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INHALT Vorwort der Geschäftsführung 4 Todesfälle 2016 5 Zusammengefasstes Prüfungsergebnis 8 Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2016 10 17 I.1 Darstellung des Geschäftsverlaufs 11 I.2 Modernisierung und Instandhaltung 12 17 Zahlen und Fakten 18 21 II.1 Wirtschaftliche Lage, Bilanzwerte 19 II.2 Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 19 II.3 Organisation der Baugenossenschaft 20 II.4 Dividende 20 II.5 Chancen und Risiken 20 II.6 Rückblick und Dank 21 II.7 Neubauvorhaben 21 Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2016 23 26 Bilanz zum 31. Dezember 2016 24 25 Gewinn- und Verlustrechnung 2016 26 Anhang des Jahresabschlusses 2016 27 31 A. Allgemeine Angaben 28 B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 28 29 C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 30 31 D. Sonstige Angaben 31 Bericht des Aufsichtsrats 32 33 Unsere Wohngebiete 34 Auf einen Blick 34 IMPRESSUM Herausgeber Baugenossenschaft Baden-Baden eg Kapellmattstraße 46, Ooswinkel, 76532 Baden-Baden Konzeption, Design und Produktion xmedias Werbeagentur GmbH, Dudenstraße 12 26, 68167 Mannheim Fotos Atelier Altenkirch, Adlerstraße 28, 76133 Karlsruhe: Titelbild, Bilder Seiten 4, 6/7, 9, 13, 14/15, 16, 21 oben, 22, 29, 30 Shutterstock: Seite 5 Druck Späth Media GmbH, Schwarzwaldstraße 60, 76532 Baden-Baden 3
TODESFÄLLE 2016 Wir gedenken in aufrichtiger Trauer und Dankbarkeit aller im Jahre 2016 verstorbenen Mitglieder und Geschäftsfreunde: VORWORT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG Liebe Mitglieder, Freunde und Geschäftspartner, Alois Anselm Werner Breiling Elsa Dubois Ilse Epding Alfred Gerstner Jürgen Heink Gerda Kampe Kouider Kerkour Olga Leonhardt Emil Matzkuhn Erika Mund Antoine Pontes Karl Schmieder Günter Schruhl Sigrid Schwank Heinz Schwellinger Rudi Siebold das Geschäftsjahr 2016 war geprägt von den Vorbereitungen für das größte Bauvorhaben unserer Genossenschaft seit 50 Jahren. Die Stadt Baden-Baden hat das Gelände des ehemaligen Bauhofs an der Oos zum Kauf angeboten. Damit bietet sich die einmalige Gelegenheit, die denkmalgeschützte Ooswinkelsiedlung um eine neue, zeitgemäße Wohnsiedlung in direktem Anschluss zu erweitern. Zur Sicherung eines guten Planungsergebnisses wurde ein Architektenwettbewerb mit 16 Teilnehmern ausgelobt. Der prämierte Entwurf wird in weiterbearbeiteter Form in diesem Herbst zur Genehmigung eingereicht, die Baumaßnahmen beginnen 2018. Darüber hinaus schreitet die Sanierung des Ooswinkels weiter voran, im vergangenen Jahr wurden die Hauszeilen Hirschackerstraße 1,3 und Kapellmattstraße 58-64 gemäß denkmalrechtlicher Genehmigung instand gesetzt. Die Stadt Baden-Baden hat den Platz an der Einmündung der Hirschackerstraße wieder in seine ehemalige Gestaltung zurückgeführt. Mittlerweile präsentiert sich der Ooswinkel in wiedergewonnener Farbigkeit und Ordnung, wobei noch umfangreiche Sanierungsarbeiten in den nächsten Jahren durchzuführen sind. Die Aufzählung der sonstigen im Jahr 2016 durchgeführten baulichen Maßnahmen finden Sie im Bericht des Vorstands. Durch kontinuierliche Instandhaltung und Modernisierung der Wohnungen, der Häuser und des Wohnumfelds wollen wir die Zufriedenheit unserer Mieter langfristig erhalten und verbessern. Der vorliegende Jahresabschluss für 2016 weist mit einer Einstellung von 235.555 Euro in die Rücklagen, nach Abzug sämtlicher Unkosten, wieder ein positives Ergebnis auf. Die Baugenossenschaft wird den eingeschlagenen Weg weiterführen und mit Errichtung der Neubausiedlung künftig über einen noch vielfältigeren Wohnungsbestand verfügen. Ulrike Verspohl Geschäftsführerin der Baugenossenschaft Baden-Baden eg 4 5
WOHNEN LEBEN ZUFRIEDENHEIT
ZUSAMMENGEFASSTES PRÜFUNGSERGEBNIS Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach 53 GenG wie folgt zusammen: Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft, einschließlich der Führung der Mitgliederliste, zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des in der Verantwortung des Vorstandes aufgestellten Jahresabschlusses. Grundsätzliche Feststellungen Gegenstand des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seines unter der wohnungswirtschaftlichen Tätigkeit dargestellten Bestandes an 797 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Im Berichtsjahr wurden umfassende notwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Die Verwaltung des eigenen Miethausbestandes erfolgte ordnungsgemäß und sachkundig. Im Rahmen der Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken gemäß 1 GenG entsprechen. Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung und Jahresabschluss Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 entspricht den gesetzlichen Erfordernissen. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Die Genossenschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen im Berichtszeitraum jederzeit uneingeschränkt nachkommen. Die Ertragslage schloss im Berichtsjahr mit einem Jahresüberschuss von 401.963,95 Euro ab. Dieser ist in erster Linie auf das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung zurückzuführen. Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind. Die Mitgliederliste enthält die nach 30 GenG erforderlichen Angaben. Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der Unterlagen getroffenen Feststellungen und der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Stuttgart, 13. Dezember 2016 vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. gez. Vogel Wirtschaftprüfer gez. Jansen Verbandsprüfer 8
I.1 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS Die Vermietungssituation und die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen stellten sich im Berichtsjahr 2016 wie bereits in den Jahren zuvor weiterhin gut dar. Das Kerngeschäft der Baugenossenschaft besteht in der Vermietung von qualitätsvollem und erschwinglichem Wohnraum. Voraussetzung dafür ist die laufende Instandhaltung, Modernisierung und Renovierung der Wohnungen und Häuser, sowie die Verbesserung des Wohnumfelds. Durch Dämmmaßnahmen wurden die Voraussetzungen zur Energieeinsparung für unsere Mieter geschaffen. Im Berichtsjahr 2016 wurden 42 Wohnungen (Vorjahr 50 Wohnungen) durch Kündigungen frei. Die Leerstandsquote betrug 1,1% (Vorjahr 1,4%) und liegt damit unter dem Branchendurchschnitt. Die modernisierungsbedingten Leerstände führten zu einer Erlösschmälerung in Höhe von 50.967,69 Euro. Die Fluktuationsquote betrug 2016 5,32% und ist gegenüber dem Vorjahr (6,34%) leicht gesunken. Die Gründe für den Wohnungswechsel waren: 8 x Wohnungstausch innerhalb der Genossenschaft 8 x Erwerb von Eigentum 1 x berufliche Gründe 2 x familiäre Gründe 4 x altersbedingter Umzug 9 x Todesfälle 10 x sonstiges Der Bestand an Mietobjekten hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verändert und besteht aus: 789 Wohneinheiten 8 gewerbliche Einheiten 209 Garagen 114 Stellplätze 1 Lagerraum Die Gesamtwohnflächen aller Wohnungen betragen 56.788,37 m². Die gewerblichen Flächen betragen 1.119,31 m². Gestaffelt nach Nettomieten betrugen die Mieten im Wohnungsbestand am 31.12.2016 BERICHT DES VORSTANDS ÜBER DAS GESCHÄFTSJAHR 2016 NETTOMIETEN (je m² Wohnfläche/Monat) ANZAHL DER WOHNUNGEN 2016 2015 unter 3,00 Euro 1 3 von 3,01 Euro bis 4,00 Euro 63 68 von 4,01 Euro bis 5,00 Euro 213 240 von 5,01 Euro bis 6,00 Euro 392 396 über 6,01 Euro 120 82 WOHNUNGEN INSGESAMT 789 789 Die Durchschnittsmiete im gesamten Mietwohnungsbereich beträgt zum 31.12.2016 5,35 Euro/m² (Vorjahr 5,24 Euro/m²). 11
I.2 MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG Das Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2016 wurde maßgeblich durch die Renovierung und Instandhaltung der Gebäude und Wohnungen geprägt. Zu den Wertverbesserungen zählen insbesondere die energetischen Maßnahmen zur Einsparung von Energie, die Renovierung von Fassaden und Dächern sowie die Verbesserungen des Wohnumfelds. Die Genossenschaft hat im Berichtsjahr Bauinvestitionen in Höhe von 2.371.562,61 Euro (Vorjahr 3.870.480,50 Euro) getätigt. Mit einer Vielzahl von Maßnahmen wurde die Wohnsubstanz und das Ausstattungsniveau der Wohnungen und Häuser verbessert und damit auch die Wohnqualität insgesamt angehoben. Für die Instandhaltungsmaßnahmen wurden in 2016 1.840.743,28 Euro (Vorjahr 1.770.009,75 Euro) und für die Modernisierung 530.819,33 Euro (Vorjahr 2.100.470,75 Euro) aufgewendet. Die Instandhaltungsquote für 2016 beträgt 50,1 % der Einnahmen. Dies entspricht 34,20 Euro/m² (Vorjahr 32,94 Euro/m²). Die Modernisierungsquote beträgt 14,5 %, dies entspricht 9,14 Euro/m² (Vorjahr 36,28 Euro/m²). Im Geschäftsjahr 2016 wurden als wesentliche Maßnahmen durchgeführt: Erneuerung der Außenanlagen, Sanierung der Garagenanlagen, Einrichtung von Fahrradgaragen und Neugestaltung der Hauseingänge der Mehrfamilienhäuser Rheinstraße 138-140a Sanierung von Dach und Fassade der Mehrfamilienhäuser Hirschackerstraße 1-3 und der Reihenhäuser Kapellmattstraße 58-64 gemäß denkmalpflegerischen Vorgaben: Instandsetzung des Daches mit Entwässerung, Erneuerung einzelner Fenster, Eingangstüren, Fenstereinfassungen und Fensterläden instand setzen, Ausbesserung Fassadenputz, Fassadenanstrich mit Kalkfarben, Anstrich der farbigen Holzbauteile mit Leinölfarben, die Farbfassungen basieren auf restauratorischen Befunden Erneuerung der Garagentore Rheinstraße 68/70, Instandsetzung der Garagenanlage Ausleuchtung der Hauseingänge an der Sinzheimer Straße mit LED Technik Dämmung der obersten Geschossdecken (Speicherböden) in der Danziger Straße 17/19, Breslauer Straße 14 Dämmung der Kellerdecken Danziger Straße 17/19, Breslauer Straße 14, Siedlungstraße 15/17, Kapellmattstraße 35, 37 Abdichtung der Kelleraußenwände Kapellmattstraße 33, Kapellmattstraße 58-64 und Befestigung von Kellerböden Kapellmattstraße 35, 37, Schwarzwaldstraße 35, Sinzheimer Straße 47 Erneuerung der Fensterläden in der Sinzheimer Straße 45, 45a Anstrich der Holzbauteile der Häuserzeilen Kapellmattstraße 16-26 und 23-29, Kapellmattstraße 31, Hirschackerstraße 10-24 Renovierung von Treppenhäusern in den Mehrfamilienhäusern Hirschackerstraße 1, 3, 15, Kapellmattstraße 35, 37, Sinzheimer Straße 45a, Siedlungstraße 9 Verlegung Elektroinstallation und Zählerplätze, Bodenbeläge, Anstrich Modernisierung von 14 Wohnungen bauzeitlicher Ausstattung, teilweise mit Verbesserungen der Grundrisse, Erneuerung Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster, Boden- und Wandbelägen Renovierung von 19 Wohnungen 12 Kapellmattstraße 58-64
Hirschackerstraße 1,3
Vorschau 2017 Für das laufende Jahr 2017 sind Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von 1,84 Millionen Euro vorgesehen, sowie Projekte in Höhe von 3,74 Millionen Euro, die in das Anlagevermögen übergehen. Die Maßnahmen werden sowohl über Eigenmittel als auch über Kredite finanziert. Vorstand und Aufsichtsrat legen im 1. Quartal 2017 nach Informationen vor Ort die geplanten Baumaßnahmen im Rahmen eines Wirtschaftsplans für das laufende Geschäftsjahr fest. Im Ooswinkel wird die Hausgruppe Kapellmattstraße 35, 37 denkmalgerecht saniert. Das Wohnhaus Erwinstraße 5 erhält einen Fahrstuhl am Laubengang, um barrierefreie Zugänge zu den Wohnungen herzustellen. Die Ladenfront des Lebensmittelmarktes in der Rheinstraße wurde fertiggestellt, in der 2. Jahreshälfte beginnt die Neugestaltung der Hofanlage im rückwärtigen Bereich. Die Entwicklung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten der letzten Jahre im Vergleich zu den Mieteinnahmen ist im nachfolgenden Diagramm zu sehen: Instandhaltungs- und Modernisierungskosten/Sollmiete 2006 2016 Bereits im Frühjahr wurden Maßnahmen zur Dämmung der Kellerdecken- und Speicherböden von Mehrfamilienhäusern durchgeführt. Jeweils mit Mieterwechsel werden die Wohnungen saniert, umgebaut oder renoviert, abhängig vom jeweiligen baulichen Zustand. Heizungen, Sanitärgegenstände und Fenster werden laufend und nach Bedarf erneuert. EURO 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Instandhaltungs- und Modernisierungskosten Sollmiete 16 17
II.1 WIRTSCHAFTLICHE LAGE, BILANZWERTE Die Vermögenslage hat sich im Geschäftsjahr 2016 wie folgt entwickelt: BILANZWERTE 31.12.2016 T-Euro v.h. Vermögenswerte 31.12.2015 T-Euro v.h. VERÄN- DERUNGEN T-Euro Anlagevermögen 16.652,3 93,1 16.406,8 90,6 245,5 Umlaufvermögen 817,7 4,6 815,4 4,5 2,3 Forderungen/Rechnungsabgrenzung 62,4 0,3 70,3 0,4-7,9 Liquide Mittel 361,7 2,0 807,7 4,5-446,0 Finanzierungsmittel 17.894,2 100,0 18.100,2 100,0-206,0 Rückstellungen 620,2 6,9 618,9 6,5 1,3 Verbindlichkeiten/Dauerfinanzierungsmittel Sonst. Verbindlichkeiten/ Rechnungsabgrenzung Eigenkapital 7.252,4 80,4 7.709,3 80,6 456,9 1.149,9 12,7 1.239,0 12,9-89,1 9.022,6 100,0 9.567,2 100,0 369,1 Geschäftsguthaben 3.423,5 38,6 3.324,9 39,0 98,6 Rücklagen einschl. Jahresergebnis 5.448,0 61,4 5.208,1 61,0 239,9 8.871,6 100,0 8.533,0 100,0 338,6 Finanzierungsmittel 9.022,6 50,4 9.567,2 52,9-544,6 Eigenkapital 8.871,6 49,6 8.533,0 47,1 338,6 Vermögenswerte 17.894,2 100,0 18.100,2 100,0-206,0 II.2 JAHRESÜBERSCHUSS/JAHRESFEHLBETRAG Die Baugenossenschaft schließt das Geschäftsjahr 2016 mit einem Überschuss von 365.575,02 Euro ab. Im Vergleich mit den vergangenen 5 Jahren stellt sich die Entwicklung wie folgt dar: ZAHLEN UND FAKTEN 2016 JAHR FEHLBETRÄGE ÜBERSCHÜSSE 2012 135.683,75 Euro 2013 656.120,74 Euro 2014 702.081,29 Euro 2015 401.963,95 Euro 2016 365.575,02 Euro 19
II.3 ORGANISATION DER BAUGENOSSENSCHAFT Die Geschäfte der Baugenossenschaft werden von einem hauptamtlichen und zwei ehrenamtlichen Vorständen geführt. Herr Jürgen Mast wurde zum 01.01.2016 als Vorstandsmitglied bestellt, nachdem Herr Bernd Banger mit Erreichen der satzungsgemäßen Altersgrenze ausgeschieden ist. Im Geschäftsjahr 2016 fanden 24 Vorstandssitzungen und 5 gemeinsame Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat statt. Der Aufsichtsrat wird vom Vorstand regelmäßig über wichtige Vorgänge und aktuelle Geschäftsvorgänge informiert. Am 22.06.2016 fand die 95. ordentliche Mitgliederversammlung im Philipp-Melanchthon-Haus in Baden-Oos statt. Der Jahresabschluss 2015 wurde festgestellt und die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat entlastet. Nach Vortrag des Ergebnisses der gesetzlichen Verbandsprüfung wurde die Verwendung des Gewinns beschlossen. Die Aufsichtsratsmandate der Herren Bernd Aelzenberger und Manfred Schanbacher wurden nach Wiederwahl um 3 Jahre verlängert. Für das freie Mandat nach dem Ausscheiden von Herrn Ralf Schwellinger standen 4 Kandidaten zur Wahl, Dr. Michael Borchard wurde als neues Mitglied in den Aufsichtsrat zugewählt. II.4 DIVIDENDE Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den ausgewiesenen Bilanzgewinn des Geschäftsjahrs 2016 in Höhe von 130.020,02 Euro als Dividende in Höhe von 4 % an die Mitglieder auszuschütten. Die Beibehaltung der 4 %-igen Dividende ist gegenläufig zur Entwicklung des Marktzinses, der in den vergangenen Jahren erheblich gesunken ist. Die Gremien haben jedoch entschieden, ihre Mitglieder auch weiterhin in gewohntem Umfang an der positiven Entwicklung der Genossenschaft teilhaben zu lassen. II.5 CHANCEN UND RISIKEN II.6 RÜCKBLICK UND DANK Die Baugenossenschaft Baden-Baden eg kann für das Geschäftsjahr 2016 wieder auf ein gutes Ergebnis zurückblicken. Dafür dankt der Vorstand allen, die dazu beigetragen haben: den Mitgliedern des Aufsichtsrats durch beratende Unterstützung, den Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle und den Mitarbeitern des Regiebetriebs, die sich mit großem Engagement der Erledigung der nie nachlassenden Arbeit widmen. Darüber hinaus danken wir den für uns tätigen Hauswarten und Gartenpflegern, den Handwerkern und Planern sowie den Behörden und Kreditinstituten. Zum Schluss bedanken wir uns bei unseren wichtigsten Partnern, unseren Mietern, die der Genossenschaft vielfach seit langen Jahren zuverlässig verbunden sind. II.7 NEUBAUVORHABEN Die Baugenossenschaft errichtet auf dem Gelände des ehemaligen Bauhofs an der Schwarzwaldstraße eine Wohnanlage mit 42 Wohnungen und einer Tiefgarage. Die neue Geschäftsstelle der Baugenossenschaft sowie ein Veranstaltungsraum sind Teil des neuen Gebäudeensembles. Die Planung sieht Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 m² und 110 m² vor. Die Erdgeschosswohnungen verfügen über einen privaten Garten, die Obergeschosse haben Loggien und Balkone. Die Wohnungen sind mit Ausnahme der Maisonetten barrierefrei erreichbar, einige Wohnungen sind auch für Rollstuhlfahrer geeignet. Der Entwurf ist das Ergebnis eines von der Baugenossenschaft ausgelobten Architektenwettbewerbs. Der 1. Preisträger, das Büro Freivogel Mayer aus Ludwigsburg, hat den Auftrag für die Planung erhalten. Die Bestandsgebäude wurden 2016 abgebrochen, der Baubeginn ist für das Frühjahr 2018 vorgesehen. Die Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäusern in unseren Wohngebieten ist weiterhin stabil mit ansteigender Tendenz. Um zeitgemäßen Wohnbedürfnissen auch dauerhaft entsprechen zu können, wird der größte Teil der Einnahmen in den Bestand reinvestiert. Freiwerdende Wohnungen und Einfamilienhäuser werden im Einzelfall auf die Notwendigkeit einer Modernisierung, Sanierung oder Instandhaltung geprüft. Die Ergänzung unseres Wohnungsbestands durch barrierearme und auch barrierefreie Wohnungen in der Schwarzwaldstraße eröffnet den Mietern die Chance, auch im Alter im Quartier verbleiben zu können und größere Wohnungen oder Häuser für Familien zur Verfügung stellen zu können. Die Ergebnisse aus der Vermietung unseres Bestands sind weiterhin gut, das konsequente Mahnwesen beschränkt die Ausfälle durch Mietrückstände und Mietausfälle. Vorstand und Aufsichtsrat haben gemeinsam festgelegt, allgemeine Mieterhöhungen künftig in einem regelmäßigen Turnus von 4 Jahren durchzuführen. Davon unberührt sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Es bestehen keine erkennbaren Risiken aus laufenden Geschäften oder Rechtsstreiten. Die Genossenschaft ist durch bestehende Versicherungen ausreichend gegen Schadensfälle sowie Haftungs- und Betriebsrisiken geschützt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Geschäftsanteilen als Kapitalanlage hat der Vorstand den Beschluss verlängert, die Anzahl der maximal zusätzlich zu erwerbenden Geschäftsanteile pro Mitglied weiterhin auf 15 Stück zu beschränken. 20 21
JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTS JAHR 2016 BILANZ GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2016 (AKTIVA) BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2016 (PASSIVA) A. ANLAGEVERMÖGEN GESCHÄFTSJAHR Euro VORJAHR Euro I. Immaterielle Vermögensgegenstände 7.921,00 11.146,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 16.226.801,31 16.110.273,81 2. Grundstücke ohne Bauten 233.717,40 233.717,40 3. Betriebs- und Geschäftsausstattung 38.169,00 39.419,00 4. Bauvorbereitungskosten 144.701,97 11.283,49 III. Finanzanlagen 16.643.389,68 Andere Finanzanlagen 1.000,00 1.000,00 Anlagevermögen insgesamt 16.652.310,68 16.406.839,70 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 742.393,57 712.671,61 2. Andere Vorräte 75.319,56 102.727,85 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 817.713,13 1. Forderungen aus Vermietung 33.363,48 47.320,97 2. Sonstige Vermögensgegenstände 8.714,45 4.402,05 III. Flüssige Mittel 42.077,93 Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten 361.717,78 807.717,68 C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Andere Rechnungsabgrenzungsposten 20.339,04 18.562,56 BILANZSUMME 17.894.158,56 18.100.242,42 A. EIGENKAPITAL I. Geschäftsguthaben GESCHÄFTSJAHR Euro VORJAHR Euro der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 81.658,76 75.829,32 der verbleibenden Mitglieder 3.334.871,32 3.240.256,52 aus gekündigten Geschäftsanteilen 7.000,00 8.825,17 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 32.469,92 Euro (Vorjahr 39.143,48 Euro) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage aus Jahresüberschuss im Geschäftsjahr eingestellt: 36.600,00 Euro (Vorjahr 40.196,40 Euro) 2. Bauerneuerungsrücklage aus Jahresüberschuss im Geschäftsjahr eingestellt: 198.955,00 Euro (Vorjahr 236.088,82 Euro) III. Bilanzgewinn 3.423.530,08 1.104.692,88 1.068.092,88 4.213.319,49 4.014.364,49 5.318.012,37 1. Jahresüberschuss 365.575,02 401.963,95 2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 235.555,00 130.020,02 276.285,22 Eigenkapital insgesamt 8.871.562,47 8.533.047,11 B. RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 523.956,00 464.492,00 2. Steuerrückstellungen 23.217,76 12.000,00 3. Rückstellung für Bauinstandhaltung 0,00 100.000,00 4. Sonstige Rückstellungen 73.055,00 42.420,00 C. VERBINDLICHKEITEN 620.228,76 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 7.251.632,25 7.707.567,15 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 811,56 1.762,56 3. Erhaltene Anzahlungen 801.395,96 812.325,79 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.504,41 2.279,38 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 313.474,01 373.639,83 6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 5.339,28 Euro (Vorjahr 20.860,01 Euro) davon im Rahmen der soz. Sicherheit: 1.400,79 Euro (Vorjahr 1.131,36 Euro) 24.407,78 43.155,76 8.393.225,97 D. PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Verbindlichkeiten aus vorausbezahlten Mieten 9.141,36 7.552,84 BILANZSUMME 17.894.158,56 18.100.242,42 24 25
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 2016 1. Umsatzerlöse GESCHÄFTSJAHR Euro VORJAHR Euro a) aus der Hausbewirtschaftung 4.486.166,92 4.429.057,69 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 666,20 666,20 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen (Verminderung Vorjahr) 4.486.833,12 29.721,96-31.240,06 3. Sonstige betriebliche Erträge 48.406,27 23.801,86 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 2.609.817,04 2.506.975,25 5. Rohergebnis 1.955.144,31 1.915.310,44 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 461.916,54 406.735,63 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung 3.613,00 Euro (Vorjahr 42.692,35 Euro) 93.732,21 124.784,67 555.648,75 7. Abschreibungen 426.746,66 379.326,06 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 205.600,47 169.228,76 9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und aus anderen Finanzanlagen 40,00 50,00 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 137,37 765,11 177,37 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 227.067,88 250.516,62 12. Steuern vom Einkommen und Ertrag 62.152,96 71.093,92 13. Ergebnis nach Steuern 478.104,96 514.439,89 14. Sonstige Steuern 112.529,94 112.475,94 15. Jahresüberschuss 365.575,02 401.963,95 16. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 235.555,00 276.285,22 17. Bilanzgewinn 130.020,02 125.678,73 ANHANG DES JAHRES ABSCHLUSSES 2016 26 27
A. ALLGEMEINE ANGABEN Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nach Gesamtkostenverfahren entspricht den Bestimmungen der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen. Unsere Genossenschaft ist eine kleine Genossenschaft im Sinne des 267 HGB. Von den Erleichterungsvorschriften der 274 a und 288 HGB wurde Gebrauch gemacht. Die in der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge wurden bei nachstehenden Posten dem Ausweis für das Geschäftsjahr angepasst: Wegen der Regelungen des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sind ab dem Geschäftsjahr 2016 keine außerordentlichen Aufwendungen mehr zu zeigen. Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend geändert; die bisher in dieser Position ausgewiesenen Aufwendungen werden unter Sonstige betriebliche Aufwendungen (2015 7.524 Euro; 2016 67.720 Euro) ausgewiesen. B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Es wurde ein Gehaltstrend von 2,2 % und eine Fluktuationswahrscheinlichkeit von 0 % bei der Berechnung berücksichtigt. Bis zum Jahresabschluss 2015 erfolgte die Abzinsung entsprechend der damals geltenden gesetzlichen Regelungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 7 Jahre. Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem jetzt anzuwendenden 10-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinsatz beträgt 53.648 Euro. Für den Unterschiedsbetrag besteht eine Ausschüttungssperre. Aufgrund der durch das BilMoG geänderten Bewertung der Pensionsrückstellung ergab sich zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag von 112.864 Euro. Dieser wurde entsprechend Art. 67 Abs. 1 S. 1 EGHGB jährlich mit mindestens einem Fünfzehntel angesammelt. Die zum 31.12.2015 bestehende Unterdeckung in Höhe von 67.720 Euro wurde im Geschäftsjahr in voller Höhe der Rückstellung zugeführt. Der im Geschäftsjahr angefallene Aufwand zur Beseitigung der Unterdeckung ist in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen. Im Vorjahr erfolgte der Ausweis unter außerordentliche Aufwendungen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Anlagevermögen Die Gegenstände des Anlagevermögens wurden unter Berücksichtigung von Anschaffungspreisminderungen zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die fortgeführten Abschreibungen bewertet. Die Immateriellen Vermögensgegenstände werden mit 20 % p. a. abgeschrieben. Die Wohnbauten werden nach der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer Rest- bzw. Gesamtnutzungsdauer zwischen 50 und 80 Jahren abgeschrieben. Modernisierte Wohnbauten werden nach Neufestsetzung der Restnutzungsdauer zwischen 10 und 40 Jahren abgeschrieben. Die Garagen werden mit 5 % abgeschrieben. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit 9,1 %, 10 %, 12,5 %, 20 %, bzw. 25 % abgeschrieben. Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen 150 Euro und 1.000 Euro wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Rückstellungen Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre von 4,01 % (Stand Monatsende Dezember 2016, Restlaufzeit 15 Jahre). Rheinstraße 140,140a 28 29
II. Gewinn- und Verlustrechnung Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen Aus der Abzinsung ergaben sich folgende Zinsaufwendungen Geschäftsjahr 20.357,00 Euro Vorjahr 21.952,00 Euro D. SONSTIGE ANGABEN Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich 9 Mitarbeiter beschäftigt. 7 Kaufmännische Mitarbeiter (davon 4 Teilzeitbeschäftigte) 2 Mitarbeiter im Regiebetrieb Mitgliederbewegung Mitgliederbestand am Anfang des Geschäftsjahres: 1711 Zugang im Geschäftsjahr: 109 Abgang im Geschäftsjahr: 79 Mitgliederbestand am Ende des Geschäftsjahres: 1741 C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 94.614,80 Euro erhöht. Nach 15 der Satzung sind keine Nachschüsse zu leisten. Name und Anschrift des Prüfungsverbandes vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Herdweg 52 54, 70174 Stuttgart I. Bilanz 1. Verbindlichkeitsspiegel Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern INSGESAMT 7.251.632,25 (7.707.567,15) 811,56 (1.762,56) Erhaltene Anzahlungen 801.395,96 (812.325,79) Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.504,41 (2.279,38) 313.474,01 (373.639,83) Sonstige Verbindlichkeiten 24.407,78 (43.155,76) Gesamtbetrag 8.393.225,97 (8.940.730,47) Restlaufzeit bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre 760.384,52 (681.103,71) 811,56 (951,00) 801.395,96 (812.325,79) 1.504,41 (2.279,38) 313.474,01 (373.639,83) 14.407,78 (43.155,76) 1.901.978,24 (1.913.455,47) 3.369.657,66 (3.248.263,41) 0,00 (811,56) 3.369.657,66 (3.249.074,97) DAVON über 5 Jahre gesichert Art der Sicherung 3.121.590,07 (3.778.200,03) 7.251.632,25 (7.707.567,15) GPR 0,00 0,00 GPR 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.121.590,07 (3.778.200,03) 7.251.632,25 (7.707.567,15) GPR = Grundpfandrecht; In ( ) Vorjahreszahlen Mitglieder des Vorstandes Ulrike Verspohl, Geschäftsführerin Arno Mayer, Rentner Jürgen Mast, Angestellter (ab 01.01.2016) Mitglieder des Aufsichtsrates Dr. Ernst Antusch, Angestellter (Aufsichtsratsvorsitzender), Mandat neu zu wählen Bernd Aelzenberger, Angestellter Dr. Michael Borchard, selbständig (ab 22.06.2016) Petra Förster, selbständig, Mandat neu zu wählen Gabi Fuss, Rentnerin Manfred Schanbacher, Angestellter Baden-Baden, den 16.05.2017 Baugenossenschaft Baden-Baden eg Ulrike Verspohl Arno Mayer Jürgen Mast 2. In der Position Unfertige Leistungen sind 742.393,57 Euro (Vorjahr 712.671,61 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 30 31
2016 war für unsere Baugenossenschaft ein besonderes Jahr durch das Angebot der Stadt Baden-Baden, das ehemalige Bauhof-Gelände in der Schwarzwaldstraße zu erwerben. Vorstand und Aufsichtsrat waren sich einig, dass man diese Gelegenheit aus mehreren Gründen nicht auslassen dürfe. Zum ersten kann die verstärkte Wohnungsnachfrage nicht befriedigt werden. Zum zweiten bietet die Nähe zur Ooswinkel-Siedlung die Möglichkeit, den unsere Genossenschaft prägenden Gedanken dieser Siedlung (zeitgemäßer Wohnraum zu moderaten Mietpreisen, eingebunden in ein familienfreundliches Umfeld) aufzugreifen und die Gebäude entsprechend zu gestalten. Zum dritten ist die Zinsmarktsituation so attraktiv wie selten zuvor. Im Jahr 2016 ist der Abbruch der alten Gebäude erfolgt, die erste Planungsphase ist abgeschlossen. Der erforderliche Kreditrahmen wird derzeit mit 13,75 Mio. Euro beziffert, die günstig über KfW-Gelder und Bankkredite finanziert werden können. Trotz dieses Vorhabens genießen Pflege, Erhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung des Altbau-Bestandes höchste Priorität. Im Jahr 2016 wurden pro qm Wohnfläche 43,34 Euro investiert. Dennoch können die Mieten mit durchschnittlich 5,35 Euro/qm sehr günstig gehalten werden. Mieterhöhungen werden, wo nötig, moderat umgesetzt und der gesetzlich mögliche Spielraum nicht ausgenutzt. Zum Jahresbeginn wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2016 festgelegt. Dessen Grundlage bildete eine Begehung der Wohngebiete durch die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat, um die Dringlichkeit der erforderlichen Maßnahmen zu beurteilen. Hier achten die Gremien darauf, sämtliche Wohngebiete in die Planung einzubeziehen. Der Aufsichtsrat konnte im Rahmen seiner Tätigkeit feststellen, dass die Verhältnisse der Genossenschaft geordnet sind. Dies wurde auch vom Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. im Rahmen der jährlichen Verbandsprüfung bestätigt; sie bescheinigt der Baugenossenschaft eine solide Geschäftsführung und eine gesunde wirtschaftliche Basis. Im Jahr 2016 wurden insgesamt 4 Sitzungen des Aufsichtsrats abgehalten, um wichtige Geschäftsvorgänge und die Inhalte der Vorstandssitzungen zu besprechen. Außerdem dienten diese Sitzungen zur Vorbereitung der 5 gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat. Die 95. ordentliche Mitgliederversammlung fand am 22.6.2016 im Philipp-Melanchthon-Haus statt. Kassenbestandsaufnahme und Überprüfung der Geschäftsvorgänge ergaben keinerlei Beanstandungen. Der Aufsichtsrat kommt zum Ergebnis, dass die Finanz- und Vermögensverhältnisse der Genossenschaft geordnet sind. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss 2016 festzustellen und dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns zuzustimmen. Der Bericht des Vorstands vermittelt ein realistisches Bild der Genossenschaft und wird zur aufmerksamen Durchsicht empfohlen. Der Blick auf das Geschäftsjahr 2017 dürfte angesichts der anstehenden Bebauung des ehemaligen Bauhof-Geländes von besonderem Interesse sein. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei den Mitgliedern des Vorstands für die gute Zusammenarbeit und das vorbildliche Engagement. Unser Dank gilt außerdem den Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle und den Mitarbeitern des Regiebetriebs für die über das Jahr hin geleistete gute Arbeit. Herzlich bedanken möchten wir uns bei allen Mitgliedern der Baugenossenschaft Baden-Baden eg für das uns entgegen gebrachte Vertrauen. Baden-Baden, im Mai 2017 Für den Aufsichtsrat Dr. Ernst Antusch 33
UNSERE WOHNGEBIETE Wir verfügen in Baden-Baden über einen Wohnungsbestand von knapp 800 Wohnungen, 8 gewerbliche Mietobjekte, 209 Garagen, 111 Stellplätze: Baden-Oos Sinzheimer Straße, Eigenheimstraße, Siedlungstraße, Ooser Gartenstraße Obere Breite Danziger Straße, Breslauer Straße, Königsberger Straße A5 Obere Breite B3 Sinzheimer Straße Baden-Oos Rheinstraße Weststadt Weststadt Rheinstraße, Bahnstraße, Erwinstraße B3 Oos Ooswinkel Innenstadt B3 Ooswinkel Schwarzwaldstraße, Kapellmattstraße, Hirschackerstraße 500 Stadtmitte Im Eichelgarten, Hochstraße Lichtental Lichtental Eckbergstraße, Beuerner Straße AUF EINEN BLICK Baugenossenschaft Baden-Baden eg Gründung: 18. Juli 1912 Rechtsform: eingetragene Genossenschaft Mitgliedschaften: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v. Düsseldorf DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen Georg Groddeck Gesellschaft Zahl der Mitglieder: 1.741 Wohnungen: 789 / Nutzflächen: 57.897,68 m 2 Gewerbeeinheiten: 8 / Garagen: 209 Bilanzsumme: 17.894.158,56 Euro Anlagevermögen: 16.643.389,68 Euro Jahresüberschuss: 365.575,02 Euro Dividenden: 130.020,02 Euro 34
Kapellmattstraße 46. D-76532 Baden-Baden T 07221 50467-0. F 07221 55288 info@baugenossenschaft-bad.de www.baugenossenschaft-bad.de