Organisation des Grundbuchwesens / Das Grundbuch

1 Organisation des Grundbuchwesens / Das Grundbuch 1. Organisation des Grundbuchwesens 1.1 Grundbuchkreise ZGB 953 ZGB 951 EGzZGB 137 Die Einrichtung der Grundbuchämter, die Umschreibung der Grundbuchkreise, die Ernennung und Besoldung der Beamten sowie die Ordnung der Aufsicht erfolgt durch die Kantone. In Graubünden bildet jede der 146 Gemeinden (Stand 01.01.2014) einen Grundbuchkreis. Die Gemeinden vereinigten sich im Laufe der Zeit zu zusammengelegten Grundbuchämtern. Am 01.01.2014 bestanden noch 23 Grundbuchämter in unserem Kanton. Haben sich demzufolge mehrere Gemeinden zu einem Grundbuchamt zusammengeschlossen, so ist ein öffentlicher Zweckverband entstanden, welchem ein öffentlichrechtlicher Vertrag (Organisationsstatut) zugrunde liegt. In anderen Kantonen sind die Grundbuchkreise bezirksweise organisiert oder es besteht nur ein Grundbuchamt für den ganzen Kanton. 1.2 Aufgaben des Grundbuchamtes In Graubünden obliegen dem Grundbuchamt folgende Aufgaben: Laufende Grundbuchführung Vornahme von Beglaubigungen Grundbuchanlage (Einführung) Beurkundung von Rechtsgeschäften Zu diesen eigentlichen Aufgaben kamen im Laufe der Zeit verschiedene rechtspolizeiliche Funktionen dazu, wie z.b. die Durchsetzung des landwirtschaftlichen Bodenrechts. Oft ersuchen die Einwohner das Grundbuchamt auch in anderen Rechtsfragen um Rat. 1.2.1 Laufende Grundbuchführung ZGB 963-965 GBV 46-143 Das ZGB und die Grundbuchverordnung bestimmen, unter welchen Voraussetzungen der Grundbuchverwalter eine Verfügung im Grundbuch vornehmen darf. Grundbuchliche Verfügungen müssen diese 3 Voraussetzungen erfüllen: Anmeldung Ausweis über das Verfügungsrecht Ausweis über den Rechtsgrund

2 Die Anmeldung muss unbedingt und vorbehaltlos sein. Sie ist unverzüglich im Tagebuch einzuschreiben und dies auch dann, wenn sie mangelhaft ist und abgewiesen werden muss. Der einseitige Rückzug der Anmeldung ist unzulässig. Vielmehr müssen alle Vertragsparteien dem Rückzug schriftlich zustimmen. Für den Ausweis über das Verfügungsrecht muss der Anmeldende dartun, dass er zur Vornahme einer Verfügung befugt ist. Er muss seine Identität mit dem Verfügungsberechtigten (oder seine Bevollmächtigung) beweisen (z.b. mit Bezug auf das Eigentum: Eigentümer laut Grundbuch). Der Ausweis über den Rechtsgrund liegt in dem Nachweis, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche Form eingehalten ist (z.b. öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages über Grundstücke). ZGB 966 GBV 87, 88 Entsprechen die Anmeldung oder die Ausweise nicht den gesetzlichen Anforderungen, so hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung abzuweisen. 1.2.2 Grundbuchanlage (Einführung des eidg. Grundbuches) KGBV 3 ff. KGBV 4 Im Kanton Graubünden ist das eidgenössische Grundbuch noch nicht vollständig eingeführt. Für die betroffenen Teilgebiete bestehen nur kantonale Grundbucheinrichtungen. Mit der Anlage des eidgenössischen Grundbuches (auch Grundbucheinführung genannt) sollen: - die in den kantonalen Grundbucheinrichtungen bisher nicht eingetragenen Rechte festgestellt und eingetragen werden; - die eingetragenen Rechte einer Prüfung unterzogen und unter Behebung von Mängeln ins neue Grundbuch überführt werden, - die eintragungsunfähigen und untergegangenen Rechte gelöscht werden. Die Gemeinden übertragen die Grundbuchanlage dem Grundbuchamt. 1.2.3 Öffentliche Beurkundung SchlT ZGB 55 NotG 2 NotG 8, 22 Im Kanton Graubünden ist der Grundbuchverwalter zuständig für die Beurkundung von Rechtsgeschäften betreffend die Grundstücke in seinem Grundbuchkreis, sofern diese Rechtsgeschäfte unter seinen Tätigkeitsbereich fallen. Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Grundbuchkreise, ist der Grundbuchverwalter des Kreises zuständig, in welchem der grössere Teil des Grundstückes liegt. Für den Grundbuchverwalter und die Stellvertreter gelten die Unvereinbarkeits- und Ausstandsgründe des Notariatsgesetzes.

3 1.2.4 Beglaubigungen NotG 3 Im Kanton Graubünden ist der Grundbuchverwalter zuständig für alle Beglaubigungen in seinem Grundbuchkreis zuständig. Vorbehalten sind amtliche Identitätsbescheinigungen nach Bundesrecht. 1.3 Der Grundbuchverwalter und seine Mitarbeiter EGzZGB 138 KGBV 37 Die Grundbuchkreise wählen den Grundbuchverwalter und die erforderlichen Stellvertreter für eine sechsjährige Amtsdauer und teilen der Regierung die Wahl mit. Wahlvoraussetzung für den Grundbuchverwalter ist der kantonale Fähigkeitsausweis. Weiter Voraussetzungen sind das Schweizer Bürgerrecht, die Handlungsfähigkeit und ein guter Leumund. Der Stellvertreter ist zu den gleichen Amtshandlungen wie der Grundbuchverwalter ermächtigt. Zur Bewältigung der vielfältigen Aufgaben eines Grundbuchamtes sind weitere Mitarbeiter wie Grundbuchsekretäre ohne erweiterte Befugnisse unerlässlich. Die Erhaltung eines qualifizierten Mitarbeiterbestandes setzt zudem die Ausbildung von Lehrlingen voraus. 1.4 Amtsgeheimnis KGBV 41 NotG 7 Die Beamten und Angestellten (inkl. Lehrlinge) der Grundbuchämter sind zur Verschwiegenheit verpflichtet. 1.5 Aufsicht ZGB 956 EGzZGB 139 KGBV 38 EGzZGB 139 KGBV 39 Aufsichtsbehörden über das Grundbuchwesen sind: Oberaufsicht Bundesamt für Justiz (Eidg. Amt für Grundbuch und Bodenrecht) Kantonale Aufsicht Departement für Volkswirtschaft und Soziales Das Grundbuchinspektorat, das dem Departement für Volkswirtschaft und Soziales angegliedert ist, übt als kantonale Fachstelle die unmittelbare Aufsicht aus. Es überprüft regelmässig die Grundbuchführung der einzelnen Ämter und erstattet dem Departement über schwerwiegende Beanstandungen Bericht.

4 1.6 Gebühren des Grundbuchamtes ZGB 954 EGzZGB 140 GBGVO GBGVO 7 NotGVO Die Kantone erheben für die Eintragungen in das Grundbuch Gebühren. Im Kanton Graubünden ist dies in der Verordnung über die Gebühren der Grundbuchämter geregelt. Die Gebühr fällt dem Grundbuchkreis zu. In dieser Gebühr liegt ein Entgelt für die Leistung des Grundbuchamtes und auf keinen Fall eine Steuer. Beschwerden gegen Rechnungsverfügungen betreffend Grundbuchgebühren sind innert 30 Tagen an das Departement für Volkswirtschaft und Soziales zu richten. Gegen den Entscheid des Departementes kann innert 30 Tagen beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden. Die Gebühren für die beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäfte werden gestützt auf die Verordnung über die Notariatsgebühren erhoben. Gegen diese Gebührenverfügung kann jede zahlungspflichtige Partei innert 30 Tagen bei der Notariatskommission Beschwerde führen. 1.7 Beschwerden gegen das Grundbuchamt ZGB 956a Beschwerdebefugnis Gegen jede vom Grundbuchamt erlassene Verfügung kann Beschwerde geführt werden. Abweisungsverfügungen können mit der speziellen Grundbuchbeschwerde angefochten werden. Als Verfügung gilt auch das Verweigern oder Verzögern einer Amtshandlung (z.b. Liegenlassen einer Grundbuchanmeldung). Beschwerdeberechtigt ist jede Person, die von einer Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse hat (neben dem Anmeldenden z.b. auch der Erwerber eines zur Eintragung angemeldeten dinglichen Rechtes). Achtung: In Graubünden hat die 1. Beschwerdeinstanz (Departement für Volkwirtschaft und Soziales) keine Beschwerdebefugnis, da diese mit der kantonalen Aufsicht identisch ist. Neu steht dem Eidgenössischen Amt für Grundbuch und Bodenrecht (EG- BA) ein Beschwerderecht gegen Verfügungen der Grundbuchämter zu. Deshalb sind die Abweisungsverfügungen dem EGBA mitzuteilen. I/1.2.1 I/1.5 ZGB 956b EGzZGB 139a Beschwerdeverfahren Die Beschwerdefrist beträgt 30 Tage, bei Rechtsverweigerung/Rechtsverzögerung jederzeit möglich. Die Beschwerden sind an die kantonale Aufsichtsbehörde (Departement für Volkswirtschaft und Soziales) zu richten. Der Entscheid des DVS kann an das Kantonsgericht weitergezogen werden.

5 ZGB 956 Abs.3 ZGB 975 Gegen eine im Grundbuch bereits vollzogene Eintragung helfen vorliegende Beschwerden nicht aus. Vielmehr ist eine Grundbuchberichtigungsklage vor dem ordentlichen Richter (Bezirksgericht) zu erheben. Ausnahme: Anmerkungen haben nur hinweisenden Charakter und sind deshalb nicht mittels Grundbuchberichtigungsklage anfechtbar. Der Rechtsbestand ist nicht von der Anmerkung im Grundbuch abhängig. 2. Das Grundbuch 2.1 Rechtsgrundlagen a) Art. 942 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches b) Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 des Schweizerischen Bundesrates (GBV) b) Art. 137-143 des kant. Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EGzZGB) c) Verordnung betreffend das Grundbuch im Kanton Graubünden (Kant. Grundbuchverordnung/KGBV) vom 4. Oktober 1995. 2.2 Zweck ZGB 942 Über die Rechte (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte usw.) an den Grundstücken wird ein Grundbuch geführt. Damit werden die an den Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte erkennbar (publik) gemacht, damit jeder, der ein dingliches Recht erwerben will, vorher zuverlässig feststellen kann, wem das Grundstück gehört und welche Rechte und Lasten mit ihm verbunden sind. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über die Grundstücke eines bestimmten Kreises samt den mit diesen Grundstücken verbundenen dinglichen Rechten und anderen für den Rechtsverkehr wichtigen Angaben.

6 2.3 Die verschiedenen Grundbuch-Einrichtungen KGBV 44, 45, 46 An Grundbuch-Einrichtungen sind im Kanton Graubünden vorhanden: Aufgrund des kant. Rechtes Kauf- und Pfandprotokoll Buchsystem Liegenschafts- und Servitutenregister Realfoliensystem (= Blattsystem, auch in EDV-Form) Wirkung Der Gutglaubensschutz für Dritte fehlt. Diese Einrichtungen sind allenfalls nicht vollständig. Aufgrund des eidg. Rechtes eidg. Grundbuch Realfoliensystem (= Blattsystem, auch in EDV-Form) Wirkung Der Gutglaubensschutz besteht. Man kann sich auf die Einträge vollständig verlassen. 2.4 Das eidgenössische Grundbuch ZGB 942 2.4.1 Bestandteile 2.4.1.1 Das Hauptbuch Für die Hauptbuchblätter gilt das Prinzip der Einheitlichkeit. Danach belastet ein auf einem Blatt eingetragenes dingliches Recht grundsätzlich das gesamte Grundbuch. ZGB 945, 947, 949A GBV 8 Das Hauptbuch wird in Buchform, auf losen Blättern oder mittels Informatik geführt. Jedes Grundstück erhält im Hauptbuch ein eigenes Blatt und eine eigene Nummer. Eine Ausnahme bilden die Kollektivblätter. Für die Führung des Grundbuches mittels Informatik bedarf es einer Ermächtigung des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartementes. Den auf den Geräten des Grundbuchamtes in Schrift und Zahlen lesbaren Angaben über ein Grundstück kommt die Rechtswirkung des Hauptbuches zu. ZGB 948 ZGB 948 2.4.1.2 Das Tagebuch Die Einschreibungen im Hauptbuch erfolgen in der Reihenfolge ihrer Einschreibung im Tagebuch. Die Wirkung der im Hauptbuch eingetragenen dinglichen Rechte wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch zurückbezogen. 2.4.1.3 Die Belege Unter Belegen sind jene Urkunden zu verstehen, aufgrund welcher die Einträge im Grundbuch erfolgen. Somit geben sie Auskunft über den Entstehungsgrund des eingetragenen Rechtes. Die Belege dienen auch der Bestimmung des näheren Inhalts sowie der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Rechte, da diese im Hauptbuch selbst nur stichwortartig erwähnt werden.

7 ZGB 950 2.4.1.4 Die Grundbuchpläne Die Grundbuchpläne, welche durch patentierte Ingenieur-Geometer hergestellt werden, sind ebenfalls Bestandteile des Grundbuches. Die Aufnahme und Beschreibung der einzelnen Grundstücke (Liegenschaften sowie selbständige und dauernde Baurechte) im Grundbuch erfolgt aufgrund dieser Pläne. SchlTzZGB 40 Der gutgläubige Dritte ist in seinem Vertrauen auf die Richtigkeit der Grundbuchpläne mit Bezug auf die Plangrenzen geschützt. Er erwirbt das Grundbuch mit jenen Grenzen, welche sich aus den Plänen ergeben. Der öffentliche Glaube erstreckt sich aber weder auf das Grundstücksmass noch auf Wege oder Gebäude, die auf dem Plan eingezeichnet sind. 2.4.1.5 Die Liegenschaftsverzeichnisse Die Liegenschaftsverzeichnisse enthalten Aufzeichnungen über Lage und Grenzen der Grundstücke und dienen somit dem gleichen Zweck wie die Grundbuchpläne. In der Regel soll zwar die Vermessung und die Erstellung der Grundbuchpläne der Anlegung des Grundbuches zeitlich vorausgehen. Mit Einwilligung des Bundes kann jedoch das Grundbuch schon vorher angelegt werden, wenn genügende Liegenschaftsverzeichnisse vorhanden sind. ZGB 950 GBV 20 2.4.1.6 Die Grundstücksbeschreibung Die Aufnahme und Beschreibung der einzelnen Grundstücke im Grundbuch erfolgt auf der Grundlage der amtlichen Vermessung, eines Planes für das Grundbuch. Die Grundstückbeschreibung enthält Angaben wie Gemeinde, Grundstück- Nr., E-Grid-Nr., Lage/Adresse, Plan-Nr., Parzellen-/Kataster-Nr., Bodenfläche und Bodenbedeckung, gegebenenfalls Flächenangaben bei selbständigen und dauernden Rechten, Gebäude, Versicherungs-Nr., Anzahl Räume und Lage von Stockwerkeinheiten, Steuer- und Versicherungswert, Bemerkungen etc. Die Grundstücksbeschreibung hat keine Grundbuchwirkung. Die Angaben der Grundstücksbeschreibung können aus anderen Systemen bezogen werden (z.b. amtliche Vermessung, Schätzungen) 2.4.2 Hilfsregister GBV 11, 12 An Hilfsregistern dazu sind vorgeschrieben: Nach eidgenössischem Recht: - Eigentümerregister - Gläubigerregister (die Führung eines besonderen Registers ist nicht zwingend) 2.4.3 EDV-Grundbuch ZGB 949a GBV 8 ff. KGBV 31-36 In der Grundbuchführung mit elektronischer Datenverarbeitung werden die Daten des Hauptbuches, des Tagebuches, der Grundstücksbeschreibung und der Hilfsregister gemeinsam gehalten. Die abweichenden Bestimmungen zum Papiergrundbuch sind in der Grundbuchverordnung geregelt.

8 2.5 Die kantonalen Publizitätseinrichtungen 2.5.1 Kauf und Pfandprotokolle KBGV 46 Mit Gesetz vom 23.11.1837 wurde in Graubünden die Einführung von Kauf- und Pfandprotokollen vorgeschrieben. Darauf folgten ein Gesetz über die Pfandrechte vom 25.03.1848, das bündnerische Civilgesetzbuch aus dem Jahre 1862 und eine Verordnung des Kleinen Rates vom 17. Juni 1887 über die Pfandprotokolle. Mit der KGBV vom 4. Oktober 1995 wurde die am 13. September 1913 erlassene Anleitung für die Kauf- und Pfandprotokollämter betreffend das Immobiliarsachenrecht aufgehoben. In das Kaufprotokoll sind die Verträge über die Übertragung von Grundeigentum in der Regel wörtlich wiederzugeben. Die Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen werden mittels Randbemerkungen beim Protokolleintrag des entsprechenden Grundstückes gebucht. In das Pfandprotokoll sind die Pfanderrichtungsverträge einzuschreiben sowie die Bemerkungen zu den Grundpfandrechten als Randbemerkungen dazu. Im Kaufprotokoll sind hinsichtlich des Eigentums nicht unbedingt Eintragungen über alle Grundstücke eines Grundbuchkreises zu finden. Wurde ein Grundstück seit Bestehen der Kaufprotokolle nie gekauft, getauscht, geschenkt oder in eine Erbteilung einbezogen, erfolgte auch keine Eintragung ins Kaufprotokoll. Wurde ein Grundstück seit Bestehen der Pfandprotokolle nie verpfändet, fehlt auch im Pfandprotokoll eine Eintragung. Jemand kann somit durchaus Eigentümer eines Grundstückes sein, auch wenn er in den kantonalen Grundprotokollen nicht erscheint. Diesbezüglich fehlt den Kauf- und Pfandprotokollen die negative Rechtskraft. Dienstbarkeiten und Grundlasten konnten im Kanton Graubünden bis zum 01.01.1912 ohne Eintragung begründet werden. Auch in Bezug auf solche Rechte kommt dem Kauf- und Pfandprotokoll somit keine negative Rechtskraft zu. Die vor dem Inkrafttreten des ZGB nach Massgabe des damaligen Rechts bereits eingetretenen dinglichen Wirkungen bleiben auch weiterhin bestehen (Art. 17 SchlT ZGB). Gemäss Art. 48 SchlT ZGB dienen die kantonalen Publizitätseinrichtungen insofern als teilweiser Ersatz des Grundbuches, als ab 01.01.1912 (Inkrafttreten des ZGB) an Stelle der Eintragung ins Grundbuch die Erfüllung anderer Formvorschriften (wie Fertigung, Eintragung in ein Grundpfandund Servitutenregister) tritt, um die dingliche Wirkung zu erzielen, die das ZGB mit der Eintragung ins Grundbuch eintreten lässt. Gemäss Art. 158 EGzZGB kommt den Kauf- und Pfandprotokollen diese (negative) Grundbuchwirkung zu. Die kantonalen Kauf- und Pfandprotokolle können keine positive Rechtskraft haben, da eine Bereinigung der dinglichen Rechte nie stattfand. Art. 158 EGzZGB hält deshalb ausdrücklich fest, dass den Kauf- und Pfandprotokollen keine Grundbuchwirkung zugunsten des gutgläubigen Dritten zukommt. Bei einem Grundstückskauf zum Beispiel geht somit das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch auf den Käufer über (Art. 656 Abs. 1 ZGB), sei dies nun ein eidgenössisches Grundbuch oder ein Kaufprotokoll. Beide Publizitätseinrichtungen haben funktionell die gleiche Wirkung. Beim

9 eidgenössischen Grundbuch darf sich ein gutgläubiger Dritter gemäss Art. 973 ZGB darauf verlassen, dass der Verkäufer wirklich der Verfügungsberechtigte ist. Beim Kaufprotokoll dagegen besteht ein solcher Schutz des gutgläubigen Dritten nicht. Wenn der Veräusserer ungerechtfertigt als Eigentümer im Kaufprotokoll figuriert, so hat auch der Erwerber kein dingliches Recht erworben und muss das vermeintlich erworbene Grundstück wieder erstatten. 2.5.2 Liegenschafts- und Servitutenregister KGBV 45 Eine weitere (zumeist zusammen mit einer provisorischen Bereinigung der dinglichen und beschränkten dinglichen Rechte angelegte) kantonale Grundbuchform ist das Liegenschafts- und Servitutenregister. Es ist nach Grundstücken, nicht nach Personen geordnet (sog. Realfoliensystem). In Gemeinden ohne Grundbuchvermessung wurden Ersatzpläne in Form eines Fotokatasters erstellt und gestützt darauf die Liegenschaftsund Servitutenregister angelegt. In anderen Fällen basiert die Anlage der Liegenschafts- und Servitutenregister auf der Ermittlung der landwirtschaftlich genutzten Flächen in den unvermessenen Gemeinden des Kantons Graubünden (sogenannte Blitzaktion). Gemäss Art. 40 SchlT ZGB ist die Einführung des eidgenössischen Grundbuches auch ohne Vermessung der eingetragenen Grundstücke an und für sich möglich, sofern genügende Liegenschaftsverzeichnisse vorliegen, welche die Identität der einzutragenden Grundstücke mit Sicherheit erkennen lassen. Als solche Verzeichnisse gelten jedoch weder der erwähnte Fotokataster noch die Pläne und dazugehörenden Register der Blitzaktion. Die Einrichtung des eidgenössischen Grundbuches kann im Kanton Graubünden somit nur gestützt auf eine Grundbuchvermessung erfolgen. Dazu gehört auch die sogenannte vereinfachte Parzellarvermessung (VPV). Durch die VPV wird die Grundbuchvermessung beschleunigt und verbilligt. Die Genauigkeit der Parzellarvermessung bleibt erhalten, und die Zuverlässigkeit wird durch die Orthophoto erhöht. Trotz des provisorischen Bereinigungsverfahrens bei Anlage der Liegenschafts- und Servitutenregister besitzen diese jedoch auch nur die beschränkte Grundbuchwirkung des Art. 48 SchlT ZGB). Die Liegenschaftsund Servitutenregister haben keine positive Rechtskraft. Hinsichtlich Begründung, Untergang, Übertragung und Abänderung der dinglichen Rechte kommt den Liegenschafts- und Servitutenregistern negative Grundbuchwirkung zu. Referent: Raphael Derungs