Gebäudes, die für dessen Bestand bzw. Sicherheit erforderlich sind ( 5 Abs. 2 WEG). Die beiden Wohnungseigentümer können daher von der Eigentümergemeinschaft die Durchführung der notwendigen Reparaturen auf Gemeinschaftskosten verlangen, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise nicht eine andere, von 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung für die Übernahme der Kosten vorsieht. Häufig sind insbesondere in neueren Gemeinschaftsordnungen für gemeinschaftliche Bauteile wie Fenster, Türen, Balkone und Versorgungsleitungen Kostentragungsregelungen zulasten der jeweiligen Wohnungseigentümer vorgesehen, da sie wegen der räumlichen Lage ausschließlich von diesen genutzt werden können. 1.6 Wie entsteht Wohnungseigentum? Teilungsvertrag und Teilungserklärung Wohnungs- und Teileigentum sind echtes Eigentum im Sinne von 903 BGB, BGH NZM 2004, 876. Wohnungseigentum kann auf unterschiedliche Weise gebildet werden. Es entsteht entweder durch einen Teilungsvertrag gemäß 3 WEG oder durch eine Teilungserklärung nach 8 WEG. Dabei dienen die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag der Bestimmung der Miteigentumsanteile sowie der Unterscheidung und Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung legen sie die Zweckbestimmung des Wohnungs- und Teileigentums fest. 1.6.1 Bildung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag Sind mehrere Miteigentümer eines (Haus-)Grundstücks vorhanden, können sie durch einen (Teilungs-)Vertrag Wohnungseigentum begründen. So entsteht Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, die einem Miteigentümer nach der Begründung zugewiesen werden ( 3 Abs. 1 WEG). Es ist nicht notwendig, dass sich zu diesem Zeitpunkt bereits ein Gebäude auf dem Grundstück befindet es reicht aus, wenn die zu verteilenden Räume eindeutig den jeweiligen Eigentümern zugewiesen werden können. Das WEG nennt zwar diese Variante der Bildung von Wohnungseigentum 42
Wie entsteht Wohnungseigentum? 1 zuerst, in der Praxis ist die Entstehung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag jedoch eher die Ausnahme. 1.6.2 Begründung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer Im Regelfall erfolgt die Bildung von Wohnungseigentum dadurch, dass der alleinige Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Wohnungseigentum begründet ( 8 WEG). Der Eigentümer legt in einer Teilungserklärung fest, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile so aufgeteilt werden soll, dass jeder Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird. Man spricht hier von der sog. Vorratsteilung. Beispiel: Bauträger erwirbt Mehrfamilienhaus Ein Bauträger erwirbt von einer Erbengemeinschaft ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus. Um die bisher im Gesamthandseigentum stehenden Wohnungen einzeln weiterverkaufen zu können, begründet der Bauträger gemäß 8 WEG Wohnungseigentum an dem Gebäude und veräußert anschließend einzelne Wohnungen an verschiedene Kaufinteressenten. Vorratsteilung Achtung Wohnungseigentum kann nur auf eine der o. g. Weisen gebildet werden. Gemeinschafts- oder Sondereigentum kann z. B. nicht durch Beschluss (vgl. Kap. 5.6) der Eigentümergemeinschaft begründet werden. Die Änderung der Verteilung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum kann nur durch Vereinbarung (vgl. Kap. 5.6.1) mit allen Miteigentümern erfolgen. 43
Bis der erste Erwerber ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist, spricht die Rechtsprechung von der faktischen bzw. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass in diesem Zeitraum die Vorschriften des WEG-Gesetzes angewendet werden dürfen, damit eine gemeinschaftliche Verwaltung umgesetzt werden kann (BayObLG Z 1990, 101 ff., BayObLG NJW-RR 1997, 1443). Die Erwerber sind mit richtigen Wohnungseigentümern vergleichbar, da sie durch den Einzug in ihre Wohnung den Besitz an ihrem Sondereigentum erhalten und sie aus dem Erwerbsvertrag bereits zur Zahlung der Lasten und Kosten verpflichtet sind. Die Erwerber verhalten sich also de facto wie Wohnungseigentümer und sollen auch so behandelt wer- Eigentümergemeinschaft entsteht durch Grundbucheintrag Grundbucheintrag kann sich verzögern Was gilt in der Zwischenzeit? 1.6.2.1 Die faktische (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft Wird durch die Vorratsteilung gemäß 8 WEG Wohnungseigentum geschaffen, stellt sich die Frage, ob die Bestimmungen des WEG- Gesetzes auch dann auf die Erwerber als werdende Wohnungseigentümer anzuwenden sind, wenn aufgrund des zeitlichen Ablaufs des Entstehungsvorgangs im streng juristischen Sinne noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht gemäß 8 WEG u. a. erst dann, wenn der erste Erwerber beim Kauf vom Aufteiler (Bauträger) des Grundstücks als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Es stellt sich also die Frage, welche Regelungen zwischen der Erstellung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch gelten sollen. In diesem Zeitraum haben bereits oft mehrere Käufer eine Wohnung erworben. Der Kauf ist jedoch erst durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert, der Eigentumserwerb ist also noch nicht vollendet. Die Gründe dafür liegen oft beim Grundbuchamt, das für den Vollzug der Eigentumseinträge noch Zeit benötigt. Ein anderer Grund kann darin bestehen, dass mit dem Bauträger noch Streit über Mängel besteht, weshalb dieser bis zur letzten Kaufpreiszahlung die Eigentumseintragung blockiert. 44
Wie entsteht Wohnungseigentum? 1 den, obwohl sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Eine faktische (werdende) WEG liegt vor, wenn der Erwerber den mittelbaren und unmittelbaren Besitz an der Sondereigentumseinheit erlangt hat, d. h. es ist ausreichend, wenn der Erwerber in der Lage ist, die tatsächliche Gewalt über das Kaufobjekt auszuüben, zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, ein wirksamer Erwerbsvertrag mit dem Erwerber vorliegt und die Wohnungseigentumsgrundbücher angelegt sind. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ergeben sich daraus für die faktischen (werdenden) Wohnungseigentümer bereits vor Eigentumsübergang nachfolgende Rechte und Pflichten: Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Rechte und Pflichten nach 13 ff. WEG, wobei die faktischen Eigentümer u. a. auch bei Fragen der baulichen Veränderungen zu beteiligen ist, Anfechtung von Beschlüssen. Beendet wird die faktische WEG durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch. Faktische/ werdende WEG Voraussetzungen Rechte und Pflichten 1.6.3 Form und Inhalt des Teilungsvertrags und der Teilungserklärung Im Teilungsvertrag bzw. in der Teilungserklärung wird die Höhe der Miteigentumsanteile der zukünftigen Miteigentümer festgelegt. Je nach Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in Tausendstel, Hundertstel oder Zehntel Miteigentumsanteile. Höhe der Miteigentumsanteile 45
Miteigentumsanteile frei festlegbar Auf objektive Kriterien zurückgreifen Auswirkungen auf Lasten, Kosten, Stimmrechte WEG-Reform: Änderungsanspruch Eine gesetzliche Bestimmung, welche Größe diese Miteigentumsanteile (MEA) haben sollten oder dass die Miteigentumsanteile sich in einem bestimmten Verhältnis zur Größe des Wohnungs- oder Teileigentums zu befinden haben, existiert nicht. Der Gesetzgeber hat die Regelung dieser Frage bewusst offen gelassen, da er davon ausgeht, dass die Wohnungseigentümer selbst für eine zutreffende Zuordnung der Miteigentumsanteile sorgen. Der jeweilige Begründer des Wohnungseigentums kann daher nach eigenem Ermessen die Höhe der einzelnen Miteigentumsanteile festlegen. Um eine gerechte Lasten- und Kostenverteilung zu gewährleisten, sollte für die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile auf nachvollziehbare und objektive Kriterien, wie z. B. die Wohnoder Nutzfläche, die Lage der Räume im Gebäude etc., zurückgegriffen werden. Die Entscheidung über die Höhe der MEA hat z. B. unmittelbare Auswirkung auf die Verteilung der Lasten und Kosten gemäß 16 Abs. 2 WEG, sofern keine davon abweichende Regelung vereinbart wurde. Auch spielt die Höhe der MEA bei der Ausübung von Stimmrechten eine Rolle, wenn abweichend von der gesetzlichen Regelung des 25 Abs. 2 Satz 1 WEG (sog. Kopfprinzip, vgl. Kap. 5.3.1) vereinbart wurde, dass sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile richten soll (sog. Wertprinzip, vgl. Kap. 5.3.2). Nach der WEG-Reform besteht im Gegensatz zur alten Rechtslage, bei der nur in absoluten Ausnahmefällen grober Ungerechtigkeit der Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsmaßstabs anerkannt wurde, jetzt ein gesetzlich normierter Änderungsanspruch unter den erleichterten Voraussetzungen des 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bzw. des 16 Abs. 3 WEG. 46
Wie entsteht Wohnungseigentum? 1 1.6.4 Grundbucheintragung 1.6.4.1 Eintragungsbewilligung Gemäß 4 Abs. 1 WEG ist zur Einräumung und im Übrigen auch zur Aufhebung des Sondereigentums die Einigung aller Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Für die Einigung müssen alle Beteiligten vor dem Notar erscheinen ( 925 BGB). Lässt sich einer der Beteiligten vertreten, kann dies durch eine Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden ( 4 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wird die notwendige Form nicht beachtet, führt das zur Nichtigkeit des Teilungsvertrags nach 125 Satz 1 BGB. Im Gegensatz dazu ist die einseitige Begründung von Wohnungseigentum durch den Eigentümer gemäß 8 WEG formfrei. Jedoch muss die Teilungserklärung gemäß 29 GBO dem Grundbuchamt in öffentlicher bzw. öffentlich beglaubigter Urkunde vorgelegt werden. In der Praxis wird daher die Teilungserklärung in der Regel notariell beurkundet. Für jeden Miteigentumsanteil wird ein gesondertes Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuchs (z. B. für eine Wohnung) bzw. des Teileigentumsgrundbuchs für ein Teileigentum (z. B. einen Laden) angelegt, auf den das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum eingetragen wird. Außerdem wird als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu anderem Miteigentum gehörenden Sondereigentumsrechte festgehalten ( 7 Abs. 1 WEG). 1.6.4.2 Aufteilungsplan Weitere Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum ist, dass dem Grundbuchamt der sog. Aufteilungsplan vorgelegt wird. Es handelt sich dabei um die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung ( 7 Abs. 4 Satz 1 WEG). Eintragungen im Grundbuchblatt 47
Meist werden Baupläne verwendet Aus diesem Plan sind die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Einheiten und Gebäude ersichtlich. Häufig werden die bereits bestehenden Baupläne, die für die Baugenehmigung erstellt wurden, als Aufteilungspläne verwendet. Diese Pläne enthalten Grundrisszeichnungen, Ansichten und Schnitte der Gebäude in einem Maßstab von 1:100. Sie müssen neben der Lage und Größe der Einheit im Sondereigentum auch alle Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer kennzeichnen, die zum selben Wohnungseigentum gehören. Zweck des Aufteilungsplans ist es neben der Teilungserklärung das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum exakt abzugrenzen, damit dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird. Tipp: Auf klare Zuordnung achten Häufig werden die verschiedenen Räume, die zu einem Sondereigentum gehören, auch farbig gekennzeichnet und mit einer Nummerierung versehen. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder vor, dass Markierungen oder Zuordnungen in den Aufteilungsplänen nicht eindeutig sind. Solche Unklarheiten sollten Sie unbedingt vor dem Erwerb des Wohnungseigentums klären. Lassen sich die Unstimmigkeiten nicht ausräumen, besteht die Gefahr von Rechtsnachteilen, wenn z. B. ein Raum, der zum Sondereigentum gehören und miterworben werden soll, wegen mangelnder Bezeichnung dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet wird. Auch miterworbene Sondernutzungsrechte sollten vor Erwerb des Wohnungseigentums anhand ihrer farbigen Markierungen auf ihren genauen Verlauf und ihre eindeutige Zuordnung zum Wohnungseigentum überprüft werden. 1.6.4.3 Abgeschlossenheitsbescheinigung Neben dem Aufteilungsplan ist der Eintragungsbewilligung für das Grundbuchamt noch die sog, Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen ( 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Es handelte sich dabei bisher um eine Bescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume abgeschlossen sind ( 3 Abs. 2 WEG). 48
Wie entsteht Wohnungseigentum? 1 Für die Frage der Abgeschlossenheit muss die allgemeine Verwaltungsvorschrift 1 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß 7 Abs. 4 Nr. 2 und 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG herangezogen werden. Danach ist jede Wohnung in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumen durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat, also unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insbesondere über eine Küche bzw. einen Raum mit Kochgelegenheit sowie über eine Wasserversorgung, ein WC und einen Stromanschluss verfügen. Ein Bad, eine Dusche oder eine Heizung müssen nicht vorhanden sein. Eine Ausnahme gilt für Garagenstellplätze. Sie sind bereits dann abgeschlossen, wenn sie eine dauerhafte Markierung, z. B. am Boden oder an den Wänden etc., aufweisen. 3 Abs. 2 Satz 2 WEG unterstellt bei diesen Voraussetzungen für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit. Im Zuge der WEG-Reform hat der Gesetzgeber es den Bundesländern in 7 Abs. 4 Satz 3 WEG ermöglicht zu bestimmen, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Auch der Bausachverständige muss sich wie die Behörde an die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen halten. In der Praxis verspricht man sich von dieser Neuregelung, den bürokratischen und zeitlichen Aufwand für die Ausfertigung des Aufteilungsplans zu reduzieren. Derzeit ist noch nicht absehbar, welche Bundesländer von dieser neuen Möglichkeit Gebrauch machen. Es ist zu erwarten, dass sich in den Bundesländern eine unterschiedliche Genehmigungspraxis entwickeln wird. In den Fällen, in denen die jeweilige Landesregierung von der Neuregelung keinen Gebrauch macht, bleibt wie bisher die Baubehörde für die Ausfertigung des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. 1 BAnz Nr. 58 vom 23.03.1974. Definition: Abgeschlossenheit Ausnahme: Garagen WEG-Reform: Bausachverständiger statt Baubehörde Unterschiedliche Praxis absehbar 49
1.6.4.4 Zustimmung Dritter (dinglich Berechtigter) zur Bildung von Wohnungseigentum Ist das zu teilende Grundstück als Ganzes vor der geplanten Aufteilung bereits mit einer Grundschuld oder einem anderen dinglichen Recht belastet, ist eine Zustimmung der dinglich Berechtigten nicht erforderlich, weil sich die am gesamten Grundstück bestehende Grundschuld in eine Gesamtgrundschuld gemäß 1192, 1132, 1114 BGB an allen Anteilen umwandelt. 50