Quartierplanung Johanneshof Stellungnahme zum kantonalen Vorprüfungsbericht Vorlage für die Gemeindeversammlung vom 05. Dezember 2012
Einreichung der Unterlagen Die Quartierplanunterlagen Johanneshof, Stand Mitwirkung / Kantonale Vorprüfung, bestehend aus Quartierplan Quartierplanreglement Planungsbericht wurden am 07. Mai 2012 zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Johanneshof: Stellungnahme Kantonaler Vorprüfungsbericht, Vorlage GV vom 05.12.12 JOHA 2211 16.10.2012 MW Seite 2 von 6
Zusammenfassung und Behandlung aus der Kantonalen Vorprüfung Legende: Art: B = Bemerkung; E = Empfehlung; H = Hinweis; R = redaktionelle Korrektur; Z = Zwingende Vorgabe!: = Antrag berücksichtigt; ( ) = Antrag teilweise berücksichtigt; --- = Antrag nicht berücksichtigt; K = Kenntnisnahme : QP = Quartierplan; QPR = Quartierplanreglement; PB = Planungsbericht VP. Art! Thema Anliegen Erwägungen und Beschluss Gemeinderat 1. 2 Z Parkplätze im Bereich der Kantonsstrasse QP Die oberirdischen Parkplätze im Bereich der reformierten Kirche mit Erschliessung über die Therwilerstrasse sind so anzuordnen, dass nicht rückwärts auf die Kantonsstrasse ausgefahren werden muss. 2. 2 Z Bäume QP Die konzeptionelle Lage von Einzelbäumen ist im Plan darzustellen. 3. 2 Z ( ) Lärmschutzwand QP/ QPR Entlang der Therwilerstrasse im Baubereich B ist mit einer Höhe von 2.5 Metern eine Lärmschutzwand zu erstellen und entsprechend im QP-Reglement (inkl. Angabe der Höhe) anzugeben. In den Plänen ist die Lärmschutzwand mit ihrer Ausdehnung bzw. Lage als rechtsverbindlicher Inhalt festzulegen 4. 2 Z --- Lärm-Empfindlichkeitsstufen QP Die Lärm-Empfindlichkeitsstufen (ES) sind im Quartierplan verbindlich festzulegen. 5. 3 E ( ) Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten QPR 5.4 6. 3 E --- QPR 5.9 7. 3 E --- QPR 5.10 Es wird folgende neue Bestimmung empfohlen: An den Gebäuden sind gezielt Zugangsluken und Nistmöglichkeiten für Fledermäuse, Vögel und Insekten anzubringen. Glasfassaden sind vogelsicher zu gestalten. Es wird empfohlen, für die Flachdächer eine Extensivbegrünung mit natürlichem Bodensubstrat aus der Region festzulegen. Da sich Kleinbauten bezüglich Lage oft schlecht ins Quartierbild einfügen, wird empfohlen, im Quartierplan für Kleinbauten mögliche Baubereiche festzulegen. Die entsprechende Signatur wurde so gewählt, um einen gewissen Spielraum in der Anordnung der Parkplätze aufrechtzuerhalten, da deren exakte Lage noch nicht bekannt ist. Hingegen ist klar, dass es sich dabei um Längsparkplätze handeln wird. Die Fläche im Einfahrtsbereich ist somit ausreichend, um zu wenden und vorwärts auf die Therwilerstrasse zu fahren. Die Einzelbäume werden im Plan mit dem Vermerk ungefähre Anzahl und Lage ergänzt. Aufgrund des abfallenden Terrains würde eine Lärmschutzwand von 2.5 m entlang der Therwilerstrasse zu einer schluchtartigen Hofsituation bei Gebäude B führen. Nach Absprache mit A. Stöcklin, Abt. Lärmschutz, wird eine lärmabsorbierende Einfriedung von 1.2 m als ausreichend erachtet. Diese dient insbesondere dem Schutz des Aussenraumes. Die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte am Gebäude wird mittels baulicher Massnahmen sichergestellt. Eine entsprechende Abgrenzung der Lärm- Empfindlichkeitsstufen ist bereits im aktuellen Plan (RRB 01.03.1994) enthalten, eine neuerliche Festlegung wird deshalb als nicht notwendig erachtet. Das Reglement wird mit einem entsprechenden Verweis versehen Der Textvorschlag wir in abgeänderter Form übernommen: Innerhalb des QP-Perimeters sind Zugangsluken und Nistmöglichkeiten für Fledermäuse, Vögel und Insekten anzubringen. Die bisherige Regelung wird als ausreichend erachtet. Art, Anzahl und Standort allfälliger Kleinbauten sind heute nicht absehbar. Zudem hat die Gemeinde hinsichtlich der Umsetzung des Quartierplans ein Mit- Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Johanneshof: Stellungnahme Kantonaler Vorprüfungsbericht, Vorlage GV vom 05.12.12 JOHA 2211 16.10.2012 MW Seite 3 von 6
Zusammenfassung und Behandlung aus der Kantonalen Vorprüfung Legende: Art: B = Bemerkung; E = Empfehlung; H = Hinweis; R = redaktionelle Korrektur; Z = Zwingende Vorgabe!: = Antrag berücksichtigt; ( ) = Antrag teilweise berücksichtigt; --- = Antrag nicht berücksichtigt; K = Kenntnisnahme : QP = Quartierplan; QPR = Quartierplanreglement; PB = Planungsbericht VP. Art! Thema Anliegen Erwägungen und Beschluss Gemeinderat spracherecht. Die gewählte Lösung wird als ausreichend erachtet, auf die Empfehlung wird nicht eingetreten. 8. 3 E Gestaltung und Nutzung des Aussenraumes QPR 7.1 Es sind standortgerechte, einheimische Pflanzenarten zu verwenden. In Absatz 1 ist das Wort vorwiegend zu streichen. Im Übrigen müssten, sofern bei der Bepflanzung die Verwendung nicht-einheimischer Arten nicht ausgeschlossen wird, Anpflanzungen mit Arten, die zu den sogenannten invasiven Neophyten gezählt werden, als nicht zulässig erklärt werden. Das Wort vorwiegend wird gestrichen. 9. 3 Z ( ) Lärmschutz QPR 10.1 Für den ganzen QP-Perimeter gilt aufgrund der Wohn- und Geschäftsnutzung grundsätzlich die ES II. Bei der Therwilerstrasse kann jedoch aufgrund von Immissionsgrenzwertüberschreitungen von mehr als 5 db(a) der Baubereich B der ES III zugewiesen werden. Absatz 1 ist daher zu streichen und auf den Quartierplan, in dem Lärm-Empfindlichkeitsstufen verbindlich festzulegen sind, zu verweisen. Siehe. 4 10. 3 E ( ) QPR 10 11. 3 H K QPR 11 Es wird empfohlen, folgenden Text ins QP-Reglement aufzunehmen: Die Immissionsgrenzwerte sind grundsätzlich an sämtlichen Fenstern lärmempfindlicher Räume einzuhalten. Lärmempfindliche Räume sind auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes anzuordnen oder das Gebäude ist durch gestalterische oder bauliche Massnahmen gegen Lärm abzuschirmen. Massnahmen wie vorgelagerte schiebbare Glaselemente und verglaste Balkone werden anerkannt. Schallschutzmassnahmen wie kontrollierte Lüftungen, Schalldämpfer und Schallschutzfenster gelten nicht als gestalterische oder bauliche Massnahmen. Die Lärmimmissionen von der Zufahrt zur Autoeinstellhalle sind gemäss der Norm SN 640578 Lärmimmissionen von Parkierungsanlagen frühzeitig zu prüfen, um allenfalls Massnahmen vorsehen zu können. Nach Absprache mit A. Stöcklin, Abt. Lärmschutz, wird folgende Bestimmung ins Reglement übernommen: Die Immissionsgrenzwerte sind an mindestens einem Fenster pro lärmempfindlichem Raum einzuhalten. Lärmempfindliche Räume sind auf der Lärm abgewandten Seite des Gebäudes anzuordnen oder das Gebäude ist durch gestalterische oder bauliche Massnahmen gegen Lärm abzuschirmen. Wird zur Kenntnis genommen Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Johanneshof: Stellungnahme Kantonaler Vorprüfungsbericht, Vorlage GV vom 05.12.12 JOHA 2211 16.10.2012 MW Seite 4 von 6
Zusammenfassung und Behandlung aus der Kantonalen Vorprüfung Legende: Art: B = Bemerkung; E = Empfehlung; H = Hinweis; R = redaktionelle Korrektur; Z = Zwingende Vorgabe!: = Antrag berücksichtigt; ( ) = Antrag teilweise berücksichtigt; --- = Antrag nicht berücksichtigt; K = Kenntnisnahme : QP = Quartierplan; QPR = Quartierplanreglement; PB = Planungsbericht VP. Art! Thema Anliegen Erwägungen und Beschluss Gemeinderat 12. 3 Z Realisierung, Quartierplanvertrag QPR 11.1 Absatz 1 ist wie folgt anzupassen: Sofern mehrere GrundeigentümerInnen von der Quartierplanung betroffen sind, ist ein Quartierplanvertrag zwingend. Wird entsprechend angepasst 13. 3 E --- Redaktionelle Korrekturen QPR 6.2 Die im Quartierplan enthaltenen max. BGF sollten im Quartierplanreglement festgelegt werden. 14. 3 H K Es wird darauf hingewiesen, dass sämtliche quartierplaninternen Rechte und Lasten im Quartierplanreglement zu regeln sind. Rechte und Lasten (Näherbaurecht, Grenzbaurecht etc.) zu Grundstücken die ausserhalb des Quartierplanes liegen, müssen im Grundbuch geregelt werden. 15. 4 Z Digitale Daten Der Perimeter des Quartierplanes sowie die Änderungen des Lärm-Empfindlichkeitsstufenplans sind digital zu erfassen. Die Angaben zur maximalen BGF auf dem Quartierplan werden als ausreichend erachtet. Anliegen betrifft Quartierplanvertrag (nicht Reglement). Es ist vorgesehen, die Parzellen zu vereinigen, so dass allenfalls auf einen Vertrag verzichtet werden kann. Wird entsprechend umgesetzt Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Johanneshof: Stellungnahme Kantonaler Vorprüfungsbericht, Vorlage GV vom 05.12.12 JOHA 2211 16.10.2012 MW Seite 5 von 6
Beschlussfassung Stellungnahme zum kantonalen Vorprüfungsbericht Diese Stellungnahme zum kantonalen Vorprüfungsbericht wurde vom Gemeinderat Oberwil am 15.10.2012 verabschiedet. Oberwil, den Die Gemeindepräsidentin Der Gemeindeverwalter Gemeinde Oberwil, Quartierplanung Johanneshof: Stellungnahme Kantonaler Vorprüfungsbericht, Vorlage GV vom 05.12.12 JOHA 2211 16.10.2012 MW Seite 6 von 6