TAG DER TOURISMUSWIRTSCHAFT 2014 6. MAI 2014 PARTNERSCHAFT. POLITIK. QUALITÄT.
TAG DER TOURISMUSWIRTSCHAFT 2014 6. MAI 2014 Das neue Zweitwohnungsgesetz: Ein Wegweiser für den Tourismus 13:00 14:30 Uhr Kultur Casino, Bern Herzlich willkommen!
PROGRAMM TAG DER TOURISMUSWIRTSCHAFT 2014 13:00 Uhr Begrüssung & Einleitung Dominique de Buman, Präsident Schweizer Tourismus-Verband parallel Mittagessen 13:15 Uhr Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative Entwicklungschancen oder Kollateralschaden für die Hotellerie? Dr. Christoph Juen, CEO hotelleriesuisse 13:30 Uhr Praxisbeispiele: Entwicklungsmodelle für die Hotellerie Kurt Baumgartner, Inhaber Belvédère Hotels Andreas Weissen, Präsident Genossenschaft «Pro Binntal»/Hotel Ofenhorn 14:00 Uhr Offenes Podium: «Hotelfinanzierung welche Rahmenbedingungen braucht die Branche?» Leitung: Barbara Gisi, Direktorin Schweizer Tourismus-Verband 14:30 Uhr Ende der Veranstaltung
BEGRÜSSUNG & EINLEITUNG DOMINIQUE DE BUMAN, PRÄSIDENT STV Aktuelles aus Sicht des Schweizer Tourismus-Verbands
REFERAT DR. CHRISTOPH JUEN, CEO HOTELLERIESUISSE Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative Entwicklungschancen oder Kollateralschaden für die Hotellerie?
06.05.2014 Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative Entwicklungschancen oder Kollateralschaden für die Hotellerie? Tag der Tourismuswirtschaft Bern, 6. Mai 2014 Dr. Christoph Juen, CEO hotelleriesuisse
06.05.2014 Folie 7 Wegweisende Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative Risiko von tiefgreifenden Auswirkungen auf die Finanzierungssituation in der Hotellerie Realisierung vieler erfolgreicher Hotelprojekte in der Vergangenheit nur über Verkauf von Zweitwohnungen möglich Tourismusgerechte Ausführungsgesetzgebung zentral Nötig ist keine Strukturerhaltung, sondern marktgestützte, nachhaltige Strukturentwicklung
06.05.2014 Folie 8 Entwurf Zweitwohnungsgesetz: Basis für Strukturwandel Neubau von Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsbetriebe erlaubt Hotels und hybride Formen der Beherbergung Hotelähnliches Betriebskonzept, bauliche Einheit, keine individualisierte Wohnungen Querfinanzierungsmöglichkeit erhalten Unterstützung von Neu-/Umbau strukturierter Beherbergungsbetriebe durch teilweisen (max. 20% Hauptnutzfläche) Verkauf von Zweitwohnungen Umnutzung bestehender Betriebe im Ausnahmefall möglich Minimale Bewirtschaftungsdauer 25 Jahre Keine wirtschaftliche Weiterführung mehr möglich Verantwortungspflicht Eigentümer/ Betreiber Unabhängiges Gutachten
06.05.2014 Folie 9 Umnutzung in Zweitwohnungen als Ultima Ratio Primäres Ziel: Weiterführung wettbewerbsfähiger Betriebe Querfinanzierungsmöglichkeit (Link zu Lex Koller) Optimierung Finanzierungsinstrumente der SGH (Tourismusbericht des Bundes) Koordination NRP/ kant. Tourismuspolitik Flexibilisierung und Erweiterung der Fördertätigkeit Neuer Finanzierungsmix Kooperationen Weitere Nutzungsmöglichkeiten: Umnutzung als hybrider Beherbergungsbetrieb Umnutzung in Erstwohnungen Umnutzung in Zweitwohnungen unter Einhaltung der gesetzlichen Kriterien
06.05.2014 Folie 10 Keine Verschärfung der Lex Koller Koordination mit Zweitwohnungsgesetzgebung nötig Klare Ablehnung einer Wiederunterstellung von gewerblichen Immobilien unter die Bewilligungspflicht der Lex Koller (Mo. Badran): Zusätzliche Rechtsunsicherheit insbesondere für Berg- und Ferienhotellerie Negative Auswirkungen auf Investitionstätigkeit Ausländische Investoren ermöglichen neue Geschäftsmodelle und Zugang zu neuen Quellmärkten
06.05.2014 Folie 11 Zusammenfassung Gesetzesentwurf für Schweizer Hotellerie zufriedenstellend, erlaubt sind: Bau neuer strukturierter Beherbergungsbetriebe Anpassungen bestehender Betriebe Marktaustritt obsoleter Hotelinfrastrukturen Ausgewogene Lösung unter Berücksichtigung verschiedener Interessen Entscheidend: Definition «strukturierter Beherbergungsbetrieb» und Anforderungen an unabhängiges Gutachten bei Umnutzungsstrategien Interesse der Branche: wettbewerbsfähige Betriebe und keine Strukturerhaltung!
06.05.2014 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
ENTWICKLUNGSMODELLE FÜR DIE HOTELLERIE BEISPIEL I Kurt Baumgartner Inhaber Belvédère Hotels
Tag der Tourismuswirtschaft 6. Mai 2014 www.belvedere-hotels.ch
Facts and Figures Belvédère Scuol AG Stradun 330 7550 Scuol www.belvedere-scuol.ch www.belvedere-hotels.ch info@belvedere-scuol.ch Besitzer: Julia und Kurt Baumgartner mit Nadja, Anna, Sofia und Leon Anzahl Jahresangestellte: ca. 160 davon 6 8 Lehrlinge Anzahl Betten: 270 Betten (alle Betriebe) Logiernächte: ca. 80 000 im Jahr, 90% Belegung (alle Betriebe) Gäste: 80% aus der Schweiz, 10% aus Deutschland, 3% aus Italien und 7% aus diversen Nationen Umsatz gesamte Gruppe: gegen 20 Millionen Investitionen seit 1999 inkl. Kauf der Gebäude: ca. 70 Millionen Qualitätsmanagement: Alle Betriebe haben die 3Q erreicht und sind ISO-Zertifiziert
Meilensteine 1876 Bau des neuen Hotel Belvédère an der Hauptstrasse 1999 Familie Baumgartner erwirbt das Hotel Belvédère aus einer Konkursmasse und renoviert dieses schrittweise in den folgenden Jahren 2004 Bau der 150 Meter langen Passarelle zum Engadin Bad Scuol und Kauf des ***Hotel Chasa Belvair (heute Badehotel Belvair) 2007 Anbau des Hotels Belvédère durch einen neuen Flügel Ala Nova mit 15 Zimmern, davon 3 Suiten, 2 Familienzimmer und 3 rehataugliche und barrierefreie Zimmer 2008 Erwerb und Totalsanierung des Boutique-Hotels GuardaVal (Eröffnung Mai 2009) 2011/12 Erweiterung des Hotel Belvédère durch die Residenza Madlain mit 12 Eigentumswohnungen und Chasa Nova mit 9 Hotelsuiten 2012/13 Bau eines Mitarbeiterhauses mit 26 Studios in Sotchà 2014 Umbau Empfangs- und Restaurantbereich sowie einige Zimmer und neue Fassadengestaltung des Badehotels Belvair
Firmenstruktur Immobilien Personalstudios & Wohnungen Baumgartner Immo AG AK 100 (100 NA à 1 000) Je 50% im Besitz von Julia und Kurt Baumgartner Aktionäre Verwaltungsrat Kurt Baumgartner Präsident Gion Fravi Mitglied Peder Plaz Mitglied Werner Baumgartner Mitglied Sekretariat / Spez. Aufgaben / Adm. KB Manuela Strimer Marketing Cedric Schoch Linard Brüngger Geschäftsleitung Kurt & Julia Baumgartner Vorsitz Claudia Fümm Direktion Belvair Jürgen Walch Direktion Guardaval Anne Mengus Op.Direktorin Belvédère Sandy Stöckenius-Lindemann Stv. Dir. Belvédère Badehotel Belvair Inkl. Personalhäuser Hotel Belvair AG AK 500 (500 NA à 1 000) 100% im Besitz von Julia Baumgartner Restaurant Nam Thai Umbau und Pacht durch Hotel Belvair AG Hotel Belvédère Inkl. Personalhaus Belvédère Scuol AG AK 500 (500 NA à 1 000) 90% im Besitz von Kurt Baumgartner Hotel GuardaVal Guardaval Scuol AG AK 500 (500 NA à 1 000) 100% im Besitz von Kurt Baumgartner HR-Leitung / QMB alle Betriebe Sandy Stöckenius Direktion Claudia Fümm Stv: Sandy Stöckenius (Notfall) Geschäftsleitung Anne Mengus Direktion Julia & Kurt Baumgartner Op.Dir.: Anne Mengus stv. Dir.: Sandy Stöckenius Direktion Jürgen Walch Stv: Anne Mengus (Notfall)
GuardaVal 100% warme Betten, 35 Jahre keine Umnutzung möglich da finanziert durch Zweitwohnungen. Residenza Madlain 100% Zweitwohnungen mit Erlös wurde Chasa Nova finanziert. Chasa Nova ½ Hotel & Seminarräume ½ Hotelsuiten Verkauf Suiten als Zweitwohnungen möglich Hotel Belvédère 100% warme Betten Coop-Gebäude Was ist nun möglich? Badehotel Belvair 100% warme Betten
Warum ist Querfinanzierung zwingend notwendig? Investitionsteil ist nicht rentabilisier- und ordentlich finanzierbar. Es braucht eine oder mehrere der folgenden Massnahmen: Anlagekosten (inkl. Bauland) Bauland 75% Ertragswert * ( 65-75% der Anlagekosten) Finanzierung 1. Projektanpassungen (Kooperation, Outsourcing, Redimensionierung etc.) 2. Öffentliche Beiträge à-fonds-perdu 3. Private Beiträge à-fonds-perdu (Mäzenatentum, Querfinanzierung) 60% SGH Eigenkapital ist theoretisch rentabilisierbar. Investitionen unterliegen jedoch in peripheren Regionen erhöhten Risiken. Zum Teil Abdeckung durch SGH Finanzierung Bank ( 60% des Ertragswerts) Investitionen sind rentabilisierbar und können ordentlich über Banken und dem Kapitalmarkt finanziert werden. * Ertragswert = realisierbarer Verkaufspreis für Hotel bei Annahme einer Auslastung von 60%, üblichen Marktpreisen und professionellem Management Quelle: BHP Hanser und Partner AG 20
Bemerkungen betreffend der Umsetzung der Zweitwohnungs-Initiative aus Sicht Hotelier Querfinanzierung muss weiter zwingend möglich sein, besser mit 30-40% als 20%, da die Finanzierungslücke meistens 30-40% beträgt Nutzungsübertragungen von einer auf die andere Parzelle müssen zwingend möglich Hotelumnutzung muss möglich sein jedoch mit Auflagen Bewirtschaftete Ferienwohnungen dürfen nicht vergrössert werden noch sonstige Vorteile gegenüber der Hotels haben Ferienwohnungsnutzungen (bewirtschaftete Betten) klar definieren, keine Umgehung Der Immobilienbranche keinen Freipass geben Etc.
GuardaVal 100% warme Betten, 35 Jahre keine Umnutzung möglich da finanziert durch Zweitwohnungen. Residenza Madlain 100% Zweitwohnungen mit Erlös wurde Chasa Nova finanziert. Chasa Nova ½ Hotel & Seminarräume ½ Hotelsuiten Verkauf Suiten als Zweitwohnungen möglich Hotel Belvédère 100% warme Betten Coop-Gebäude Was ist nun möglich? Badehotel Belvair 100% warme Betten
Weitere mögliche Lösungen und Ansätze für die Hotellerie: Attraktivität des Angebots verbessern (Aussicht, Einmaligkeit, keine Zimmer zur Strassenseite) um bessere Preise zu erzielen und Marketingkosten zu senken Integration in Destinationsinfrastruktur um Produktionskosten zu senken und um die Attraktivität zu steigern (Skipass inklusive) Betriebsgrösse optimieren um Stückkosten zu senken Automatisieren Professionalisieren um Bereitstellungskosten zu senken Auslastung erhöhen um bessere Deckungsbeiträge zu erzielen (Investitionsfähigkeit) Bedingungslos auf Qualität setzen um sich zu differenzieren und positionieren Noch mehr auf die Integration von regionalen Produkten setzen um sich zu differenzieren & hoffen, dass der Gaste dafür auch etwas mehr bezahlt
Schlussbemerkungen Die Wertschöpfungskette muss jedem wieder mehr bewusst werden: Zuerst war das Hotel da, dann kam der Metzger, der Bäcker und der Masseur Es gäbe Möglichkeiten die Rahmenbedingungen zu verbessern: Die TAG wäre eine gewesen, der MWST Einheitssatz eine andere, weniger Auflagen eine weitere Die Hotellerie wird sich noch mehr in die Destinationen verschieben und die Betriebsgrösse wird weiter zunehmen Die Zweitwohnungsinitiative wird ein schmerzhafter Anpassungsprozess werden, hat aber längerfristig durchaus viele Chancen Trotz allem, es wird eine Strukturbereinigung nun definitiv stattfinden Es gibt aber keine Alternativen zum Tourismus und Landwirtschaft in unseren strukturschwachen Bergtälern
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit www.belvedere-hotels.ch
ENTWICKLUNGSMODELLE FÜR DIE HOTELLERIE BEISPIEL II Andreas Weissen Präsident Genossenschaft «Pro Binntal»/Hotel Ofenhorn
Hotel Ofenhorn, Binn Tag der Tourismuswirtschaft 6. Mai 2014 Andreas Weissen, Präsident Genossenschaft Pro Binntal
Schmidigehischere (Binn)
Hotel Ofenhorn, Binn
Hoteleröffnung 1883
Hotelerweiterung 1889
Hotel vor dem Aus 1985
Gründung Genossenschaft 1985: Diskussion über die Zukunft - Abriss des «Kasten» - Umbau in Ferienwohnungen - Zentrum für transzendentale Meditation - Fortführung als Hotel 1986: Gründung «Pro Binntal» - Rettung des Hotels - Restaurierung und Aufwertung - Weiterführung als einziges Hotel im Tal
Genossenschaft heute 1100 Mitglieder ehrenamtlicher Vorstand (8 Personen) Geschäftsführerin Ursula Hilfiker im Dorf Hotel verpachtet an Jacqueline Rossé und Hanspeter Berchtold seit 2010 Einnahmen: Pachtzins CHF 110 000 (2013) Unterhalt und Restaurierung des Hotels als Hauptaufgabe
Genossenschaft heute 1100 Mitglieder ehrenamtlicher Vorstand (8 Personen) Geschäftsführerin Ursula Hilfiker im Dorf Hotel verpachtet an Jacqueline Rossé und Hanspeter Berchtold seit 2010 Einnahmen: Pachtzins CHF 110 000 (2013) Unterhalt und Restaurierung des Hotels als Hauptaufgabe
Salle à manger
Zimmer
Investitionen 2006-2013 4.3 Millionen Franken Holzschnitzelheizung mit Hackschnitzeln aus dem Tal (Forstrevier Goms) Restaurierung Speisesaal, Zimmer, Korridore Einbau von Personenlift und Nasszellen in fast allen Zimmern (ausser 6 Belle Epoque Zimmer)
Finanzierung Investitionen Stiftungen 1 200 000 Gönner 435 000 Loterie Romande 950 000 Kanton Wallis (Denkmalpflege) 350 000 GenossenschafterInnen 609 000 IHG-Darlehen 520 000 Total Mittel Investitionen 4 064 000 Fehlbetrag ca. 250 000
Budget 2014 Genossenschaft Einnahmen Pacht 110 000 Spenden ohne Zweckbindung 5 000 Verwaltung/Versicherung -36 200 Kommunikation/Marketing -5 000 Zinsaufwand -8 000 Unterhalt/Reparaturen -20 000 Übriger Betriebssaufwand -2 000 Cash flow 43 800 nach Abschreibungen 0
Künftige Investitionen?
Hotelbetrieb aktuell 30 Zimmer, 60-65 Betten, rund 6000 Übernachtungen Umsatz: CHF 1 Mio. (2005: CHF 0.5 Mio.) 12 Saisonstellen Typisches Sommerhotel in den Bergen Saison Mitte Mai bis Ende Oktober grösste Nachfrage an Wochenden und bei schönem Wetter Versuche im Winter Festival «Binner Kulturabende»
Umsatz und Pachtzins 2003-2013
Label «Swiss Historic Hotels»
Binner Kulturabende
Landschaftspark Binntal
Weitere Infos www.landschaftspark-binntal.ch www.binn.ch www.pro-binntal.ch www.ofenhorn.ch
OFFENES PODIUM Hotelfinanzierung: Welche Rahmenbedingungen braucht die Branche? Podiumsteilnehmer: Marcus Frey Managing Partner Schweizerische Hotel Treuhand AG Kurt Baumgartner Inhaber Belvédère Hotels Scuol Andreas Weissen Präsident Genossenschaft «Pro Binntal», Hotel Ofenhorn Guglielmo L. Brentel Präsident hotelleriesuisse Leitung: Barbara Gisi Direktorin Schweizer Tourismus-Verband
DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! TAG DER TOURISMUSWIRTSCHAFT 2014