Inhaltsverzeichnis Einführung 3 Inhaltsverzeichnis 5 A. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 11 I. Die Aufgaben des Verwalters und seine Vertretungsmacht nach 27 WEG.. 11 1. Die Aufgaben und Befugnisse nach 27 Abs. 1 WEG 12 a) Die Pflicht zur Unterrichtung über Rechtsstreitigkeiten gegenüber den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft und dem Verwalter 12 b) Sonstige Rechte und Pflichten des Verwalters nach Abs. 1 13 2. Die Vertretungsmacht mit Rechten und Pflichten für alle Eigentümer nach 27 Abs. 2 WEG 13 a) Willenserklärungen und Zustellungen 14 b) Sonderfall: Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümer 14 c) Die Ermächtigung des Verwalters nach 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG 14 d) Die Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt 15 3. Vertretungsmacht mit Rechten und Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach 27 Abs. 3 S. 1 WEG 16 a) Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft 16 b) Kontenführung 17 c) Streitwertvereinbarung 17 d) Sonstige Berechtigungen des Verwalters 17 4. Einschränkungs- und Ausschließungsverbot nach Abs. 4 WEG 18 5. Vertretung des Verwalters 18 II. Die Aufgaben des Verwalters nach 24 Absatz 7 und 8 WEG (Beschlusssammlung) 18 1. Inhalt der Beschlusssammlung 19 2. Form der Beschlusssammlung 22 3. Anmerkungen in der Beschlusssammlung 23 4. Unverzügliche Erledigung 23 5. Einsichtnahme in die Sammlung 24 6. Sammlungsführer 25 7. Schadensersatzpflicht des Verwalters bei falscher oder nachlässiger Führung der Sammlung 25 8. Wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters 26 Bibliografische Informationen http://d-nb.info/991939778 digitalisiert durch
I nhaltsverzeichnis B. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 28 1. Erwerb von Rechten und Eingehen von Pflichten gemäß 10 Abs. 6 30 Satz 1 WEG 2. Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Pflichten der Wohnungseigentümer nach Abs. 6 Satz 3 30 WEG 3. Verwaltungsvermögen gem. 10 Abs. 7 WEG 31 4. Haftung der Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gemäß 10 Abs. 8 WEG 32 C. Anspruch eines Eigentümers auf Anpassung einer Vereinbarung ( 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) 32 1. Unveränderbare dingliche" Vereinbarungen 34 2. Unbilligkeit des Festhaltens an einer Vereinbarung aus schwerwiegenden Gründen 35 3. Voraussetzungen einer Anpassung 36 4. Verhältnis zur Kostenverteilungsänderung nach 16 Abs. 4 WEG 36 5. Rechtliche Überlegungen zur Abgrenzung von Anpassungsvereinbarungen und Anpassungsbeschlüssen 36 6. Der Antrag auf Änderung oder Anpassung einer Vereinbarung als Tagesordnungspunkt 37 D, Neue Beschlusskompetenzen 37 I. Die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen ( 12 Abs. 4 WEG) 38 1. Die Berechnung der Stimmenmehrheit (Kopfprinzip/Objektprinzip/Wertprinzip) 39 2. Löschung im Grundbuch 39 3. Aufhebungsbeschluss als Tagesordnungspunkt 40 4. Informationspflicht des Verwalters? 40 II. Regelungen zur Erleichterung der Verwaltung ( 21 Abs. 7 WEG) 41 1. Die ordnungsgemäße Verwaltung ( 21 Abs. 3-5 WEG) 42 2. Art und Weise von Zahlungen 43 3. Fälligkeit und Folgen des Verzuges 43 4. Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums... 44 5. Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand 45 6. Mehrheitsbeschluss 46 III. Die Änderung von Kostenverteilungen ( 16 Abs. 3 u. 4 WEG) 46 1. Die Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten ( 16 Abs. 3 WEG) 47 a) Betriebskosten nach dem Mietrecht ( 556 Abs. 1 BGB) 48 b) Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung 49 c) Unmittelbar abgerechnete Betriebskosten 49 d) Die Kosten der Verwaltung 50 e) Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung 50 t) Verteilungsmöglichkeiten 50
Inhaltsverzeichnis g) Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung 51 h) Änderungsbeschluss als Tagesordnungspunkt 51 2. Die Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung oder baulichen Veränderungen ( 16 Abs. 4 WEG) 52 a) Der Einzelfall 52 b) Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeiten der Eigentümer 53 c) Die Beschlussfassung 54 d) Qualifizierte Beschlussfassung 54 e) Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung 56 f) Die Kostenverteilungsänderung nach 16 Abs. 4 WEG als Tagesordnungspunkt 56 IV. Bauliche Veränderungen ( 22 WEG) 57 1. Die bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG 57 a) Die Berechnung der Mehrheit 58 b) Verhältnis zu modernisierenden und modernisierend instand setzenden baulichen Veränderungen ( 22 Abs. 2 und 3 WEG) 58 c) Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung 58 d) Die bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG als Tagesordnungspunkt 59 2. Bauliche Veränderungen durch Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik ( 22 Abs. 2 WEG) 59 a) Modernisierungen nach 559 Abs. 1 BGB 59 b) Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik 60 c) Änderung der Eigenart der Wohnanlage 60 d) Unbillige Beeinträchtigung von Eigentümern 60 e) Beschlussfassung 61 f) Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung 62 g) 22 Abs. 2 WEG als Tagesordnungspunkt 62 3. Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, 22 Abs. 3 WEG.... 63 V. Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter ( 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG) 63 1. Sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 63 2. Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung 64 3. Mehrheitsbeschlussfassung 65 4. Verpflichtung des Verwalters 65 E. Sonstige für die Praxis relevante Ergänzungen und Änderungen 66 I. Öffnungsklauseln ( 10 Absatz 4 Satz 2 WEG) 66 II. Insolvenzverfahren ( 11 Absatz 3 WEG) 66 III. Entziehungsverfahren ( 18 und 19 WEG) 67 IV. Beschlussnichtigkeit ( 23 Absatz 4, 46 Absatz 2 und 48 Absatz 4 WEG)... 67 V. Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung ( 24 Absatz 4 WEG) 68
3 Inhaltsverzeichnis VI. Erste Bestellung des Verwalters ( 26 Absatz 1 Satz 2 WEG) 68 VII. Notverwalter ( 26 Absatz 3 WEG a.f.) 68 VIII. Geldverfügungen des Verwalters ( 27 Absatz 5 WEG) 69 IX. Zustimmung eines Dritten zu einer Vereinbarung ( 5 Absatz 4 Satz 2 und 3 WEG) 69 X. Erstellung von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit ( 7 Absatz 4 Satz 3-6 und 32 Absatz 2 Nr. 2 Satz 4-6 WEG) 69 XI. Aufhebung der Gemeinschaft ( 17 Satz 2 WEG) 69 F. Änderung des Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungs-Verfahrens ( 10, 45, 52, 156 ZVG) 70 I. Änderung der Rangordnung der Rechte 70 1. Vorrang vor den öffentlichen Lasten und den dinglichen Rechten am Grundstück 70 2. Bevorrechtigte Ansprüche der Eigentümergemeinschaft und Eigentümer... 71 a) Höhe der Ansprüche 71 b) Nachweis der Ansprüche 72 c) Anmeldung der Ansprüche 72 II. Änderung der bestehen bleibenden Rechte, insbesondere des Erbbauzinses.. 73 III. Vorabbefriedigung der Ansprüche der Eigentümergemeinschaft für die laufenden Beiträge zu den Lasten und Kosten durch den Zwangsverwalter ( 156 ZVG) 74 G. Das neue Verfahrensrecht ( 43 ff. WEG, 23, 72 GVG, 49a GKG) 74 I. Übergang zum Verfahren nach der Zivilprozessordnung 75 1. Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes 75 2. Zuständigkeit der Gerichte 75 II. Verfahrensvorschriften 76 1. Betroffene Angelegenheiten 76 2. Voraussetzungen für die Verfahren 76 a) Bezeichnung der Eigentümer 76 b) Zustellung 76 c) Anfechtungsverfahren 76 d) Beiladung 77 e) Streitwert und Kostentragung 77 f) Übergangsvorschrift 78 Gesetzestexte mit den Änderungen des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007 79 Wohneigentumsgesetz 79 I. Teil - Wohnungseigentum 79 1 WEG-Begriffsbestimmungen 79 1. Abschnitt - Begründung des Wohnungseigentums 79 2 Arten der Begründung 79 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum 79
Inhaltsverzeichnis 9 4 Formvorschriften 80 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums 80 6 Unselbständigkeit des Sondereigentums 81 7 Grundbuchvorschriften 81 8 Teilung durch den Eigentümer 82 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher 82 2. Abschnitt - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 82 10 Allgemeine Grundsätze 82 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft 84 12 Veräußerungsbeschränkung 84 13 Rechte des Wohnungseigentümers 84 14 Pflichten des Wohnungseigentümers 85 15 Gebrauchsregelung 85 16 Nutzungen, Lasten und Kosten 85 17 Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft 86 18 Entziehung des Wohnungseigentums 87 19 Wirkung des Urteils 87 3. Abschnitt - Verwaltung 88 20 Gliederung der Verwaltung 88 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer 88 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau 89 23 Wohnungseigentümerversammlung 89 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift 90 25 Mehrheitsbeschluss 91 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters 91 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 92 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung 93 29 Verwaltungsbeirat 94 4. Abschnitt - Wohnungserbbaurecht 94 30 Wohnungserbbaurecht 94 II. Teil - Dauerwohnrecht 94 31 Begriffsbestimmungen 94 32 Voraussetzungen der Eintragung 95 33 Inhalt des Dauerwohnrechts 95 34 Ansprüche des Eigentümers und der Dauerwohnberechtigten 96 35 Veräußerungsbeschränkung 96 36 Heimfallanspruch 96 37 Vermietung 97 38 Eintritt in das Rechtsverhältnis 97 39 Zwangsversteigerung 97 40 Haftung des Entgelts 98 41 Besondere Vorschriften für langfristige Dauerwohnrechte 98 42 Belastung eines Erbbaurechts 98
10 Inhaltsverzeichnis III. Teil - Verfahrensvorschriften 98 43 Zuständigkeit 98 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift 99 45 Zustellung 99 46 Anfechtungsklage 100 47 Prozessverbindung 100 48 Beiladung, Wirkung des Urteils 100 49 Kostenentscheidung 100 50 Kostenerstattung 101 IV. Teil - Ergänzende Bestimmungen 101 60 Ehewohnung 101 61 Veräußerung ohne Zustimmung 101 62 Übergangsvorschrift 102 63 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse 102 64 Inkrafttreten 102 Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigung und die Zwangsverwaltung 103 10 Rangordnung der Rechte 102 45 Feststellung des geringsten Gebots 103 52 Bestehen bleibende Rechte 103 156 Öffentliche Lasten; Verteilungstermin 103 Gerichtsverfassungsgesetz 103 23 Zuständigkeit in Zivilsachen 103 72 Zuständigkeit in Zivilsachen in zweiter Instanz 104 Gerichtskostengesetz 104 49a Wohnungseigentumssachen 104 Erbbaurechtsverordnung 104 9 104 Stichwortverzeichnis 105