Die bauliche Veränderung in der WEG Vom Katzennetz zur Vogelvoliere Vortrag , Uhr

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1 Die bauliche Veränderung in der WEG Vom Katzennetz zur Vogelvoliere Vortrag , Uhr Rechtsanwältin Tina Lichtenberger Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

2 Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht Gemeinschaftseigentum Grundstück, Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn diese sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, weiter die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne, dass hierdurch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. Sondernutzungsrecht ist das einem Eigentümer durch Vereinbarung eingeräumte Recht, Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen.

3 Was sind bauliche Veränderungen? Der Begriff bauliche Veränderung im Sinne des 22 WEG beschränkt sich auf bauliche Veränderungen im/am Gemeinschaftseigentum. Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht. Sie geht über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandsetzung hinaus. Bauliche Veränderungen im Sondereigentum werden von dieser Vorschrift nicht umfasst.

4 Abgrenzung der baulichen Veränderung zu anderen Maßnahmen Instandhaltung/Instandsetzung nach 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Instandhaltung ist die Erhaltung des bestehenden Zustandes; Instandsetzung ist die Wiederherstellung eines einmal vorhandenen Zustandes, aber auch die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes Beschlussfassung: einfache Stimmenmehrheit Modernisierende Instandsetzung 22 Abs. 3 WEG Voraussetzung hierfür ist ein akuter/absehbarer Handlungsbedarf. Nicht nur Wiederherstellung des früheren Zustandes, sondern eines Zustandes, der aufgrund der aktuellen technischen Möglichkeiten besser sein wird, als der vorherige Zustand. Beschlussfassung: einfache Stimmenmehrheit

5 Abgrenzung zur Modernisierung nach 22 Abs. 2 WEG Modernisierung isd 22 Abs. 2 WEG ist eine bauliche Maßnahme, die der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums dient oder der Anpassung an den Stand der Technik. Es ist eine Maßnahme, die gegenüber der baulichen Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG privilegiert ist. Privilegiert, weil bei der Beschlussfassung nur eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich ist. (3/4 aller stimmberechtigten Eigentümer (Kopfprinzip) und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) Beispiele: - Errichtung von Balkonen; - Erstmaliger Einbau einer Zentralheizungsanlage

6 Bauliche Veränderung Beschlussfassung nach 22 Abs. 1 WEG Für eine bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG ist für die Beschlussfassung eine einfache Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung ausreichend, wenn alle Miteigentümer zugestimmt haben, die über das nach 14 Nr.1 WEG zu duldende Maß hinaus beeinträchtigt sind. Optische Beeinträchtigung ist ausreichend! Sind aller Eigentümer beeinträchtigt, müsste grundsätzlich in der Versammlung, die Anwesenheit aller Eigentümer vorausgesetzt, ein einstimmiger Beschluss gefasst werden. Ein Beschluss, der nicht mit der erforderlichen Einstimmigkeit zustande gekommen ist, ist nur anfechtbar, nicht nichtig! Die Zustimmung muss nicht in der Versammlung erteilt werden. Diese kann auch vor der Versammlung bei den betroffenen Eigentümern eingeholt werden. Die schriftliche Zustimmung ist aus Beweisgründen ratsam.

7 Fehlende Zustimmung eines Miteigentümers; fehlende Beschlussfassung Fehlt die Zustimmung eines betroffenen Miteigentümers, ist der mit der erforderlichen Mehrheit gefasste Beschluss nur anfechtbar, nicht nichtig! Unterlässt ein Eigentümer die Einholung der Zustimmung der betroffenen Eigentümer und lässt er sich die bauliche Veränderung auch nicht per Beschluss genehmigen, läuft er immer Gefahr, dass er auf Rückbau in Anspruch genommen wird. Eine Klage hat auch Erfolg, unabhängig von der Frage, ob die Miteigentümer verpflichtet gewesen wären, dem Eigentümer die Maßnahme zu genehmigen.

8 Beispiele für zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen: Vogelvoliere, Klimagerät an der Außenwand des Gebäudes, Blumenkästen am Balkon, Vollverglasung eines Balkons/einer Terrasse sowie Errichtung eines Wintergartens, Anbringung einer Fahnenstange, Anbringung einer Garderobe im Treppenhaus, Errichtung eines Gartenhauses, Anbringung eines Katzennetzes am Balkon.

9 Parabolantenne I Installierung einer Parabolantenne auf dem Balkon/der Terrasse stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, eine optische Beeinträchtigung wird immer gegeben sein. Erfolgt die Anbringung ohne Beschlussfassung, ohne die Einholung der Zustimmung der Miteigentümer, hat jeder Miteigentümer einen Anspruch auf Beseitigung. Der Miteigentümer, der sich darauf beruft, dass er nur mit der Parabolantenne bestimmte Programme empfangen könnte, es kommt dabei nach der Rechtsprechung des BGH nicht auf die Nationalität an, hat einen Anspruch auf Anbringung. Er hat die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer einzuholen und eine Beschlussfassung herbeizuführen.

10 Parabolantenne II Die Eigentümer haben dem Miteigentümer das Anbringen per Beschluss zu genehmigen. Sie haben aber ein Mitbestimmungsrecht. Sie können bestimmen, wo die Antenne angebracht werden darf und auch wie, auf jeden Fall durch einen Fachhandwerker. Kosten trägt der Eigentümer, dem die Anbringung gestattet wird. Er kann auch zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werden. Aber! Ein Miteigentümer kann auch darauf verwiesen werden, sofern es technisch möglich ist, mit Hilfe eines Decoders die gewünschten Programme zu empfangen. Es gibt keinen Anspruch auf kostenlosen Informationszugang, solange die Kosten für Alternativen verhältnismäßig sind.

11 Was darf der Eigentümer in seinem Sondereigentum? Bei Veränderungen im Sondereigentum hat der Eigentümer nur allgemeine Regeln zu beachten. Dies gilt aber nur für Veränderungen an Teilen, die in seinem Sondereigentum stehen. Beispiele: - Austausch von Heizkörpern ist zulässig, nicht aber das vollständige Entfernen oder der Neueinbau. - Nicht tragende Wände im SE darf der Eigentümer entfernen/ einziehen. - Austausch eines Badezimmers. - Tausch Teppichboden gegen Parkettboden, wenn der Estrich nicht komplett entfernt wird, der Schallschutz beachtet wird.

12 Grillen auf dem Balkon/der Terrasse/im Garten Grillen auf dem Balkon/der Terrasse oder im Garten (Sondernutzungsrecht) ist grundsätzlich erlaubt. Es unterliegt aber regelmäßig verschiedenen Einschränkungen. Teilungserklärung oder Hausordnung können vorsehen, dass Holzkohlegrills unzulässig sind, nur mit Gasgrills oder Elektrogrills gegrillt werden darf. Die Häufigkeit des Grillens kann eingeschränkt werden. Gesetzliche Regelungen zur Häufigkeit gibt es keine, aber Rechtsprechung. Das Landgericht Stuttgart hat 1997 entschieden, dass nicht mehr als 6 Stunden im Jahr gegrillt werden darf. Hieran orientieren sich die Amtsgerichte, die in diesem Gerichtsbezirk liegen.

13 Was darf der Eigentümer im Bereich des Sondernutzungsrechts? Die Bereiche, an denen einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist, bleiben immer Gemeinschaftseigentum. Die Folge ist, dass der jeweilige Eigentümer - ohne entsprechende Regelung - bei bauliche Maßnahmen immer die Zustimmung aller Miteigentümer bedarf, die davon betroffen sind. Die Instandhaltung und Instandsetzung obliegt demnach zunächst auch allen Eigentümern gemeinsam. Ausnahmen können gelten, wenn die Teilungserklärung entsprechende Regelungen enthält.

14 Bauliche Veränderungen im Bereich des Sondernutzungsrechts Folgende Maßnahmen stellen grundsätzlich zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen dar, die einer Beschlussfassung bedürfen, sollte die Teilungserklärung keine andere Regelung enthalten: Terrassenvergrößerung; Anlage eines Gartenteichs; Errichtung einer Treppe zwischen Terrasse und Garten; Errichtung eines Gartenhauses; Errichtung eines Grillplatzes/gemauerten Grills; Errichtung eines Carports; Errichtung einer Absperrung zum Nachbarparkplatz.

15 Rückschnitte von Bäumen und Hecken Die Teilungserklärung enthält normalerweise eine Regelung, die besagt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte, den Garten Instandhalten und/oder Instandsetzen muss. Meist fehlt expilzite Regelung zur Kostentragung, wird durch Auslegung ermittelt. Der Rückschnitt von Bäumen/Hecken, das Mähen des Rasens obliegt bei entsprechender Regelung dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten. Zu beachten ist, dass auch zwischen den Miteigentümern die Regelungen der jeweiligen Nachbarrechtsgesetze Anwendung finden. Für das Fällen von Bäumen oder Entfernen ganzer Hecken bedarf es in der Regel eines einstimmigen Beschlusses.

16 Anspruch auf Beseitigung einer ohne Beschlussfassung und Zustimmung errichteten baulichen Veränderung Eine bauliche Veränderung ist ohne Beschluss/Zustimmung errichtet worden. Jedem Miteigentümer steht das Recht zu, die Beseitigung der baulichen Veränderung nach 1004 BGB zu verlangen sowie die Herstellung des früheren Zustandes nach 823 BGB. Eine vorherige Beschlussfassung ist nicht erforderlich. Beseitigung kann nicht nur vom Miteigentümer sondern auch vom Mieter verlangt werden. Wenn die Eigentümer in einer Versammlung einen Beschluss fassen sollten, der im Zusammenhang mit dem Vorgehen gegen den störenden Miteigentümer steht, kann der einzelne Eigentümer nicht mehr alleine gegen diesen vorgehen. Anspruch verjährt nach 195 BGB in drei Jahren nach Kenntnis.

17 Vielen Dank!