Energie-Outsourcing im Mietshausbestand AVW Wohnungswirtschaftliche Versicherungstagung am 01.10.2015 in Hamburg Referenten: Julia Bestmann und Andreas Kluth, AVW
Agenda 1. Die Idee des Wärme-Contractings Definition, Funktionsweise, die Branche und der Markt 2. Vor- und Nachteile des Contractings Motivation in der Wohnungswirtschaft, ökologische und ökonomische Aspekte 3. Spannungsfeld Mietrecht Recht und Rechtsprechung zur Kostenumlage 4. Versicherungslösungen Auf welche Versicherungen ist das Augenmerk zu legen? 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 2
Die Idee des Wärme-Contractings Contracting nach James Watt "Wir werden Ihnen kostenlos eine Dampfmaschine überlassen. Wir werden diese installieren und für fünf Jahre den Kundendienst übernehmen. Wir garantieren Ihnen, dass die Kohle für die Maschine weniger kostet, als Sie gegenwärtig an Futter (Energie) für die Pferde aufwenden müssen, die die gleiche Arbeit tun. Und alles, was wir von Ihnen verlangen, ist, dass Sie uns ein Drittel des Geldes geben, das Sie sparen. James Watt (1736 1819) 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 3
Die Idee des Wärme-Contractings Funktionsweise des Contractings 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 4
Die Idee des Wärme-Contractings Modelle des Contractings Betriebsführungscontracting Teil-Contracting : Anlage bleibt im Eigentum des Immobilienbesitzers Dienstleister übernimmt technische und/ oder kaufmännische Betriebsführung Analog Facility- Management Anlagencontracting Voll-Contracting : Anlage ist im Eigentum des Dienstleisters Dienstleister übernimmt Anschaffung, Instandhaltung und Betrieb der Anlage Analog Wärme- Direktservice Dezentrale Energiegewinnung (BHKW) Kombinierte Wärme- und Stromerzeugung: Die erzeugte Wärme dient der Heizwärme und Warmwasserbereitung Der parallel erzeugte Strom wird in der Immobilie genutzt oder in das öffentliche Netz eingespeist 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 5
Die Idee des Wärme-Contractings Die Branche und der Markt Dienstleister (ca. 550 Anbieter auf dem deutschen Markt): - 55-60 % Stadtwerke/ Energieversorgungsunternehmen, - 30-35 % Energiedienstleister, - ~10 % Sonstige (z. B. Anlagenbauer) Nachfrager - Wohnungswirtschaft (52 %) - Gewerbe/ Industrie (24 %) - Kommunen und öffentliche Auftraggebern (15 %) - Gesundheitliche Einrichtungen wie Krankenhäuser, Altenheime etc. (3 %) - Andere Branchen (6 %) Im Jahr 1998 belief sich das Umsatzvolumen auf noch 50 Mio. DM Heutiges Umsatzvolumen in Deutschland ca. 1 Mrd. (2014) 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 6
Vor- und Nachteile des Wärme-Contractings Vorteile Nachteile Verbesserung der Energieeffizienz: Umweltschutz und Ressourcenschonung Einsparung von Investitionskosten Verlagerung des Betriebsrisikos Personalkosteneinsparung Modernes Image der Immobilie Verlagerung des sog. Nutzer-Investor- Dilemmas Langfristige Abhängigkeit vom Dienstleister (10 15 Jahre) Sozialer Aspekt: Verlust von Arbeitsplätzen Juristische Probleme bei der Umsetzung/ Kostenumlage Am Ende wird es teurer? Wer trägt welche Kosten? 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 7
Vor- und Nachteile des Wärme-Contractings Eigenregie Contracting Versicherungen, Gewinn etc. Kosten Anlage Wärmepreis Heizkosten Heizkosten Kosten Anlage Grundmiete Kosten Gebäude Grundmiete Kosten Gebäude Mieter Vermieter Mieter Vermieter 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 8
Spannungsfeld Mietrecht Umstellung der Wärmeversorgung im laufenden Mietverhältnis BGH-Rechtsprechung vor dem MietRÄndG Die Umlage der Contractingkosten bedarf einer Rechtsgrundlage Es fehlt an einer gesetzlichen Regelung Erforderlich ist eine vertragliche Vereinbarung: Regelung im Mietvertrag bzw. Zustimmung des Mieters Uneinheitliche Ausgangs- und Rechtslage Spannungsfeld Klimaschutzziele Nährboden für das MietRÄndG zum 01.07.2013 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 9
Spannungsfeld Mietrecht Umstellung der Wärmeversorgung im laufenden Mietverhältnis Regelungen des MietRÄndG zum 01.07.2013 Auch ohne vertragliche Vereinbarung hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen bei (1) vorheriger schriftlicher Ankündigung von mind. 3 Monaten (2) verbesserte Effizienz - entweder aus einer neu errichteten Anlage oder einem Wärmenetz (Anlagencontracting oder Fernwärme) - oder aus einer vorhandene Anlage mit einen Jahresnutzungsgrad von mind. 80 % (Betriebsführungscontracting) (3) Kostenneutralität Die Kosten der Wärmelieferung übersteigen nicht die bisherigen Betriebskosten 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 10
Spannungsfeld Mietrecht Umstellung der Wärmeversorgung im laufenden Mietverhältnis Ergebnis der Regelungen zum MietRÄndG - Fazit Der Deutsche Mietgerichtstag 2014 Das Gebot der Kostenneutralität erfordert eine Win-Win-Win-Situation Die Umstellung ist ohne Zustimmung des Mieters und/oder Opferbereitschaft des Immobilienbesitzers nicht realistisch Damit ist Contracting im Bestand wohl nahezu unmöglich Das zentrale Ziel der Mietrechtsreform 2013 wurde verfehlt Lösungsansätze Eigenbeteiligung des Eigentümers an den Investitions-/ Lieferkosten Reduzierung der Nettomiete zur Neutralisierung des Wärmepreises 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 11
Risiken und Versicherungslösungen Was ist bei der Prüfung des Versicherungsschutzes zu beachten? Gebäudeversicherung Ist die Anlage mitzuversichern? Bauleistungs- und Montageversicherung Relevanz von Schäden in der Aufbauphase? Maschinenversicherung / Maschinenbetriebsunterbrechung Ersatz-, Reparatur- und Ausfallrisiko Haus- und Grundbesitzer-, Betriebs- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Angemessenheit der Deckungssumme, Eigenschadenproblematik Umwelthaftpflicht- und Umweltschadenversicherung Meldepflichtigkeit der Anlage, Öko-Zusatzbausteine Kreditversicherung Einkaufskontingent und Liquidität 01.10.2015 Energie-Outsourcing im Mietshausbestand 12
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