Marktbericht Wohnen Investment / Hamburg Hamburg Sylt Berlin
Hamburg / V. l. n. r.: Karsten Weißer Susanne Roß Jesko Urbath Axel Steinbrinker Jil Pluhar Markus Witt Georg Venghaus Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, die Dynamik am Markt hat viele Marktteilnehmer überrascht. Ein neuer Rekord an Geldumsatz am Zinshausmarkt in, weiter spürbar gestiegene Quadratmeterpreise und auch gestiegene Ertragsfaktoren sprechen für sich. Das Interesse auf Käuferseite ist anhaltend hoch. Nach unserer Beobachtung trifft dieses Interesse derzeit auf eine erhöhte Verkaufsbereitschaft auf Eigentümerseite. Mit anderen Worten, das Angebot an Zinshäusern wird größer, und dies führt zu geringeren Preissteigerungen als in der Vergangenheit. Möglicherweise nähern wir uns dem Peak des Marktes. Im Wohnungsneubau konnten wir in beobachten, dass die Anzahl der genehmigten Wohneinheiten (12.465) einen neuen Höchststand erreicht hat und die Anzahl fertig gestellter Wohneinheiten (7.9) zumindest wieder höher lag als in 16. Auch aufgrund der seit Jahren anhaltenden hohen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau scheint am Mietmarkt langsam eine leichte Entspannung einzutreten und weitere Mietsteigerungen geringer auszufallen. Auf politischer Ebene wird immer wieder die Überarbeitung der Mietpreisbremse und die Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten insbesondere auch nach Modernisierung diskutiert. Dies führt nach wie vor bei vielen privaten Zinshauseigentümern zu Verunsicherung. Die immer weitere Ausdehnung von Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg nimmt starken Einfluss auf die Nachfragesituation und somit das Preisniveau am Markt. Es gibt nach unserer Beobachtung also einige Indizien, die darauf hindeuten, dass die Preissteigerungen in der Zukunft deutlich geringer ausfallen könnten. Insofern könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für Eigentümer sein, über den Verkauf ihres Zinshauses nachzudenken. Für eine Beratung und Einschätzung des aktuellen Marktwerts steht das Team von Grossmann & Berger interessierten Eigentümern gern zur Verfügung. Inhalt Preistrend Hamburg...4 Markt...6 Preistrend Zentral und Alster... 8 Preistrend West und Elbvororte... 10 Preistrend Nord...12 Preistrend Alstertal und Walddörfer...14 Seite 2 www.grossmann-berger.de Preistrend Ost...16 Preistrend Süd... Team Unser Service... Glossar Kontakt... Auch in diesem Jahr geben wir Ihnen im Rahmen unseres Marktberichts über den G&B-Preistrend unseren Ausblick auf das kommende Jahr. Somit erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die Hamburger Zinshaus-Lagen. Gern stehen wir Ihnen für weitere Auskünfte sowie für ein persönliches Gespräch zur Verfügung. Axel Steinbrinker Geschäftsführer Investment www.grossmann-berger.de Seite 3
Hamburg / Preistrend Markt für Wohn-Investments Preisspirale dreht sich moderat weiter Hamburg Trotz der heterogenen Preisentwicklung in erwarten wir auch in und insgesamt weiter steigende Preise in Hamburg; allerdings werden die Preissteigerungen moderater ausfallen. Markus Witt, Berater Wohn-Investment G&B Preistrend Wohn-Investments Hamburg Ertragsfaktoren (erzielbar) und Hamburg-Nord Lage Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise - bis 30-fach 3.900 /m² Wfl. - bis -fach /m² Wfl. mäßig - bis -fach /m² Wfl. West und Elbvororte Lage Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise bevorzugt - bis 34-fach 4.800 /m² Wfl. - bis 33-fach 4.0 /m² Wfl. - bis -fach 3.0 /m² Wfl. Hamburg-Süd Lage Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise - bis -fach /m² Wfl. - bis -fach /m² Wfl. mäßig - bis -fach /m² Wfl. / + 5,4 % + 3,1 % 0,0 % / + 4,3 % + 5,0 % + 6,7 % / + 3,4 % + 3,8 % + 8,3 % Lage mäßig Alstertal und Walddörfer Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise / - bis -fach 3.400 /m² Wfl. + 3,0 % - bis -fach 3.0 /m² Wfl. + 3,2 % - bis -fach /m² Wfl. + 3,8 % Zentral und Alster Lage Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise / bevorzugt 33- bis 39-fach 5.700 /m² Wfl. + 3,6 % - bis 34-fach 4.0 /m² Wfl. + 5,0 % - bis 30-fach 3.600 /m² Wfl. + 2,9 % Hamburg-Ost Lage Ertragsfaktoren Max.-Kaufpreise / - bis 30-fach 3.700 /m² Wfl. 0,0 % - bis -fach 3.100 /m² Wfl. + 3,3 % mäßig - bis -fach 2.900 /m² Wfl. 0,0 % Weiterhin starkes Interesse an Wohn-Investments. Wenngleich immer mehr Meldungen zu möglichen Übertreibungen an den Immobilienmärkten in den Medien auftauchen, bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments in der Metropolregion Hamburg stark. Trotz heterogener Preisentwicklungen in den verschiedenen Lageklassen in bleibt festzuhalten: Auch das vergangene Jahr brachte über den Gesamtmarkt betrachtet neue Spitzenwerte auf. Da sich nach unserer Beobachtung derzeit ein größeres Angebot an Mehrfamilienhäusern bietet und die Mietpreissteigerungen offenbar geringer ausfallen, erwarten wir für dieses und nächstes Jahr etwas geringere Anstiege bei den Ertragsfaktoren sowie den Quadratmeterpreisen. Solange kein nachhaltiger Zinsanstieg am Kapitalmarkt zu verzeichnen ist, steht bei den Anlegern weiterhin weniger die Renditeerwirtschaftung als die Vermögenssicherung im Vordergrund. Ertragsfaktoren werden auch weiter steigen. Der Gipfel ist noch nicht erreicht. Die Ertragsfaktoren für Wohn-Investments in Hamburg werden auch im kommenden Jahr weiter steigen. Für Standard-Immobilien (Definition siehe Glossar) in absoluter Bestlage in den alsternahen Stadtteilen liegt der Prognosewert des G&B-Preistrends für bei dem 39-Fachen der Jahresnettokaltmiete (Maximal-Faktor). Aber auch für Zinshäuser in den weniger beliebten Lagen wie beispielsweise an ausgewählten Standorten südlich der Elbe wird ein Anstieg der Vervielfältiger erwartet. Der Prognosewert des G&B-Preistrends für den Minimal-Faktor weist einen Anstieg auf das -Fache der Jahresnettokaltmiete aus. Kaufpreise im Bereich von 5.700 /m² möglich. Seit 15 kletterten die erzielbaren Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche für Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen kontinuierlich nach oben. Für prognostiziert der G&B-Preistrend einen neuen Rekord. Demnach sind für Immobilien in Bestlage Quadratmeterpreise von bis zu 5.700 /m² Wfl. (Maximal-Kaufpreis) im Bereich des Möglichen. Zinshäuser in mäßigen Lagen werden sich im kommenden Jahr ebenfalls verteuern. Der G&B-Preistrend weist für den Minimal-Kaufpreis einen Anstieg des Quadratmeterpreises von aktuell auf 2.100 /m² Wfl. in aus. Innerhalb von fünf Jahren (14 ) stiegen die um 100 %, während die ein Plus von % erzielten. G&B Preistrend Wohn-Investments Hamburg Ertragsfaktoren (erzielbar) 12 14 30 34 37 39 G&B Preistrend Wohn-Investments Hamburg Kaufpreise (erzielbar) in /m² Wfl. 4.300 4.300 1.000 1.300 4.500 1.700 5.000 5.500 5.700 2.100 Seite 4 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite 5
Hamburg / Markt Markt für Wohn-Investments im Überblick Entwicklungskurve der Ertragsfaktoren flacht sich etwas ab Hamburg Verkäufe Wohn-Investments Hamburg Verteilung der Kauffälle Keine Kauffälle 1 bis 4 5 bis 6 7 bis 9 10 bis Neuenfelde Francop Hausbruch Neugraben- Fischbek Schnelsen Altenwerder Finkenwerder Waltershof Moorburg Heimfeld Niendorf Eißendorf Bergstedt Langenhorn Lemsahl- Mellingstedt Poppenbüttel Wohldorf- Ohlstedt Duvenstedt Groß Borstel Steilshoop Alsterdorf Neuland Harburg Sasel Hummelsbüttebüttel Wellings- Fuhlsbüttel Ohlsdorf Bramfeld Volksdorf Eidelstedt Rahlstedt Lokstedt Winter- Berne Farmsen- Lurup Stellingen 1 hude 2 Tonndorf Rissen Sülldorf Iserbrook Bahrenfeld 3 6 8 bek Osdorf 4 5 9 Wands- 7 Jenfeld 12 16 Marienthal Blankenese 30 11 10 Nienstedtemarschen 13 14 Oth- Hamm 15 Horn Billstedt Rothenburgsort Steinwerder Wilstorf Veddel Wilhelmsburg Marmstorf Kleiner Grasbrook Billbrook Tatenberg Moorfleet Billwerder Altengamme Allermöhe Neu- Allermöhe Reitbrook Kirchwerder Lohbrügge Bergedorf Curslack Ochsenwerder Neuengamme 1 Eppendorf 2 Barmbek-Nord 3 Eimsbüttel 4 Hoheluft-West 5 Hoheluft-Ost 6 Harvestehude 7 Uhlenhorst 8 Barmbek-Süd 9 Dulsberg q Sternschanze w Altona-Nord e Rotherbaum St. Georg r t Hohenfelde y Borgfelde u Eilbek i Ottensen o Altona-Altstadt St. Pauli p a Neustadt s Hamburg-Altstadt d Hammerbrook f HafenCity g Cranz h Langenbek j Sinstorf k Rönneburg Gut Moor l ; Spadenland z Groß Flottbek Breite Verteilung der Verkäufe. Mit 439 verkauften Mehrfamilienhäusern blieb nach Angaben des Hamburger Gutachterausschusses für Grundstückswerte die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Dabei verteilten sich die Verkäufe relativ breit über das Stadtgebiet. Verkaufsschwerpunkte mit jeweils 15 Kauffällen bildeten Eimsbüttel, der Spitzenreiter des Vorjahres, sowie die Stadtteile Billstedt und Winterhude. Im Hinblick auf die Teilmärkte positionierte sich der Bereich Zentral und Alster mit 147 Verkäufen auf Platz eins, gefolgt von dem Bereich West und Elbvororte. Dort erhöhte sich die Verkaufsaktivität deutlich von 50 auf 70 verkaufte Mehrfamilienhäuser. Objektkaufpreis klettert auf 3,67 Millionen Euro. Bei konstanter Verkaufszahl stieg der Geldumsatz abermals an. wurden gemäß dem Gutachterausschuss Mehrfamilienhäuser im Wert von 1,61 Mrd. gehandelt. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich damit der Geldumsatz für Wohn-Investments um 4,5 %. Folglich kletterte auch der durchschnittliche Objektkaufpreis nach oben und erreichte mit 3,67 Mio. einen neuen Höchststand. Quadratmeterpreis legt wieder spürbar zu. Die Auswertung der durchschnittlich erzielten Quadratmeterpreise bei Wohn-Investments ergab abermals einen deutlichen Anstieg. Mit 2.801 /m² Wfl. kostete der Quadratmeter 7 % mehr als im Vorjahr. Gegenüber 13 legte der Preis sogar um knapp ein Viertel zu. Auch der durchschnittliche Ertragsfaktor stieg in. Jedoch hat sich die Entwicklungskurve etwas abgeflacht. Betrug das Plus in 16 gegenüber dem Vorjahr noch 12,8 %, lag der Anstieg in nur noch bei 3,1 % auf das,6-fache der Jahresnettokaltmiete. Ertragsfaktoren und Kaufpreise Hamburg 13 Mittelwerte Hamburg Ø Ertragsfaktor Ø Kaufpreis in /m² Wfl.,7,4,3,9,6 2.6 2.101 2.485 2.6 2.801 13 14 15 16 Quelle: Gutachterausschuss Hamburg Ertragsfaktoren und Kaufpreise Hamburg 16/ Mittelwerte Hamburg nach Lageklassen 16,8,1,0 1.861 1.753 1.861,2 2.132,2 2.479,1 2.7,1 3.378,7 3.3 31,7 4.375 32,7 einfach mäßig bevorzugt 16: Ø Kaufpreis in /m² Wfl. : Ø Kaufpreis in /m² Wfl. 16: Ø Ertragsfaktor : Ø Ertragsfaktor Quelle: Gutachterausschuss Hamburg 5.538 Transaktionsvolumen Wohn-Investments Hamburg 08 Ø Kaufpreis pro Objekt in Mio. 1, 1,78 1,93 637 687 886 901 873 1.8 800 1.4 1.543 1.613 Seite 6 www.grossmann-berger.de Geldumsatz in Mio. 2,14 2,16 Anzahl Kaufverträge 495 386 459 4 404 411 367 4 438 439 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Quelle: Gutachterausschuss Hamburg 2,89 2, 2,84 3,52 3,67 Bevorzugte Lage mit höchster Preissteigerung. Die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise und Ertragsfaktoren gegenüber 16 verlief je nach Lageklasse unterschiedlich. Preisanstiege und erhöhte Faktoren für Wohn-Investments wurden vor allem in bevorzugten Lagen registriert. Dort stieg der Quadratmeterpreis mit % signifikant gegenüber dem Vorjahr, während der Faktor von 31,7 auf 32,7 kletterte. Preisrückgänge und geringere Faktoren für Mehrfamilienhäuser wurden hingegen in den Lageklassen einfach und ert. Neubaumieten erreichen die 14-Euro-Marke. Die durchschnittlichen Neubaumieten erreichen in nach Angaben von bulwiengesa 14,00 /m² Wfl. (+ % gegenüber 09). Für Bestandsmieten erte das Institut einen Wert von 11,10 /m² Wfl. (+ % gegenüber 09). Durchschnittliche Angebotsmieten Wohnraum 09 /Q2 Ø Hamburg in /m² Wfl. 13,90 14,00 Mieten Neubau 12,50 12,90 13,00 13,10 13, 13,40 11,00 8,60 11,50 8,90 9,50 9,80 10,00 10,10 10, 10,40 10,90 11,10 Mieten Wiedervermietung 09 10 11 12 13 14 15 16 /Q2 Quelle: bulwiengesa www.riwis.de www.grossmann-berger.de Seite 7
Hamburg / Zentral und Alster Lageprofil Die Stadtteile rund um die Außenalster zählen zu den begehrtesten und teuersten Wohnlagen Hamburgs. Das Stadtbild in diesem Bereich wird von Gründerzeit- und Jugendstilfassaden in Harvestehude und Eppendorf sowie von Rotklinkerbauten in Barmbek und Winterhude geprägt. Die Lage am Wasser, das grüne Umfeld und die e Erreichbarkeit dieser Stadtteile um die Außenalster machen sie zu den beliebtesten Wohnlagen der Hamburger. Investoren überzeugt zudem die hohe Wertbeständigkeit der Immobilien in diesen Lagen. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts Zentral und Alster nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt Teilmarkt gesamt 147 Verkäufe -4,0 % ggü. 16 davon in Eimsbüttel 15 Verkäufe -40,0 % ggü. 16 davon in Winterhude 15 Verkäufe +50,0 % ggü. 16 G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis bevorzugte Lage 5.700 /m² Wfl. +32,6 % ggü. 14 e Lage 4.0 /m² Wfl. +40,0 % ggü. 14 mittlere Lage 3.600 /m² Wfl. +38,5 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments Zentral und Alster Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts G&B-Preistrend Wohn-Investments Zentral und Alster Erzielbare Ertragsfaktoren in bevorzugten Lagen Bevorzugte Lage 30 34 37 39 33 31 Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen 31 33 34 Erzielbare Kaufpreise in bevorzugten Lagen Bevorzugte Lage 4.300 4.300 4.500 5.000 5.500 5.700 4.000 3.800 Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 3.100 2.100 3.400 3.800 4.000 4.0 3.100 2.900 mäßig bevorzugt St. Pauli Neustadt Alsterdorf Eppen- Winterhude dorf Hoheluft West/Ost Harveste- Eimsbüttel hude Uhlen- Rotherbaum horst Sternschanze Hohenfelde Altstadt HafenCity St. Georg Barmbek- Nord Barmbek- Süd Borgfelde Hammerbrook Eilbek Dulsberg Hamm Rothenburgsort Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen 30 Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen 1.800 2.0 3.500 3.600 Seite 8 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite 9
Hamburg / West und Elbvororte Lageprofil Der Bereich West und Elbvororte ist durch seine direkte Elbnähe eine der begehrtesten Wohnlagen Hamburgs. Die beliebtesten Stadtteile sind Blankenese, Groß Flottbek, Nienstedten und Othmarschen, die durch ihre Elblage und das grüne Umfeld überzeugen. Die Stadtteile Altona-Altstadt und Ottensen sind gesuchte Wohnstandorte von Singles und jungen Familien, die die Nähe zur Elbe, die Urbanität und die Altbauten dieser Stadtteile schätzen. Die Wohnqualität von Altona-Nord und Bahrenfeld ist angesichts des höheren Verkehrsaufkommens vergleichsweise geringer. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts West und Elbvororte nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt 70 Verkäufe +40,0 % ggü. 16 davon in Altona-Altstadt 14 Verkäufe +75,0 % ggü. 16 G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis bevorzugte Lage 4.800 /m² Wfl. +50,0 % ggü. 14 e Lage 4.0 /m² Wfl. +40,0 % ggü. 14 mittlere Lage 3.0 /m² Wfl. +39,1 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments West und Elbvororte Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts G&B-Preistrend Wohn-Investments West und Elbvororte Erzielbare Ertragsfaktoren in bevorzugten Lagen Bevorzugte Lage Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen 30 33 34 32 33 Erzielbare Kaufpreise in bevorzugten Lagen Bevorzugte Lage 3.0 3.600 4.0 4.600 3.0 4.800 Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 2.100 3.400 3.800 4.000 2.900 4.0 bevorzugt Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen Rissen Sülldorf Blankenese Iserbrook Osdorf Nienstedten Groß Flottbek Bahrenfeld Othmarschen Ottensen Altona- Nord Altona- Altstadt 1.800 3.0 Seite 10 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite 11
Hamburg / Nord Hamburg Lageprofil Im Bereich Nord liegen Wohngebiete wie Fuhlsbüttel, Langenhorn, Niendorf und Schnelsen, die durch ihre e ÖPNV-Anbindung, ihre Nähe zur Autobahn A7 und eine e Versorgungsinfrastruktur überzeugen. Die Wohngebiete haben allerdings den Nachteil, dass sie in Teilen durch die Nähe des Flughafens Fuhlsbüttel Fluglärm ausgesetzt sind. Die Stadtteile Lokstedt und Groß Borstel entwickeln sich zunehmend zu begehrten Wohnlagen für junge Familien und profitieren durch ihre zentrale Lage und ihr grünes Umfeld. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts Nord nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt 52 Verkäufe +10,6 % ggü. 16 davon in Niendorf 11 Verkäufe +,2 % ggü. 16 G&B-Preistrend Wohn-Investments Nord Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen 30 Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 2.100 3.100 3.700 2.900 3.900 Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis e Lage 3.900 /m² Wfl. +50,0 % ggü. 14 mittlere Lage /m² Wfl. +50,0 % ggü. 14 mäßige Lage /m² Wfl. +50,0 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments Nord Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts 2.0 1.800 3.100 3.0 mäßig Langenhorn Erzielbare Ertragsfaktoren in mäßigen Lagen Erzielbare Kaufpreise in mäßigen Lagen Lurup Eidelstedt Schnelsen Stellingen Niendorf Lokstedt Groß Borstel Fuhlsbüttel 16 15 2.0 1.700 1.500 2.0 Seite 12 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite 13
Hamburg / Alstertal und Walddörfer Lageprofil Charakteristisch für den Bereich Alstertal und Walddörfer ist das stadtnahe Wohnen in Verbindung mit Natur. Mit zahlreichen Wanderwegen, Naherholungsgebieten und einer en Infrastruktur bietet diese Region ein hohes Maß an Lebensqualität. Vor allem Familien mit Kindern fühlen sich hier wohl. Auch die Versorgungsinfrastruktur ist vielseitig. Das exklusive Alstertal-Einkaufszentrum in Poppenbüttel lässt keine Wünsche offen. Dies sind Gründe, warum dieser Bereich zu den beliebtesten Wohnlagen Hamburgs mit der stabilsten Entwicklung zählt. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts Alstertal und Walddörfer nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt 33 Verkäufe -2,9 % ggü. 16 davon in Bramfeld 10 Verkäufe -,6 % ggü. 16 G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis e Lage 3.400 /m² Wfl. +41,7 % ggü. 14 mittlere Lage 3.0 /m² Wfl. +68,4 % ggü. 14 mäßige Lage /m² Wfl. +68,8 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments Alstertal und Walddörfer Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts G&B-Preistrend Wohn-Investments Alstertal und Walddörfer Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen 15 16 Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 1.800 2.900 3.0 3.400 Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen 1.400 2.0 1.600 2.900 2.0 3.100 3.0 mäßig Duvenstedt Wohldorf- Ohlstedt Erzielbare Ertragsfaktoren in mäßigen Lagen Erzielbare Kaufpreise in mäßigen Lagen Lemsahl- Mellingstedt Hummelsbüttel Ohlsdorf Poppenbüttel Wellingsbüttel Bergstedt Sasel Volksdorf 16 15 14 1.800 1.600 1.500 1.0 2.0 2.0 Steilshoop Bramfeld Farmsen- Berne Seite 14 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite 15
Hamburg / Ost Hamburg Lageprofil Der Bereich Ost präsentiert sich vielschichtig: Wohngebiete mit lockerer Bebauung und hohem Grünanteil finden sich in den Stadtteilen Marienthal, Rahlstedt und Bergedorf, Wohnlagen mit teilweise hoher Bebauungsdichte in Wandsbek, Horn und Billstedt. Die Bevölkerungsstruktur ist in der Region Ost sehr heterogen. Die Mieten sind vergleichsweise moderat. Die verkehrliche Anbindung der Stadtteile im nördlichen Abschnitt ist. Der Bereich Vier- und Marschlande, südlich der Autobahn A, ist sehr ländlich geprägt und für den Zinshausmarkt kaum von Bedeutung. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts Ost nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt 86 Verkäufe -2,3 % ggü. 16 davon in Billstedt 15 Verkäufe +50,0 % ggü. 16 G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis e Lage 3.700 /m² Wfl. +48,0 % ggü. 14 mittlere Lage 3.100 /m² Wfl. +47,6 % ggü. 14 mäßige Lage 2.900 /m² Wfl. +52,6 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments Ost Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts G&B-Preistrend Wohn-Investments Ost Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen 30 30 Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen 16 Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 3.100 3.500 3.700 3.700 Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen 2.100 1.600 1.700 2.100 3.100 keine Zinshauslage mäßig Tonn- Wandsbek dorf Jenfeld Marienthal Horn Billbrook Moorfleet Tatenberg Ochsenwerder Billstedt Rahlstedt Lohbrügge Billwerder Neu- Allermöhe Allermöhe Reitbrook Neuengamme Kirchwerder Bergedorf Curslack Altengamme Erzielbare Ertragsfaktoren in mäßigen Lagen 14 15 Erzielbare Kaufpreise in mäßigen Lagen 1.500 1.600 2.0 2.900 2.900 Seite 16 www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite
Hamburg / Süd Hamburg Lageprofil Der Bereich Süd umfasst die Hamburger Stadtteile südlich der Elbe bis zur östlich angrenzenden Autobahn A1. Die begehrtesten Wohnlagen sind die Stadtteile Eißendorf, Heimfeld und Marmstorf, die durch ihren hohen Grünanteil sowie die e Infrastruktur bei Familien beliebt sind. Zentrum des Bereichs Süd ist Harburg mit der Lüneburger Straße und dem Phoenix-Center als Einkaufspunkt. Der Stadtteil wird sich durch innovative Wohnprojekte im Harburger Binnenhafen weiter entwickeln. Einen Innovationsschub in puncto Wohnen erfuhr auch Wilhelmsburg im Rahmen der Internationalen Garten- und Bauausstellung. Die nachfolgende Karte differenziert die Stadtteile des Teilmarkts Süd nach Lagequalitäten. Dabei ist die Abstufung der Lagequalitäten ausschließlich im Kontext dieses Teilmarkts zu verstehen. G&B-Preistrend Wohn-Investments Süd Erzielbare Ertragsfaktoren in en Lagen 14 16 Erzielbare Ertragsfaktoren in mittleren Lagen Erzielbare Kaufpreise in en Lagen 1.400 1.600 2.0 2.900 Erzielbare Kaufpreise in mittleren Lagen Verkäufe von Mehrfamilienhäusern im Teilmarkt 51 Verkäufe -,7 % ggü. 16 davon in Harburg 14 Verkäufe -,3 % ggü. 16 G&B-Preistrend Maximal-Kaufpreis e Lage /m² Wfl. +57,9 % ggü. 14 mittlere Lage /m² Wfl. +58,8 % ggü. 14 mäßige Lage /m² Wfl. +73,3 % ggü. 14 Lagequalität Wohn-Investments Süd Lagebewertung innerhalb des Teilmarkts 16 15 13 1.700 1.500 1.0 2.0 2.0 keine Zinshauslage mäßig Erzielbare Ertragsfaktoren in mäßigen Lagen Erzielbare Kaufpreise in mäßigen Lagen Cranz Neuenfelde Finkenwerder Waltershof Francop Neugraben- Fischbek Altenwerder Hausbruch Moorburg Heimfeld Steinwerder Kleiner Grasbrook Veddel Wilhelmsburg Neuland Harburg 15 14 12 1.800 1.500 1.300 1.000 2.0 1.700 2.100 Eißendorf Wilstorf Langen- Marmstorf bek Sinstorf Gut Moor Rönneburg Seite www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite
Hamburg / V. l. n. r.: Georg Venghaus Karsten Weißer Markus Witt Jesko Urbath V. l. n. r.: Anne Hein-Körtke Antonia Bannehr Garlef Kaché Mechthild Wölwer Telsche Ratje Frank Stolz Laura Urbath Inga Finnern Elisa Kegler Maren Freitag Bernd Redelin Jens Kröger Erste Adresse für Immobilien Kompetente Beratung Unsere vier Berater im Bereich Wohnen Investment sind zusammen schon seit über 40 Jahren erfolgreich bei Grossmann & Berger tätig. Sie verfügen über unterschiedliche immobilienspezifische Ausbildungen, ein Netzwerk langjährig gewachsener Kontakte in Hamburg und Norddeutschland, einen umfangreichen Bestand an vorgemerkten Kunden und umfassende Marktkenntnis. Investoren und Verkäufer, insbesondere auch Erbengemeinschaften, können auf unseren Sachverstand und unsere Sorgfalt bei der Bewertung sowie der Objekt- und Marktanalyse vertrauen. Die Vermarktung der Immobilien läuft stets äußerst diskret ohne Insertionen in Zeitungen oder im Internet. Unser Anspruch ist es, für Sie den besten Kaufpreis zu erzielen. Nutzen Sie unser Know-how! Unsere Leistungen für Verkäufer: Analyse Ihrer Immobilie und Ermittlung möglicher Potenziale Erstellung einer marktgerechten Bewertung Entwicklung einer effizienten Vermarktungsstrategie Erarbeitung von Nutzungsvorschlägen, Neubau- und Umbauplänen Prüfung aller relevanten Unterlagen und Unter stützung bei der Beschaffung Diskrete Vermittlung durch Direktansprache vorgemerkter Interessenten Bonitätsprüfung potenzieller Käufer Begleitung bei Verhandlungen und Kaufvertragsabschluss Betreuung nach Vertragsabschluss Beratung hinsichtlich Wiederanlage Ihrer Erlöse Unsere Leistungen für Käufer: Erarbeitung eines individuellen Suchprofils Umfassende Beratung zur Standort- und Objektwahl Gezielte Selektion von Objekten gemäß Ihrem Suchprofil Erstellung von Markt- und Standortanalysen Begleitung bei Besichtigungen, Kaufverhandlungen und Beurkundung Unterstützung bei der Finanzierungsgestaltung; bei Bedarf in Kooperation mit der Haspa Betreuung nach Vertragsabschluss Seite www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite
Hamburg / Definitionen Zinshaus Glossar Kontakt G&B-Preistrend: Unsere Experteneinschätzung über aktuell und fristig am Markt erzielbare Ertragsfaktoren und Kaufpreise für definierte Standard-Zinshäuser. Standard-Immobilie: Das G&B-Standard-Zinshaus ist ein normal instand gehaltenes Wohnhaus (kein Neubau) mit mindestens fünf Wohneinheiten, welches zu marktüblichen Mietpreisen voll vermietet ist. Lagequalität: Die stadtteilgenaue Einteilung des Stadtgebiets in Zinshauslagen mit unterschiedlichen Qualitäten basiert auf den Erfahrungen von Grossmann & Berger als führender Immobiliendienstleister in Hamburg. Dabei erfolgt die Einteilung in folgende Kategorien: bevorzugte, e, mittlere, mäßige, einfache und keine Zinshauslage. Lageklassen für Mehrfamilienhäuser: Der Hamburger Gutachterausschuss unterscheidet die folgenden Lageklassen für Mehrfamilienhäuser: bevorzugte, e, mittlere, mäßige und schlechte Lageklasse. Die Zuordnung der Lagen zu den jeweiligen Lageklassen erfolgt dabei aufgrund der Höhe des jeweiligen Bodenrichtwerts für Mehrfamilienhausbauplätze. Kaufpreissammlung: Der Hamburger Gutachterausschuss erfasst in seiner Kaufpreissammlung sämtliche im Stadtgebiet getätigten Grundstückskaufverträge. Diese Kaufpreissammlung bildet die Datenbasis für den jährlich erscheinenden Immobilienmarktbericht Hamburg. Transaktionsvolumen: Geldumsatz aller Verkäufe eines Jahres Grossmann & Berger GmbH Hauptsitz Hamburg Bleichenbrücke 9 (Stadthöfe) D-354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2-0 Fax: +49 (0)40 / 350 80 2-36 info@grossmann-berger.de zinshaus@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Zinshaus-Team Jesko C. Urbath Dipl.-Immobilienökonom (ADI) DW - 95 Georg Venghaus Dipl.-Kaufmann DW - 567 Karsten Weißer Immobilienfachwirt DW - 459 Markus Witt Gutachter f. Grundstücksbewertung DW - 60 Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben und Aussagen kann nicht übernommen werden. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Bei allen Zahlenangaben handelt es sich um Circawerte. Durch Rundung der %-Anteile können geringfügige Rundungsdifferenzen entstehen. Alle Grafiken sind urheberrechtlich geschützt und nicht frei verwendbar. Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg Registergericht Hamburg, HRB-Nr. B 866 Stand: August 06 07 03 05 04 01 08 10 02 09 Ertragsfaktor: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 01 Hauptsitz Hamburg Bleichenbrücke 9 354 Hamburg 040/350 80 2-0 02 Shop Poppenbüttel Stormarnplatz 1 393 Hamburg 040/350 80 2-84 03 Shop Niendorf Tibarg 37 459 Hamburg 040/350 80 2-569 04 Shop Winterhude Mühlenkamp 34 303 Hamburg 040/350 80 2-562 05 Shop Eppendorf Eppendorfer Baum 1 9 Hamburg 040/350 80 2-412 06 Shop Blankenese Blankeneser Bahnhofstr. 16 587 Hamburg 040/350 80 2-3 07 Shop Othmarschen Waitzstraße 607 Hamburg 040/350 80 2-591 08 Shop HafenCity Überseeboulevard 4 10 457 Hamburg 040/350 80 2-6 09 Shop Bergedorf Sachsentor 49 0 Hamburg 040/350 80 2-5 10 Shop Harburg Lüneburger Straße 1 073 Hamburg 040/350 80 2-576 Shop Ahrensburg Rathausplatz 9 Ahrensburg 040/350 80 2-540 Shop Lüneburg Am Sande 52 335 Lüneburg 04131/757-0 Shop Sylt Bergenten-Weg 2 999 Kampen (Sylt) 04651/995 58 53 Niederlassung Berlin Potsdamer Platz 9 101 Berlin 030/ 53- Seite www.grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Seite
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