Impressum Herausgeber und Bezugsadresse: Stadtverwaltung Kaiserslautern Referat Organisationsmanagement Statistik und Wahlen 67653 Kaiserslautern Auskunft: Herr Scheler ( Tel.: 0631 365 1122 ) Herr Dockweiler ( Tel.: 0631 365 2608 ) E-mail: Amt10.21@Kaiserslautern.de Inkrafttreten: 01. Februar 2008 Schutzgebühr: 5,-- Euro zuzüglich evtl. Portokosten Veröffentlichung bzw. Fertigung von Kopien: Nur nach Zustimmung der Stadt Kaiserslautern. Der Mietspiegel ist im Bürgercenter des Rathauses erhältlich. 3
Inhalt 1. Vorbemerkungen 9 2. Grundlage des Mietspiegels 10 3. Begriffe des Mietspiegels 10 4. Gliederung des Mietspiegels (Ausstattung, Wohnungsgröße, Baualter) 11 5. Spanne der Mieten 12 6. Rechtlicher Stellenwert und Handhabung des Mietspiegels 12 Mietspiegel der Stadt Kaiserslautern 2008 15 5
Vorwort Mit dem Mietspiegel 2008 werden die vorangegangenen Mietspiegel aus den Jahren 1994, 1997 und 2002 fortgeschrieben. Der Mietspiegel 2008 entspricht den Vorschriften des 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Stadt stellt mit dem Mietspiegel als Orientierungshilfe bei Mietzinsvereinbarungen erneut eine Serviceleistung für Vermieter und Mieter zur Verfügung. Der Mietspiegel bietet eine verlässliche Auskunft über den frei finanzierten Wohnungsmarkt und wird somit sicherlich wesentlich zum sozialen Frieden zwischen den Vertragspartnern beitragen. Grundlage des neuen Mietspiegels ist die im vergangenen Jahr auf freiwilliger Basis durchgeführte Mietenstrukturerhebung. Es ist mir ein besonderes Bedürfnis, allen Vermietern und Mietern, die sich an der Erhebung beteiligt haben, sehr herzlich zu danken. Erst durch ihre Mitarbeit wurde die Fortschreibung des Mietspiegels ermöglicht. Darüber hinaus bedanke ich mich bei den Mitarbeitern des Mietervereins, der Eigentümerschutzgemeinschaft Hausund Grund, der Gemeinnützigen Baugesellschaft AG, der Baugenossenschaft Bahnheim eg, des Immobilienverbands Deutschland (IVD), des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und den Vertretern der Stadtratsfraktionen, die in der Facharbeitsgruppe mitgewirkt und dabei die Grundlagen für die Neuaufstellung des Mietspiegels geschaffen haben. Kaiserslautern, im Januar 2008 Dr. Klaus Weichel Oberbürgermeister 7
1. Vorbemerkungen Die Rechtsgrundlage zur Aufstellung von Mietspiegeln ergibt sich aus den 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches ( BGB ). Nach 558c Abs. 4 Satz 1 BGB sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Ein Mietspiegel ist nach 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Ein Mietspiegel ist qualifiziert im Sinne des 558d Abs. 1 BGB, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der vorliegende Mietspiegel erfüllt die Voraussetzungen des 558c BGB. Es handelt sich somit nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des 558d BGB. Mit dem Mietspiegel 2008 wird der 1994 erstmals herausgegebene 1997 und 2002 fortgeschriebene Mietspiegel erneut fortgeschrieben. Der Mietspiegel ist nach seiner gesetzlichen Definition eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er hat somit die Aufgabe, Vermietern und Mietern, Verwaltung, Gerichten, Gutachtern und Investoren eine statistische Marktübersicht an die Hand zu geben, welche Miete für eine Wohnung bestimmter Ausstattung üblicherweise gezahlt wird. Die vorliegende statistische Marktübersicht gilt nur für den frei finanzierten Wohnungsbau. Der Mietspiegel ist nicht anwendbar auf öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen), Dienstwohnungen, Einfamilienhäuser Mietverhältnisse mit Angehörigen der Stationierungsstreitkräfte und ihrem zivilen Gefolge. Im Gegensatz zu Neuvermietungen, bei denen abgesehen von Einschränkungen bei extremer Miethöhe, der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt, ist bei einseitigen Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters nach 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete Tatbestandsmerkmal. Zur Begründung eines solchen Mieterhöhungsverlangens kann neben anderen in 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmitteln insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, unabhängig davon, ob es sich um einen solchen nach 558c oder um einen Mietspiegel nach 558d BGB handelt. In den meisten Fällen gestellter Mieterhöhungsverlangen gibt der Mietspiegel beiden Parteien Hinweise dafür, ob das Mieterhöhungsverlangen Aussicht auf Erfolg bietet oder nicht. Der Mietspiegel trägt so zeigt die Erfahrung der Mietspiegel seit 1994 in der Praxis entscheidend dazu bei, die Zahl der gerichtlichen Auseinandersetzungen über die ortsübliche Miete auf ein Minimum zu begrenzen, hierin liegt sein wesentlicher Wert. Die Bundesregierung hat von der in 558c Abs. 5 BGB enthaltenen Ermächtigung, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen bisher keinen Gebrauch gemacht. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat unter dem 01. Juli 2002 Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln veröffentlicht, die allerdings für die Mietspiegel erstellenden Gemeinden oder Interessenvertreter nicht verbindlich sind. Innerhalb des weiten Rahmens der bestehenden gesetzlichen Regelungen ist die Stadt frei bei der Wahl der Form des Mietspiegels. Mit der Neuaufstellung des Mietspiegels wurde das Referat Organisationsmanagement - Statistik und Wahlen - beauftragt. Die Facharbeitsgruppe Mietspiegel wurde vom Rat der Stadt ermächtigt, die organisatorischen Erfordernisse und den Inhalt des Mietspiegels, hierbei insbesondere die Definition des Begriffs der Miete, die Gliederung der Tabellen, die Erläuterungen der Bandbreiten und das normative Bewertungsverfahren, festzulegen. In der Facharbeitsgruppe haben mitgewirkt: der Mieterschutzverein Kaiserslautern und Umgebung e.v. die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus- und Grund Kaiserslautern und Umgebung e.v. die ortsansässigen Wohnungsunternehmen, nämlich die Gemeinnützige Baugesellschaft AG Kaiserslautern und die Baugenossenschaft Bahnheim e.g. der Immobilienverband Deutschland IVD, die im Stadtrat vertretenen Fraktionen, die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, sowie die zentrale Datenschutzstelle, die Abteilung Wohngeld beim Referat Soziales und das Referat Organisationsmanagement als Leitung der Facharbeitsgruppe. 9
2. Grundlage des Mietspiegels 3. Begriffe des Mietspiegels Basis für den neuen Mietspiegel ist eine Mietenstrukturerhebung im Mietwohnungsbestand in der Stadt Kaiserslautern, die im Jahr 2007 stattfand und auf postalischem Wege durchgeführt wurde. Sie baut auf einer Stichprobe von rund 7 020 Haushalten auf, deren Adressen aus einem zuvor abgegrenzten Gebäudebestand gezogen wurden. Die Befragung wurde auf freiwilliger Basis sowohl bei Vermietern als auch Mietern durchgeführt. Bei der Auswertung ausgesondert und nicht in den Mietspiegel einbezogen wurden Fragebogen, bei denen eine der genannten Voraussetzungen gegeben war: Die Wohnung wurde vom Mieter bereits länger als 4 Jahre bewohnt und die Nettokaltmiete wurde in den zurückliegenden 4 Jahren ab Befragungsstichtag nicht erhöht, die Wohnung war preisgebunden, insbesondere öffentlich gefördert als Sozialwohnung, die Angaben wurden nicht von einem Mieter, sondern von einem Untermieter gemacht, die Befragung betraf eine Wohnung in einem Studenten- Jugend-, Alten- oder Gastarbeiterwohnheim, die Wohnung ist eine Dienst-, Betriebs-, Werks- oder Geschäftswohnung, bei der Wohnung handelt es sich um eine werksgeförderte Wohnung oder um eine Vertragswohnung des Bundes, des Landes oder des Bundeseisenbahnvermögens oder der Deutschen TELEKOM AG oder der Deutschen Post AG, die Wohnung wird teilweise gewerblich genutzt. Ebenfalls nicht berücksichtigt wurden Wohnungen, deren Miete herabgesetzt oder nicht entsprechend der Ausstattung bewertet ist, weil der Mieter mit dem Vermieter verwandt ist oder weil der Mieter für den Vermieter, seine Familie oder das Hausanwesen Sonderleistungen, z.b. als Hauswart erbringt. Ebenfalls nicht berücksichtigt wurden Wohnungen, bei denen die Miete herabgesetzt ist, weil der Mieter bei einer Modernisierung Geld- oder Arbeitsleistungen erbracht hat oder Mietvorauszahlungen, Mieterdarlehen oder einen Baukostenvorschuss geleistet hat und die Höhe der Ermäßigung im Rahmen der Befragung nicht bekannt gegeben worden ist. Die Miete Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietwerten handelt es sich um die Nettomiete ohne alle Nebenkosten (Betriebskosten), also um die Nettokaltmiete. Da in der Praxis unterschiedliche mietvertragliche Vereinbarungen zur Betriebskostentragungspflicht durch den Mieter bestehen, können in die Grundmiete einzelne Betriebskostenpositionen einfließen, wodurch so genannte Teilinklusivmieten entstehen. Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete für eine bestimmte Wohnung ist zusätzlich zu berücksichtigen, welche inhaltliche Ausgestaltung die vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien hinsichtlich Betriebskosten, der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zu den so genannten kleinen Instandsetzungen (Kleinreparaturen) erfahren hat. Trägt der Vermieter die Betriebskosten, die Kosten der Ausführung der Schönheitsreparaturen bzw. die kleinen Instandsetzungen, sind Zuschläge auf die Tabellenmieten zulässig. Zu den Betriebskosten gehören nach 556 Abs. 1 Satz 3 BGB die in 2 der fortgeltenden Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 aufgelisteten Betriebskosten und diejenigen Betriebskosten, die zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als umlagefähige Betriebskosten zusätzlich zum Katalog des 2 der Betriebskostenverordnung anerkannt worden sind. Die Wohnfläche Der Begriff der Wohnfläche ist seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.05.2007 (VIII ZR 231/06) auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisesgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31.12.2003 anwendbaren 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem 2. Wohnungsbaugesetz (2. Verrechnungsverodnung-II.BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 bzw. der ab dem 01 Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Für alle bis zum 31. Dezember 2003 abgeschlossenen Mietverträge erfolgt die Ermittlung nach den 42 bis 44 der 2. BV, für alle seit dem 01 Januar 2004 abgeschlossenen Mietverträge erfolgt die Ermittlung nach den geltenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist oder ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. 10
4. Gliederung des Mietspiegels Nach den genannten Vorschriften werden zur Ermittlung der Wohnflächen in der Regel angerechnet: voll: Die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern, zur Hälfte: Die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sowie von Wintergärten, Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Terrassen, nicht: Die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter. Der Mietspiegel wurde nach Ausstattung, Größe und Baualter der Wohnungen eingeteilt. Ausgenommen von dieser Einteilung ist das seit dem Mietspiegel 2002 zusätzlich ausgewiesene Mietspiegeltabellenfeld Apartment. Es wurden drei Ausstattungsklassen gebildet: Gute Ausstattung: Bei Vorhandensein eines Bades oder einer Dusche und einer Heizung (Etagen- oder Sammelheizung). Heizungsarten, die nach Bedienungskomfort und Feinregulierung der Sammelheizung gleichwertig sind, werden auch als solche eingestuft, insbesondere Etagenheizung mit Gas oder Nachtspeicherheizung u. ä. Mittlere Ausstattung: Liegt vor, wenn zwar ein Bad oder eine Dusche vorhanden sind aber die Beheizung mit Einzelöfen vorgenommen wird oder wenn umgekehrt zwar eine Sammelheizung im vorgenannten Sinne der guten Ausstattung vorhanden ist, das Bad bzw. die Dusche aber fehlt. Einfache Ausstattung: Liegt dann vor, wenn weder ein Bad noch eine Sammelheizung in der Wohnung vorhanden sind. Die Wohnungsgrößenklassen wurden wie folgt gebildet : Ausstattungsklasse gut: Ausstattungsklasse mittel: unter 40 m² 25 bis unter 40 m² 40 bis unter 70 m² 40 bis unter 60 m² 70 bis unter 110 m² 60 bis unter 80 m² 110 m² und mehr 80 bis 120 m² Die Baualtersklassen wurden wie folgt gegliedert : Ausstattungsklasse Gut Ausstattungsklasse Mittel vor 1949 vor 1961 1949 bis 1964 1961 und später 1965 bis 1980 1981 bis 1995 1996 bis 2001 2002 und später (Ausnahmen bei den Wohnungsgrößenklassen unter 40 m² und 110 m² und mehr vgl. Mietspiegel-Tabelle). Hinsichtlich der Bestimmung des Baualters ist folgendes zu beachten: Sofern bei einer Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand eine Modernisierung / ein Umbau im Sinne des 17 Abs. 2 des 2. Wohnungsbaugesetzes durchgeführt wurde, ist eine Neueinstufung mit dem Baualter entsprechend dem 11
5. Spanne der Mieten Zeitpunkt der Wiederbelegung der Wohnung möglich. Wesentlich ist ein Bauaufwand dann, wenn für die Modernisierung mindestens 1/3 der Kosten aufgewandt wurden, die für die Erstellung einer vergleichbaren Neubauwohnung dieses Jahrganges aufzuwenden gewesen wäre. Auch dann, wenn der Aufwand eines Drittels der Neubaukosten nicht erreicht wird, spielen durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete im Rahmen der Spanne als Preis bildende Faktoren eine Rolle. Die Felder der Mietspiegel-Tabelle enthalten das im Rahmen der Erhebung festgestellte arithmetische Mittel. Dieses ist nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des 558 Abs. 2 BGB gleichzusetzen. Der als arithmetisches Mittel ausgewiesene Wert wurde ermittelt, indem die Quadratmeterpreise der erhobenen Wohnungen addiert und durch die Zahl der Wohnungen geteilt wurden. Bei einem Mieterhöhungsverlangen ist nach 558a Abs. 4 Satz 1 BGB bei der Begründung mit der Bezugnahme auf einen Mietspiegel ausreichend, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. 6. Rechtlicher Stellenwert und Handhabung des Mietspiegels Das Mietrecht unterscheidet zwei Situationen: 1. Die Vereinbarung der Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrages, d.h. bei Einzug des Mieters und 2. Die Mieterhöhung seitens des Vermieters bei Andauern eines bestehenden Mietverhältnisses. Im zweiten Fall muss das Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel, 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (die jedoch in Kaiserslautern nicht besteht), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Der Mietspiegel ist also nur eine von mehreren Möglichkeiten, die dem Vermieter offen stehen, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Andererseits ist der Mietspiegel eine Informationsquelle über das Mietpreisgefüge der in den letzten 4 Jahren abgeschlossenen Mietverträge. Als solcher ist er geeignet, Mietpreisüberhöhungen im Sinne des 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (Mietwucher) vorzubeugen. Um die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne zu finden, können folgende positive und negative wohnwert bildende Merkmale berücksichtigt werden: 12
Positive Merkmale können sein: Negative Merkmale können sein: Badewanne und separate Duschwanne im Bad Separates 2. Bad Separates Gäste-WC Vermieterseits gestellte Küchengeräte oder komplette Einbauküche, soweit hierfür nicht im Mietvertrag ein Mietbetrag gesondert ausgewiesen ist Balkon, Loggia, Terrasse oder Dachterrasse Alters- und behindertenfreundliche Ausstattung Isolierverglasung für Wohnungen, die vor 1978 erstmals bezugsfertig hergestellt und zwischenzeitlich mit Isolierverglasung nachgerüstet worden sind Nachrüstung mit Wärmeschutzverglasung, die über den bei Errichtung des Gebäudes nach dem Inhalt der Baugenehmigung einschließlich ihrer Nebenbestimmungen erforderlichen Wert hinaus geht Vorhandene Alarmanlage Vermieterseits gestellte Einbaumöbel wie Einbauschränke etc Begehbare Abstellkammer > 1 m² in der Wohnung Nachträgliche Wärmedämmung (Dämmung der Außenwände, des Daches oder der Kellerdecke) Ungenügende Besonnung, Belichtung oder Belüftung Gefangene Räume (Räume, die nur über einen anderen Raum zu erreichen sind) Wärme- oder Schallisolierung, die hinter Standard zum Errichtungszeitpunkt der Wohnung zurückbleibt Elektroinstallation, die dem Errichtungszeitpunkt der Wohnung zwar entspricht, den Betrieb heute üblicher Haushaltsgeräte wie Spülmaschine, Mikrowelle, Herd mit Backofen nicht zulässt Bad in Einfachstausführung Ungenügende Abstellflächen (kein Keller oder Abstellraum zur Wohnung) Lage an belebter Hauptverkehrsstraße Elektro-, Gas- oder Wasserinstallation über Putz verlegt Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend. Im Einzelfall können weitere hier nicht genannte Merkmale eine Rolle spielen. Weitergehende Ausführungen über das geltende Mietrecht sollten den Broschüren der Bundesregierung zum Mietrecht und den Informationen der Verbände (Mieterschutzverein oder Eigentümerschutzgemeinschaft Haus- und Grund) entnommen werden. Fußbodenerneuerung, d.h. eine über die Oberflächeninstandhaltung hinausgehende Verbesserung, z.b. durch Fliesen- oder Parkettverlegung Leitungsmodernisierung (Elektroinstallationen einschließlich Verstärkung der Querschnitte, Modernisierung der Wasserver- und -entsorgung) Garten zur alleinigen Benutzung des Mieters Lage in überwiegender Wohnbebauung Lage in verkehrsreduzierter (30 km/h) oder verkehrsberuhigter Zone (Spielstraße) Garage oder Stellplatz in Miete enthalten 13
Definition der Ausstattungsklassen Ausstattung Gut = Wohnung mit Bad oder Dusche und mit Etagen- oder Sammelheizung Mittel = Wohnung mit Bad oder Dusche und Ofenheizung oder mit Etagen- oder Sammelheizung und ohne Bad Einfach = Wohnung ohne Bad oder Dusche und ohne Etagenoder Sammelheizung Apartment Ein Apartment ist eine Wohnung, die mit einer möblierten Kochnische und mit Dusche / Bad mit WC ausgestattet ist (keine in einem separaten Raum untergebrachte Küche). Ein Apartment ist in der Regel nicht größer als 40 m². 14
Mietspiegel der Stadt Kaiserslautern 2008 Mietpreise für frei finanzierte Wohnungen Ausstattung Größe Bauperiode arithmetisches Mieten - Spanne Mittel in je m² je m² von bis Gut unter 40 m² alle Baujahre 6,00 3,86 11,81 Gut 40 bis unter 70 m² vor 1949 4,83 3,79 6,73 Gut 40 bis unter 70 m² 1949 bis 1964 4,90 3,07 7,23 Gut 40 bis unter 70 m² 1965 bis 1980 5,04 3,59 9,16 Gut 40 bis unter 70 m² 1981 bis 1995 5,11 3,85 6,30 Gut 40 bis unter 70 m² 1996 bis 2001 5,13 3,67 7,15 Gut 40 bis unter 70 m² 2002 und später 5,15 3,78 7,11 Gut 70 bis unter 110 m² vor 1949 4,73 2,11 8,17 Gut 70 bis unter 110 m² 1949 bis 1964 4,81 3,11 6,69 Gut 70 bis unter 110 m² 1965 bis 1980 4,93 2,89 7,88 Gut 70 bis unter 110 m² 1981 bis 1995 5,03 2,93 7,11 Gut 70 bis unter 110 m² 1996 bis 2001 5,09 3,43 6,62 Gut 70 bis unter 110 m² 2002 und später 4,90 3,61 7,14 Gut 110 m² und mehr vor 1949 4,06 2,70 5,40 Gut 110 m² und mehr 1949 bis 1980 4,86 3,60 6,67 Gut 110 m² und mehr 1981 und später 5,34 2,75 8,00 Mittel 25 bis unter 40 m² alle Baujahre nicht belegt Mittel 40 bis unter 60 m² vor 1961 4,26 2,81 5,60 Mittel 40 bis unter 60 m² 1961 und später 4,32 2,69 5,82 Mittel 60 bis unter 80 m² vor 1961 3,97 2,37 5,28 Mittel 60 bis unter 80 m² 1961 und später 4,14 2,82 5,87 Mittel 80 bis 120 m² alle Baujahre 4,04 1,19 5,88 Einfach 30 bis 135 m² alle Baujahre 3,79 2,63 5,33 Bauperiode arithmetisches Mieten - Spanne Mittel in je m² je m² von bis Apartment alle Baujahre 6,04 2,97 11,73 Definition der Ausstattungsklassen und Beschreibung Apartment siehe Seite 14! Veröffentlichungen und Vervielfältigungen bedürfen der Zustimmung der Stadt Kaiserslautern! 15