. 3 Satz 3 LBO) ihre Schaffung für erfor derlich hält. Je Bewohnerplatz Sofern bauordnungsrechtlich mehr als ein Parkplatz vorgeschrie ben ist, kann diese gefördert werden. für nachgewiesene, standortbedingte Mehrkosten oder für nach gewiesene Abrisskosten bei Ersatzneubauten pro Wohngruppe bis zu Euro Euro für den Einbau von Aufzügen je Bewohnerplatz Euro, pro Auf zug höchstens Euro 15 Jahre fest: Jahr: 0,0 % p.a., Jahr: 0,5 % p.a., Jahr: 1,0 % p.a. Mindestens 1 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen 15 Jahre Miet- und Belegungsbindung Eigenleistung 15 % der Gesamtkosten; Wohngruppen müssen konze ptionell nach 5 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 oder 6 Abs. 1 Satz 1 LWTG ausgerichtet sein Tatsächliche Individual- und Gemeinschaftsfläche der Wohngruppe, höchstens 50 m² je Bewohnerplatz Mietenstufe Wohnungen für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze ( 13 LWoFG + 60 %) 1 5,30 Euro 2 5,50 Euro 3 5,90 Euro 4 6,50 Euro 5 7,50 Euro Anträge werden direkt bei der ISB gestellt. Formulare abrufbar unter

15 DAS ISB-DARLEHEN WOHNGRUPPEN AUF EINEN BLIck

16 HERAUSGEBER Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Löwenhofstraße Mainz Telefon Telefax wohnraum@isb.rlp.de Artikelnummer: FVW 5/14 4/5.100 Stand: Mai 2014