Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Vergleichsfaktoren für den Teilmarkt des Wohnungseigentums zur Verwendung gemäß 183 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) 1 Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 16 vom 17.0.201 Seite 731 ff. A. Ableitung und Verwendung der Vergleichsfaktoren 1. Verwendungszweck Die Vergleichsfaktoren nach 13 ImmoWertV 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewerten-den Grundstücks entweder aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren ermittelt. Anstelle von Vergleichspreisen können die vom Gutachterausschuss abgeleiteten Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (mit der Bezugseinheit Wohnfläche ) herangezogen werden. Nach Ansicht des Gutachterausschusses stellen die ermittelten Vergleichsfaktoren eine geeignete Grundlage für die Ermittlung des steuerlich relevanten Vergleichswertes im Sinne von 183 Abs. 2 in Verbindung mit den 9, 157 und 182 Abs. 2 BewG dar. Die nachfolgenden Vergleichsfaktoren enthalten sowohl den Wert für den Grund und Boden als auch für die Gebäude. Die nachstehenden Vergleichsfaktoren ersetzen nicht eine gutachterliche Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des 19 BauGB 3. 2. Verwendete Daten Anhand der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung sind 11.00 Kauffälle in der Rechtsform des Wohnungseigentums mit Vertragsdaten vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 selektiert und mit Hilfe der statistischen Baumanalyse Vergleichsfaktoren nach 13 ImmoWertV für Wohnungseigentum ermittelt worden. Die Baumanalyse differenziert die Gesamtheit aller Verkäufe derart, dass sich daraus die vorgelegte Baumstruktur ergibt. 1 2 3 Bewertungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 01. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. Dezember 2013 (BGBl. I S. 318) geändert worden ist. Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 200 (BGBl. I S. 21), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 158) geändert worden ist. Stand 17.0.201 Seite 1 / 5
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin 3. Gebietsweise Anwendbarkeit Die Berechnung des statistischen Modells erfolgte für das Stadtgebiet von Berlin. Im Rahmen der Verwaltungsreform entstanden 2001 aus den ehemaligen 23 Bezirken durch Zusammenlegungen zwölf neue Bezirke. Diese Analyse stellt wegen der hohen statistischen Signifikanz der Mittelwertdifferenzen der Kaufpreise bzgl. der e auf die 23 Bezirke vor der Verwaltungsreform ab. (siehe www.gutachterausschuss-berlin.de) Aufgrund der Vorgabe ergaben sich durch die Analyse ein Startbaum und vier (nachfolgend mit I bis IV bezeichnete) separate Bäume. Baum I ist auf die folgenden e anzuwenden: Mitte Baum II ist auf die folgenden e anzuwenden: Baum III ist auf die folgenden e anzuwenden: Köpenick Marzahn Steglitz Treptow Baum IV ist auf die folgenden e anzuwenden: Hellersdorf Spandau Stand 17.0.201 Seite 2 / 5
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Teilmarkt Die Marktuntersuchung erstreckte sich ausschließlich auf Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohneinheiten). Kauffälle von Wohnungseigentum in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Teileigentum sind in dieser Analyse nicht enthalten. Für diese Objekte kann das Modell keine Aussage treffen. Kauffälle von Wohnungseigentum bei bestehenden Erbbaurechten sind ebenfalls nicht enthalten. Die Durchschnittspreise in den Endknoten der Baumanalyse enthalten keine Preisanteile für Garagen, Sammelgaragen oder Wageneinstellplätze im Sondereigentum oder im Sondernutzungsrecht. B. Datenbasis 1. Es wurden nur tatsächliche e der Gebäude angesetzt. Es erfolgte keine Korrektur des es aufgrund von Modernisierungen. 2. Ausstattung und baulicher Unterhaltungszustand Eine Innenbesichtigung der Objekte erfolgte nicht. Die konkrete Ausstattung und der bauliche Unterhaltungszustand der Objekte (z.b. Modernisierung und energetische Eigenschaften) zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses sind nicht bekannt. 3. Bodenwert Für den Bodenwert wurde der letzte vor dem jeweiligen Kaufvertragsdatum veröffentlichte Bodenrichtwert () ohne Anpassung an Maß und Art der baulichen Nutzung oder Mikrolage angesetzt.. Die stadträumlichen Wohnlagen Die Lage im Stadtgebiet ist eine der Einflussgrößen, insbesondere für den Wert von Bauland, Eigenheimen und Wohnungseigentum. Als ein Merkmal der unterschiedlichen Qualität des Wohnens in der Stadt fließt bei der Analyse des Kaufpreismaterials in der Regel das Merkmal "Wohnlage" ein. Sie spiegelt die Lagequalität des Wohnumfeldes wider. Die Wohnlagenzuordnung orientiert sich am Berliner Mietspiegel in der jeweils zum Kaufzeitpunkt gültigen Fassung. Eine Orientierung bietet die zum Mietspiegel gehörende Wohnlagenkarte für Berlin (Internetadresse: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/). Der Differenzierung der Wohnlagen liegen folgende Kriterien zugrunde: (siehe www.gutachterausschuss-berlin.de): 1. Einfache Wohnlage 2. Mittlere Wohnlage 3. Gute Wohnlage Stand 17.0.201 Seite 3 / 5
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Sehr gute Wohnlage 5. Wohnfläche Die Gruppierung nach Wohnfläche orientiert sich am Berliner Mietspiegel. Die Wohnfläche wurde in der Regel der Teilungserklärung entnommen. 1. Wohnfläche < 0 m² 2. Wohnfläche 0 m² und < 60 m² 3. Wohnfläche 60 m² und < 90 m². Wohnfläche 90 m² und < 130 m² 5. Wohnfläche 130 m² und < 170 m² 6. Wohnfläche 170 m² 6. Objektförderung zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnanlage 1. freifinanzierter Wohnungsbau 2. sozialer oder steuerbegünstigter Wohnungsbau Es handelt sich hierbei ausschließlich um Eigentumswohnungen in Neubauten, die entweder im sogenannten 1. Förderweg des sozialen Wohnungsbaus oder steuerbegünstigt (97 %) im Zeitraum zwischen 1951 und 198 errichtet worden sind. 7. Wohnungsart 1. Etagenwohnung (normal) 2. Dachgeschosswohnung, Penthouse, Loft 8. Geschosslage nach Teilungserklärung bzw. den Plänen zur Erteilung der Abgeschlossenheit 1. Erdgeschoss, Souterrain, Tiefparterre 2. Hochparterre, Obergeschoss 9. Verfügbarkeit 1. vermietet, verpachtet 2. bezugsfrei Stand 17.0.201 Seite / 5
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin C. Vergleichsfaktoren siehe Bezirksbäume I bis IV (Abbildungen 1 bis 5) Wie sind die Vergleichsfaktoren anzuwenden? Folgendes Beispiel soll den prinzipiell einfachen Rechengang veranschaulichen. Das zu bewertende Beispielobjekt wird wie folgt beschrieben A. Objektdaten Eigentumswohnung in Mitte mittlere Lage Altbau ( 1920) Größe 10 m² Dachgeschoss Obergeschoss vermietet/verpachtet B. Baumanalyse 1. Bezirksknoten I Mitte 3. 1920-199; 1991-2013 2. stadträumliche Wohnlage einfach, mittel. Geschosslage Obergeschoss, Hochparterre. Wohnungstyp Penthouse, Dachgeschoss, Loft. Maisonette 5. Vergleichswertfaktor: Endknoten 10 bezugsfrei/vermietet =.395,- EUR/m² Ausgehend vom durchschnittlichen Objektwert mit einem Vergleichsfaktor von.395,- /m² errechnet sich der Grundbesitzwert für das zu bewertende Wohnungseigentum ohne Garage oder Stellplatz wie folgt:.395,- EUR/m² * 10m² = 615.300,- EUR Bei Fragen zu dieser Veröffentlichung wenden Sie sich bitte an Frau Prokott (Tel. (030) 90139-523). 201, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, III E - Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Stand 17.0.201 Seite 5 / 5
Abbildung 1 Startbaum / e 2080 1100 Legende 230 6725 Ø Kaufpreis in /m² Wohnfläche Mitte Hellersdorf Köpenick Marzahn Spandau Steglitz Treptow 7520 3880 Mitte Köpenick Marzahn Steglitz Treptow Hellersdorf Spandau 321 795 Bezirksbaum I 230 6725 Bezirksbaum II 186 3175 Bezirksbaum III 1112 705 Bezirksbaum IV
Abbildung 2 Bezirksbaum I Mitte 321 795 vor 1920 1950-1990 1920-199 1991-2013 0 391 Stadträumliche Wohnlage vor 1920 1950-1990 einfach mittel gut 3 3318 22 2560 103 263 50 1967 27 359 6 5968 26 3000 6 Geschosslage Hochparterre Obergeschoss Erdgeschoss Tiefparterre Souterrain 313 Wohnungstyp 8 321 2 2657 Legende Endknoten Etagenwohnung Penthouse Dachgeschoss Loft, Maisonette 263 50 1967 27 12 3960 118 Bezugsfrei Vermietet kein signifikanter Unterschied Bezugsfrei/ vermietet 1967 - Ø Kaufpreise in /m² Wohnfläche < 90 11 3909 113 2928 36 267 Wohnfläche in m² 90 12 3960 118 10 395 6
Abbildung 3 Bezirksbaum II LIchtenberg 509 230 6725 vor 1920 1991-2013 1920-1990 2216 Wohnfläche in m² Legende Endknoten 27 3098 190 2108 66 26 2676 32 Bezugsfrei Vermietet kein signifikanter Unterschied Bezugsfrei/ vermietet 1807 - Ø Kaufpreise in /m² Wohnfläche 900 > 900 < 90 90 3925 58 2066 150 Wohnfläche in m² < 90 90 1991-2013 vor 1920 680 > 680 790 > 790 1695 2612 1313 917 759 1991-2013 vor 1920 1991-2013 vor 1920 1991-2013 vor 1920 55 525 > 525 19 3369 20 2886 11 152 Wohnfläche in m² < 60 60 121 388 32 Wohnungstyp Etagenwohnung Geschosslage Penthouse Dachgeschoss Loft, Maisonette 22 05 32 3050 12 Hochparterre Erdgeschoss Obergeschoss Tiefparterre Souterrain 1520 160 > 160 23 1005 52 168 51 56 Stadträumliche Wohnlage einfach mittel gut Geschosslage 26 2676 32 13 259 82 1751 29 sehr gut Hochparterre Obergeschoss 1 3560 30 2373 9 Erdgeschoss Tiefparterre Souterrain 27 3098 190 2108 66 28 260 883 2006 556 29 238 263 1751 15 30 2118 295 165 21 31 3320 207 289 11 32 3051 387 2225 15 33 2590 332 1752 87 3 3007 9 2129 1 35 318 78 312 5 36 5578 3 3657 37 3239 217 2268 112 38 2393 1 1889 18 39 2070 176 1580 213 0 1793 53 122 626 1 2256 229 1807 20 2 1815 35 1590 6
Abbildung Bezirksbaum III Köpenick Marzahn Steglitz Treptow 310 390 6 186 3175 1991 2013 vor 1991 16 2185 58 Bezugsfrei 2711 1959 Vermietet 179 > 310 275 3250 61 2207 13 5 1300 1006 1130 680 > 275 1025 Legende Endknoten 1 218 58 kein signifikanter Unterschied Bezugsfrei/ vermietet 1959 - Ø Kaufpreise in /m² Wohnfläche Marzahn Köpenick Steglitz Treptow Etagenwohnung Wohnungstyp Penthouse Dachgeschoss Loft, Maisonette 3 7 25 6 93 10 2361 57 180 3 195 > 195 vor 1973 1973-1990 11 1627 50 29 876 1 218 58 Wohnfläche in m² < 90 90 15 1913 32 1615 25 16 2185 58 1959 179 17 1615 10 1303 387 18 2118 1 1796 38
Abbildung 5 Bezirksbaum IV Hellersdorf Spandau 1112 705 Legende Endknoten einfach Stadträumliche Wohnlage mittel, gut 5 18 50 108 19 Bezugsfrei Vermietet 52 181 3 835 85 kein signifikanter Unterschied Bezugsfrei/ vermietet 108 - Ø Kaufpreise in /m² Wohnfläche 130 > 130 vor 1920 1920-1990 3 835 85 1121 252 9 187 5 18 50 108 19 6 125 87 1036 25