VOLKSABSTIMMUNG. 18. Mai 2014

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1 VOLKSABSTIMMUNG 18. Mai 2014 über den Einwohnerratsbeschluss vom 25. November 2013 betreffend Quartierplanung Fachmarkt Grüssenhölzli / Sondervorlage für Gemeindebeitrag Entsorgung Altlasten von netto CHF Parzelle 4558, Grüssenhölzli (Geschäft Nr. 2841)

2 2 Inhaltsverzeichnis Titel Seite Das Wichtigste in Kürze 3-4 Die Vorlage im Detail 5-7 Quartierplanung Grüssenhölzli / OBI-Fachmarkt Altlasten auf dem Baurechtsgrundstück Entsorgungskosten Altlast Wirtschaftliche Überlegungen / Kosten-Nutzen Termine Die Beratung im Einwohnerrat 8 Der Abstimmungstext 9 Die Abstimmungsfrage 9 Luftbilder, Visualisierung 10-11

3 3 Das Wichtigste in Kürze Quartierplanung Grüssenhölzli / OBI-Fachmarkt Die Genossenschaft Migros Basel beabsichtigt im Gebiet Grüssen einen OBI-Fachmarkt auf Parzelle 4558, Grüssenhölzliweg zu realisieren. Die Einwohnergemeinde Pratteln als Grundeigentümerin gibt das Grundstück der Genossenschaft Migros Basel im Baurecht ab. Im bereits unterzeichneten Baurechtsvertrag wurde eine Vertragsdauer von 49 Jahren und ein jährlicher Baurechtszins von CHF vereinbart. Die Einwohnergemeinde nimmt also über diesen Zeitraum Baurechtszinsen in der Höhe von insgesamt CHF ein. Heute wird auf dem Grundstück ein Tennisplatz betrieben; es wirft keine Rendite ab. Für den OBI-Fachmarkt ist eine Quartierplanung erarbeitet worden. Der Einwohnerrat hat der Quartierplanung an seiner Sitzung vom 16. Dezember 2013 und der erforderlichen Verlegung der Gasleitung an der Sitzung vom 25. November 2013 zugestimmt. Das weitere Planungsverfahren läuft. Die Parzelle 4558 wurde in der Vergangenheit auch als Deponie genutzt. Es müssen daher Altlasten entsorgt werden. Altlasten auf Baurechtsgrundstück / Entsorgungskosten Die Parzelle 4558 ist im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Basel-Landschaft eingetragen. Das Grundstück ist in den Jahren 1959 bis 1967 als Gemeindedeponie für Aushub, Bauschutt sowie Sperrgut betrieben worden (siehe beiliegendes Luftbild 1964). Ebenfalls sind Gewerbe- und Industrieabfälle abgelagert worden. Mit zahlreichen Kernbohrungen ist eine technische Untersuchung der Altlasten auf dem Grundstück vorgenommen worden. Diese geologische Untersuchung zeigte, dass das Grundstück auch mit chemischen Abfällen belastet ist. Ein erfahrenes geo-

4 4 logisches Ingenieurbüro hat die Entsorgungskosten für die Altlasten in Berücksichtigung des Projektes OBI-Fachmarkt errechnet. Es wird mit Entsorgungskosten für die Altlasten von rund CHF inkl. MwSt. (Kostenschätzung) gerechnet. Davon trägt die Migros Genossenschaft gemäss Vereinbarung mit der Einwohnergemeinde entgegenkommenderweise pauschal CHF , obwohl die Gemeinde als Grundeigentümerin altlastenrechtlich allein für die Entsorgungskosten aufkommen müsste. Die Einwohnergemeinde hätte somit unter Berücksichtigung des Beitrages der Migros CHF für die Altlastenentsorgung zu leisten. Das geologische Fachgutachten weist bei der Berechnung eine Kostengenauigkeit von plus/minus 30% aus. Die Gesamtkosten können sich demnach auf maximal CHF erhöhen. Der Einwohnerrat hat auf Antrag der Bau- und Planungskommission diese Kostenungenauigkeit mitberücksichtigt und einen Gemeindebeitrag von CHF genehmigt (Kostenschätzung plus 30% Reserve abzüglich Beitrag Migros). Erst die Entsorgung der Altlasten auf dem gemeindeeigenen Grundstück an attraktiver Lage ermöglicht eine vernünftige bauliche Nutzung und die Einnahme von namhaften Baurechtszinsen. Der Beschluss des Einwohnerrates unterliegt gemäss 7 Abs. 2 der Gemeindeordnung dem obligatorischen Referendum.

5 5 Die Vorlage im Detail Quartierplanung Grüssenhölzli / OBI-Fachmarkt Das Grundstück liegt gemäss dem Zonenplan in der Gewerbezone GA(15). Im Gebiet Grüssen sind Verkaufsflächen mit überkommunalem Besucherkreis zugelassen. Auf der m 2 grossen Baurechtsparzelle soll ein OBI-Fachmarkt der Genossenschaft Migros mit einer Verkaufsfläche von über 18'000m 2 und 360 Parkplätzen erstellt werden. Altlasten auf dem Baurechtsgrundstück Die Parzelle 4558, Grüssenhölzli, steht im Grundeigentum der Einwohnergemeinde und ist im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Basel-Landschaft eingetragen. Die Altlasten sind während des Betriebs der Gemeindedeponie in den Jahren 1959 bis 1967 abgelagert worden. Im Zusammenhang mit dem Bau des OBI-Fachmarktes wurde eine technische Untersuchung des belasteten Baugrundes vorgenommen. Durch zahlreiche Bohrungen wurden die Mächtigkeit und die Zusammensetzung des Deponieinhaltes erfasst. So konnten die Entsorgungskosten genauer abgeschätzt werden. Die geologische Untersuchung des Baugrundstückes ergab, dass die seinerzeitige Deponie chemisch stark belastete Abfälle sogenannte Reaktorstoffe enthält. Es sind dies vor allem Schwermetall, Blei, Zink, Kupfer sowie Polyaromatische Kohlenwasserstoffe PAK. Der Anteil dieser stark belastenden Stoffe wird auf ca. 38% geschätzt, was die Kosten der Entsorgung erhöht. Für die Realisierung des OBI-Fachmarktes sind die belasteten Aushubfraktionen deshalb speziell zu entsorgen (teilweise Reaktordeponie).

6 6 Entsorgungskosten Altlasten Kostenschätzung durch Geologen plus 30% Reserve (Kostenungenauigkeit) Maximale Entsorgungskosten abzüglich Beitrag Migros Genossenschaft Maximaler Gemeindebeitrag CHF 8' CHF 2' CHF 10' CHF 2'160'000 CHF 8' Bemerkungen zur Kostenberechnung: Umfangreiche Abklärungen ergaben, dass gegenüber Dritten (allfälligen Verursachern) keine Regressforderungen gestellt werden können. Dazu müssten diverse rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein, die bei der Deponie Grüssenhölzli nicht gegeben sind. Ansprüche gegenüber Dritten können somit nicht geltend gemacht werden. Die Kosten für die Altlastenentsorgung sind mit einer notwendigen Reserve von plus 30% gerechnet. Es wird aber aufgrund der seriösen geologischen Abklärungen angenommen, dass diese Reservekosten nicht vollständig benötigt werden. Im günstigsten Fall betragen die Entsorgungskosten zu Lasten der Einwohnergemeinde nur CHF (Kostenschätzung minus 30% abzüglich Beitrag Migros).

7 7 Wirtschaftliche Überlegungen / Kosten-Nutzen Die Entsorgungskosten für Altlasten auf der Baurechtsparzelle betragen gemäss Aussagen der Geologen maximal CHF Nach Abzug des Beitrags der Genossenschaft Migros von pauschal CHF belaufen sich die Nettokosten auf CHF (inkl. Reserve aufgrund der Kostenungenauigkeit von 30%). Die Finanzlage der Einwohnergemeinde erlaubt die Vorfinanzierung dieser Altlastenentsorgung. Die Finanzierung wird durch eingehende Baurechtszinsen amortisiert. Der Baurechtsvertrag mit der Genossenschaft Migros ist für eine Dauer von 49 Jahren abgeschlossen, mit der Option auf eine Verlängerung um zweimal 25 Jahre. Der jährliche Baurechtszins beträgt CHF Die Kosten für die notwendige Entsorgung der Altlasten sind also in rund 11 Jahren amortisiert. Während der Laufzeit des Baurechtsvertrages von 49 Jahren erhält die Einwohnergemeinde Baurechtszinsen in der Höhe von insgesamt CHF Bemerkungen zur Entsorgung der Altlasten: Die Einstufung der Deponie Grüssenhölzli als belasteter Standort ohne Sanierungs- und Überwachungsbedarf erfordert die Eingabe eines Entsorgungskonzepts im Rahmen des Baugesuches. Die effektive Entsorgung bei den Aushubarbeiten muss mit einer vorgeschriebenen fachtechnischen Begleitung erfolgen. Termine Nach der Genehmigung des Quartierplanes will die Migros Genossenschaft Basel das Bauprojekt für den OBI-Fachmarkt vorantreiben. Vorbehältlich des Genehmigungsverfahrens sieht der grobe Terminplan wie folgt aus: Genehmigung Quartierplanung ca. Herbst 2014 Baubewilligung OBI-Fachmarkt Frühling 2015 Baubeginn mit Entsorgung Altlasten Sommer 2015 Fertigstellung OBI-Fachmarkt Frühling 2017

8 8 Die Beratung im Einwohnerrat An seiner Sitzung vom 25. November 2013 hat der Einwohnerrat mit grossem Mehr dem Gemeindebeitrag von CHF 8'510'000 für die Entsorgung der Altlasten auf Parzelle 4558, Grüssenhölzli, im Zusammenhang mit dem Projekt OBI- Fachmarkt zugestimmt. Die Bau- und Planungskommission des Einwohnerrates hat beantragt, dass der vom Gemeinderat beantragte Kredit erhöht wird, so dass die Mehrwertsteuer und eine Reserve von plus 30% eingerechnet sind. Damit besteht Sicherheit, dass der Kredit für die Entsorgungskosten ausreicht. Es wurde festgehalten, dass es sich nicht um eine Deponiesanierung handelt, sondern um die Entsorgung von Altlasten. Ebenfalls ist zur Kenntnis genommen worden, dass die Kostenschätzung für diese Entsorgung auf dem Projekt des OBI-Fachmarktes basiert. Die Prüfung von weiteren Projektvarianten hat ergeben, dass eine Parkierungsanlage in einem 1. Untergeschoss notwendig ist. Müssten grössere Aushubarbeiten wegen eines zweiten Untergeschosses für eine Parkierungsanlage realisiert werden, könnte das Projekt für den Baumarkt nicht realisiert werden. Um die Sünden der Vergangenheit aus dem Weg zu schaffen, sind finanzielle Mittel notwendig. Der Einwohnerrat genehmigte mit grossem Mehr den Gemeindebeitrag von CHF 8'510'000 für die notwendige Entsorgung der Altlasten auf der Parzelle 4558, Grüssenhölzli.

9 9 Der Abstimmungstext Einwohnerratsbeschluss vom 25. November 2013 Der Rat beschloss mit grossem Mehr: ://: Der Einwohnerrat genehmigt CHF für die notwendige Entsorgung der Altlasten auf der Parzelle Der Beschluss des Einwohnerrates untersteht dem obligatorischen Referendum. Die Abstimmungsfrage lautet: Wollen Sie den Einwohnerratsbeschluss vom 25. November 2013 über die Sondervorlage für den Gemeindebeitrag von CHF an die Entsorgung der Altlasten auf Parzelle 4558, Grüssenhölzli, annehmen? Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, den Einwohnerratsbeschluss anzunehmen und mit JA zu stimmen.

10 10 Gasdruckstation Pratteln Grube Grüssen Rodung Grüssenhölzli N Deponie Grüssenhölzli Luftbild aus dem Jahre 1964 Visualisierung Neubau mit zukünftiger Tramführung

11 11 Luftbild des Areals Quartierplanung Grüssenhölzli