Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages

rené brassel dipl. architekt eth sia, Hauptstrasse 27, 9477 Trübbach Tel +4181 740 25 00 e-mail: rene-brassel@bluewin.ch Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages René Brassel, dipl architekt eth sia, Hauptstrasse 27, 9477 Trübbach als Verkäufer und Name Vorname Geburtsdatum Beruf Zivilstand Bürgerort Telefon Natel E-Mail PLZ / Ort Strasse im Miteigentum zu je ½ (z. B. mit dem Ehepartner etc.) Name Vorname Geburtsdatum Beruf Zivilstand Bürgerort Telefon Natel E-Mail PLZ / Ort Strasse Güterstand, z. B. Ehevertrag, Errungenschaft, Gütertrennung, Normal als Käufer beabsichtigen hiermit gegenseitig einen Kaufvertrag nach Massgabe der folgenden Bestimmungen abzuschliessen: Trübbach, 20.11. 2012 Seite 1 / 6

A. Kaufsobjekt Der Verkäufer ist seitens des Eigentümers des Grundstücks Nr. 343, Bad Ragaz, Herr Johann Belinger. rechtlich befugt auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage zu planen und die Baubewilligung dafür einzuholen. Nach Eingang der Bewilligung kauft der Verkäufer das Grundstück und teilt dieses zwecks Verkauf der einzelnen Stockwerkeinheiten in Stockwerkeigentum auf. Gleichzeitig werden die erforderlichen Erschliessungs-Dienstbarkeiten grundbuchlich errichtet. Der Käufer erwirbt ein zukünftiges Stockwerkeigentum, welches nachstehendes beinhaltet: Zimmer-Eigentumswohnung Parkplatz in Einstellhalle Nr. Nr. B. Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt: für die Zimmer-Eigentumswohnung Nr. Einstellplatz Nr... in der Tiefgarage Nr. Total Kaufpreis Bemerkungen: Zusatzausführungen siehe Planbeilage Mst. 1:100/200 Trübbach, 20.11. 2012 Seite 2 / 6

Der Kaufpreis wird wie folgt bezahlt: 50'000.00 durch Verrechnung mit der gemäss Vorvertrag vom... geleisteten Anzahlung; 200'000.00 durch Bezahlung unmittelbar nach Baubeginn. Der Verkäufer stellt den Käufern für diesen Betrag im gegebenen Zeitpunkt Rechnung, welche innert 10 Tagen zu bezahlen ist; 250'000.00 durch Bezahlung unmittelbar nach Rohbau-Fertigstellung. Der Verkäufer stellt den Käufern für diesen Betrag im gegebenen Zeitpunkt Rechnung, welche innert 10 Tagen zu bezahlen ist; 250'000.00 durch Bezahlung unmittelbar nach Einbringen der Unterlagsböden. Der Verkäufer stellt den Käufern für diesen Betrag im gegebenen Zeitpunkt Rechnung, welche innert 10 Tagen zu bezahlen ist; Restbetrag durch Bezahlung unmittelbar nach Bezugsbereitschaft des Kaufobjekts. Der Verkäufer stellt den Käufern für diesen Betrag im gegebenen Zeitpunkt Rechnung, welche innert 10 Tagen zu bezahlen ist. XXX'000.00 Total C. Weitere Vertragsbestimmungen 1. Bei Unterzeichnung des Vorvertrages zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer, eine Anzahlung von 50'000.-- zu leisten. 1.1. Die Zahlung des Käufers erfolgt bis zum... auf das Konto Nr.... der Bank... und darf nur für Zahlungen in Zusammenhang mit dem Projekt Torkelgässli 8, Bad Ragaz, verwendet werden. 1.2. Die Parteien verpflichten sich gegenseitig unmittelbar nach der Begründung des Stockwerkeigentums, den definitiven Kaufvertrag auf dem Grundbuchamt in Bad Ragaz SG beurkunden zu lassen. 1.3. Sollte der definitive Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden, wird die Anzahlung von 50'000.--, abzüglich einem allgemeinen Unkostenbeitrag von 15'000.-- zurückerstattet. 1.4. Eine vollkommene Rückerstattung erfolgt, wenn die Reservation aus folgenden Gründen zurückgezogen wird: 1.4.1. Die Baubewilligung wird nicht erteilt. 1.4.2. Das Grundstück geht nicht in den Besitz des Verkäufers über. 1.4.3. Der Fertigstellungstermin wird um mehr als 3 Monate verschoben. 1.4.4. Das Projekt wird nicht wie vorgesehen ausgeführt. 2. Integrierende Bestandteile dieses Vertrages bilden: 2.1. Wohnungsplan und ein dazugehörender Plan des Untergeschosses 2.2. Baubeschrieb Trübbach, 20.11. 2012 Seite 3 / 6

2.3. Der Käufer bestätigt, diese Unterlagen erhalten zu haben. 3. In den definitiven Kaufvertrag sind unter anderem alsdann noch folgende Bestimmungen aufzunehmen: 3.1. Der Besitzesantritt mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr für die Käufer erfolgt 10 Tage nach Bezugsbereitschaft des Kaufobjekts, spätestens Ende 2013. Der Zeitpunkt der Bezugsbereitschaft ist dem Käufer 4 Monate vorher bekannt zu geben. Kleinere Fertigstellungsarbeiten am Gebäude, welche die Gebrauchsfähigkeit nicht wesentlich beeinträchtigen, sowie die Fertigstellung der Umgebungsarbeiten berechtigen den Käufer nicht zur Aufschiebung des Besitzesantritts oder zu einem Kaufpreisrückbehalt. 3.2. Die Abgabe der Grundbuchanmeldung für die Eigentumsübertragung durch den Verkäufer hat nach Bezugsbereitschaft der Baute und nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises zu erfolgen. 3.3. Mehrkosten, welche durch Eigentümerwünsche entstanden sind, müssen ebenfalls vor der Eigentumsübertragung beglichen sein. Die Anmeldung für die Eigentumsübertragung erfolgt erst, wenn sämtliche Rechnungen bezahlt sind oder ein entsprechendes Zahlungsversprechen einer Schweizer oder Liechtensteiner Bank vorliegt. 3.4. Die Kosten des Hauptvertrages, wie Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und die weiteren mit diesem Rechtsgeschäft entstehenden amtlichen Kosten bezahlen die Parteien je zur Hälfte. Die Parteien nehmen zur Kenntnis, dass für die Handänderungssteuer die Veranlagung gegenüber den steuerpflichtigen Erwerbern erfolgt, der Verkäufer solidarisch haftet und ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten der Politischen Gemeinde Bad Ragaz SG besteht. 3.5. Eine allfällige Grundstück- oder Kapitalgewinnsteuer geht zu Lasten des Verkäufers. 3.6. Der Kaufpreis versteht sich per Saldo aller Ansprüche des Verkäufers für das schlüsselfertig ausgeführte Kaufsobjekt mit allen Einrichtungen und Anlagen, inkl. Umgebungsgestaltung gemäss Wohnungsplan mit Plan Untergeschoss und Baubeschrieb. 3.7. Ferner sind im Kaufpreis inbegriffen, d.h. durch den Verkäufer zu bezahlen: 3.7.1. sämtliche Erschliessungsarbeiten (inbegriffen alle Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, elektrische Energie, Telefon, Fernsehen usw.) 3.7.2. die Grundeigentümer-Anschlussbeiträge für Wasserversorgung, Abwasserreinigung, elektrische Energie, Telefon, öffentliche oder private Gemeinschaftsantennenanlage o- der Kabel-TV 3.7.3. sämtliche Bewilligungen 3.7.4. die Prämien der Bauzeit- und weiteren Versicherungen 3.7.5. die Kosten der Vermarkung und Vermessung einschliesslich Aufnahme der Gebäude und Anlagen in das Vermessungswerk und die Wiederherstellung von Bauarbeiten zerstörter Kennzeichen 3.7.6. die Gebühren und Kosten der amtlichen Schätzung 3.7.7. die Begründung von Stockwerkeigentum und Miteigentum, Errichtung von Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten Trübbach, 20.11. 2012 Seite 4 / 6

3.7.8. Im Kaufpreis nicht eingeschlossen sind Bestellungsänderungen oder Änderungswünsche des Käufers, d.h. sämtliche Abweichungen vom Wohnungsplan mit Plan Untergeschoss und vom Baubeschrieb. 3.8. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufsobjekt zum vereinbarten Besitzesantritt fertig zu stellen und der Käuferschaft zu übergeben. Die Bedingung der Fertigstellung ist erfüllt, wenn das Kaufsobjekt den Anforderungen der Nutzung zum vorausgesetzten Gebrauch erüllt (siehe hierzu auch Ziff 3.7.2.). Insbesondere muss das Kaufsobjekt funktionsfähig, tapeziert, gestrichen sowie möblierungs-, bezugsbereit, und gereinigt sein. Die Umgebungsanlage hat zu diesem Zeitpunkt einen Baufortschritt aufzuweisen, wie dies die Gebrauchsfähigkeit des Kaufobjekts bezüglich der Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit erfordert. 3.8.1. Die Umgebungsarbeiten sind unter Berücksichtigung der Witterungsverhältnisse ohne Unterbruch fertig zu erstellen. 3.8.2. Wird die Fertigstellung des Kaufsobjekts infolge höherer Gewalt, ausserordentlicher klimatischer Einflüsse, Streik, Materialmangel oder behördlicher Massnahmen verzögert, so verschiebt sich der Besitzesantritt ohne weiteres um die Dauer dieser Verzögerung und ohne Rechtsansprüche des Käufers. 3.9. Der Verkäufer haftet gegenüber dem Käufer nach den Normen der SIA für die mängelfreie und fachmännische Planung und Ausführung aller im Zusammenhang mit der Erschliessung, Überbauung und Gestaltung des Kaufsobjekts zusammenhängenden Arbeiten. Diese Haftung erstreckt sich insbesondere auf 3.9.1. sachgemässe Konstruktion und Ausführung der Bauten und Anlagen 3.9.2. Verwendung von bewährten und soliden Materialien 3.9.3. Tauglichkeit der Bauten und Anlagen für den vorgesehenen Gebrauch 3.9.4. genaue Einhaltung der behördlichen Vorschriften und Bewilligungen unter Einschluss von Auflagen 3.10. Garantieleistungen und Mängel: 3.10.1. Die Parteien führen bei Besitzesantritt die Abnahme des Kaufsobjekts durch. Beim Besitzesantritt durch die Vertragspartner festgestellte Mängel hat der Verkäufer innert angemessener Frist zu beheben. 3.10.2. Die Garantiefrist beträgt zwei Jahre ab Besitzesantritt. Der Verkäufer haftet nach Ablauf der Garantiefrist während 3 Jahren für verdeckte Mängel. Vorbehalten bleiben die Fälle, in denen der Hersteller, Lieferant oder Unternehmer dem Verkäufer eine weniger weit reichende Garantie/Haftung bietet, oder diese nicht geltend gemacht und durchgesetzt werden kann. Für Arbeitsgattungen, für welche der Verkäufer mit den Handwerkern und Unternehmern bereits zu einem früheren Zeitpunkt die Abnahme durchgeführt hatte, läuft die Garantiefrist ab diesem früheren Zeitpunkt. Für Apparate und maschinelle Einrichtungen leistet der Verkäufer Garantie im Umfange der durch die Lieferanten gewährten Garantien (in der Regel 1 Jahr). 3.10.3. Vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist ist der Verkäufer verpflichtet, eine Schlussprüfung durchzuführen und die dabei festgestellten Mängel innert angemessener Frist zu beheben. In gleicher Weise sind Mängel zu beheben, welche der Käufer während der Garantiefrist seinerseits meldet. Der Käufer ist auch während der Garantiefrist zur sofortigen Meldung von Mängeln verpflichtet, die, wenn sie nicht unverzüglich behoben werden, zu weiteren Schäden führen. Trübbach, 20.11. 2012 Seite 5 / 6

3.10.4. Im Übrigen erwirbt der Käufer das Kaufsobjekt im derzeitigen rechtlichen und tatsächlichen Zustand und unter Ausschluss weiterer Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer. Insbesondere besteht keine Mängelhaftung für unbedeutende Schwundund Setzungsrisse, d. h. sogenannte Haarrisse. 3.11. Der Kaufpreis ist unabhängig von allen Gewährleistungsansprüchen bzw. Mängelrügen fristgerecht zu entrichten. 3.12. Der Käufer erklärt, dass er vom Baubeschrieb betreffend des sich im Bau befindlichen Bauobjekts Kenntnis genommen hat sowie ein Exemplar desselben erhalten hat. Dieser Baubeschrieb bildet einen integrierenden Bestandteil dieses Kaufvertrages. 3.13. Geringfügige Abweichungen von den in den Plänen aufgeführten Massen sowie von den berechneten Wertquoten des Stockwerkeigentums, bleiben ausdrücklich vorbehalten und sind auf den vereinbarten Kaufpreis ohne Einfluss. 3.14. Über allfällige Änderungen, welche Mehrkosten verursachen, rechnet der Käufer unabhängig vom Kaufpreis direkt mit dem Architekten ab. Für alle Ausbauänderungen muss der Käufer dem Architekten eine schriftliche Kostenübernahmeverpflichtung unterzeichnen. 3.15. Das Kaufsobjekt hat pfandfrei in das Eigentum des Käufers überzugehen. Vorgängig der grundbuchlichen Eigentumsübertragung ist die entsprechende Pfandentlassungsbewilligung beizubringen. Der Verkäufer: Der Käufer: Trübbach, René Brassel Trübbach, 20.11. 2012 Seite 6 / 6