Extraforum Attendorn Versicherungsrecht im Spannungsfeld zu den Aufgaben und Kompetenzen des Immobilienverwalters

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1 Extraforum Attendorn Versicherungsrecht im Spannungsfeld zu den Aufgaben und Kompetenzen des Immobilienverwalters

2 Themen Teil 2: Kompetenz des Verwalters zum Vertragsabschluss, Vertragskündigung und Schadensregulierung Teil 4: Kompetenz zur Auftragsvergabe im Gemeinschaftseigentum (Fall 4) Teil 8: Definition und Versicherungsumfang/Abgrenzung zum Sachschaden (Fall 3) Teil 10: Überblick über die strafrechtlichen Risiken des Verwalters Folie 2

3 Teil 2: Grundsätzliches Kompetenz des Verwalters zu Vertragsabschluss, Vertragskündigung und Schadensregulierung Aspekt 1: Hat der Verwalter die Macht, im Verhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft zum Versicherer Wirkungen herbeizuführen (sog. Vertretungsmacht) Aspekt 2: Hat der Verwalter im Verhältnis zu den Eigentümern die Erlaubnis, die Versicherung auszuwählen etc. (Entscheidungsmacht, sog. Geschäftsführungsbefugnis) Folie 3

4 Grundlagen von Verwalterkompetenzen Gesetz - Kataloge des 27 WEG Vereinbarung der Eigentümer - Auslegung der Teilungserklärung (Reichweite) - Klarstellung/Neufassung nur durch Vereinbarung aller, die nach 10 Abs. 3 WEG nur bei Eintragung im Grundbuch gegenüber Erwerbern kraft Rechtsgeschäfts wirkt. Beschluss - Beschlusskompetenz (Frage der Wirksamkeit/Nichtigkeit) - Ordnungsmäßigkeit (Frage der Anfechtbarkeit) Verwaltervertrag - Regelung von Dienstpflichten und Vollmacht ( 167 BGB) - AGB-Kontrolle Folie 4

5 Aspekt 1: Vertretungsmacht (Können) Gesetz: Teilungserklärung: Frage des Einzelfalles Beschluss - 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG verleiht Kompetenz, den Verwalter durch Beschluss zu ermächtigen, die rechtsfähige Gemeinschaft der Eigentümer zu vertreten, - Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses ist Frage des Einzelfalles - Folge: Vertragsabschluss und -kündigung aufgrund bestandskräftig beschlossener Vollmacht ist zwischen rechtsfähiger Gemeinschaft und Versicherung grds. wirksam. Verwaltervertrag - Vollmachterteilung nach 167 Abs. 1 BGB möglich, - Problem: AGB-Kontrolle Folie 5

6 Aspekt 2: Entscheidungsmacht (Dürfen) Grundsatz: Entscheidungsmacht liegt bei Eigentümern, die diese Macht im Einzelfall durch Beschlussfassung wahrnehmen ( 21 WEG) Verwalter unterstützt die entscheidenden Eigentümer: - Beschlussvorbereitung Inhaltlich: Informationsbeschaffung und Informationsweitergabe Organisatorisch: Ladung, Versammlungsvorsitz, Verkündung - Beschlussausführung ( 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) Folie 6

7 Aspekt 2: Entscheidungsmacht (Dürfen) Ausnahmsweise Entscheidungsmacht des Verwalters: Gesetz - Eilkompetenz, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG - Laufende Maßnahmen, 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG > Versicherungsabschluss nicht gedeckt. Vereinbarung der Eigentümer möglich, 21 Abs. 1 WEG > Regelmäßig nur Versicherungspflicht, aber keine Entscheidungsmacht des Verwalters über Versicherungsabschluss geregelt. Beschlusskompetenz 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG betrifft bloß Vertretungsmacht Reichweite von 21 Abs. 3 WEG umstritten: - Kompetenz besteht für Verwaltungsmaßnahme - Keine Kompetenz für prinzipielle Verlagerung der Entscheidungsmacht (vgl. 21 Abs. 1 WEG, der dafür Vereinbarung verlangt) > Umfassende Kompetenzeinräumung daher nichtig (str.). Verwaltervertrag hängt am gesetzlichen Leitbild (AGB-Kontrolle nach 305 ff. BGB) Folie 7

8 Teil 4: Fallstricke Fall 4: Durch Sturmeinwirkung wird die Fassadenverkleidung an der Giebelseite des Hauses großflächig beschädigt. Der Verwalter klärt, dass der Mehraufwand für die Anpassung der Verkleidung an die heute gültigen Dämmvorschriften durch die Gebäudeversicherung übernommen wird und beauftragt die Anbringung der neuen Fassade. Zu seinem Erstaunen beanstanden die Eigentümer, dass mit den Eigentümern keine alternativen Gestaltungen erörtert und kein Beschluss eingeholt wurde. Folie 8

9 Keine Entscheidungsmacht des Verwalters Entscheidungsmacht liegt bei Eigentümern, die diese Macht im Einzelfall durch Beschlussfassung wahrnehmen ( 21 WEG) Verwalter unterstützt die entscheidenden Eigentümer: - Beschlussvorbereitung Inhaltlich: Informationsbeschaffung und Informationsweitergabe Organisatorisch: Ladung, Versammlungsvorsitz, Verkündung - Beschlussausführung ( 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) > Verwalter darf grds. ohne Beschluss nicht beauftragen. Folie 9

10 Teil 8: Vermögensschaden und Haftpflicht Fall 3: Der Verwalter versäumt es, den Beschluss der WEG für eine dringende Dachreparatur umzusetzen, hierdurch kommt es in der Wohnung des C zu einer Beschädigung der Seidentapete und eines wertvollen Bildes. Der Vermögensschadensversicherer lehnt die Regulierung mit der Begründung ab, es handele sich um Sachschaden. Abwandlung: Aufgrund der Verzögerung wird die Reparatur wegen Kostensteigerungen teurer. Folie 10

11 Haftungsgrundlagen 823 Abs. 1 BGB (Haftung gegenüber jedermann) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum [...] eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 280 Abs. 1 BGB (Haftung aus Vertrag) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Folie 11

12 Abgrenzung Haftpflichtschaden liegt vor, soweit ein Schaden (wie im Tatbestand des 823 Abs. 1 BGB) auf einer Verletzung von Körper oder Eigentum usw. beruht (Fall 3). (Reiner) Vermögensschaden liegt vor, soweit ein Schaden ohne Verletzung von Körper oder Eigentum usw. eintritt und eine Haftung allein auf der Verletzung einer individuellen Pflicht ( 280 Abs. 1 BGB) beruht (Fall 3 Abwandlung) Folie 12

13 Teil 10: Strafrechtsschutz Ein Ermittlungsverfahrens setzt bloß einen Anfangsverdacht voraus ( 160 StPO). Als Straftaten kommen insbesondere fahrlässige Tötung oder fahrlässige Körperverletzung durch Unterlassen angesichts gebäudebezogener Gefahren (Verkehrssicherungspflicht) in Betracht. Ordnungswidrigkeiten drohen bei Nichtbeachtung gebäudebezogener öffentlich-rechtlicher Anordnungen (EichG, EnEV etc.) Folie 13

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld Folie 14