HALBJAHRESBERICHT 2017/18

HALBJAHRESBERICHT 2017/18

INHALT ZAHLEN UND FAKTEN S / 2 AKTIONÄRSBRIEF S / 4 PORTFOLIO S / 6 FINANZBERICHT S / 9

ZAHLEN & FAKTEN KENNZAHLEN Erfolgsrechnung aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 1. Halbjahr 2017/18 endend am 30.9.2017 1. Halbjahr 2016/17 endend am 30.9.2016 (Bilanzbezogene Kennzahlen zum 31.3.2017) Veränderung in Prozent Mietertrag CHF Mio. 4.0 4.0 0.0% Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften CHF Mio. 1.2 3.5 66.5% EBITDA CHF Mio. 1.8 1.5 17.1% Erfolg CHF Mio. 30.4 8.7 447.8% aus fortzuführenden Geschäftsbereichen CHF Mio. 0.8 3.1 124.8% aus aufgegebenem Geschäftsbereich CHF Mio. 29.6 5.6 632.3% EPRA Eigenkapitalrendite % 22.1 5.8 27.9% Bilanz Anlageliegenschaften CHF Mio. 199.7 198.5 0.6% Eigenkapital CHF Mio. 127.7 122.2 4.5% Eigenkapitalquote % 61.4 31.8 29.6% EPRA Eigenkapital CHF Mio. 137.2 150.6 8.9% EPRA Eigenkapitalquote % 66.0 39.2 26.8% Hypotheken CHF Mio. 65.7 108.2 39.3% Loan to Value % 32.9 54.5 21.6% Kennzahlen pro Aktie in CHF Erfolg der Aktionäre CHF 9.15 2.63 447.9% aus fortzuführenden Geschäftsbereichen CHF 0.23 0.92 124.9% aus aufgegebenem Geschäftsbereich CHF 8.92 1.71 623.0% NAV pro Aktie CHF 38.48 36.82 4.5% EPRA NAV pro Aktie CHF 41.36 45.39 8.9% Börsenkurs CHF 26.40 21.95 20.3% Portfolio Jahresmietertrag CHF Mio. 8.2 8.1 1.3% EPRA Mietertragsrendite, netto % 3.8 3.7 0.1% Durchschnittlicher Zinssatz % 1.1 0.9 0.2% Leerstandsquote (monetär) % 10.1 10.6 0.5% Die erfolgsrechnungsbezogenen Kennzahlen betreffen die Berichtsperiode 1.4-30.9.2017 bzw. 1.4-30.9.2016. Bestandeswerte referenzieren sich auf den Stichtag 30.9.2017 bzw. 31.3.2017. Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen und der EPRA Performance Messung nachvollzogen werden. AKTIONÄRSSTRUKTUR S / 2 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

ZAHLEN & FAKTEN AKTIONÄRSSTRUKTUR Bedeutende Aktionäre 30.9.2017 Lamesa Holding SA, Panama 40.74% Ketom AG, Wollerau 5.55% Personalvorsorgestiftung UIAG, Basel 3.35% Aktionariat zum 30. September 2017 Eingetragene Aktien Anzahl Aktionäre % Anzahl Aktien 1 bis 10 519 26.5 1 783 0.1 11 bis 50 345 17.5 9 425 0.3 51 bis 100 193 9.8 14 053 0.4 101 bis 500 558 28.4 139 275 4.2 501 bis 10 000 331 16.8 518 402 15.6 10 001 bis 99 540 18 0.9 491 409 14.8 99 541 (3%) und mehr 2 0.1 1 462 827 44.1 Total eingetragen 1 966 100.0 2 637 174 79.5 Nicht eingetragen 680 853 20.5 Total Aktien 3 318 027 100.0 Eingetragene Aktionäre Natürliche Personen 1 841 93.6 629 088 23.9 Juristische Personen 125 6.4 2 008 086 76.1 Total eingetragen 1 966 100.0 2 637 174 100.0 % S / 3 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

AKTIONÄRSBRIEF BRIEF AN UNSERE AKTIONÄRE Dr. Iosif Bakaleynik Chairman / CEO Roland Friederich CFO Sehr geehrte Damen und Herren Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) erzielte in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2017/18 einen Mietertrag von CHF 4.0 Mio., 1.3% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Betriebsergebnis stieg um 2.6% auf CHF 3.8 Millionen. Positive Bewertungseffekte von CHF 1.2 Mio. spiegeln die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten und ein stabiles Marktumfeld wieder und führten zusammen mit weiteren Kostensenkungen zu einem EBIT von CHF 3.0 Mio. Entsprechend betrug das Gesamtergebnis CHF 5.5 Mio.; damit stieg das Eigenkapital von CHF 122.2 Mio. per 31. März 2017 auf CHF 127.7 Mio. Positives Gesamtergebnis Für den Berichtszeitraum weist Züblin ein positives Gesamtergebnis aus, das ein genaueres Bild seiner Leistung liefert als der ausgewiesene Verlust von CHF 30.4 Mio. Dieser ist dagegen wenig aussagekräftig, da er aus Umgliederungen von Reserven für Cash Flow Hedges und Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs in Deutschland in Übereinstimmung nach IFRS resultiert. Diese Reserven mussten im Eigenkapital entfernt und über die Erfolgsrechnung aufgelöst werden. Das Gesamtergebnis, bzw. der um die Umgliederungen bereinigte Erfolg von CHF 5.5 Mio., ist frei von diesen Effekten. Marktwert der Schweizer Immobilien beträgt CHF 199.7 Millionen Die Leerstandsquote der Schweizer Immobilien verbesserte sich zum 30. September 2017 um 0.5 Prozentpunkte auf 10.1%. Ohne Berücksichtigung der Liegenschaft Arco West in Bern mit ihrem unverändert hohen Leerstand, läge die Vermietungsquote bei 99.0%. Die übrigen Schweizer Immobilien befinden sich alle an guten bis sehr guten Lagen, sind bestens unterhalten und haben eine solide Mieterbasis. Ende September 2017 hatte das Schweizer Immobilienportfolio einen Marktwert von CHF 199.7 Mio. S / 4 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

AKTIONÄRSBRIEF Verkauf des Deutschen Portfolios abgeschlossen Wie angekündigt, nutzte Züblin das attraktive Marktumfeld in Deutschland um Shareholder Value zu realisieren. Der Verkauf des deutschen Portfolios mit zwölf Büroimmobilien an CLS Holding plc wurde im Sommer 2017 erfolgreich abgeschlossen. Der Bruttowert der Immobilien betrug EUR 152 Mio. Insgesamt gingen durch die Transaktion CHF 59 Millionen bei Züblin ein. Erfolgreiche Refinanzierung Im Herbst 2017 schloss Züblin eine fünfjährige, revolvierende Rahmenfinanzierung in Höhe von CHF 118 Millionen für das Schweizer Immobilienportfolio ab. Dieser Kreditvertrag mit einer Schweizer Kantonalbank ersetzt die bisherige Konsortialfinanzierung in gleicher Höhe. Aufgrund der aktuellen Negativzinslage hat Züblin Mittel aus dem Verkauf des deutschen Portfolios eingesetzt und aus der neuen Kreditlinie bisher nur einen Teilbetrag von CHF 66 Millionen gezogen. Mittel für Anlagechancen vorhanden Mit der neuen Kreditfazilität ist Züblin in der Lage, in sorgfältig ausgewählte Anlagechancen zu investieren und das Portfolio mit einem aktuellen Marktwert von CHF 199.7 Mio. gezielt zu erweitern. Die Kreditlinie erlaubt den Portfolioausbau bis zu einem LTV (loan to value) von 60%. Aktuell liegt der Wert bei 33%. Die Eigenkapitalquote betrug zum Ende der Berichtsperiode 61.4%. Verwaltungsrat bestätigt An der Generalversammlung vom 20. Juni 2017 wurde der in seiner bestehenden Zusammensetzung zur Wiederwahl angetretene Verwaltungsrat für eine weitere einjährige Amtsperiode bestätigt. Ebenfalls gutgeheissen wurde die Verlängerung des genehmigten Kapitals. Der Verwaltungsrat ist damit ermächtigt, das Aktienkapital durch Ausgabe von höchstens 1 659 013 vollständig zu liberierenden Namenaktien im Nennwert von CHF 22.50 bis zum 20. Juni 2019 zu erhöhen. Ausblick Nach dem erfolgreichen Verkauf des deutschen Portfolios sowie dem Abschluss der neuen Kreditfazilität in der Schweiz ist Züblin nun bereit neue Anlagechancen sorgfältig eruieren. Die Gesellschaft ist damit für gezielte Wachstumsschritte zur Schaffung von Mehrwert gut gerüstet. Dr Iosif Bakaleynik Chairman und Chief Executive Officer Roland Friederich Chief Financial Officer S / 5 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

PORTFOLIO PORTFOLIO Kommentar zur Portfolioentwicklung Nach dem Entscheid des Verwaltungsrates das deutsche Portfolio zu veräussern und das günstige Marktumfeld zu nutzen, hat der Konzern im August 2017 die Verkaufstransaktion erfolgreich abgeschlossen. Der Verkauf bestätigte die Bewertung in Höhe von 148.4 Mio. EUR per 31. März 2017. Die Transaktion hatte einen positiven Einfluss von 13 Mio. CHF auf den ausgewiesenen Gewinn des Geschäftsjahres 2016/17. Das Portfolio des Konzerns umfasst zum Stichtag fünf Anlageliegenschaften in der Schweiz. Der Gesamtwert des Schweizer Portfolios beträgt per 30. September 2017 CHF 199.7 Mio. Dies entspricht einer Zunahme in Höhe von CHF 1.2 Mio. gegenüber dem 31. März 2017. Diese ist hauptsächlich auf die positive Vermietungsentwicklung zurückzuführen. Die annualisierten Mieteinnahmen beliefen sich per 30. September 2017 auf CHF 8.2 Mio. Die Leerstandsquote für das Schweizer Portfolio verbesserte sich im Berichtszeitraum von 10.6% auf 10.1%. Die gewichtete durchschnittliche Mietlaufzeit (WALT) erhöhte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 von 5.2 auf 5.5 Jahre. Marktwert des Portfolios um CHF 1.2 Mio. gestiegen Portfolio Übersicht 30.9.2017 31.3.2017 Marktwert in CHF Mio. 199.7 198.5 Jahresmietertrag in CHF Mio. 8.2 8.1 Leerstandsquote (monetär) in % 10.1 10.6 S / 6 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

PORTFOLIO Grösste Mieter Mieter Branche Portfolio Schweiz Baker & McKenzie, Zürich Anwaltskanzlei 35.6% Roland Berger AG, Zürich Unternehmensberatung 17.0% BR Bauhandel AG, Bern Bauhandel 4.6% Logismata AG, Zürich Informatik 2.6% Globomedica AG, Egg Pharma 2.5% Total 62.3% WALT des Gesamtportfolios 5.5 Jahre Mietvertragsanalyse in CHF Mio. S / 7 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

PORTFOLIO Detailierte Portfolioübersicht Baden Rütistrasse 3/3a Egg Gewerbestrasse 12/12a Zürich Hardturmstrasse 76 Zürich Holbeinstrasse 22/30 Bern Morgenstrasse 136 Total Anlagekategorie Büro Büro Büro Büro Büro Erwerbsdatum 1.3.2000 1.4.2000 20.3.2000 1.7.2008 1.6.2000 Baujahr 1961 1982/87 1967 1961/72 1991 Renovationsjahr 2012 2012 2010 2009/2010 2013 Grundstücksfläche m 2 1 172 4 894 1 100 1 660 2 740 11 566 Eigentumsverhältnis Jahresmietertrag CHF tausend 1 095 1 046 987 4 330 767 8 225 Leerstandsquote (CHF) % 0.1 6.4 0.0 0.0 52.6 10.1 Kapitalisierungssatz % 3.80 4.40 3.50 3.00 4.70 3.46 Diskontierungssatz (nominal) % 4.30 4.90 4.00 3.50 5.20 3.96 Büro m 2 3 385 4 100 3 099 5 524 5 831 21 939 Einzelhandel m 2 404 - - - 1 601 2 005 Lager m 2 1 185 1 581 608 279 184 3 837 Wohnungen m 2 - - - - 314 314 Übrige Flächen m 2 1 185 1 581 608 279 498 4 151 Total Nutzfläche m 2 4 974 5 681 3 707 5 803 7 930 28 095 Leerstand m 2-282 - - 4 596 4 878 Leerstandsquote (m 2 ) % 0.0 5.0 0.0 0.0 58.0 17.4 Anzahl Parkplätze Anzahl 6 110 26 45 89 276 Alleineigentum S / 8 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung S / 10 Konsolidierte Bilanz S / 12 Konsolidierte Geldflussrechnung S / 13 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis S / 14 Segmentinformationen S / 15 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung S / 17 EPRA Performance Messung S / 27 Immobilienbewertungsbericht Jones Lang LaSalle AG S / 29

KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG UND GESAMTERGEBNISRECHNUNG Konsolidierte Erfolgsrechnung in Tausend CHF Anmerkungen 1.4.2017 bis 30.9.2017 Fortzuführende Geschäftsbereiche 1.4.2016 bis 30.9.2016 angepasst 1 Mietertrag 7 4 042 3 989 Total Betriebsertrag 4 042 3 989 Liegenschaftsaufwand 202 227 Unterhalt und Reparaturen 54 73 Netto Betriebsertrag 3 786 3 689 Personalaufwand 8 1 153 1 011 Verwaltungsaufwand 9 833 1 134 Marktwertveränderung 12 1 175 3 507 Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 2 975 5 051 Finanzaufwand 10 3 849 731 Finanzertrag 10 332 195 Erfolg vor Ertragssteuern 542 4 515 Ertragssteuern 218 1 447 Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 760 3 068 Aufgegebener Geschäftsbereich Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich 11 29 591 5 659 Erfolg 30 351 8 727 Erfolg pro Aktie 9.15 2.63 Verwässerter Erfolg pro Aktie 9.15 2.63 Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 0.23 0.92 Verwässerter Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 0.23 0.92 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Vorjahreszahlen wurden zur Abbildung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Deutschland angepasst. Siehe Anmerkung 4. S / 10 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung in Tausend CHF Anmerkungen 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 angepasst 1 Erfolg 30 351 8 727 Veränderung der Cash Flow Hedges 14 2 607 886 Ertragssteuern aus Veränderung der Cash Flow Hedges 14 552 255 Währungsdifferenzen 0 55 Veränderung der Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs 14 33 808 0 Positionen, die künftig in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden 35 863 686 Veränderung Pensionskassenverpflichtung 0 61 Positionen, die künftig nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden 0 61 Sonstiges Gesamtergebnis 35 863 747 Gesamtergebnis 5 512 7 980 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Vorjahreszahlen wurden zur Abbildung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Deutschland angepasst. Siehe Anmerkung 4. S / 11 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

KONSOLIDIERTE BILANZ Aktiven in Tausend CHF Anmerkungen 30.9.2017 31.3.2017 Anlagevermögen Anlageliegenschaften 12 199 710 198 480 Mobilien 48 50 Latente Steuerguthaben 71 71 Total Anlagevermögen 199 829 198 601 Umlaufvermögen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 58 39 Forderungen aus Ertragssteuern 1 709 1 390 Sonstige kurzfristige Forderungen 2 285 14 919 Flüssige Mittel 3 970 1 056 Total Umlaufvermögen 8 022 17 404 Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 11 0 167 750 Total Aktiven 207 851 383 755 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. Passiven in Tausend CHF Anmerkungen 30.9.2017 31.3.2017 Eigenkapital Aktienkapital 13 74 656 74 656 Kapitalreserven 170 558 170 558 Gewinnreserven 117 530 87 179 Reserve für Cash Flow Hedges 0 2 055 Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 33 808 Total Eigenkapital 127 684 122 172 Fremdkapital Langfristige Hypotheken 16 65 686 0 Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 691 338 Latente Steuerverbindlichkeiten 9 606 8 837 Derivative Finanzinstrumente 15 0 19 672 Total Langfristiges Fremdkapital 75 983 28 847 Kurzfristige Hypotheken 16 0 108 156 Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern 902 0 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 529 120 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2 753 12 491 Total Kurzfristiges Fremdkapital 4 184 120 767 Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich 11 0 111 969 Total Fremdkapital 80 167 261 583 Total Passiven 207 851 383 755 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. S / 12 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

KONSOLIDIERTE GELDFLUSSRECHNUNG in Tausend CHF Anmerkungen 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 760 3 068 Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereichen 29 591 5 659 Anpassungen für: Nettofinanzaufwand 1 092 1 973 Verluste aus der Ausbuchung von Reserven des Eigenkapitals des aufgegebenen Geschäftsbereichs 11 33 808 0 Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 12 1 175 6 336 Steueraufwand /-ertrag 1 844 1 573 Abschreibung 18 20 Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte 0 8 Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen 5 236 5 964 Veränderung Nettoumlaufvermögen 62 75 Bezahlte Ertragssteuern 319 4 813 Erhaltene Ertragssteuern 0 190 Erhaltene Zinsen 143 1 Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 5 122 1 267 Geldfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Anlageliegenschaften 1 014 1 545 Devestition des aufgegebenen Geschäftsbereich 59 036 0 Investitionen in Mobilien 6 25 Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit 58 016 1 570 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten Inanspruchnahme Dispositionskredit 9 691 4 024 Zunahme Hypotheken 16 66 000 0 Abnahme Hypotheken 108 156 1 614 Rückzahlung Aktionärsdarlehen 17 13 000 0 Bezahlte Zinsverpflichtungen 2 923 3 352 Rückzahlung Zinssicherungsinstrumente 19 290 0 Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 61 060 942 Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln 45 10 Veränderung flüssige Mittel 2 033 1 255 Bestand am Anfang der Periode 1 937 3 516 Bestand am Ende der Periode 3 970 2 261 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. S / 13 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

KONSOLIDIERTER EIGENKAPITALNACHWEIS in Tausend CHF Reserve für Cash Flow Hedges Aktienkapital Kaptialreserven Gewinnreserven Währungsdifferenzen aufgegebenen Reserven der Geschäftsbereiche 1 Total Eigenkapital Bestand per 31.3.2016 74 656 170 558 117 349 4 017 0 34 315 89 533 Erfolg 8 727 8 727 Sonstiges Gesamtergebnis 61 631 55 0 747 Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 8 666 631 55 0 7 980 Aufgegebener Geschäftsbereich 1 318 55 263 0 Bestand per 30.9.2016 74 656 170 558 108 683 4 966 0 34 052 97 513 Erfolg 21 199 21 199 Sonstiges Gesamtergebnis 305 3 598 444 3 459 Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 21 504 3 598 444 0 24 658 Aufgegebener Geschäftsbereich 1 687 444 243 0 Bestand per 31.3.2017 74 656 170 558 87 179 2 055 0 33 808 122 172 Erfolg 30 351 30 351 Sonstiges Gesamtergebnis 0 2 055 0 33 808 35 863 Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 30 351 2 055 0 33 808 5 512 Bestand per 30.9.2017 74 656 170 558 117 530 0 0 0 127 684 Die Erläuterungen im Anhang zur Halbjahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung. 1 Die Reserven der aufgegebenen Geschäftsbereiche bestehend aus den Reserven für Währungsdifferenzen sowie aus den Reserven für Cashflow Hedges betreffen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Der Verkauf wurde am 21. August 2017 erfolgreich abgeschlossen, was aufgrund des Kontrollverlustes zur Entkonsolidierung der Gesellschaft führte. Im Rahmen der Entkonsolidierung wurden die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereiches erfolgswirksam ausgebucht. S / 14 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

SEGMENTINFORMATIONEN in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Konsolidierung 2 Erfolgsrechnung 1.4-30.9.2017 Gruppe inkl. aufgegebener Geschäftsbereich Korrektur aufgegebener Geschäftsbereich Total Gruppe Mietertrag 4 042 4 354 0 8 396 4 354 4 042 Ertrag aus anderen Segmenten 0 0 472 472 0 0 0 Total Betriebsertrag 4 042 4 354 472 472 8 868 4 354 4 042 Liegenschaftsaufwand 266 226 81 145 428 226 202 Unterhalt und Reparaturen 54 182 0 236 182 54 Netto Betriebsertrag 3 722 3 946 391 327 8 059 3 946 3 786 Personalaufwand 0 246 1 153 1 399 246 1 153 Verwaltungsaufwand 237 60 795 327 765 68 833 Marktwertveränderung 1 175 0 0 1 175 0 1 175 Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) 4 660 3 576 404 0 7 832 3 576 2 975 Nettofinanzaufwand 3 719 4 465 202 7 982 4 465 3 517 Erfolg vor Ertragssteuern 941 889 202 0 150 889 542 Ertragssteuern 217 1 626 1 1 844 1 626 218 Erfolg 724 2 515 203 0 1 994 2 515 760 Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT 1 175 10 8 1 157 10 1 167 Bilanz per 30.9.2017 Anlageliegenschaften 199 710 0 0 199 710 199 710 Sonstige Aktiven 4 911 0 65 464 62 234 8 141 8 141 Total Aktiven 204 621 0 65 464 62 234 207 851 207 851 Hypotheken 65 686 0 0 65 686 65 686 Sonstiges Fremdkapital 72 173 0 4 542 62 234 14 481 14 481 Total Fremdkapital 137 859 0 4 542 62 234 80 167 80 167 1 2 Das Segment Holding beinhaltet die Züblin Immobilien Holding AG sowie Ihre in- und ausländischen Tochtergesellschaften, welche keine Vermögenswerte halten. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany Darlehen und Kontokorrenten in der Bilanz. S / 15 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Konsolidierung 2 Erfolgsrechnung 1.4-30.9.2016 Gruppe inkl. aufgegebener Geschäftsbereich Korrektur aufgegebener Geschäftsbereich Total Gruppe Mietertrag 3 989 5 501 0 9 490 5 501 3 989 Ertrag aus anderen Segmenten 0 0 526 526 0 0 0 Total Betriebsertrag 3 989 5 501 526 526 9 490 5 501 3 989 Liegenschaftsaufwand 409 344 13 330 436 209 227 Unterhalt und Reparaturen 73 337 0 410 337 73 Netto Betriebsertrag 3 507 4 820 513 196 8 644 4 955 3 689 Personalaufwand 0 397 1 011 1 408 397 1 011 Verwaltungsaufwand 342 165 988 196 1 299 165 1 134 Marktwertveränderung 3 507 2 829 0 6 336 2 829 3 507 Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) 6 672 7 087 1 486 0 12 272 7 222 5 051 Nettofinanzaufwand 480 1 437 56 1 973 1 437 536 Erfolg vor Ertragssteuern 6 192 5 650 1 542 0 10 299 5 785 4 515 Ertragssteuern 1 467 126 20 1 573 126 1 447 Erfolg 4 725 5 524 1 522 0 8 726 5 659 3 068 Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT 3 507 2 597 1 6 103 2 597 3 506 Bilanz per 31.3.2017 Anlageliegenschaften 198 480 158 702 0 357 182 158 702 198 480 Sonstige Aktiven 13 921 9 070 53 805 50 223 26 573 9 048 17 525 Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 0 167 750 167 750 Total Aktiven 212 401 167 772 53 805 50 223 383 755 383 755 Hypotheken 108 156 97 162 0 205 318 97 162 108 156 Sonstiges Fremdkapital 40 260 61 563 4 665 50 223 56 265 14 807 41 458 Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 0 111 969 111 969 Total Fremdkapital 148 416 158 725 4 665 50 223 261 583 261 583 1 2 Das Segment Holding beinhaltet die Züblin Immobilien Holding AG sowie Ihre in- und ausländischen Tochtergesellschaften, welche keine Vermögenswerte halten. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany Darlehen und Kontokorrenten in der Bilanz. ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN S / 16 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

ANHANG ZUR KONSOLIDIERTEN HALBJAHRESRECHNUNG 1. Allgemeine Gesellschaftsinformationen Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen die Züblin Gruppe ) auf das Management ihres Schweizerischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Per 30. September 2017 beschäftigt sie 6 Mitarbeitende (31. März 2017: 11 Mitarbeitende, davon entfielen fünf auf den aufgegebenen Geschäftsbereich). Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Klausstrasse 4) und ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt. 2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung 2.1 Grundlagen Die konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 Interim Financial Reporting und Art. 17 der Richtlinie Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange erstellt. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende erforderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2017 gelesen werden. In Abweichung zum Jahresabschluss per 31. März 2017 wurde der Verwaltungsaufwand in der Erfolgsrechnung nicht mehr in einer Zeile ausgewiesen, sondern wird fortan aufgeteilt in Personalaufwand und Verwaltungsaufwand, was eine detailliertere Sicht vermitteln soll. Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2017 wurde am 8. November 2017 vom Verwaltungsrat genehmigt. 2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze Für die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung gelten die gleichen Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung per 31. März 2017. Seit dem 1. April 2017 wurden folgende neuen Standards und Interpretationen eingeführt: IAS 7 (rev.): Disclosure Initiative IAS 12 (rev): Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste Diese Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe. Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, welche durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten werden. Mit Ausnahme des nachfolgend beschriebenen Standards wird nicht erwartet, dass diese neuen oder geänderten Standards und Interpretationen wesentliche Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung der Züblin Gruppe haben werden. Eine systematische Analyse wird zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden. Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung der Mieter, werden veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen erwartet, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten. S / 17 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die im konsolidierten Jahresabschluss dargestellten Ausführungen zu wesentlichen Einschätzungen und Annahmen sind unverändert gültig. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Die per 30. September 2017 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren sich unverändert zum 31. März 2017 als Fair Value der Kategorie 3. 4. Aufgegebener Geschäftsbereich Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 hat der Konzern sein Deutsches Portfolio, bestehend aus zwölf Objekten mit einem zugrunde liegenden Brutto-Anlagewert von 152 Mio. EUR, veräussert. Die angekündigte Transaktion zwischen der Züblin Immobilien Holding AG und der in Großbritannien domizilierten Immobilieninvestmentgesellschaft CLS Holdings plc wurde am 21. August 2017 abgeschlossen. Elf Immobilien wurden im Rahmen eines Share Deals veräussert und eine Immobilie wurde direkt verkauft. Mit erfolgreichem Verkaufsabschluss wurde das Deutsche Geschäftssegment entkonsolidiert. Siehe auch Anmerkung 11 für weitere Details. Die Geschäftstätigkeit des aufgegebenen Geschäftsbereichs fliesst nicht in das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs ein und ist daher in der Erfolgsrechnung unter "Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs" ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen der Erfolgsrechnung wurden zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst. 5. Umrechnungskurse in CHF Stichtagskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs Durchschnittskurs 30.9.2017 31.3.2017 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 1 EUR 1.1457 1.0696 1.1082 1.0925 6. Konsolidierungskreis Die Veräusserung des Deutschen Portfolios per 21. August 2017 führte zur Entkonsolidierung der ZIAG Immobilien AG sowie der Mittlerer Pfad 2 4 GmbH. S / 18 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

7. Mietertrag in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Soll-Mietertrag 4 569 4 556 Leerstandsausfall 514 553 Nettomietzinsreduktionen 13 14 Ertrag aus Vermietung 4 042 3 989 Im ersten Halbjahr stiegen die Mieteinnahmen aufgrund von Leerstandabbau und Indexierungsanpassungen um TCHF 53 (Vorjahr TCHF 36). 8. Personalaufwand in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Löhne und Gehälter 827 747 Sozialleistungen 72 98 Personalvorsorge 55 81 Sonstiger Personalaufwand 199 85 Total Personalaufwand 1 153 1 011 Der sonstige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalisierte Spesen von Mitarbeitern und Verwaltungsratsmitglieder. Ebenfalls in diese Position fallen die Gebühr für die Organhaftpflichtversicherung, Kosten für die Rekrutierung neuer Mitarbeiter sowie Aufwendungen für Weiterbildungen und Schulungen von bestehenden Mitarbeitern. 9. Verwaltungsaufwand in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Sonstige Beratung und Investor-Relations 166 332 Projektspezifischer Beratungsaufwand 126 89 Externe Buchhaltung und IT 123 117 Reiseaufwand 103 99 Mietaufwand 92 119 Revision 81 118 Rechts- und Steuerberatung 67 127 Sonstiger Verwaltungsaufwand 28 57 Bewertung 20 22 Notariatsgebühr 20 4 Abschreibungen 8 1 Sonstige Steuern 1 49 Total Verwaltungsaufwand 833 1 134 Der Verwaltungsaufwand konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum um TCHF 301deutlich reduziert werden. Die Einsparungen sind hauptsächlich auf eine verminderte Inanspruchnahme von externen Beratungsleistungen sowie auf geringere Revisions- und Mietaufwendungen zurückzuführen. S / 19 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

10. Finanzaufwand und -ertrag in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Finanzaufwand Hypothekar- und Swapzinsen 12 3 822 602 davon aus dem Eigenkapital ausgebucht 2 607 0 Sonstiger Zinsaufwand 1 27 13 Währungsdifferenzen 0 116 Total Finanzaufwand 3 849 731 Finanzertrag Zinsertrag 3 1 0 Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3 75 195 Währungsdifferenzen 256 0 Total Finanzertrag 332 195 Nettofinanzaufwand 3 517 536 1 2 3 Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an. Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Am 14. September 2017 wurde der CHF 80. Mio. Zinsswap zu einem Marktwert von CHF 19.3 Mio. zurückbezahlt, woraus ein Bewertungsverlust von CHF 0.7 Mio. resultierte. Mit der Glattstellung des Zinsswaps wurden die im Eigenkapital erfassten, unrealisierten Verluste in der Höhe von CHF 2.6 Mio. erfolgswirksam ausgebucht. Insgesamt wurde in der aktuellen Berichtsperiode die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 3.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) belastet. Das an Lamesa Holding SA gewährte Aktionärsdarlehen wurde im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2017/2018 vollständig zurückbezahlt. 11. Aufgegebene Geschäftsbereiche Erfolgsrechnung Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs betrifft ausschliesslich Deutschland. Bis zum Abschluss der Transaktion am 21. August 2017 ergab sich ein Verlust von CHF 29.6 Mio. (Vorjahr: Gewinn von CHF 5.7 Mio.). Wie im Geschäftsbericht per 31. März 2017 erwähnt, belastet die Ausbuchung der nicht realisierten Währungsverluste (CHF 29.3 Mio.) und des Zinsswaps (CHF 4.5 Mio.) aus dem Eigenkapital die Erfolgsrechnung des laufenden Jahres negativ in Höhe von CHF 33.8 Mio. Die Ausbuchung hat jedoch keinen Einfluss auf den NAV ("Net asset value"). Der verbleibende Gewinn von CHF 4.2 Mio. bezieht sich auf den Zeitraum 1. April bis 21. August 2017. Die Erfolgsrechnung des aufgegebenen Geschäftsbereichs erläutert sich wie folgt: S / 20 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

in Tausend CHF 1.4.2017 bis 21.8.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Mietertrag 4 354 5 501 Total Betriebsertrag 4 354 5 501 Liegenschaftsaufwand 226 209 Unterhalt und Reparaturen 182 337 Netto Betriebsertrag 3 946 4 955 Verwaltungsaufwand 528 562 Marktwertveränderung 0 2 829 Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 3 418 7 222 Nettofinanzaufwand 1 105 1 437 Währungsgewinne 3 530 0 Erfolg vor Ertragssteuern des aufgegebenen Geschäftsbereichs 5 843 5 785 Ertragssteuern 1 626 126 Erfolg des aufgegebenem Geschäftsbereichs 4 217 5 659 Nettofinanzaufwand aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Cash Flow Hedges 4 459 0 Wàhrungsverluste aus dem Eigenkapital ausgebuchter Reserven für Währungsdifferenzen 29 349 0 Verluste aus der Ausbuchungen von Reserven des Eigenkapitals 33 808 0 Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich 29 591 5 659 Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich 8.92 1.71 Verwässerter Erfolg pro Aktie aus aufgegebenen Geschäftsbereich 8.92 1.71 Bilanz Per 30. September 2017 bestehen keine Vermögenswerte, die auf den Deutschen Geschäftsbereich entfallen. Das Nettovermögen per 31. März 2017 stellt sich wie folgt dar: in Tausend CHF 21.8.2017 31.3.2017 Aktiven Anlagenliegenschaften 168 651 158 702 Mobilien 33 101 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 216 189 Sonstige Forderungen 2 174 7 877 Flüssige Mittel 640 881 Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 171 714 167 750 Verbindlichkeiten Hypotheken 103 375 97 162 Derivative Finanzinstrumente 3 130 3 133 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 529 458 Sonstige Verbindlichkeiten 5 215 11 216 Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich 112 249 111 969 Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 59 465 55 781 Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis: Reserve für Cash Flow Hedges 0 4 459 Währungsdifferenzen 0 29 349 Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich 0 33 808 S / 21 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Netto - Cashflows Der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich setzt sich wie folgt zusammen: in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Geschäftstätigkeit 1 787 4 377 Investitionstätigkeit 959 1 436 Finanzierungstätigkeit 1 068 3 120 Netto-Cashflow 241 179 Aus der Veräusserung des Deutschen Portfolios hat die Züblin einen Nettoverkaufserlös von CHF 59.5 Mio. erzielt, der dem Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs entspricht. Der gesamte Kaufpreis wurde in bar bezahlt. Nach Abzug der an den Käufer veräusserten flüssigen Mitteln (CHF 0.6 Mio.) beträgt der Netto-Geldfluss aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich CHF 58.9 Mio. 12. Anlageliegenschaften in Tausend CHF 1. Halbjahr 2017/18 Geschäftsjahr 2016/17 Bilanzwert per Anfang Jahr 198 480 195 860 Wertvermehrende Investitionen 55 251 Positive Marktwertveränderung 1 695 5 044 Negative Marktwertveränderung 520 2 675 Marktwertveränderung 1 175 2 369 Bilanzwert per Ende Berichtsperiode 199 710 198 480 Die Veränderung der Anlageliegenschaften von CHF 198.5 Mio. auf CHF 199.7 Mio. spiegelt das positive Vermietungsgeschäft der letzten sechs Monate wieder. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) erhöhte sich von 5.2 Jahren am 31. März 2017 auf 5.5 Jahre per 30. September 2017. 13. Aktienkapital Die Zusammensetzung des Aktienkapitals hat sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 nicht verändert. Analog wie zum 31. März 2017 bestehen 3 318 027 Aktien mit einem Nennwert von CHF 22.50 was einem Aktienkapital von TCHF 74 656 entspricht. 14. Reserven Reserven für Cash Flow Hedges Die Züblin Gruppe besass Zinssatzswaps und nutzte diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen wurden auf der Grundlage der vereinbarten Nominalwerte berechnet. Die Swaps werden als Cash Flow Hedges behandelt und werden zum Marktwert bilanziert. Die Züblin Gruppe wendet für diese Kategorie Hedge Accounting gemäss IAS 39 an. Damit Hedge Accounting angewendet werden kann, müssen das Sicherungsinstrument und die zugrunde liegende Transaktion bestimmte Anforderungen betreffend Dokumentation, Eintrittswahrscheinlichkeit, Wirksamkeit und verlässlicher Bewertung erfüllen. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, werden Marktwertveränderungen des wirksamen Teils des Absicherungsgeschäfts in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und in einer speparaten Reserve im Eigenkapital kummuliert. S / 22 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios und die Rückzahlung des Zinsswaps sowie der Verkauf des Deutschen Portfolios führten dazu, dass die abgesicherten zukünftigen Cashflows nicht mehr wie geplant eintreten werden, weshalb die Anwendung von Hedge Accounting beendet wurde. Der im Eigenkapital in den Reserven für Cash Flow Hedges erfasste Betrag wurde daher über die Erfolgsrechnung als Umgliederungsbuchung ausgebucht. Reserven aus Währungsumrechnungen Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der modifizierten Stichtagskursmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position Währungsdifferenzen erfasst. Zum 31. März 2017 betrafen die Reserven aus Währungsumrechnungen ausschliesslich den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Mit dem Verkauf aller deutschen Anlageliegenschaften am 21. August 2017 hat die Züblin Gruppe ihre operative Tätigkeit in Deutschland beendet. Infolgedessen wurde der in den Reserven aus Währungsumrechnungen kummulierte Betrag in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Die nachfolgende Tabelle fasst die Entwicklung der Reserven für Cashflow Hedges sowie der Reserven aus Währungsumrechnungen zusammen. Reserven, welche sich auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland beziehen, sind in den Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereich zusammengefasst. in Tausend CHF 30.9.2017 Umgliederungen in die Erfolgsrechnung 31.3.2017 Reserve für Cash Flow Hedges A 0 2 055 2 055 Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs B 0 33 808 33 808 davon für Cash Flow Hedges 0 4 459 4 459 davon für Währungsdifferenzen 0 29 349 29 349 Wie die obenstehende Tabelle zeigt, wurden die Reserven für Cashflow Hedges sowie die Reserven des aufgegebenen Geschäftsbereichs vollständig in die Erfolgsrechnung ausgebucht. Im der nachfolgenden Tabelle wird Zuordnung dieser Ausbuchung auf die jeweilige Position der Erfolgsrechnung dargestellt. in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 vor Umgliederungseffekten aus dem Eigenkapital Umgliederungen aus dem Eigenkaptial 1.4.2017 bis 30.9.2017 Fortzuführende Geschäftsbereiche Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 2 975 2 975 Finanzaufwand A 1 242 2 607 3 849 Finanzertrag 332 332 Erfolg vor Ertragssteuern 2 065 542 Ertragssteuern A 770 552 218 Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 1 295 2 055 760 Aufgegebener Geschäftsbereich Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs B 4 217 33 808 29 591 Erfolg 5 512 35 863 30 351 Der ausgewiesene Nettoverlust von CHF 30.4 Mio. für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/2018 beinhaltet negative Effekte in der Höhe von CHF 35.9 Mio. aus der Umgliederung der Reserven für Cash Flow Hedges und der Reserven des aufgegebenen Geeschäftsbereichs. Diese Reserven mussten, wie oben erläutert, erfolgswirksam aus dem Eigenkapital ausgebucht werden. S / 23 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Das Gesamtergebnis oder der Reingewinn ohne Recyclingeffekte aus dem Eigenkapital in Höhe von CHF 5.5 Mio. wiederspiegelt für die Berichtsperiode ein präzieseres Bild der Wertentwicklung des Konzerns, da das Recycling dessen NAV nicht beeinflusste. Der Erfolg des fortgeführten Geschäftsbereichs (Verlust von CHF 0.8m) wurde durch das Recycling in Höhen von CHF 2.1 Mio. negativ beeinflusst. Ohne diesen Umgliederungseffekt würde sich das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs auf CHF 1.3 Mio. belaufen. 15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten Die untenstehende Tabelle zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von den per 30. September 2017 bestehenden Verbindlichkeiten: in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Per 30.9.2017 Hypotheken 65 686 482 0 936 0 959 65 686 0 0 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 529 0 529 0 0 0 0 0 0 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 1 190 0 1 190 0 0 0 0 0 0 Total finanzielle Verbindlichkeiten per 30.9.2017 67 405 482 1 719 936 0 959 65 686 0 0 Per 31.3.2017 Hypotheken 108 156 465 108 156 0 0 0 0 0 0 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 120 0 120 0 0 0 0 0 0 Derivative Finanzinstrumente 19 672 2 729 0 5 135 0 4 442 0 7 366 0 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 10 413 0 10 413 0 0 0 0 0 0 Total finanzielle Verbindlichkeiten per 31.3.2017 138 361 3 194 118 689 5 135 0 4 442 0 7 366 0 Die Refinanzierung des Schweizer Portfolios sowie die Rückzahlung des Swaps führten zu einer signifikanten Veränderung der zukünftigen vertraglichen Fälligkeiten gegenüber dem 31. März 2017. In der aktuellen Berichtsperiode wurde die fällige Hypothek im Umfang von CHF 108.2 Mio. zurückbezahlt und ein neuer Kreditvertrag über CHF 118.0 Mio. abgeschlossen, wovon CHF 66.0 Mio. in Anspruch genommen wurden. Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt. S / 24 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

16. Hypotheken in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 Zinsfestschreibung 1 bis 12 Monate 66 000 108 156 1 bis 3 Jahre 0 0 3 bis 5 Jahre 0 0 mehr als 5 Jahre 0 0 Total 66 000 108 156 Durchschnittlicher Effektivzinssatz 1.12% 0.85% Aktueller Zinssatz 0.80% 0.85% Vertragsfälligkeit der Hypotheken 1 bis 12 Monate 0 108 156 1 bis 3 Jahre 0 0 3 bis 5 Jahre 66 000 0 mehr als 5 Jahre 0 0 Total 66 000 108 156 Durchschnittliche Dauer in Jahren 5.0 0.5 Marktwert der Hypotheken Variable Hypotheken 66 000 108 156 Total 66 000 108 156 Zum 30. September 2017 wird das Immobilienportfolio der Züblin Gruppe durch ein variabel verzinsliches Darlehen finanziert. Die in der Bilanz als Hypotheken ausgewiesenen Beträge beinhalten Abschlussgebühren in der Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.). Diese Abschlussgebühren sind im durchschnittlichen Effektivzinssatz ebenfalls berücksichtigt. Das Hypothekardarlehen enthält Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar: Schweiz Loan to Value 60.0% Eigenkapitalquote 10.0% Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen, führen in einer ersten Phase jedoch zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Unter der sogenannten change of ownership Klausel sind auch Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens möglich, sofern der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt oder falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt. Während des ersten Halbjahrs 2017/18 und zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten. Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften: 30.9.2017 31.3.2017 Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 199 710 198 480 Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 66 000 108 156 Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten. S / 25 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

17. Aktionärsdarlehen Per 31. März 2017 hatte die Gruppe an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von CHF 13 Mio. ausgereicht. Das zu 3% p.a verzinste Darlehen wurde im ersten Quartal 2017/18 vollständig zurückgezahlt. 18. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt. S / 26 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

EPRA PERFORMANCE MESSUNG Die EPRA (European Public Real Estate Association) hat in den letzten Jahren sogenannte Best Practice Recommendations im Bereich des Reporting, Accounting und der Corporate Governance von kotierten Immobiliengesellschaften entwickelt. Ziel ist es, die Vergleichbarkeit von Kennzahlen innerhalb der Immobilien-Industrie sicherzustellen. Züblin ist Mitglied von EPRA. Neben den EPRA Performance Messungen legt Züblin auch die Berechnung von zusätzlichen unternehmensspezifischen Kennzahlen offen. A. EPRA Earnings pro Aktie in Tausend CHF 1.4.2017 bis 30.9.2017 1.4.2016 bis 30.9.2016 Erfolg der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG 30 351 8 727 Anpassungen: Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 0 0 Latente Ertragssteuern auf Anpassung zu EPRA Earnings 190 949 Währungsdifferenzen 256 116 Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs 29 591 5 659 EPRA Earnings der Aktionäre 2 001 626 Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien 3 318 027 3 318 027 EPRA Earnings pro Aktie 0.60 0.19 B. EPRA Eigenkapital und EPRA Eigenkapitalquote in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 Anzahl ausgegebener Aktien 3 318 027 3 318 027 Anzahl eigener Aktien 0 0 Total ausstehender Aktien per Bilanzstichtag 3 318 027 3 318 027 Eigenkapital der Aktionäre 127 684 122 172 Eigenkapital pro Aktie 38.48 36.82 Eigenkapital der Aktionäre 127 684 122 172 Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente 1 0 19 672 Latente Steuern (netto) 2 9 535 8 766 EPRA Eigenkapital der Aktionäre 137 219 150 610 EPRA Eigenkapital pro Aktie (EPRA NAV per share) 41.36 45.39 EPRA Eigenkapital 137 219 150 610 Bilanzsumme 207 851 383 755 EPRA Eigenkapitalquote 66.0% 39.2% 1 2 Entspricht der Summe der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen lang- und kurzfristigen derivativen Finanzinstrumente. Diese Position umfasst sämtliche latente Steuern und entspricht dem Nettobetrag der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen latenten Steuerguthaben und - verbindlichkeiten. S / 27 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

C. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV) in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 EPRA Eigenkapital der Aktionäre 137 219 150 610 Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente 0 19 672 Latente Steuern (netto) 9 535 8 766 EPRA NNNAV 127 684 122 172 Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag 3 318 027 3 318 027 EPRA NNNAV pro Aktie 38.48 36.82 D. EPRA Net Yield Disclosure in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 Anlageliegenschaften 368 361 357 182 Anpassungen: Anlageliegenschaften des aufgegebenen Geschäftsbereichs 168 651 158 702 Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften ohne Transaktionskosten 199 710 198 480 Anpassungen: Bei Verkauf anfallende Transaktionskosten 0 0 Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften mit Transaktionskosten (A) 199 710 198 480 Jahresmietertrag vermietbare Anlageliegenschaften (B) 8 225 8 117 Liegenschaftskosten 641 762 Jahresmietertrag netto (C) 7 584 7 355 Anpassungen für Vermietungsanreize n.a. n.a. "Topped-up" Nettoertrag (D) 7 584 7 355 EPRA Mietertragsrendite, brutto (B/A) 4.1% 4.1% EPRA Mietertragsrendite, netto (C/A) 3.8% 3.7% EPRA "topped-up" NIY (D/A) 3.8% 3.7% E.1 EPRA Leerstandsquote wirtschaftlich in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 Fortzuführende Geschäftsbereiche Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 923 961 Geschätzter Marktmietertrag für das ganze Portfolio (B) 8 676 8 547 EPRA Leerstandsquote (A/B) 10.6% 11.2% E.2 Züblin Leerstandsquote wirtschaftlich in Tausend CHF 30.9.2017 31.3.2017 Fortzuführende Geschäftsbereiche Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 923 961 Jahresmietertrag Soll für das ganze Portfolio (B) 9 148 9 078 Züblin Leerstandsquote (A/B) 10.1% 10.6% S / 28 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

IMMOBILIENBEWERTUNGSBERICHT JONES LANG LASALLE (JLL) 1 Auftrag Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG hat die Schweizer Ländergesellschaft von Jones Lang LaSalle ( JLL ) sämtliche Anlageliegenschaften der Züblin Immobilien AG in der Schweiz zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 30. September 2017 bewertet. 2 Bewertungsstandards Die Gutachter bestätigen, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS) und den Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS / Red Book) durchgeführt wurden. 3 Rechnungslegungsstandards Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem Fair Value, wie er in den International Financial Reporting Standards (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird. 4 Definition des Fair Value Der Fair Value ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangspreis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Die Bewertung des Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Hauptmarkt nicht identifiziert werden kann, wird ein Markt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert. 5 Umsetzung des Fair Value Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (highest-andbest-use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch / physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair-Value-Bewertung berücksichtigt. S / 29 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt. Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair-Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair-Value- Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden. Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der Züblin Gruppe erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level-2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs- Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen. 6 Bewertungsmethode Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jener nicht beobachtbarer Inputfaktoren minimiert wird. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. Zur Ermittlung der Marktwerte wurde ein einkommensbasierter Ansatz angewendet. Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Der verwendete Zinssatz orientiert sich an vergleichbaren Freihandtransaktionen und / oder der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt, den lokalen Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objektes widerspiegelt. Es wurde die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verwendet, bei der die jährlichen Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag diskontiert werden. Am Ende des Detailbetrachtungszeitraums wird auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exit-Wert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detailbetrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert. 7 Grundlagen der Bewertungen Alle Liegenschaften sind JLL aufgrund von durchgeführten Besichtigungen und den zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage etc.) eingehend analysiert. Die Liegenschaften werden von JLL mindestens im Dreijahresturnus sowie bei Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt. S / 30 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

8 Ergebnisse Per 30. September 2017 wurden insgesamt 5 Anlageliegenschaften bewertet. Der Fair Value der Anlageliegenschaften nach IAS 40 und IFRS 13 wird von den Gutachtern per Stichtag wie folgt geschätzt: CHF 199 710 000 (Gross Fair Value) Gross Fair Value: Der Fair Value wird entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert. Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis. 9 Unabhängigkeit und Zweckbestimmung JLL bestätigt, dass die vorliegenden Bewertungen unabhängig und neutral erstellt wurden und lediglich für den vorgenannten Zweck bestimmt sind. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen. JLL Switzerland Zürich, 30. September 2017 Daniel Schneider MRICS Senior Vice President Daniel Macht MRICS Senior Vice President Anhang Bewertungsannahmen Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zugrunde. Die Bewertungen basieren auf Mieterspiegeln der Züblin Gruppe per 1. Oktober 2017. In den Bewertungsmodellen wird, wo nicht anders spezifiziert, von folgenden Teuerungen ausgegangen: 0.50%. Auf Seiten der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. Die Diskontierung und Kapitalisierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Anlageliegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Liegen nicht ausreichend Vergleichstransaktionen vor, wird der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Berücksichtigung des aktuellen Marktumfeldes, der Makro- und Mikrolage, der Nutzungsart, des Ertragsrisikos sowie evtl. spezifischer Einflussfaktoren bestimmt. Per Stichtag 30. September 2017 wurden folgende Verzinsungen angewendet: Die Diskontierungszinssätze liegen zwischen 3.50% und 5.20%, wobei der kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz 3.96% beträgt. Die Kapitalisierungszinssätze liegen zwischen 3.00% und 4.70%, wobei der kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz 3.46% beträgt. S / 31 Halbjahresbericht 2017/18 Züblin Immobilien Holding AG

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IMPRESSUM Herausgeber: Züblin Immobilien Holding AG Konzept/Design/Umsetzung: defacto > ci gmbh markenentwicklung und kommunikationsdesign, Zürich Produktion: NeidhartSchön AG, Zürich Programmierung: mms solutions AG, Zürich Publishingsystem: ns.wow by mms solutions AG, Zürich Portraitbilder: Paolo Dutto Photographer, Zürich Sonstiges Bildmaterial: Züblin Immobilien Holding AG / Getty Images Titelbild Halbjahresbericht 2017/18: Geschäftshaus Torre, Baden Hinweis: Züblin Geschäfts- und Halbjahresberichte werden benutzerfreundlich auf der Webseite publiziert. Deshalb und mit Rücksicht auf die Umwelt werden keine Druckversionen mehr produziert. Das vorliegende Exemplar ist ein interner Druck. Der Geschäfts- und Halbjahresbericht erscheint jeweils in deutscher und englischer Sprache. Massgebend ist die deutsche Fassung.

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