Innenprovision Ulrich Joerss Rechtsanwalt Notar IVD Mitte-Ost Herbst-Fachtagung Leipzig, 6. September 2018
Maklerprovision - Grundsätze Vergütung des Maklers bei Erfolg Erfolg = Hauptvertrag Hauptvertrag in der Regel: Kauf oder Miete Kausales Handeln des Maklers Nachweis oder Vermitteln Zahlbar vom vereinbarten Auftraggeber 2
652 I BGB (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. (2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt. 3
Vertrag entscheidend Ohne (Makler-)Vertrag keine Provision, 652 BGB und z.b. BGH III ZR 62 / 11 Maklervertragsgestaltung: Vertragsfreiheit, 241, 311, 652 BGB, aber enge Grenzen bei Formularverträgen, 307 BGB Abweichen vom gesetzlichen Leitbild (s.o. 652 BGB) unzulässig 4
Maklervertragsschluss Vertragsschluss durch z.b. Papier mit Unterschriften Briefwechsel Emailwechsel Angebot auf Homepage + Inanspruchnahme Inserat + Abruf Maklerleistung Formvorschrift nur bei Wohnungsmiete: Textform (Bitte Beweisführung im Rechtsstreit berücksichtigen.) 5
Vertragsgestaltungen Kaufvertrag: 6 % zzgl. MwSt., gesamt/gesplittet V/K nach regionaler Üblichkeit Baugrundstück: Pauschale bei niedrigem KP. z.b. 3.000,-, Mietvertrag: Wohnung: 2,38 Monatsmieten inc. MwSt., (Bestellerprinzip!) Gewerbe: Meist 3 Monatsmieten zzgl. MwSt., Bauvertrag: 2-4 %, Darlehnsvertrag: 0,5-1 %. 6
Vorteile Innenprovision (rechtl.) Gleichbleibender Auftraggeber, 654 BGB! Keine Wechsel der Interessensrichtung! Provision vorkaufsfest (OLG Hamm BeckRS 2012, 21439; RG - V ZR 512/21) Kein Provisionsausschluss bei Verkäuferverflechtung 7
BGH VIII ZR 215/66 Ist dem Makler von beiden Vertragsteilen gestattet, auch für den anderen Teil tätig zu werden (Doppelauftrag), und muss er sich daher strenger Unparteilichkeit befleißigen, so darf er in der Regel dem Käufer ohne Erlaubnis des Verkäufers nicht erklären, der geforderte Preis sei zu hoch. 8
Vorteile Innenprovision (rechtl.) Einhaltung Widerrufsrechtsregeln einfacher Provision für Mietwohnung möglich Minderung der Umgehungsmotivation 9
Nachteile Innenprovision Mittelbare Erhöhung Grunderwerbsteuer Haftung für Verkäuferberatung deutlicher, z.b. Preisgestaltung Nachweis bei Verkäufer wird z.t. vergessen Vollständige Verkäuferbindung, z.b. Vertragsstrafe, Eigenverkaufsverbot nur durch individuelle Vereinbarung 10
Praktische Ausführung Innenprovision (Allein-)Auftrag: Verkäufer-/ Vermieterprovision + Widerrufsbelehrung und Musterwiderruf + Datenschutzhinweis aushändigen + (Makler-)Vertragskopie Acquise von Kaufinteressenten Rechtzeitig beim Verkäufer benennen = Nachweis 11
Medien zum Vertragsschluss Vor Ort: Vertragspapier oder elektr. Pad + WR-Infos; Objektaufnahme; Kaufpreisberatung (?) Internet-Acquise von Eigentümern über Homepage: Eingabemaske mit AGB f. Eigentümer, WR-Hinweis (u. Datenschutzhinweis) Flugblätter? (Kein Vertragsschluss, nur Anbahnung) Termin im Büro: Vertragspapier ohne WR. (u. Datenschutzhinweis) Telefonischer o. mündl. Auftrag: Vertragsbestätigung erforderlich und WR Hinweis (u. Datenschutzhinweis) 12
Fazit Innenprovision in rechtlicher Hinsicht vorteilhaft (außer Absicherung gegen Eigenverkauf) Formalitäten planbarer Widerrufsrechte, Datenschutz, Pflicht zur Übergabe einer Vertragskopie beachten. Umsetzung bei Eigentümer ansprechen. 13
Ulrich Joerss Rechtsanwälte Notar Rechtsanwalt 030 / 8800 1404 Notar www.joerss.com Info@JOERSS.com Rankestr. 26 10789 Berlin 14