Anforderungen an eine moderne & rechtssichere Gemeinschaftsordnung die Muster-Gemeinschaftsordnung des DDIV im Visier!

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1 Anforderungen an eine moderne & rechtssichere Gemeinschaftsordnung die Muster-Gemeinschaftsordnung des DDIV im Visier! Rechtsanwalt, Köln

2 Was ist eine Gemeinschaftsordnung? Abgrenzung zu Teilungsvereinbarung ( 3 WEG) oder Teilungserklärung ( 8 WEG): Aufteilung eines Grundstücks dahingehend, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an genau bestimmten Räumen eingeräumt wird. Gemeinschaftsordnung ist die darüber hinausgehende Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander

3 Das Gesetz definiert die Spielregeln: 10 WEG (Allgemeine Grundsätze) (2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 5 WEG (4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden.

4 Vereinbarungen definieren sich daher als von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Regelungen!!!

5 Unabdingbar gemäß Wortlaut WEG: 12 Abs. 4 S. 2 WEG Keine Einschränkung und kein Ausschluss der Befugnis, die Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufzuheben 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 S. 2 Kein Ausschluss der Beschlusskompetenzen nach 16 Abs. 3 und 4 und 22 Abs Abs. 2 Kein Ausschluss der Verwalterbestellung 26 Abs. 1 S. 5 Unzulässigkeit sonstiger Beschränkungen der Bestellung und Abberufung des Verwalters 27 Abs. 4 Keine Einschränkung und kein Ausschluss der Befugnisse des Verwalters nach 27 Abs. 1-3

6 Unabdingbar gemäß herrschender Meinung: 5 Abs. 2 WEG Keine Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft 23 Abs. 3 Umlaufbeschluss 24 Abs. 2 Einberufungspflicht bei Quorum 43 Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts

7 Aus einer real existierenden GO: 2: In Ergänzung dieser Bestimmung wird hiermit festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören a) die Innenseiten der Außenfenster... b) die Wasserleitungen von dem Punkt an, an dem sie als Abzweigung in das Sondereigentum eintreten 3: Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Gebäudeteile, die nicht nach Ziff. 2 zum Sondereigentum erklärt sind.

8 Nichtig! 5 WEG (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums): (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

9 BGH zur Zuordnung von Sondereigentum in GO: BGH (Urteil vom , V ZR 57/12): Welche wesentlichen Geba udebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Der Teilungserkla rung kommt dabei nur indirekte Bedeutung zu. Zum einen bestimmt sie, welche Ra ume Gegenstand des Sondereigentums sind, so dass die zu diesen Ra umen geho renden Bestandteile nach 5 Abs. 1 WEG kraft Gesetzes ebenfalls Sondereigentum werden. Zum anderen kann sie Bestandteile, die nach 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stu nden, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen ( 5 Abs. 3 WEG). Den umgekehrten Weg, also die konstitutive Zuordnung von wesentlichen Geba udebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserkla rung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor; die Teilungserkla rung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben.

10 BGH zur Zuordnung von Versorgungsleitungen: BGH (Urteil vom , V ZR 57/12): Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Dass einzelne Teile des Leitungsnetzes, die sich - wie die hier zu beurteilende Leitung - im räumlichen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums befinden, nur eine Sondereigentumseinheit versorgen, bleibt daher für ihre dingliche Zuordnung außer Betracht; es gilt nichts anderes als für den Abschnitt eines Treppenhauses, der ausschließlich den Zugang zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht und gleichwohl eine Einheit mit dem übrigen Treppenhaus bildet...

11 Muster-Regelung zum Sondereigentum: Sondereigentum sind die im Aufteilungsplan bezeichneten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass... ( 5 Abs. 1 WEG) Teile des Gebäudes, die..., sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.. ( 5 Abs 2 WEG) Zur Konkretisierung dieser gesetzlichen Vorgaben erfolgt nachfolgend eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung der im Sondereigentum befindlichen Gebäudebestandteile: - Wohnungsinnentüren, - Wasch- und Badeeinrichtungen, - Wasserversorgungsleitungen, soweit sich diese hinter einer im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegenden und für die Handhabung durch den Wohnungseigentümer vorgesehenen Absperrvorrichtung befinden, -...

12 Feinkost-Menu der Gestaltungsmöglichkeiten: Organisatorische Erleichterung von Eigentümerversammlungen Beschlussfassung von Untergemeinschaften Gestaltung der Jahresabrechnung (Mieterkongruenz) Wirtschaftsplan (Vorfälligkeitsklausel, Liquiditätsregelungen, Rückwirkung zwischenjährig beschlossener Wirtschaftspläne) Kostenverteilung und Instandsetzungsverantwortlichkeit (klare Regelung) Verwaltervergütung (raus aus den AGB!) und und und

13 Kostenverteilung bei Instandsetzung: 16 Abs. 4 WEG: Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

14 Missglückter Versuch: 16 Abs. 4 WEG ist gar keine Erweiterung der Beschlusskompetenz: Er legalisiert nur die von der Rechtsprechung bereits akzeptierte, von der allgemeinen Kostenverteilung abweichende Regelung im Einzelfall (Gesetzesbegründung, BT-Drucksache 16/887, S. 24). BGH (Urteil vom 18. Juni 2010, V ZR 164/09): Ein Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft.

15 Muster-Regelung zur Lösung der Bedürfnisse: Die Wohnungseigentümer können in Ergänzung von 16 Abs. 4 WEG nicht nur im Einzelfall, sondern hinsichtlich einzelner Gebäudeteile generell zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

16 Aus einer real existierenden GO: 5 Die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten des Garagengebäudes tragen nur die Garageneigentümer. 11 Jeder Wohnungs- bzw. Garageneigentümer hat eine Stimme. In Angelegenheiten, die nur die Garageneigentümer betreffen, sind nur die Garageneigentümer stimmberechtigt.

17 Problemkreis Untergemeinschaften: Betroffenheit ist kein Kriterium: Auch bei der Bildung von Untergemeinschaften steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allen Eigentümern zu! ( 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG) Eigene Betroffenheit ist nicht kompetenzbegründend. Betroffenheit anderer Eigentümer ist nicht kompetenzvernichtend.

18 Muster-Regelung für Untergemeinschaften (1): Den Untergemeinschaften wird die Beschlusskompetenz in folgenden Angelegenheiten zugewiesen: Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die gemäß... der ausschließlichen Nutzung durch die Untergemeinschaft dienenden Gebäudeteilen, Verteilung der der Untergemeinschaft durch die Gesamtabrechnung zugewiesenen Betriebskosten innerhalb der Mitglieder der Untergemeinschaft,... Zur Beschlussfassung in diesen Angelegenheiten können die Untergemeinschaften eigene Untergemeinschaftsversammlungen abhalten, die jedoch ungeachtet ihrer rechtlichen Verselbständigung im Rahmen der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft stattfinden können.

19 Muster-Regelung für Untergemeinschaften (2): Hinsichtlich der den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung zugewiesenen Angelegenheiten sind für die Feststellung der Beschlussfähigkeit und die Ausübung des Stimmrechtes nur die diesbezüglichen Miteigentumsanteile bzw. Stimmrechte maßgeblich. Über die Einberufung und Tagesordnung einer Untergemeinschaftsversammlung sind auch die übrigen, nicht der jeweiligen Untergemeinschaft zugehörigen Eigentümer zeitgleich durch den Verwalter zu unterrichten, auf Verlangen erhalten sie auch eine Niederschrift. Die übrigen Eigentümer haben ein Teilnahmerecht an den Versammlungen der Untergemeinschaften, sie sind jedoch hinsichtlich der den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung zugewiesenen Angelegenheiten vom Stimmrecht ausgeschlossen.

20 Muster-Regelung zum Wirtschaftsplan: Der Verwalter hat für jedes Wirtschaftsjahr eine Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält... ( = 28 Abs. 1 WEG) In Abweichung von 28 Abs. 2 WEG, wonach das nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan ermittelte Hausgeld auf Abruf durch den Verwalter zu erbringen ist, wird vereinbart, dass das Jahreshausgeld durch die Wohnungseigentümer in 12 gleichen monatlichen Raten, fällig zum 1. eines Kalendermonats im voraus, erbracht wird. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, dem Verwalter ein SEPA- Lastschriftmandat zu erteilen. In Hinblick auf diese Ratenzahlung wird der Verwalter ermächtigt, Liquiditätsengpässe, die durch die Bezahlung fälliger Rechnungen vor Eingang der Hausgeldraten entstehen können, durch Verwendung als Instandhaltungsrückstellung bestimmter Beträge zu überbrücken.

21 Muster-Regelung Verzug: Der Verwalter ist berechtigt, rückständige Hausgeldbeträge gegenüber dem in Verzug befindlichen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen und hierzu einen Rechtsanwalt seiner Wahl zu beauftragen. Für seine Tätigkeit in Zusammenhang mit der Mahnung und Beauftragung eines Rechtsanwalts kann der Verwalter ein Zusatzhonorar vereinbaren. Verzugszinsen und Zusatzhonorar des Verwalters sind vom säumigen Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft zu erstatten.

22 Muster-Regelung Vorfälligkeit: Kommt ein Wohnungseigentümer mit einem Betrag, der zwei Hausgeldraten erreicht, in Verzug, so wird zusätzlich zum Hausgeldrückstand eine Hausgeldvorauszahlung von 12 Hausgeldraten fällig. Maßgeblich ist die zum Zeitpunkt der vorzeitigen Fälligstellung geltende monatliche Hausgeldrate. Scheidet der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft aus oder wird über das betreffende Wohnungseigentum das Zwangsverwaltungs- oder über das Vermögen des betreffenden Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, lebt die monatliche Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger bzw. Zwangs- oder Insolvenzverwalter wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist für diesen Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen.

23 Auf Urteile reagieren (1): Kostenfreistellung mit Dauerwirkung BGH (Urteil vom 11. November 2011, V ZR 65/11): Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

24 Formulierungsvorschlag für GO: In Abänderung von 16 Abs. 6 S. 1 WEG wird vereinbart, dass alle Wohnungseigentümer, auch diejenigen, die einer Maßnahme nach 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung) nicht zugestimmt haben, nutzungsberechtigt und zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind.

25 Und für eigennützige bauliche Veränderungen: Dies gilt nicht, soweit eine Maßnahme nach 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung) nur durch einen Wohnungseigentümer erfolgt und nur dessen Nutzung dient. Der jeweilige Wohnungseigentümer hat die Kosten für die Errichtung und sämtliche Folgekosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Instandsetzung unmittelbar zu tragen, ihm obliegt insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht. Soweit diese Kosten über die Eigentümergemeinschaft vorfinanziert werden, ist der Wohnungseigentümer gegen Rechnungsstellung durch den Verwalter zum direkten Zahlungsausgleich verpflichtet, die Rechnungsstellung kann auch durch Einstellung als Individualkosten in die Jahresabrechnung erfolgen. Zu den Folgekosten gehören auch Mehraufwendungen, die der Eigentümergemeinschaft bei späteren Sanierungsmaßnahmen durch die bauliche Veränderung entstehen. Dies gilt auch für etwaige Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers, solange dieser die bauliche Veränderung nicht beseitigt und den ursprünglichen Zustand wieder fachgerecht hergestellt hat.

26 Auf Urteile reagieren (2): Gewerbliche Wohnungsnutzung BGH (Urteil vom V ZR 72/09): Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Entsprechender Passus in GO!

27 Auf Urteile reagieren (3): Anzahl der Verwaltungsbeiräte: BGH (Urteil vom , V ZR 126/09): Eine von 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgema ßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentu mer die Weichen fu r eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentu mergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben. Entsprechender Passus in GO!

28 Rolle der Notare? Blick ins Beurkundungsgesetz! 8 Bei der Beurkundung von Willenserklärungen muss eine Niederschrift über die Verhandlung aufgenommen werden. 17 (1) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. (2) Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Zweifelt der Notar an der Wirksamkeit des Geschäfts und bestehen die Beteiligten auf der Beurkundung, so soll er die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken.

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