Aktuelles von der WEG-Novelle: Kostenverteilung nach 16 WEG Bauliche Veränderung und Zustimmung

Transkript

1 Aktuelles von der WEG-Novelle: Kostenverteilung nach 16 WEG Bauliche Veränderung und Zustimmung 1. Grundlagen Die Pflicht zur anteiligen Kosten- und Lastentragung ergibt sich aus 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Als Vorschuss- bzw. Nachschusspflicht besteht die Beitragspflicht gegenüber der rechtsfähigen Gemeinschaft, nicht gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, wie der Wortlaut des 16 Abs. 2 eigentlich nahelegt. Soweit kein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart oder beschlossen wurde, sind also alle Kosten, die vorläufig oder endgültig im Verhältnis der Wohnungseigentümer zu verteilen sind, im Zweifel im Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile umzulegen. 2. Abweichende Vereinbarungen Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer den Verteilungsmaßstab allgemein oder für bestimmte Lasten- und Kostenarten abweichend von 16 Abs. 2 regeln. Eine solche abweichende Regelung bestimmt regelmäßig bereits der teilende Eigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum. Der Inhalt einer solchen Vereinbarung zur Lasten- und Kostentragung ist durch objektive Auslegung zu ermitteln. Insofern ist eine Vereinbarung über die Kostenverteilung nach Wohnfläche dahingehend auszulegen, dass bei Teileigentum die Nutzfläche maßgeblich ist. Sind Wohn- und Nutzflächen in der Teilungserklärung angegeben, so sind die Kosten grundsätzlich nach diesen 1

2 Flächen zu verteilen. Etwas Anderes gilt nur, wenn wegen einer, vom Aufteilungsplan abweichenden Bauausführung erhebliche Flächenabweichungen vorliegen. Nur in einem solchen Fall sind die Flächenangaben der Teilungserklärung nicht als verbindlich anzusehen. Ebenso kann durch Vereinbarung bestimmt werden, dass bestimmte Kosten jeweils in gleicher Höhe auf die Wohnungseigentumseinheiten zu verteilen sind. Sachgerecht ist es beispielsweise, die Kosten der Verwaltung nach Einheiten umzulegen. Damit lässt sich dem Umstand Rechnung tragen, dass der Verwaltungsaufwand nicht vom Wert und der Größe einzelner Einheiten abhängt. Die Kostenverteilung nach Einheiten wirkt sich im Falle der Unterteilung von Wohnungseigentum aus. Entstehen durch Unterteilung einer Einheit zwei Einheiten, so sind beide Einheiten im Verhältnis zu den übrigen Einheiten zu gleichen Teilen zu berücksichtigen. Aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung sind verbrauchsabhängige Kosten, etwa die Kosten des Kaltwasserverbrauchs, nach dem individuellen Verbrauch auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen. Enthält eine Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen sind, ist diese in der Regel dahingehend auszulegen, dass die verbrauchsabhängigen Kosten auch nach dem ermittelten Verbrauch zu verteilen sind. Häufig sind ferner Regelungen einzelner Kostenlasten zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer, so insbesondere im Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäudeteilen im Bereich eines Sondereigentums oder eines Sondernutzungsrechts, etwa Fenster oder Balkone. Ebenso häufig sind Regelungen, die individuelle Kostenlasten auch bestimmten Benutzergruppen auferlegen, so z.b. die Kosten einer Tiefgarage. Eine nach Benutzergruppen getrennte Verteilung der Lasten und Kosten kommt insbesondere bei Mehrhausanlagen in Betracht. 2

3 Zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist in erste Linie die Heizkostenverordnung heranzuziehen, da die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer vorgehen ( 2 Heizkostenverordnung). 3. Der Anspruch auf Änderung des Verteilungsmaßstabs Unter besonderen Voraussetzungen steht dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Miteigentümer ein Anspruch auf Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels zu. Nach Inkrafttreten der WEG-Novelle 2007 ist dieser Anspruch erstmals in 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ausdrücklich geregelt. Die Abänderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere auch der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint. Ob ein Festhalten am geltenden Verteilungsschlüssel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint, bestimmt sich zunächst nach dem Maß der Kostenmehrbelastung, die ein einzelner Wohnungseigentümer nach der geltenden Regelung im Vergleich zu der begehrten sachgerechten Kostenverteilung hinnehmen muss. Nach Inkrafttreten der Neuregelung ist zu erwarten, dass insoweit die Eingriffsschwelle für einen Abänderungsanspruch abgesenkt wird. Die Gesetzesbegründung orientiert sich insoweit an der Rechtsprechung des Kammergerichts Berlin, das für einen Anspruch genügen lässt, dass die Wohn- und Nutzfläche von der Größe der für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile um mehr als 25% abweicht. Zu berücksichtigen sind aber alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Rechte und Interessen der übrigen Wohnungseigentümer. Es ist also insbesondere zu beachten, ob die Mehrbelastung in den Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers fällt, oder die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilung bereits beim Erwerb absehbar waren. Haben sich durch eine nachträgliche bauliche Veränderung erhebliche Verschiebungen der Wohn- und Nutzflächen ergeben, so kann sich im Falle einer erheblichen Abweichung ein Änderungsanspruch eines auf Miteigentumsanteilen gründenden 3

4 Kostenverteilungsschlüssels ergeben. Eine Unbilligkeit kann sich auch dann ergeben, wenn das Sondereigentum, etwa mangels einer behördlichen Genehmigung, nicht wie ursprünglich vorgesehen genutzt werden darf. Zu beachten ist, ob die Kostenregelung für alle Kosten oder nur für bestimmte Kostenarten gilt. Findet die beanstandete Kostenverteilung nur auf einzelne Kostenarten Anwendung, wird es wohl auf das Verhältnis der hierdurch bedingten Mehrkosten zur gesamten Kostenlast des Wohnungseigentümers ankommen. 4. Beschlüsse zur Kostenverteilung ( 16 Abs. 3-5) Betriebs- und Verwaltungskosten Nach 16 Abs. 3 können die Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss nicht nur die Verwaltungs- und Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums sondern auch die Betriebskosten des Sondereigentums abweichend von Abs. 2 verteilen. Grundsätzlich hört sich dies systemwidrig an, da die Betriebskosten des Sondereigentums mit der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nichts zu tun haben. Hier ist allerdings auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Erfassung und Verteilung der Kalt- und Abwasserkosten abzustellen, da insoweit Kosten eines individuellen Kaltwasserverbrauchs im Sondereigentum einschließlich der Kosten der Abwasserentsorgung nach Ansicht des BGH gerade nicht zu den, in 16 Abs. 2 geregelten Lasten und Kosten gehören. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat damit eine gesetzliche Beschlusskompetenz zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung erhalten. Die Vorschrift des 16 Abs. 3 gestattet es den Wohnungseigentümern auch, die Betriebskosten auch nur für einzelne Kostenarten abweichend durch Mehrheitsbeschluss zu regeln. Umfasst sind die Betriebskosten im Sinne von 556 Abs. 1 BGB. Betriebskosten sind dort für das Mietrecht definiert als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks 4

5 laufend entstehen. Verwiesen wird insoweit in 556 Abs. 1 Satz 2 BGB auf 2 der Betriebskostenverordnung. Es ist allerdings strittig, ob insoweit die Ausschlussregelung des 2 Betriebskostenverordnung gilt oder ob es einen wohnungseigentumsrechtlichen Betriebskostenbegriff gibt, der vom mietrechtlichen Betriebskostenbegriff abweicht. Problematisch ist dabei die Abgrenzung der Betriebskosten von den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Diese Abgrenzung ist aber erforderlich, weil die Wohnungseigentümer im Hinblick auf Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, anders als bei Betriebskosten, nicht generell mit einfacher Mehrheit abweichende Verteilungsmaßstäbe beschließen dürfen. Hier wird in der Literatur teilweise die Ansicht vertreten, die Kosten pflegender Maßnahmen seien ungeachtet der Bezeichnung als Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung als Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zu bewerten. So sollen nach dieser Auffassung Wohnungseigentümer die Verteilung von Wartungs- und Reinigungskosten sowie die Kosten der Gartenpflege nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss regeln dürfen. Eine höchst richterliche Entscheidung zu dieser Frage steht noch aus. Nach 16 Abs. 3 sind auch die Kosten der Verwaltung von der neugeschaffenen Beschlusskompetenz ausdrücklich umfasst. Praktische Bedeutung hat diese Beschlusskompetenz insbesondere für die Verteilung der Verwaltervergütung. Mangels abweichender Vereinbarung sind diese Kosten grundsätzlich gem. 16 Abs. 2 im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer zu verteilen, auch wenn der Verwaltervertrag die Vergütung nach der Anzahl der Einheiten bestimmt, wie es landläufig üblich ist. 5

6 Nach 16 Abs. 3 können die Wohnungseigentümer beschließen, die Kosten der Verwaltervergütung generell nach Wohneinheiten zu verteilen. Sie könnten auch die Entscheidung über den Abschluss eines Verwaltervertrags zum Anlass nehmen, zugleich für die Dauer des Vertrages die interne Kostenverteilung dem vertraglichen Berechnungsmaßstab anzupassen. Allerdings lässt der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrages nicht ohne weiteres den Willen der Wohnungseigentümer erkennen, auch die interne Verteilung der Kosten insoweit zu regeln. Notwendig wäre also ein ausdrücklicher Beschluss, wonach die Berechnungsgrundlage der Vergütung im Verwaltervertrag auch für die Kostenverteilung im Verhältnis der Wohnungseigentümer gelten soll. Mit umfasst sind auch die Kosten der Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder (Kontoführungsentgelte, Steuern auf Zinsen), der Aufwendungen für den Verwaltungsbeirat, Prämien zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwaltungsbeirats, der Kosten einer Erstellung von Jahresabrechnungen und Beschlusssammlungen durch Dritte, der Kosten für die Anmietung von Räumen für Wohnungseigentümerversammlungen oder die Kosten sachverständiger Beratung in Verwaltungsangelegenheiten, etwa durch einen Rechtsanwalt. Auch Kosten eines Rechtsstreits nach 18 WEG sowie Ersatzansprüche im Falle des 14 Nr. 4 WEG sind Kosten der Verwaltung. Bei Rechtstreitigkeiten in Wohnungseigentumssachen nach 43 WEG sind aber gem. 43 Abs. 8 nur die, mit dem Rechtsanwalt vereinbarten Mehrkosten Kosten der Verwaltung. Auch Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand, insbesondere Sondervergütungen des Verwalters für besondere Tätigkeiten, sind insoweit mit umfasst. Kostenerfassung und Kostenverteilung 16 Abs. 3 umfasst zunächst die Entscheidung über die Erfassung der Betriebsund Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung. Verbrauch bezieht sich auf vorhandene Güter wie Wasser, Gas, Strom oder Wärme, die durch bestimmungsmäßige Inanspruchnahme nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Wohnungseigentümer können also den Einbau von Verbrauchserfassungsgerätschaften beschließen, um so eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung der Betriebskosten zu ermöglichen. Soll 6

7 die Kostenerfassung nach Verursachung erfolgen, wird auf das Maß des Gebrauchs gemeinschaftlicher Einrichtungen nach Dauer und Häufigkeit der Nutzung, der Nutzungsmöglichkeit, nach der Anzahl der Nutzer oder durch Zählung abzustellen sein. Ist eine konkrete Messung nicht möglich, so halten es einzelne Autoren für möglich, auch pauschalierte Erfahrungswerte zugrunde zu legen und zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu unterscheiden. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass der missverständliche Wortlaut des 16 Abs. 3 nicht so zu verstehen ist, dass sich die neue Beschlusskompetenz ausschließlich auf Betriebs- und Verwaltungskosten erstreckt, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden können. Vielmehr sind auch verbrauchs- und verursachungsunabhängige Kosten, wie z. B. Gartenpflege, Schnee- und Eisbeseitigung oder Gebäudeversicherung mit umfasst. Der Wortlaut ließe es sogar zu, auch nach Verbrauch erfasste Kosten nach einem anderen Maßstab zu verteilen, wobei eine solche Beschlussfassung wohl selten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen wird. Der Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung beinhaltet also zwei Komponenten, die Eigentümer können darüber beschließen, ob sie die Kostenverteilung abweichend regeln wollen, danach können Sie darüber entscheiden, in welcher Form die abweichende Verteilung erfolgen soll. Ein nicht hinreichend bestimmter Beschluss ist von Anfang an als nichtig anzusehen. Sollen also Kosten z. B. nach Wohn- und Nutzfläche verteilt werden, so müssen die Wohn- und Nutzflächen hinreichend bestimmt sein. Es ist anzuraten, die Flächen im Beschluss konkret zu bezeichnen. Aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ist den Wohnungseigentümern bei der Entscheidung über Kostenverteilungsschlüssel ein Ermessensspielraum eingeräumt. Sind in einer konkreten Wohnungseigentumsanlage viele Wohnungen vermietet, so kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Betriebskosten insgesamt nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche umzulegen, um die 7

8 Möglichkeit zu schaffen, die Betriebskostenabrechnung direkt auf Grundlage der WEG-Abrechnung zu erstellen. Die Erfassung und Verteilung einzelner Betriebskosten nach Verbrauch wird immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Aufwendungen für den Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten, deren Wartung und der Ableseservice in einem vernünftigen Verhältnis zu den zu erwartenden Einsparungen stehen. Ist aber z. B. der Einbau von Kaltwasserzählern landesrechtlich vorgeschrieben, so wird ein Beschluss über eine verbrauchsunabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig widersprechen. Ist aber eine Kosten-Nutzenanalyse anzustellen, so sollen nach der Gesetzesbegründung die Grundsätze Anwendung finden, die die Rechtsprechung zur Verbrauchserfassung im Rahmen der Heizkostenverordnung entwickelt hat. Die Aufwendungen dürfen die Einsparungen, die sich über zehn Jahre hinweg voraussichtlich erzielen lassen, nicht überschreiten. Dies wird aber in der Literatur bereits jetzt ausführlich diskutiert und angezweifelt. Die Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht auch nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Hierbei darf aber nicht übersehen werden, dass jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig den einen oder anderen Wohnungseigentümer benachteiligen wird. Nicht jede Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers ist unbillig. Es dürfen an die Auswahl eines angemessenen Verteilungsschlüssels nicht allzu strenge Anforderungen gestellt werden. In der Gesetzesbegründung ist davon die Rede, dass die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Änderung vorliegt. 8

9 Dieses Erfordernis stößt im Schrifttum auf erhebliche Kritik. Nach Auffassung des Schrifttums darf angesichts der neuen Beschlusskompetenz kein Wohnungseigentümer mehr darauf vertrauen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Verteilungsschlüssel Bestand hat. Die Minderheit ist durch das Benachteiligungsverbot hinreichend vor unangemessenen Verteilungsschlüsseln geschützt. Ein sachlicher Grund sei allenfalls dann erforderlich, wenn aufgrund einer Vereinbarung einzelne Wohnungseigentümer aus sachlichen Gründen von vorneherein von bestimmten Kosten befreit sind. Hieran ist z. B. zu denken, wenn Eigentümer der Erdgeschosswohnungen durch Vereinbarung von den Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt sind. Eine Änderung dieser Regelung entspricht wohl nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse dahingehend geändert haben, dass z. B. durch Einbau eines neuen Aufzugs nunmehr erstmals auch das Kellergeschoss angefahren wird. Die Änderung erfolgt durch Stimmenmehrheit. Es genügt also die einfache Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer. Eine Einschränkung dieser Beschlusskompetenz kann auch nicht durch abweichende Vereinbarung erfolgen. Entsprechende Regelungen in Gemeinschaftsordnungen wären gem. 134 BGB nichtig. Umstritten ist noch, ob Gemeinschaftsordnungen, die das Stimmrecht nach Wertprinzip oder nach Objektprinzip vorsehen, im Rahmen der Beschlussfassung nach 16 Abs. 3 anzuwenden sind. Höchst vorsorglich ist daher anzuraten, in einem solchen Fall zusätzlich auch eine Auszählung nach dem gesetzlichen Kopfprinzip vorzunehmen. Erreicht ein Beschlussantrag die einfache Mehrheit nach Kopfprinzip, nicht aber nach dem vereinbarten Prinzip, so wäre der Beschluss trotzdem als zustande gekommen zu verkünden. Nach der überwiegenden Ansicht sind grundsätzlich immer wieder abändernde Zweitbeschlüsse möglich, soweit diese ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies setzt voraus, dass schutzwürdige Belange berücksichtigt 9

10 werden, die sich aus dem Inhalt und den Wirkungen des Erstbeschlusses ergeben. Hier gilt das Gebot der Rücksichtnahme auf schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer, wie auch bei der Beurteilung des Erstbeschlusses. Wurden also z. B. die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen von den Betriebskosten einer Aufzugsanlage freigestellt, so dürfen diese darauf vertrauen, nicht an diesen Kosten beteiligt zu werden, so lange sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht ändern. Kommt ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung tatsächlich zustande, so soll der neue Verteilungsschlüssel für künftige Wirtschaftspläne, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen gelten. Im Zweifel ist aber die im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossene Kostenverteilung bereits in der Jahresabrechnung der in diesem Jahr angefallenen Kosten anzuwenden. Die Wohnungseigentümer befinden regelmäßig erst nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres über die Verteilung der konkret angefallenen Kosten, so dass es nicht schadet, Beitragsvorschüsse aufgrund eines anderen Kostenverteilerschlüssels zu erheben, als er schlussendlich der Jahresabrechnung zugrunde liegt. Die Änderung des Kostenverteilerschlüssels kann mithin also auch noch in der Versammlung erfolgen, die über die Genehmigung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung entscheidet. Zu beachten ist aber, dass die Festlegung des Verteilungsschlüssels nicht unmittelbar im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung erfolgt. Die Jahreseinzelabrechnung dient lediglich der Abrechnung angefallener Kosten. Aus der Beschlussfassung über die Einzelabrechnung ergibt sich in der Regel kein Rechtsfolgewillen im Hinblick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels für zukünftige Wirtschaftsjahre. Wir brauchen insoweit einen ausdrücklichen Vorschaltbeschluss. Kosten baulicher Maßnahmen Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen lösen im Einzelfall erhebliche Kosten aus. 10

11 Bereits vor der WEG-Novelle waren sog. Zitterbeschlüsse häufig, die unter Verletzung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall getroffen wurden. Einzelne Autoren gingen auch davon aus, derartige Beschlüsse seien von Anfang an nichtig, da die Wohnungseigentümer insoweit über keine Beschlusskompetenz verfügten. Dem ist die Neuregelung des 16 Abs. 4 WEG nunmehr entgegengetreten und hat eine neue Beschlusskompetenz geschaffen. Um aber den einzelnen Wohnungseigentümer vor den unüberschaubaren Folgen einer generellen Kostenneuregelung zu schützen, können entsprechende Beschlüsse nur im Einzelfall mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst werden. Der abweichende Maßstab muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung tragen. Für Kosten einer besonderen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht durch eine bauliche Maßnahme ausgelöst werden, wurde in 21 Abs. 7 WEG ebenfalls eine Beschlusskompetenz geschaffen, wonach Nutzungsentgelte oder Pauschalen für eine besondere Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen bereits mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Die neue Beschlusskompetenz aus 16 Abs. 4 erfasst zunächst die Kosten einzelner Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. 21 Abs. 5 Nr. 2, einschließlich der Maßnahmen einer modernisierenden Instandsetzung i. S. v. 22 Abs. 3 WEG. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten, einen mangelhaften Zustand beseitigen und einen ordnungsmäßigen Zustand erstmals oder wiederherstellen. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums fallen nicht unter die Beschlusskompetenz. Muss also wegen einer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers in Anspruch genommen 11

12 werden, so unterfallen diesbezügliche Ersatzansprüche wegen Inanspruchnahme des Sondereigentums i. S. v. 14 Nr. 4 den Kosten der Verwaltung, mithin der Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 3 WEG. Nach Sinn und Zweck der Norm sind Kosten für laufende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung nicht von der Beschlusskompetenz aus 16 Abs. 4 umfasst. Entweder es handelt sich insoweit um Betriebskosten i. S. v. 2 BetrKV, oder aber es soll sich nach überwiegender Literaturmeinung um Maßnahmen handeln, die der Verwalter ohnehin gem. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer treffen kann. Derartige Maßnahmen haben geringe vermögensrechtliche Bedeutung, so dass nach Meinung des Gesetzgebers auch kein Bedürfnis besteht für abweichende Regelungen zur Kostentragung. Diese Meinung ist stark umstritten. Eine höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung steht noch aus. Von der neuen Beschlusskompetenz nach 16 Abs. 4 sind auch Kosten baulicher Veränderungen und Kosten von Maßnahmen der Modernisierung und der Anpassung an den Stand der Technik umfasst. Als Modernisierungsmaßnahme können also die Wohnungseigentümer gem. 22 Abs. 2 S. 1 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit den Einbau eines Aufzuges beschließen. Mit derselben Mehrheit können die Wohnungseigentümer nach 16 Abs. 4 die Regelung der Kosten des Einbaus treffen. Bei den Kosten baulicher Veränderungen i. S. v. 22 Abs. 1 WEG (etwa die Kosten eines Dachgeschossausbaus) erfolgt die Kostenverteilung grundsätzlich gem. 16 Abs. 6 S 1 Hs 2 auf diejenigen Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Aber auch insofern hat ein abweichender Beschluss nach 16 Abs. 4 Vorrang. Ein Beschluss, der die Kosten einer baulichen Veränderung abweichend verteilt, ist daher jetzt grundsätzlich wirksam. Eine Kostenregelung im Einzelfall ist immer dann anzunehmen, wenn sie sich in der abschließenden Regelung einer, im Zeitpunkt der Beschlussfassung dem 12

13 Umfang nach erkennbaren Maßnahme erschöpft und darüber hinaus nicht als Rechtsgrundlage für die Verteilung der Kosten künftiger, dem Umfang nach nicht absehbarer Maßnahmen dient. Die Beschlusskompetenz entfällt also immer dann, wenn Art und Umfang einer künftigen Maßnahme zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht konkret erkennbar sind. Der Beschluss der Kostenregelung kann der Entscheidung über die Maßnahme nachfolgen. Problematisch ist insoweit immer der Fall der Instandsetzung einzelner Gebäudeteile (Fenster, Balkone etc.), die einzelnen Wohnungseigentümern dienen. Sind lediglich einzelne Balkone sanierungsbedürftig, so stellt sich die Frage nach der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Nachdem das Gesetz den Wohnungseigentümern gerade verwehrt, eine objektbezogene Kostenverteilung auch für die künftige Instandsetzung anderer Gebäudeteile zu regeln, ist darauf zu achten, das Vertrauen derjenigen Eigentümer zu schützen, die einer abweichenden Kostenverteilung zustimmen, ohne konkret zu wissen, ob auch im Hinblick zukünftiger Maßnahmen derselbe Verteilerschlüssel beschlossen werden wird. Der benachteiligte Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gleichgelagerte Einzelfälle nicht willkürlich ungleich behandelt werden. Man muss also davon ausgehen, dass ein Beschluss, der ohne sachlichen Grund die Kosten einer späteren gleichartigen Maßnahme anders verteilt, anfechtbar ist. Auch insoweit steht eine höchstrichterliche Entscheidung noch aus. Nach Meinung einzelner Autoren kann ein Beschluss über eine objektbezogene Kostenverteilung im Einzelfall von vorneherein unter der auflösenden Bedingung einer hiervon abweichenden Kostenverteilung in anderen gleichartigen Fällen gefasst werden. Sollte also die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem späteren Fall abweichend entscheiden, obwohl es sich um einen gleichartigen Einzelfall handelt, würde der frühere Zustand wieder eintreten und die bereits objektbezogen abgerechneten Kosten wären neu zu verteilen. Nach Ansicht des OLG Hamm stellt eine derartige rückwirkende Änderung der Kostenverteilung auch keine unbillige Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer dar. 13

14 Schwierig ist auch die Verteilung der Folgekosten baulicher Veränderungen bzw. Modernisierungen, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen. Hier ist an den Anbau einer Aufzugsanlage zu denken, die nur dem Gebrauch einzelner Eigentümer in den oberen Stockwerken dient. Die Wohnungseigentümer können die Einbaukosten gem. 16 Abs. 4 abweichend regeln, gem. 16 Abs. 3 auch die Betriebskosten der neu zu errichtenden Aufzugsanlage. Hinsichtlich der laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bestünde wohl keine Beschlusskompetenz, hinsichtlich im Einzelfall anfallender Kosten größerer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen müsste jeweils ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss nach 16 Abs. 4 WEG getroffen werden. Auch dieser Fall ist noch nicht entschieden. Nach Auffassung verschiedener Autoren wäre die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme insgesamt als Einzelfall anzusehen, so dass anlässlich der Genehmigung des Einbaus der Aufzugsanlage zugleich die Freistellung der nicht begünstigten Wohnungseigentümer von sämtlichen Folgekosten beschlossen werden kann. Insoweit wird aber noch abzuwarten sein, wie sich die Rechtsprechung zu dieser Frage stellt. Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeit Die vom allgemeinen Verteilungsmaßstab abweichende Verteilung der Kosten baulicher Maßnahmen entspricht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verteilerschlüssel aufgrund individueller Gebrauchsvorteile gerechtfertigt ist. Ein Beschluss der sich im Rahmen der Kostenverteilung nicht am Gebrauch oder an der Gebrauchsmöglichkeit orientiert, ist aber nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Gebrauch bedeutet die eigennützige Verwendung von Teilen, Einrichtungen und Anlagen des Gemeinschaftseigentums. Auch insoweit bleibt den Wohnungseigentümern ein Ermessensspielraum. Die Kosten einer Maßnahme können nach der Zugangsmöglichkeit zu einer Einrichtung, etwa einer Tiefgarage 14

15 oder eines Aufzugs verteilt werden. Haben alle Wohnungseigentümer gleichmäßige Zugangsmöglichkeit, könnte die Kostenverteilung auch nach der Häufigkeit des Gebrauchs oder objektbezogen nach der räumlichen Zuordnung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Eine grundsätzliche Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche wird sich in den allermeisten Fällen verbieten, da die Flächen des Sondereigentums keinen Bezug zur eigennützigen Verwendung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums haben. Denkbar ist allenfalls bei der Verteilung der Kosten einer Balkonsanierung, die Kosten im Verhältnis der jeweils dem individuellen Gebrauch unterliegenden Balkonflächen zu verteilen. Aber auch hier haben wir bereits das Problem, dass bei Balkonen die Tragplatte und Isolierschicht dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, was allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu Gute kommt. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Bauteile könnten objektbezogen auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, denen ein Sondernutzungsrecht an diesem Bauteil eingeräumt ist. Aber auch ohne Sondernutzungsrecht lassen sich bestimmte Gebäudeteile objektiv dem räumlichen Bereich bestimmter Sondereigentumseinheiten zuordnen, so z.b. Fenster. Ein Beschluss, wonach bei der Fenstersanierung jeder Wohnungseigentümer diejenigen Fenstersanierungskosten zu tragen hat, die sich auf die, im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster beziehen, dürfte ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Abgrenzungsprobleme sind hier aber mannigfaltig. So lässt sich die Decke einer Tiefgarage wohl kaum dem alleinigen Gebrauch der Tiefgaragennutzer zuordnen, wenn auf dieser Decke ein Wohngebäude errichtet wurde. Für eine ordnungsmäßige, am Gebrauch ausgerichtete Verteilung von Kosten dürfte ausschlaggebend sein, ob es sich um einen Gebäudeteil handelt, der im Falle seiner nachträglichen Errichtung als bauliche Veränderung lediglich einzelnen Wohnungseigentümern Gebrauchsvorteile verschaffen würde. 15

16 Die Kosten einer Balkonsanierung lassen sich auf diese Weise, auch hinsichtlich der konstruktiven Teile, den Gebrauch der jeweiligen Balkonnutzer zuordnen. Anderes dürfte aber für die Bodenplatte einer Dachterrasse gelten, die zugleich Dachfunktion hat. In jedem Fall aber ist darauf zu achten, dass eine hinreichend bestimmte Regelung zur Kostenzuordnung getroffen wird, andernfalls ist der Verteilungsbeschluss wegen Unbestimmtheit nichtig. Wirkungen derartiger Beschlüsse: Ist die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, kommt ein Beschluss nach 16 Abs. 4 nicht zustande. Ein gleichwohl festgestellter und verkündeter Beschluss ist solange wirksam, solange er nicht im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt wurde. Insoweit ist insbesondere bei Entscheidungen über bauliche Änderungen darauf zu achten, dass für die Maßnahme und für die Finanzierung unterschiedliche Mehrheitserfordernisse gelten. Beschließen die Wohnungseigentümer zugleich eine Sonderumlage zur Finanzierung der Maßnahme, so sind die Beiträge zur Sonderumlage in der Regel bereits nach dem beschlossenen Verteilungsmaßstab zu berechnen. In besonderen Fällen, etwa bei vorübergehender Liquiditätsenge einzelner Wohnungseigentümer, wird es aber wohl möglich sein, die Sonderumlage zunächst nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel zu erheben und den abweichenden Kostenverteilerschlüssel erst bei der endgültigen Abrechnung im Rahmen der Jahresabrechnung anzuwenden. Wurde ein abweichender Kostenverteilerschlüssel beschlossen, kann auf die Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht zurückgegriffen werden. 16

17 Der Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten einer baulichen Maßnahme kann auch nachträglich, z.b. im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung gefasst werden. In einem solchen Fall bedarf der Beschluss über die Jahresabrechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit. Wurde aber ein Beschluss zum abweichenden Kostenverteilerschlüssel gefasst, so ist ein abändernder Zweitbeschluss immer dann anfechtbar, wenn die durch den Erstbeschluss von den Kosten entlasteten Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund nachträglich mit zusätzlichen Kosten belastet werden. 5. Bauliche Veränderung und Zustimmung Bauliche Veränderung im Sinne des 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist jede Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustands gerichtet ist und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden. Eine Maßnahme, die zu einer gegenständlichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, ist immer dann eine bauliche Veränderung, wenn sie über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht. Insofern ergibt sich bereits aus dem Gesetz die Abgrenzung zur modernisierenden Instandsetzung. Umgestaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die zwar Instandhaltung oder Instandsetzung sind, aber nach den Umständen des Einzelfalls nach billigem Ermessen nicht den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer 17

18 entsprechen und sich deshalb nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung halten, sind bauliche Veränderungen. Maßnahmen, die gar ohne jeglichen Instandhaltung- und Instandsetzungsbedarf durchgeführt werden, sind von vorneherein bauliche Veränderungen. Hiervon abzugrenzen ist aber insbesondere die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Werden Baumaßnahmen zur Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums nachgeholt, handelt es sich dann nicht um bauliche Veränderungen, wenn die Herstellung des Gemeinschaftseigentums in dieser baulichen Form in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan vorgesehen ist. Nach der Neuregelung des 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Durch diese Neufassung wird den Wohnungseigentümern jetzt ausdrücklich die Kompetenz eingeräumt, bauliche Veränderungen zu beschließen, eine Beschlusskompetenz, die nach bisherigem Recht zwar auch bestand, aber sich nur mittelbar ergab. Neu ist der Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer, eine Maßnahme der baulichen Veränderung durch Beschluss zu gestatten, wenn ihr alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Aus der Neuregelung ergibt sich, dass ein Individualanspruch auf entsprechende Beschlussfassung bestehen kann. Nicht klar ist, ob auch nach neuem Recht die erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zur baulichen Veränderung außerhalb einer Versammlung erteilt werden kann und damit ein Beschluss der Wohnungseigentümer unnötig wird. 18

19 Hierzu liegt eine aussagekräftige Rechtsprechung bis dato nicht vor. Ein Beschluss für bauliche Veränderungen, der in einer Versammlung gefasst werden soll, erfordert stets zumindest die Stimmenmehrheit der in der Versammlung erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Zustimmung nur derjenigen Wohnungseigentümer, die durch die zu beschließende bauliche Veränderung beeinträchtigt werden, reicht nicht aus, wenn diese nicht zugleich die Mehrheit der in der Versammlung erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer darstellt. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung kommt also nicht zustande, wenn trotz Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht die Mehrheit aller in der Versammlung erschienenen Wohnungseigentümer erreicht wird. Problematisch ist für den Verwalter, dass er festzustellen hat, wer durch eine Einzelmaßnahme tatsächlich beeinträchtigt wird. Fehlt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch nur die Zustimmung eines Beeinträchtigten, so kommt eine positive Beschlussfassung nicht zustande. Der Versammlungsleiter hat festzustellen und zu verkünden, dass ein Beschluss über die geplante bauliche Veränderung nicht zustande gekommen ist. Die fehlende Zustimmung kann nicht nachgeholt werden, weil die Zustimmung durch positive Stimmabgabe in der Versammlung gegenüber dem Versammlungsleiter abzugeben ist. Stellt der Versammlungsleiter entgegen der wahren Rechtslage gleichwohl ein positives Beschlussergebnis fest und verkündet es, so ist der Beschluss wirksam. Ein solcher Beschluss wäre allenfalls anfechtbar. Möglich sein soll aber eine sog. kombinierte Beschlussfassung. Ein Beschluss könne grundsätzlich auch in der Weise gefasst werden, dass ein Teil der Wohnungseigentümer in einer Versammlung und ein anderer Teil außerhalb der Versammlung schriftlich dem Beschlussantrag zustimmt. 19

20 Ein solcher Beschluss ist im Zweifel schriftlich festzustellen und zu verkünden. Aus praktischen Erwägungen ist aber insoweit anzuraten, eine Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren vorzunehmen. Die in der Versammlung erschienenen Wohnungseigentümer können ihre Unterschrift in der Versammlung leisten, die übrigen werden sodann schriftlich zur Zustimmung aufgefordert. Liegen alle Zustimmungen in schriftlicher Form vor, kann der Beschluss schriftlich festgestellt und verkündet werden. Marco J. Schwarz Rechtsanwalt 20