Christoph Nebl Ann-Kristin Kehl Attraktivität von Flughafenstandorten und Investorenerwartungen am Fallbeispiel THE SQUAIRE Christoph Nebl IVG Immobilien AG Ann-Kristin Kehl IVG Immobilien AG
1 Attraktivität von Flughafenstandorten und gesellschaftliche Trends Um die Attraktivität von Flughafenstandorten zu begreifen, ist es sinnvoll, zunächst eine weitere Perspektive einzunehmen und auf die gesamtgesellschaftliche Entwicklung zu schauen. Nach US-Ökonom Richard Florida gibt es fünf zentrale Trends, die die Weltwirtschaft nachhaltig verändern: Der Mensch mit seiner Kreativität und seinem Wissen wird zum größten Kapital von Unternehmen Vernetzung von kreativen Menschen (in Städten, Regionen oder Immobilien) als Erfolgsfaktor Entstehung von Mega-Regionen mit Airport Cities in einer besonderen Rolle Innovation, Wettbewerbsfähigkeit und höhere Lebensstandards im Zeitalter der Globalisierung erfordern eine neue und höhere Geschwindigkeit beim Transport von Menschen, Ideen und Gütern Es entstehen zunehmend neue Arbeits- und Lebensumgebungen, welche die genannten Trends aufgreifen und Kreativität fördern, indem sie Menschen in verdichteten, aber flexiblen Umgebungen zusammenbringen 1 In THE SQUAIRE werden diese Trends durch das NEW WORK CITY Konzept mit den Schlüsselfaktoren Mensch, Zeit und Vernetzung verknüpft. Dieses Konzept einer Arbeitswelt der Zukunft ist wiederum stark vom Standort geprägt und könnte woanders kaum umgesetzt werden. Die Kombination aus der zentralen Lage im Herzen der Airport City Frankfurt und dem innovativen Nutzungskonzept sind wesentlich für die Attraktivität von THE SQUAIRE für Mieter und Investoren. 1 Vgl.: Florida, Richard (2011): The Creative Class, the Rise of the Global Fourth Place and Frankfurt s New Work City at The Squaire. www.creativeclass.com 38
Um diese Idee zu erklären, wird in diesem Beitrag zunächst erläutert, was einen Flughafen zur Airport City macht, inwiefern der Frankfurter Flughafen diese Kriterien erfüllt und wie sich THE SQUAIRE in dieses Umfeld einfügt. Danach wird das NEW WORK CITY Konzept im Zusammenhang mit der Airport City erklärt, um schließlich die Frage nach der Attraktivität des Standorts zu beantworten. 2 Airport Cities Ein Zitat von US-Ökonom und Airport City-Spezialist John D. Kasarda (University of North Carolina) charakterisiert die Entwicklung von Flughäfen weg von reinen Logistikstandorten und hin zu urbanen Business- Zentren besonders einprägsam: Look for yesterday's busiest train terminals and you will find today's great urban centers. Look for today's busiest airports and you will find the great urban centers of tomorrow. 2 Nicht erst in einer globalisierten Welt werden Geschäfte dort abgeschlossen, wo Menschen zusammenkommen. Aber gerade in einer globalisierten Welt sind es insbesondere Flughäfen, die diese persönliche Vernetzung ermöglichen. Dennoch hat nicht jeder Flughafen das Potenzial, sich zum international vernetzten Businessstandort mit urbaner Infrastruktur, also zu einer Airport City zu entwickeln. Eine zentrale Bedingung für die Entwicklung vom reinen Verkehrsknotenpunkt zur global vernetzten und vernetzenden Stadtlandschaft ist, wie auch aus dem Zitat schon hervorgeht, der Traffic am Flughafen. Wie viele Ziele werden angeflogen? Welche Ziele werden angeflogen? Und nicht nur die Vernetzung in der Luft ist bedeutsam, auch die Anbindung an Schiene und Straßennetz sowie die Einbettung in eine wirtschaftlich starke Region sind wesentlich ausschlaggebend dafür, dass ein Flughafen überhaupt zum interessanten Treffpunkt wird. Neben der geografischen 2 www.aerotropolis.com 39
Vernetzung ist es wichtig, dass es am Flughafen Raum gibt, wo sich Menschen treffen und austauschen können zum Beispiel einen zentralen Platz mit Sitzgelegenheiten, Konferenzräume oder Gastronomie. Gerade letztere, ebenso wie Versorgungsinfrastruktur von Arzt über Post bis Supermarkt, geben den Ausschlag dafür, dass Unternehmen ihren Standort an den Flughafen verlegen und zwar nicht, weil ihr Kerngeschäft die Luftfahrt oder eine dazu komplementäre Dienstleistung ist, sondern weil sie so Reisezeit und kosten sparen und sie für wichtige Geschäftskontakte schnell und bequem erreichbar sind. Je konkurrenzloser der Flughafen darüber hinaus in der Region ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass er sich zur Airport City entwickelt. 3 Auf den Frankfurter Flughafen treffen alle genannten Kriterien zu: Er liegt zentraler in Europa als jeder andere Flughafen. Er ist eingebunden in eine wirtschaftsstarke Region und direkt angebunden an die Finanzmetropole Frankfurt. Er hat unmittelbaren Anschluss an die Autobahn und verfügt sowohl über einen Fernbahnhof, als auch über direkte Anbindung an den regionalen Schienen- und Busverkehr. Von Frankfurt aus werden insgesamt 303 Ziele in aller Welt angeflogen, mehr als von den beiden größten Europäischen Flughäfen, Paris Charles de Gaulle (261) und London Heathrow (185). Der Frankfurter Flughafen ist internationales Drehkreuz mit jährlich über 50 Millionen Flugpassagieren und 73.000 Beschäftigten. Es besteht eine sehr gute Versorgungsinfrastruktur mit Hotels, Gastronomie, Einzelhandel, Konferenzmöglichkeiten und ärztlicher Versorgung. Und: Er ist in der Region konkurrenzlos. 3 THE SQUAIRE als Teil der Airport City Frankfurt THE SQUAIRE ist eine Projektentwicklung der IVG Immobilien AG (97%) und der Fraport AG (3%). Das Gebäude ist auf 86 Säulen über dem Fernbahnhof der Frankfurter Flughafens errichtet, 660 Meter lang, 65 Meter breit und 9 Stockwerke hoch. Die Immobilie aus Stahl und Glas prägt das 3 Vgl. IVG Research (2011): Büromarkt der Airport City Frankfurt. Marktanalyse. Bonn. 40
Gesicht der Airport City Frankfurt mit seiner außergewöhnlichen Architektur schon von weitem deutlich sichtbar. Die 145.000 m² große Glasfassadenfläche wurde im Juli 2010 geschlossen. Seit dem 1. Januar 2011 ziehen sukzessive die Mieter ein. Die bauliche Fertigstellung wird bis Ende 2011 erfolgen, die Vermietung soll im Jahr 2012 abgeschlossen sein. Die Immobilie verfügt über 200.000 m² Bruttogeschossfläche. Die 145.000 m² Nutzfläche verteilen sich auf 94.500 m² Büros, 2.500 m² Business- und Conference-Center, 34.500 m² Hotels, 5.900 m² Einzelhandel und Gastronomie und 13.000 m² Atrienfläche. Im Haus selbst gibt es 600 PKW-Stellplätze. Zudem wird Ende 2011 das westlich vom Gebäude gelegene Parkhaus THE SQUAIRE PARKING mit 2.500 weiteren Stellplätzen fertig gestellt. Abb. 1: Mitten in der Airport City und mit Blick auf das nahe Frankfurt liegt THE SQUAIRE Wie fügt sich nun THE SQUAIRE in die Airport City Frankfurt ein? THE SQUAIRE weist schon als Gebäude viele Merkmale auf, die auch einen Flughafen zur Stadt machen. Das beginnt mit der Lage. Unmittelbar über dem Fernbahnhof, fußläufig angebunden an das Terminal 1 und direkt 41
verlinkt mit der Autobahn liegt THE SQUAIRE im Herzen der Airport City Frankfurt. Entsprechend weist das Gebäude auch deren oben erläuterte Vernetzungs- und Lagequalitäten auf und profitiert von der Versorgungsinfrastruktur vor Ort. Hinzu kommt die Infrastruktur im Haus selbst. THE SQUAIRE bietet einen vielseitigen Gastronomie- und Einzelhandelsmix, zwei Hotels, verschiedene Fachärzte, Fitness- und Serviceeinrichtungen. Einzigartig in der Frankfurter Airport City sind die mit 13.000 m² Gesamtfläche riesigen und dank des Glasdachs lichtdurchfluteten Atrien, die mitten im Gebäude liegen und mit Sitzgelegenheiten zum Verweilen und Zusammenkommen einladen. Ein solcher, unmittelbar mit dem Terminal verbundener Platz ist für Kasarda das Herzstück einer Airport City. Er ist als Treffpunkt das urbanste Element, um ihn herum kumulieren sich Funktionen wie Gastronomie, Service, Einzelhandel, Büros, Hotels. 4 Abb. 2: Urbaner Treffpunkt: Die Atrien 4 Vgl. Kasarda, John D. (2010): Global Airport Cities. Twickenham. 42
Soviel zu den Standortvoraussetzungen, die THE SQUAIRE strukturell beeinflussen und den Nutzungsfunktionen, die im Gebäude selbst Urbanität schaffen. Welchen Nutzen haben nun Unternehmen von einem Standort in THE SQUAIRE? Hier kommt das Nutzungskonzept der NEW WORK CITY zum Tragen. 4 Das NEW WORK CITY Konzept als Erfolgsfaktor Das NEW WORK CITY Konzept verbindet die eingangs festgestellten gesellschaftlichen Megatrends und verschiedene aktuelle Untersuchungen zu modernen Arbeitswelten mit den Standortbedingungen in THE SQUAIRE. Zentral ist die Feststellung, dass der Mensch mit seinem Wissen und seiner Kreativität zum wichtigsten Kapital von Unternehmen wird. Als logische Konsequenz sind es auch der Mensch, oder spezifischer die Mitarbeiter der Unternehmen mit Standort in THE SQUAIRE, der im Mittelpunkt des Nutzungskonzepts stehen. Fühlt der Mensch sich wohl und hat das Gefühl einer guten Work-Life-Balance, steigt auch seine Produktivität. 5 Einer Gensler-Studie zur Folge erreichen die leistungsstärksten Unternehmen der Welt ein Ergebnisplus von 38% gegenüber durchschnittlichen Betrieben durch das Schaffen von modernen Arbeitswelten. 6 Darüber hinaus werden Unternehmen, die sich aktiv um das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter am Arbeitsplatz kümmern, als attraktiver Arbeitgeber wahrgenommen und haben so einen klaren Vorteil im Wettbewerb um die besten Köpfe. First we shape our buildings and they shape us, erkannte schon Winston Churchill. Die Gestaltung des Arbeitsplatzes nach bauphysikalischen An- 5 Vgl. Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (2005): Work Life Balance. Motor für wirtschaftliches Wachstum und gesellschaftliche Stabilität. Rostock. 6 Gensler (2008): 2008 Workplace Survey. www.gensler.com 43
forderungen und Behaglichkeitskriterien ist dabei notwendig und wichtig, kann jedoch nicht mehr darstellen als eine Grundvoraussetzung. Für die Ausgestaltung dieser Grundvoraussetzung sind die Unternehmen in THE SQUAIRE selbst verantwortlich. Das Gebäude ermöglicht ihnen einen weitgehend flexiblen Ausbau der eigenen Flächen von Open Space bis hin zu optisch abgeschirmten Einzelbüros ist alles möglich. Darüber hinaus schenkt THE SQUAIRE den Menschen, die hier arbeiten Zeit und ermöglicht (persönliches) Netzwerken. Diese beiden Faktoren, Zeit und Netzwerk, sind nach dem Menschen im Mittelpunkt die Schlüsselbegriffe des NEW WORK CITY Konzepts. Zeit ist ein knappes Gut. Ein gutes Beispiel sind hier Unternehmensberatungen oder andere Anbieter von unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Diese Branche zieht es wie zum Beispiel die KPMG, die Ende Mai mit mehr als 2.500 Mitarbeitern in THE SQUAIRE gezogen ist verstärkt an Flughafenstandorte. Zeit ist dabei ein zentraler Faktor: Wo ein großer Teil der Mitarbeiter häufig reist, spart eine direkte Anbindung an Luftverkehr, Schiene und Straße viel Reisezeit und kosten. Darüber hinaus kommt ein Mitarbeiter, der vom Terminal nur zehn Minuten bis an seinen Schreibtisch braucht am späten Nachmittag nach einer Dienstreise viel eher noch einmal ins Büro als jemand, der erst noch eine längere Fahrt mit Taxi, Auto oder ÖPNV vor sich hat. Dieser Aspekt des Faktors Zeit ist vor allem für Unternehmen ein ausschlaggebendes Argument. Aber auch die Work-Life-Balance der Mitarbeiter wurde bereits als Erfolgsfaktor für Unternehmen herausgearbeitet. Hier wird deutlich, welche Rolle die Einbindung des Arbeitsplatzes in eine gute Infrastruktur spielt: Arzttermine, Feierabendeinkauf, Fitnessstudio, Friseur, Gang zur Reinigung. All das ist notwendig, aber in einem ohnehin schon fordernden und zeitintensiven Arbeitsalltag ein hoher Stressfaktor. Durch die städtische Infrastruktur in THE SQUAIRE werden zentrale Erledigungen ohne lange Umwege ermöglicht. Viele und teils außergewöhnliche Dienstleistungen bietet der Conciergeservice im Haus an. So kann beispielsweise auch die Autowäsche, das Besorgen eines Geschenks, der Gang zur Apotheke oder die Betreuung des Haustiers während der Dienstreise delegiert werden. Das 44
Fördern einer besseren Work-Life-Balance durch die Infrastruktur im Haus ist also die zweite Facette des Schlüsselfaktors Zeit im NEW WORK CITY Konzept. Vernetzung ist ebenfalls ein mehrschichtiger Begriff im Konzept. Zum einen steht er für die Vernetzung der verschiedenen Verkehrsmittel. Diese spart, wie oben erläutert, Reisezeit und -kosten. Zudem landen aber auch laut Flughafenbetreiber Fraport täglich rund 15.000 Business-Class- Passagiere in Frankfurt, von denen 35% für mindestens drei Stunden auf den Weiterflug warten. Wer seinen Standort in der Airport City hat, ist also nicht nur gut für Geschäftspartner erreichbar, die (potenziellen) Geschäftspartner sind häufig ohnehin schon durch andere Dienstreisen vor Ort. THE SQUAIRE bietet nun mit seinen Atrien, den Gastronomen und den Räumlichkeiten im Conference-Center vielfältige Möglichkeiten, die Kontakte auch zu pflegen. Eben diese persönliche Vernetzung, und das ist die zweite für das NEW WORK CITY Konzept wesentliche Komponente des Begriffs, ist für eine gute Performance unersetzlich. Tom Allen vom MIT zur Folge entstehen 80% aller innovativen Ideen und erfolgreichen Geschäftsabschlüsse von Angesicht zu Angesicht 7. Auch der Soziologe Detlef Drewes konstatiert, dass Menschen ab einem gewissen Punkt nicht mehr produktiver, sondern unproduktiver werden, wenn sie nur online miteinander kommunizieren. Um wieder Kreativität zu entwickeln, müssen sie wieder persönlich miteinander kommunizieren. 8 Der wichtigste Grund hierfür ist, dass ein Großteil der Kommunikation nonverbal verläuft. Es ist leichter für den Menschen, den Gesprächspartner einzuschätzen, wenn er ihm gegenüber sitzt. Verantwortlich dafür sind sogenannte Spiegelzellen im menschlichen Gehirn 9. Im persönlichen Gespräch entstehen folglich weniger Missverständ- 7 Allen, Tom J. (1986): Organizational structure, information technology and R&D productivity. Cambridge, Mass. 8 Drewes, Detlef (1997): Die Online Gesellschaft: Die virtuelle Zukunft hat begonnen. München. 9 Vgl. Bauer, Joachim (2006): Warum ich fühle, was du fühlst. Intuitive Kommunikation und das Geheimnis der Spiegelneurone. Hamburg. 45
nisse und mehr Vertrauen, die Basis für gute Geschäftsbeziehungen. Außerdem ist der direkte Dialog flexibler, was vor allem für die Entwicklung kreativer Ideen wichtig ist. Um noch einmal die Kernaussagen zusammenzufassen: Das NEW WORK CITY Konzept ist eine moderne Arbeitswelt, die den Mensch in den Mittelpunkt stellt, ihm Zeit schenkt und die persönliche Vernetzung fördert. Das trägt zum Wohlbefinden der Mitarbeiter bei und verbessert so die Performance der Unternehmen, die ihren Standort in THE SQUAIRE haben. 5 Zur Attraktivität von Flughafenstandorten Im vergangenen Abschnitt wurde herausgearbeitet, wie sich das NEW WORK CITY Konzept auf die Performance von Unternehmen auswirkt und so als Alleinstellungsmerkmal zur Attraktivität des Standorts THE SQUAIRE beiträgt. Dabei wurde deutlich: An einem anderen Ort als im Herzen der Airport City Frankfurt hätte das Konzept nicht umgesetzt werden können. Viel zu stark ist der Einfluss von Verkehrsanbindung und Infrastruktur. Die Mischung aus kurzen Wegen für alltägliche Erledigungen bei gleichzeitiger Verbindung mit der ganzen Welt ist es, was den Vormarsch von Flughafenstandorten in den vergangenen Jahren auch generell maßgeblich begründet. Bei THE SQUAIRE spielt außerdem die Architektur eine besondere Rolle. Sie kann als drittes Alleinstellungsmerkmal neben der Lage und dem Nutzungskonzept der NEW WORK CITY gesehen werden und macht das Gebäude für Unternehmen attraktiv, die Wert auf eine repräsentative Adresse legen. Fazit: Airport Cities als Bürostandort werden, begründet mit der Entwicklung zu einer globalen Wissensgesellschaft, in den kommenden Jahren sicherlich noch weiter an Bedeutung gewinnen. Das wirkt sich selbstverständlich auch auf den Immobilienmarkt aus. Innerhalb von Flughafenstandorten kommt es dann aber auf das jeweilige Gebäude, seine Lage innerhalb der Airport City sowie seine individuellen Merkmale an. 46