Aktuelle Mietrechtsprechung Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg www.ormanschick.de 1
573 BGB (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 2
BGH, Urteil vom 15.03.2017 VIII ZR 270/15 Umfang des Begründungserfordernisses Härtefalleinwand (Wahrunterstellung versus Beweisaufnahme) 574 BGB (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 3
BGH, Urteil vom 14.12.2016 VIII ZR 232/15 BGH, Urteil vom 15.03.2017 VIII ZR 92/16 Eigenbedarf einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts Abgrenzung: -GbR: personalistische Prägung versus gewählter Geschäftszweck (Fonds- und Publikumsgesellschaften; Personenhandelsgesellschaften) - Juristische Personen Verstoß gegen die sog. Anbietpflicht (Änderung der Rspr.) 4
BGH, Urteil vom 11.10.2016 VIII ZR 300/15 Pflegebedarf und Vorratskündigung Vorgetäuschter Eigenbedarf 5
BGH, Urteil vom 29.03.2017 VIII ZR 44/16 Prozesshistorie: Kündigung am 25.02.2010 Räumungsvergleich am 14.06.2011 AG Koblenz, Urteil vom 06.11.2013 LG Koblenz, Urteil vom 26.02.2014 BGH, Urteil vom 10.06.2015 LG Koblenz, Urteil 22.02.2016 BGH, s.o. mit erneuter Rückverweisung an das LG Koblenz Betriebsbedarf und Vorratskündigung Vorgetäuschter Eigenbedarf Prozessvergleich im Vorprozess Schaden 6
BGH, Urteil vom 29.03.2017 VIII ZR 45/16 BGH, Urteil vom 10.05.2017 VIII ZR 292/15 Eigenbedarf für berufliche oder geschäftliche Nutzung (Änderung der Rspr.) Nähebetrachtung zur Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung 7
BGH, Urteil vom 27.09.2017 VIII ZR 243/16 Verwertungskündigung -und erheblicher Nachteil eines Dritten 8
556 b Abs. 1 BGB Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. BGH, Urteil vom 05.10.2016 VIII ZR 222/15 Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr Formularvertragsklausel: Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein. 9
269 BGB (1) Ist ein Ort für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen, insbesondere aus der Natur des Schuldverhältnisses, zu entnehmen, so hat die Leistung an dem Ort zu erfolgen, an welchem der Schuldner zur Zeit der Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte. 270 BGB (1) Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. 10
BGH, Urteil vom 27.09.2017 VIII ZR 193/16 Teilweiser Ausgleich des Zahlungsrückstands vor Kündigungszugang Bemessungsgrundlage vereinbarte Miete 11
543 BGB (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3.der Mieter a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. 12
569 BGB Abs. 3 (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1.Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2.Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. 3.Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. BGH, Urteil vom 24.08.2017 VIII ZR 261/15 Unverzügliche Aufrechnung (oder Tilgung) des gesamtenmietrückstands erforderlich 13
BGH, Urteil vom 09.11.2016 VIII ZR 73/16 Schwerwiegende Vertragsverletzung trotz persönlicher Schuldlosigkeit des Mieters Härtefalleinwand (Prüfung im Erkenntnis- oder Vollstreckungsverfahren) 14
BGH, Urteil vom 14.12.2016 VIII ZR 49/16 Schadensersatz wegen Wohnungsschäden aufgrund Polizeieinsatz 15
BGH, Urteil vom 18.01.2017 VIII ZR 17/16 Höhe der Nutzungsentschädigung (Marktmiete) 16
BGH, Urteil vom 13.10.2016 IX ZR 149/15 Baustopp durch einstweilige Verfügung und Schadensersatz 945 ZPO Erweist sich die Anordnung eines Arrestes oder einer einstweiligen Verfügung als von Anfang an ungerechtfertigt oder wird die angeordnete Maßregel auf Grund des 926 Abs. 2 oder des 942 Abs. 3 aufgehoben, so ist die Partei, welche die Anordnung erwirkt hat, verpflichtet, dem Gegner den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Vollziehung der angeordneten Maßregel oder dadurch entsteht, dass er Sicherheit leistet, um die Vollziehung abzuwenden oder die Aufhebung der Maßregel zu erwirken. 17
BGH, Beschluss vom 25.01.2017 XII ZR 69/16 Formularvertraglich vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel ( Ergänzungen oder Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dieses gilt auch für die Aufhebung oder Änderung dieser Schriftformvereinbarung ) 305b BGB Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. 18
BGH, Urteil vom 17.05.2017 VIII ZR 29/16 Widerruf der in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung - Verbrauchervertrag 13 BGB Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. 14 BGB (1) Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. 19
Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im widerrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wertersatzes grundlegend verfehlt. Hohes Missbrauchspotential durch Besichtigungsignoranten! 20
BGH, Beschluss vom 21.02.2017 VIII ZR 1/16 Darlegungsumfang bei Ruhestörungen 21
BGH, Urteil vom 22.08.2017 VIII ZR 226/16 Ruhestörung und Lärmprotokoll 22
556 Abs. 3 BGB (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. BGH, Urteil vom 25.01.2017 VIII ZR 249/15 Fehlender Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung Entlastungsbeweis 23
BGH, Beschluss vom 14.03.2017 VIII ZR 50/16 Beschlüsse einer WEG sind ohne Rechtswirkung für den Mieter 24
BGH, Urteil vom 14.06.2017 VIII ZR 76/16 Notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Mieters 551 BGB (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 794 ZPO (1) Die Zwangsvollstreckung findet ferner statt: 5. aus Urkunden, die von einem deutschen Gericht oder von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind, sofern die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich, nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist und nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft, und der Schuldner sich in der Urkunde wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. 25
BGH, Urteil vom 27.09.2017 XII ZR 114/16 Schriftformheilungsklausel 550 BGB Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. 26
BGH, Urteil vom 08.11.2017 -VIII ZR 13/17 Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen 548 BGB (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungender Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. (2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. 27