Heft 1, Jahrgang 7 au SSN: 1865-5130 11,- 76592 TRAVEL CHARME Bergresort Werfenweng, HLTON...:..,.....'.. ~ Waldorf As r:i~..'..-.'., Berlin :.:.:. : "...... _~_. _.
nvestor Relations"". " nvestor Relations""." OLVER UEBELHART, HALTER ENTWCKLUNGEN "Hotels werfen Fragen auf" Das Schweizer Familienunternehmen Halter hat 2012 mit 200 Mitarbeitern einen Umsatz von rund 600 Mio. Schweizer Franken erwirtschaftet. Unter dem Dach der Holding agieren die drei Profitcenter mmobilien, Generalunternehmung und Entwicklungen eigenständig am Markt, wobei das 25hours-Hotel Zürich West ein Projekt der Sparte "Entwicklungen" war. Architekt und Wirtschaftsingenieur Oliver Uebelhart, Projektleiter Entwicklung bei Halter Entwicklungen, arbeitet seit 2006 im Unternehmen und verantwortete das Hotel-Projekt ab 2008. Herr Uebelhart, was ist das Geschaftsmodell von Halter Entwicklungen) Entwicklungsgeschäft mit eigenem Risikokapital. Wir sichern oder kaufen Grundstücke oder Gebäude und entwickeln rechtlich und wirtschaftlich abgesicherte Verkaufsprodukte. Das heißt: Baugenehmigungen liegen vor und Ankermieter sind akquiriert. Diese Pakete verkaufen wir an Endinvestoren. Welchen Anteil haben Hotels n hrem Portfolio ) Hotels sind eine Spezialnutzung und können daher, nach Umsatz gerechnet, nicht mit klassischen Wohn- und Gewerbeentwicklungen verg lichen werden. Da unser Marktgebiet zudem geografisch beschränkt ist - wir konzentrieren uns auf die Deutschschweiz -, ist die Zahl der Hotelprojekte auch überschau- bar. n allen drei Sparten der Halter Gruppe verfügen wir jedoch über ausgewiesenes Hotel-Know-how und wir verfolgen diesen Markt erfolgreich weiter Wie ist es zu dem Projekt mit 25hours gekommen? Das Areal gehörte der Hardturm AG. Für das Entwicklungsgebiet Hard Turm Park haben wir ein Konsortium gebildet, um die insgesamt vier Baufelder zu realisieren. Wo heute das 25hours steht, lagen früher Fußballfelder Da es kei nen Bebauungsplan gab, mussten wir zunächst einen Gestaltungsplan aufstellen. Dann haben wir den klassischen Entwicklungsprozess gestartet und dabei auf eine entsprechende Angebotsvielfa lt geachtet. Ursprüng lich wo llten wir auf dem 25hours-Baufeld einen Mix aus Mietwohnungen und Büros realisieren. Zeitgleich entwickelten wir für das benachbarte Hochhaus die Vision von Eigentumswohnungen in den oberen Etagen und einem Hotel in den unteren. Mit Christoph Hoffmann von 25hours waren wir schon vorher im Kontakt. Da er an Zürich interessiert war, kamen wir konkreter ins Gespräch. Also wäre das 25hours beinah im Hochhaus gelandet? Nicht wirklich. Für das Hochhaus hatten wir ein 4-Sterne-Plus-Hotel im Sinn, denn die Wohnungen dort sind im gehobenen Segment angesiedelt. Zudem hätte sich ein 25hours in dem Hochhaus nicht gut abbilden lassen, daher haben wir das jetzige Gebäude noch einmal einer Machbarkeitsstudie unterzogen und festgestellt, dass Flächenangebot und -zuschn itt ideal für 25hours waren: Wir konnten 126 Zimmer und einen dazu passenden Konferenzbereich realisieren. 120 bis 150 Zimmer sind eine Größe, in der 3-Sterne-Häuser wirtschaftlich gut funktion ieren können. Also haben wir das Konzept umgeplant und einen Mix aus Wohnen, Büro und Hotel rea lisiert. Aber anfangs hatte sich der Bedarf fur zwei Hotels nicht abgezeichnet) Auf den Mikrostandort bezogen war erst gar keine konkrete Hotelnachfrage vorhanden - was nicht verwunderli ch ist: Zürich West begann ja erst, sich zu entwickeln. Wir haben die Hotelnutzung schon früh geprüft und auch die Entscheid ung für das zweite Hotel bereits 2008 gefällt. Das Hotel im Hoch haus neben 25hours wird Smaton in gut einem Jahr eröffnen. Kommen sich die belden Hauser nicht ins Gehege) Nein. Wir glauben generell an den Hotelmarkt Zürich. Zudem geben zwei Hotels im sei ben Quartier dem Hotelstandort Zürich West noch mehr Bedeutung und beide Häuser ergänzen sich auch sehr gut. Welchen Vertrag haben Sie mit 25hours geschlossen? Einen Vertrag mit hohem Fixpachtanteil. Der Vertrag ist mit Fertigstellung und nbetriebsetzung an den Endinvestor, einen auf Hotelimmobilien spezial isierten Fonds, übergegangen. Dieser Fonds hat auch die Büroflächen im Gebäude gekauft, während die Wohnungen an eine Versicherungsgesel lschaft gegangen sind. Welche Vertragsform ist in der Schweiz üblich? Welche Venragsform im Hotel die richtige ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Für uns ist das auch immer spannend, denn oft müssen wir uns für eine Venragsform entscheiden, bevor wir wissen, welcher Endinvestor ins Projekt einsteigt. Hotelverträge sind langfristig verbindlich; die sichere Version ist der Pachtvenrag. Spezialisierte Hotelinvestoren hingegen wollen stärker am Hotelerfolg partizipieren. Hier bietet sich neben Mischformen auch der Managementvertrag an. Allerdi ngs dürfen viele nvestoren nicht in Betreiberliegen schaften investieren. Und ei n Managementvertrag wirft noch dazu die Frage auf, wo das Personal angesiedelt ist. m klassischen Managementvertrag hat der nvestor das Personal auf seiner Gehaltsliste - viele mmobilienfonds oder Banken stellt das vor zusätzliche regulatorische Probleme. st ein Betreiber aus der Markenhotellerie immer die sicherere Wah l) Die Ma rkenhotel lerie verspricht professionell es Management und bringt eine starke Vermarktungsmasch in erie mit. Das verm indert das Risiko und ist bei nvestoren beliebt. Zusätzlich wird davon ausgegangen, eine internationale Kette biete auch finanzielle Sicherheiten. Man denkt:,habe ich Sheraton, Hyatt usw., bin ich abgesichert.' Das stimmt aber so nicht. Es kommt immer auf das Vertragskonstrukt an. Eine beispielsweise aus den USA oder Asien stammende Hotelgruppe wird kaum für ein Haus einstehen, das in Europa finanziell in Schieflage geraten ist. Auch eine Kette kann nicht weltweit für jeden Betrieb haften. Sandra Hoffmann 26 www.hotel ijall.de www.hotelilall.de 27
b 25hours - das sind die mit den Geschichten. Mit den Geschichten, die immer einzigartig sind. Und diese Geschichten erzählen die Macher von 25hours nun schon in sechs Häusern. Erst kürzlich - im November letzten Jahres - kam eine neue dazu: ein Comic. Und der spielt in Zürich. Erzähler: Alfredo Häberli. Ku lisse: 25hours Zürich West. Oder:... Häberl i-land - eine fantasievolle Hotelwelt, in der es stylishe Möbel, abstrakte Geometrien und wie vo n Kinde rhand gezeich nete Figuren auf Wänden, Böden und mitten im Rau m wahrhaft bunt treiben und der Schweizer Bankenstadt zu lä ssigen Retro-Rhythmen ein Ständchen pfeifen. Dabei hat der ursprü nglich aus Argentinien stammen- de "Regisseur" seine Heimatstadt durch eine ganz eigene "Memph is-brille" betrachtet, die Szenerie mit vielen Spannungsbögen gespickt und mit einer ordentlichen Portion Augenzwinkern pointiert. Das Ergebnis erinnert in der Tat an die legendäre Designer-Gruppe um Ettore Sottsass, deren Arbeiten A tagsgegenstände formal karikierten und spielerisch in Szene setzten. Das neue 25hours Hotel ist eine in Form gegossene Hommage an Zürich, die sich aufgemacht hat, die Hotelwelt vor Ort mit ih rer humorigen Sto ry aufzumischen. Wie kein anderes 25hours-Haus zeichnet sich der Zürcher Zuwachs durch eine starke "Autorenschaft" aus. Zwar sind alle 25hours-lnteri eurs unverwechse lbar, Wohnzimmerfeeling mit kleiner Bibliothek in der Hotellobby. 28 www.hotel ljal. de WWW.hotelbau.de Januar/Februar 20 13 29
Neubau m Neubau ~., Die Hotelhalle ist Dreh- und Angelpunkt des Hotels. Mit Bar, Rezeption, kleinem Kiosk und intimem Wohnzimmer bietet sie Raum für Hotelgäste und Einheimische: tagsüber für Gespräche oder zum Arbeiten, mittags zum Lunch und abends für After Work-Sit-ins oder Pre-Clubbing. Die Sauna thront im obersten Stock über dem Hotel. Naturmaterialien, erdig-warme Farben und schlichtes Mobiliar wie die Häberli-Liegen sorgen tür einen ruhigeren Raumeindruck. ZURCH Die Anza hl der Hote ls und Kurbetriebe ist in Zürich von 2007 auf 2011 nur knapp gestiegen von 111 auf 117 Häuser. Ebenfa lls nur knapp gestiegen ist die Bettenanzahl im Zeitraum von 2007 auf 2010: Waren es 2007 noch 11.659 Betten, stieg die Zahl 2010 auf 11.944 an. Erst der Wechsel auf 2011 brachte hier ein en größeren Sp rung auf 12.875 Betten. Die Zahl der Übernachtungen stieg von 2007 mit 2.583.000 auf 2.638.000 in 20 11 an. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist dabei im gleichen Zeitraum von 1,9 auf 1,8 gesunken. Quelle: PKF hotel experts; Stand: Dezember 2012; Bundesamt für Statistik, Schweiz aber noch nie war die Geschichte, die sie erzählen, so stark geprägt durch die Handschrift ihres Erzählers. Alfredo Häberli brachte sich in das Projekt von Anfang an auf ungewöhnliche Art ein. Schon zur Präsentation sprengte er Konventionen, indem er auf ein Motto setzte, das sich 25hours selbst auch auf die Fahnen schreibt: Weniger ist mehr. Wenig - um nicht zu sagen gar keine Pläne hatte der ndustriedesigner bei der Hand, als er neben den beiden nnenarchitekten, die noch zum nterior Design-Wettbewerb geladen waren, zur Präsentation kam. Die Geschichte, die sich 25hours für jedes Haus wünscht, hatte er aber im Gepäck. Allerdings in Textform. Und zwar nur als Text. "Das haben wir so auch noch nicht erlebt", berichtet Oliver Uebelhart von Halter Entwicklungen, der das 25hours betreut hat. "Alfredo Häberli, der im Hotel seiner Großeltern aufgewachsen ist und auch viel reist, malte aus, wie er Hotels auf der ganzen Welt erlebt und was er besser machen möchte." Das an und für sich ist so ungewöhnlich nun wieder nicht; Vorschläge unterbreiten, wie sie Hotels mal "ganz anders machen würden", das ist laut Uebelhart auch bei Hochbauarchitekten beliebt. "Soba ld sie erfahren, dass man über ein Hotel nachdenkt, legen sie oft unaufgefordert Pläne vor und sagen:,wir haben uns schon über- legt, wie die Zimmer aussehen könnten.' Da sagt man dann:,vielen Dank, aber das funktioniert aus diesen und diesen Gründen nicht und überhaupt: Wir beauftragen einen nnenarchitekten.' Da werden die Gesichter dann lang." ndividuell von Abis Z Dass nnenarchitektur bei dem 25hours Projekt wichtig werden würde, das war dem Projektleiter von vornherein klar. "Wer 25hours wählt, weiß das." Auch, dass er normalerweise für die nnenarchitektur nnenarchitekten beauftragt, ist für ihn klar. Seiner Ansicht nach gibt es wenig klassische Hochbauarchitekten, die fü r Marken hotels ein funktionierendes nterieur schaffen können. Bei kleinen Boutiquehotels sei das ein anderes Thema. Dass nun aber ein ndustriedesigner das nterieur für das neue 25hours-Haus schaffen würde, das hätte der Halter-Mann anfangs sicher nicht gedacht. Trotzdem war es der Wahl Zürcher, der bei diesem Projekt überzeugt hat. "Die Entscheidung war einstimmig. Es war zwar,nur' eine Story, aber die hatte es in sich. Zudem hat die Chemie gestimmt und wir kannten auch die Produkte, die Häberli schon für namhafte Firmen entworfen hat." Allerdings wollten 25hours und Halter doch auch Pläne sehen, bevor sie den Vertrag unterzeichneten. Da er noch nie so ein großes Projekt realisiert hatte, holte sich Häberli Unterstützung: Verantwortlich für Ausführungsplanung und Realisierung waren Aeberli Vega Zanghi Architekten; Grafik Designerin Stefanie Häberli-Bachmann arbeitete mit am grafischen Erscheinungsbild. ProjektentWickler Halter hat sich nur noch insofe rn in Gestaltungsfragen "eingemischt", als er ein marktkonformes 3- bis 4-Sterne-Haus gefordert und ein Ausbaubudget vorgegeben hat. Uebelhart: "Das war ein Frankenbetrag pro Zimmer, der sich am 3-Sterne Segment orientiert hat. Nicht extrem knapp, aber wirtschaftlich kalkuliert. Und in diesem Rahmen musste sich Alfredo Häberli bewegen." Gestalterisch hatte der sich ein hohes Ziel gesteckt: Nichts sollte von der Stange kommen. Und so hat er über 60 Produkte für das Hotel entworfen, zudem finden sich im Haus einige sei ner bereits bekannten Produkte. Daniela Aeberli erin nert sich an den Planungsstart: "Dank der gegebenen Projektzeitsch iene haben wir das Konzept ausgehend vom Bad entwiekelt." Sprich: Es war die Fertignasszell e, die das Team als Erstes entworfen hat, denn hier gab es Deadlines für die Produ ktion. Nachdem die stand, ging es im kreativen Prozess weiter, der viel Flexibilität forderte. "Dass Häberli in Zürich lebt, war gut, denn der Arbeitsaufwand war enorm. Gott sei Dank hat auch der Generalunternehmer, in diesem Fall Halter Generalunternehmungen, das,flexib le Spiel' mitgespielt. Mit einer harten GU-Mentalität hätte es nicht funktioniert. Man musste hier sehr spontan auf die kreative Seite reagieren. Trotzdem haben wir Kosten und Termine gehalten", betont Uebelhart. Hallo m Häberli -Land Gleich einem comichaft-bunten, dreidimensionalen Stadtführer setzt sich das Hotel mit Zürich auseinander und spiegelt es in Dekorationen, Objekten und Zitaten. n der Bar gibt es eine Spiegel nstallation zu Zürichs Wasser mit Schiffsmodellen von Ummat und See. Wer nicht wusste, dass es im Zürichsee fünf n seln gibt, macht hier Bekanntschaft mit ihnen. m Wohnzimmer der Lobby stehen Bauwerke der Stadt en miniature und in den Terrazzo-Boden sind, als Anspiel ung auf die Banken, kl eine "Goldmünzen" eingelassen. Auch die Freitreppe, die in den Veranstaltungsbereich im ersten Stock führt, verfolgt einen spezie llen Gedanken. "Sie steht für das mondäne Zürich und erinnert an alte Grand Hotels. Da die Zü rcher das Sehen-und-Gesehen-Werden lieben, hat Häberli die Toiletten in der ersten Etage platziert. Das gibt beim Auf- und Abschreiten ordentlich Raum für das n der etwas abgeteilten Sauna-Lounge lässt sich der Blick auf Zürich genießen. n die Tischplatte hat Häberli Fotos von Zürcher Badeanstalten eingelassen. Einer von drei Veranstaltungsräumen im ersten Stock: die Zunftstube, eine moderne nterpretation der traditionellen Zürcher Zunftstube, deren Wände statt Wappen Karikaturen schmücken. Der Küchenclub mit Küchenzeile bietet sich tür Meetings, Kochkurse und Parties in außergewöhnlichem Rahmen an. 30 Januar/Februar 20 13 www.hotelbau.de WWW.hotelliau.de 31
Neubau" Neubau" Adresse: Betreiber: STECKBREF 25hours Hotel Zürich West, Pfingstweidstr. 102, 8005 Zürich 25hours Hotel Company Klassifizierung: 3-Sterne-Niveau Eröffnung: 1. November 2012 Baubeginn: 5/2010 nvestor: Projektentwickler: Eigentümer: Generalübernehmer: Architekt: nterior Design: nnen ausbau! Spezialmobiliar: Bruttogrundfläche: Zimmerfläche: Konsortium Pfingstweid (Hardturm AG, Prospera AG) Halter Entwicklungen Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality Halter Generalunternehmung ADP Architekten Alfredo Häberli Design Development, Aeberli Vega Zanghi Architekten, Stefanie Häberli-Bachmann Glaeser Zimmeranzahl: 126 7.180m' 2.997 m' Standardzimmer: ab 21,8 m 2 llmmerpreise: Spa: Konferenzbereich: Ausrüster Fertigbäder: Gebäudeautomation: ab 270 CHF 111 m' 313 m' (drei Räume) Schwörerhaus Leicom Aufzüge: Kone Schließsystem: evex, Key & Card TürenlTürgriffe: FSB Schieb-/Faltwände: Roseoni Teppich: Tai Ping Beleuchtung: Neon-Lichtdesign, XAL, Möbel: Vitra, Moroso, Hay Betten: Alias Fernseher: Samsung Sauna: Sanitär: Sligmann, Souve Geberit, Hansgrohe, littala Neben den :i normalen" Zimmern, die in Anlehnung an Zürich als Bankenstadt in die Kategorien Silber, Gold und Platin eingeteilt sind, ~ibt,es im 25hours ~ürich W,est ein~ Suite: die Häberli-Suite. Sie präsentiert sich zu zwei Selten verglast mit exponiert freistehender Badewanne. Seh en-und-gesehen-werden", schmunzelt Gianni Schuepbach, Sa les Manager im 25hours Hotel Zürich West. Was die Zimmer anbelangt, hat Häberli eine zeitgemäße Antwort auf den wilden Mustermix der Grand Hotels gesucht und im Color-Blocking gefunden. "ch wollte etwas machen, was die Schweizer sonst nicht machen würden." Ein Hingucker im Silber-Zimmer ist der Teppich. "Die Wandgemä lde liegen hier mal auf dem Boden und ich wollte, dass man sie sogar unter dem Bett verfolgen kann. Aber die Betten stehen nicht nur desha lb auf höheren Füßen. Betten, unter denen man nicht durchsehen kann, machen den Raum so zu", erklärt er und Bruno Marti, Head of Brand der 25hours Hotels, fasst zusammen: "Ein Hotel mit so einer kreativen Ausrichtung in hoher Qualität und im Preissegment von 200 bis 300 Schweizer Franken gibt es in Zürich sonst nicht." Zur Nachbarschaft in Zürich West zählen Häuser wie Renaissance, Novotel, ibis, ibis budget, Senator, Ramada und Kunterbunt und frisch: Die insgesamt 126 Zimmer im 25hours Zürich West heißen Gäste mit einem fantasievollen nterieur willkommen. Fast alles, vom Mobiliar über Stoffe bis hin zu Accessoires, hat Alfredo Häberli mit seinem Team selbst entworfen. Crowne Plaza. n einem Ja hr wird Sheraton dazu stoßen und 2016 soll ein weiteres 25hours am Hauptbahnhof eröffnen. Schuepbach sieht das gelassen. "Sheraton spielt preislich in einer anderen Liga und wird in puncto Businessgast die oberen Kad er, wir die Mitarbeiter anziehen." Mit dem zweiten 25hours sieht er eher im Leisurebereich eine gewisse Überschneidung. Was die Auslastung des Zürcher Erstlings anbelangt: Zwar sitzt das Haus wie ein bunter Hund in der Hotel landschaft, aber genauso bekannt ist es noch nicht. Der Betri eb startete etwas verhalten, doch für 2013 hat das Hotel einige Verträge mit Firm en geschlossen, die Ende 2012 noch anderweitig gebunden waren...für 2013 peilen wir eine Auslastung von um die 60 Prozent an, mittel- bis langfristig wä ren 90 Prozent, wie sie das Haus in der Hamburger Hafen City erreicht. wunderbar, aber das ist schwer. n Hamburg stimmt einfach alles." Sandra Hoffmann 32 www.hoteija.l. de