Betriebskosten Mietrecht von Franz Rustige, Eitorf/Sieg im Die Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, haben in den letzten Jahren, insbesondere bei Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Energiekosten, einen rasanten Anstieg genommen. Deshalb werden sie in der Bevölkerung auch nicht zu Unrecht als die»zweite Miete» bezeichnet. Aber nicht nur die hohen Kosten, sondern die komplizierten Abrechnungen machen das Thema Betriebskosten zu einem Problem für die Mietvertragsparteien. Vereinbarung über die Betriebskostenumlegung Aus der Gebrauchsgewährungspflicht nach 535 BGB sind die Betriebskosten vom Vermieter zu tragen, wenn zwischen Mieter und Vermieter keine anders lautende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen worden ist. Im Mietvertrag können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass gewisse Betriebskosten neben der Kaltmiete vom Mieter zu tragen sind. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist es ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 vom Mieter zu zahlen sind. In den Mietverträgen von Haus und Grund sind zudem die einzelnen Kostenarten aufgeführt, zu dem später noch Stellung genommen wird. Vorauszahlung auf Betriebskosten Der Mieter muss in der Regel einen Vorauszahlungsbetrag monatlich auf die Betriebskosten leisten. Hierbei handelt es sich nämlich um eine Vorauszahlung und nicht, wie man gelegentlich hört, um eine Betriebskostenpauschale. Der Unterschied zu einer Vorauszahlung ist, dass mit der Pauschale alle Kosten mit der monatlichen Zahlung abgegolten sind und nicht mehr einzeln abgerechnet werden. Die monatliche Vorauszahlung muss bei der Jahresabrechnung vom Vermieter berücksichtigt werden. Betriebskostenabrechnung Mit den Vorauszahlungen erhält der Vermieter einen Kostenvorschuss auf die endgültigen Kosten. Der Vermieter seinerseits ist verpflichtet, über die tatsächlich entstandenen Kosten eine für den Mieter verständliche Abrechnung zu erteilen. Die Betriebskosten müssen vom Vermieter übersichtlich gegliedert und für einen Mieter mit Durchschnittsverstand verständlich nachvollziehbar sein. Nach der Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung den Abrechnungszeitraum, die Ge- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/8
samtkosten, den Verteilerschlüssel, den Anteil der einzelnen Mietparteien, die Summe der geleisteten Vorauszahlungen sowie den evtl. Nachzahlungs- Rückzahlungsbetrag (Guthaben) enthalten. Abrechnungszeitraum Der Abrechnungszeitraum muss sich nicht mit dem Kalenderjahr decken. Auch der Zeitraum ist maßgeblich, innerhalb dessen die Abrechnungen der Versorgungsträger erteilt werden. Längere Abrechnungszeiträume als 12 Monate sind nach der Rechtsprechung unzulässig und können auch nicht vereinbart werden. Es dürfen nur die Kosten in die Jahresabrechnung einfließen, die in dem Abrechnungszeitraum angefallen sind. Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraumes aus, kann er auch nur anteilig mit den Betriebskosten belastet werden, die in diesem Mietzeitraum liegen. Gesamtkosten Gesamtkosten sind Betriebskosten, die in der Abrechnungsperiode tatsächlich angefallen sind. Dabei sind die Gesamtkosten auf die einzelnen Kostenarten aufzugliedern, so dass der Mieter ohne weiteres ersehen kann, dass die Abrechnung nur die Kosten enthält, die nach dem Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart worden sind. Verteilerschlüssel Aus der Jahresabrechnung muss sich der Verteilerschlüssel für die einzelnen Betriebskostenarten ergeben. Können einzelne Kostenarten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, so muss dies auch geschehen. Sind Wasserzähler in der Wohnung vorhanden, so muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Haben Vermieter und Mieter nicht ausdrücklich einen anderen Verteilerschlüssel vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften (z. B. Heizkostenverordnung) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen ( 556 a BGB). Als anderweitiger Verteilerschlüssel kann z. B. im Mietvertrag vereinbart werden, dass bestimmte Kosten nach Personenzahl Wohneinheiten verteilt werden. Grundsätzlich muss der Verteilerschlüssel angewendet werden, wie er im Mietvertrag vereinbart worden ist. Anteil des Mieters Aus der Aufstellung der Gesamtkosten und aus dem Verteilerschlüssel muss der Anteil der einzelnen Mietparteien an den Gesamtkosten der einzelnen Betriebskostenarten leicht und deutlich erkennbar sein. Nachzahlungs- Rückzahlungsbetrag (Guthaben) Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/8
Ein Nachzahlungsbetrag ein Guthabenbetrag ergibt sich aus der Summe der Anteile der Mietpartei an den verschiedenen Betriebskostenarten nach Abzug der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in dem Abrechnungszeitraum. Kontrollrechte des Mieters Der Vermieter ist verpflichtet, auf Verlangen des Mieters diesem sämtliche Rechnungen im Original und alle Belege, die für die Jahresabrechnung erforderlich waren, zur Einsicht vorzulegen. Wo die Einsicht in die Abrechnungsbelege vorzunehmen ist, kann zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart werden. Bei freifinanziertem Wohnraum erlaubt die Rechtsprechung zwischenzeitlich, dass dem Mieter auch die Belege für die Betriebskostenabrechnung in Kopie zur Verfügung gestellt werden können, wobei dem Vermieter die durch die Anfertigung der Kopien entstandenen Auslagen von Mieterseite zu erstatten sind. Die Gerichte erachten ohne Nachweis einen Betrag von 0,25 /Seite für angemessen. Abrechnungsfrist Seit dem Mietänderungsgesetz vom 01.09.2001 steht die Abrechnungspflicht ausdrücklich im Gesetz. Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Abrechnung erstellt und sie der Mieter ausgehändigt bekommen haben. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung von Betriebskosten ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung der Betriebskostenabrechnung nicht zu vertreten hat, weil er die hierzu erforderlichen Unterlagen noch nicht erhalten hat (s. 556 Abs. 3 BGB). In dem Mietänderungsgesetz ist zudem weiter geregelt, dass der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Jahresabrechnung dem Vermieter mitteilen muss. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht dann, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat ( 556 Abs. 3 BGB). Nach Zugang einer ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren und überprüfbaren Abrechnung bei dem Mieter entsteht dann ein evtl. Nachzahlungsanspruch für den Vermieter ein Guthabenanspruch des Mieters aufgrund überzahlter Vorauszahlungen. Eine Frist zur Nachzahlung Rückgabe des Guthabens ist gesetzlich nicht geregelt, jedoch sollte man davon Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/8
ausgehen dürfen, dass eine Frist von längstens vier Wochen angemessen ist. In der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBI. I S. 2346) sind die umlagefähigen Kostenarten der Betriebskosten wie folgt aufgeführt: 1, Betriebskosten Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer Erbbauberechtigten durch das Eigentum Erbbaurecht an dem Grundstück durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks, Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen. Sachund Arbeitsleistungen des Eigentümers Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2, Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; 3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/8
einer Entwässerungspumpe; 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a), hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a), d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz; 5. die Kosten a) des Betriebes der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2.), soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4. a.) b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a), hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/8
Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4. a), c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft; 6. die Kosten verbundener Heizungsund Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4. a.) und entsprechend Nr. 2.), soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4. c) und entsprechend Nr. 2.), soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, 7. die Kosten des Betriebs des Personen- Lastenaufzugs; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsaugungsanlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung; zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; 10. die Kosten der Gartenpflege; hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/8
Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen; 11. die Kosten der Beleuchtung; hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; 12. die Kosten der Schornsteinreinigung; hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nr. 4. a.) berücksichtigt sind, 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; 14. die Kosten für den Hauswart; hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen die Hausverwaltung betreffen; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2.) bis 10.) und 16.) nicht angesetzt werden; 15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend a.), ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse; 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nachdruck und Vervielfältigung Seite 7/8
Nr. 2.), soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 17. sonstige Betriebskosten; hierzu gehören die Betriebskosten des 1, die von den Nrn. 1.) bis 16.) nicht erfasst sind. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 8/8