Werkstattbericht zum Stadtumbau in Schwedt/Oder Elke Bruchmann, Schwedt Als im Jahr 1995 die Gebäude- und Wohnungszählung durchgeführt wurde, lag der durchschnittliche Wohnungsleerstand in Schwedt/Oder noch unter 5 Prozent des Wohnungsbestandes, zwischen den einzelnen Stadtteilen zeichneten sich jedoch bereits erhebliche Unterschiede ab. Der weitere drastische Bevölkerungsrückgang und der zunehmende Wohnungsleerstandes erforderte dringend eine angepasste Stadtentwicklungskonzeptionen, die zwingend eine kontinuierliche Beobachtung der Bevölkerungsentwicklung und des Wohnungsmarktes verlangte. Nachdem die ersten Beschlüsse zum Stadtumbau gefasst waren, wurde im zweiten Halbjahr 1998 damit begonnen, verwaltungstechnisch die Weichen zu stellen, um diesen Prozess vierteljährlich mit statistischen Kennzahlen zu begleiten. Bis dahin lagen speziell zum Wohnungsbestand nur jährliche Fortschreibungen jeweils zum Jahresende vor. Am Anfang erwies sich die Einführung der Hilfs-Kennziffer leer stehende Mieteinheiten als nützlich, um hinsichtlich der Bemessung des Leerstandes eine einheitliche Sprache zu finden. Für den Abriss vorgesehene Wohngebäude werden nach dem vollständigen Leerzug vor Beginn der Entkernung sowohl aus dem Hausnummernverzeichnis als aus dem Wohnungsbestand herausgenommen. Bis zum tatsächlichen Abriss dieser Gebäude gelten die ehemaligen, aber nicht mehr bewohnbaren Wohnungen als leer stehende Mieteinheiten. Dadurch hat die Stadt auch einen Überblick zu den für eine Übergangszeit zum Stadtbild gehörenden Höhlen, die n und Gästen einen höheren Leerstand suggerieren. Zum Wohnungsbestand werden nunmehr seit dem 31.12.1988 kleinräumig für die fünf Stadtund für bisher acht von 1 Ortsteilen (d.h. im Wesentlichen auf Ebene der statistischen Bezirke) vierteljährlich folgende Merkmale ausgewertet: Eigentümer Art der Nutzung der Wohnung Wohnungsgröße - Wohnbauten GmbH (Unternehmen mit kommunaler Beteiligung) - WOBAG (Wohnungsbaugenossenschaft) - Private - belegt für Wohnzwecke - zweckentfremdet genutzt - leer stehend - Zahl der Wohnräume der Wohnung (ohne Küchen) Obwohl sich der Schrumpfungsprozess durch Abwanderung in den letzten beiden Jahren bereits verlangsamt hat, Jährliche relative Wanderungsverluste der Stadt Schwedt/Oder werden gemäß der kommunalen Bevölkerungsvor- in den Jahren 1999 bis 24 4 ausberechnung im Jahr 3,68 3,42 3,49 21 nur 33.9, im Jahr 3,7 215 nur noch 32. mit Hauptwohnsitz 3 in Schwedt/Oder leben. Das Durchschnittsalter wird 2 1,79 von derzeit 44 Jahre auf 1,32 fast 49 Jahre im Prognosejahr 215 angestiegen sein. 1 Im März 25 wurde die des abge- Vorausberechnung Wohnungsbedarfs schlossen. Wanderungsveruste in Prozent der Bevölkerung am Jahresanfang 1999 2 21 22 23 24 p 12
Derzeit kommen auf eine belegte Wohnung durchschnittlich 2,4 mit Hauptwohnsitz. Der Trend geht für Schwedt/Oder in Richtung 1,98 mit Hauptwohnsitz je belegte Wohnung für das Jahr 21 bzw. 1,93 mit Hauptwohnsitz je belegte Wohnung für das Jahr 215. Bei dem Ansatz einer wohnungswirtschaftlichen Leerstandsreserve (für Fluktuation) von vier Prozent bei Privaten und fünf Prozent bei den Wohnungsunternehmen wird im Jahr 215 in Schwedt/Oder unter Berücksichtigung der Baufertigstellungserfahrungen erneut ein Überangebot in Höhe von mindestens 8 Wohnungen zu verzeichnen sein. Das Stadtumbauprogramm wird also in Schwedt/Oder auch nach 21 nicht abgeschlossen sein, sondern muss weiter fortgesetzt werden. 13
14 Stichtag Entwicklung des Wohnungsbestandes in Schwedt/Oder Bestand an Wohnungen insgesamt leer stehend davon zweckentfremdet belegt zu Wohnzwecken (HW + NW) laut Melderegister (HW + NW) je Wohnung insg. (HW + NW) je belegte Wohnung Zusatzinformation zum Stadtumbau Zum Abriss vorbereitete leer stehende Mieteinheiten (nicht im Wohnungsbestand) Kumulierte Zahl der bis zum Stichtag abgerissenen Wohnungen Errechneter Leerstand ohne Stadtumbau- Eingriffe 31.12.1992 21.44 271 1,3 34,2 2.739 98,5 5.516 2,4 2,44 - - 1,3 31.12.1993 2.989 358 1,7 14,7 2.491 97,6 5.382 2,4 2,46 - - 1,7 31.12.1994 21.275 54 2,5 16,8 2.575 96,7 49.212 2,31 2,39 - - 2,5 31.12.1995 21.391 1.3 4,8 287 1,3 2.74 93,9 47.722 2,23 2,38 - - 4,8 31.12.1996 21.667 1.988 9,2 334 1,5 19.345 89,3 46.296 2,14 2,39 - - 9,2 31.12.1997 21.982 2.512 11,4 458 2,1 19.12 86,5 44.863 2,4 2,36 - - 11,4 31.12.1998 21.762 2.735 12,6 181,8 18.846 86,6 43.229 1,99 2,29 22-13,4 31.12.1999 21.34 2.61 12,2 182,9 18.521 86,9 41.659 1,96 2,25 394 484 15,7 31.12.2 21.17 2.838 13,5 167,8 18.12 85,7 4.174 1,91 2,23 427 748 18,1 31.12.21 1 ) 2.868 2.826 13,5 18,9 17.862 85,6 39.72 1,9 2,22 782 968 2,2 31.12.22 2 ) 2.292 2.748 13,5 179,9 17.365 85,6 38.4 1,89 2,21 253 2.12 22,5 31.12.23 3 ) 19.964 2.346 11,8 163,8 17.455 87,4 38.141 1,91 2,19 277 2.664 23,1 31.12.24 3 ) 19.291 1.984 1,3 139,7 17.168 89, 37.445 1,94 2,18 369 3.256 24,5 Verband Deutscher Städtestatistiker
Die Entwicklung des Anteils leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand in Schwedt/Oder Leerstand Trendkurve (Polynom 4. Ordnung) 16 14 12 1 Prozent 8 6 4 2 31.12.1992 31.12.1993 31.12.1994 31.12.1995 31.12.1996 31.12.1997 31.12.1998 31.12.1999 31.12.2 31.12.21 31.12.22 31.12.23 31.12.24 Stichtag Das vom Stadtumbauprogramm betroffene Sanierungsgebiet besteht aus den Stadtteilen Talsand, Am Waldrand und Kastanienallee. Im Stadtteil Talsand, in dem mit dem Rückbau der ersten Hochhäuser und der gleichzeitigen Modernisierung der Wohnungen und der Aufwertung des Wohnumfelds begonnen wurde, hat sich die zahl (Hauptwohnsitz) bei 4.5 Personen und der Wohnungsleerstand bei unter drei Prozent stabilisiert. Im Juni 1993 waren dort noch fast 7.3 Schwedter zu Hause und der Wohnungsleerstand hatte 1998 schon die 2-%-Marke überschritten. Im Stadtteil Am Waldrand ist der Stadtumbau noch nicht abgeschlossen. Die Bevölkerung dieses Stadtteils ist von 13.558 Personen im Juni 1993 auf 3.21 Personen im Dezember 24 geschrumpft. Der Wohnungsleerstand hatte Am Waldrand im Juni 23 mit 5,8 Prozent seinen Höhepunkt erreicht. Durch die Fortsetzung des derzeitigen Stadtumbauprogramms wird sich der Wohnungsbestand der Wohnungsunternehmen bis Jahresende 21 um weitere 1.944 Wohnungen verringern. In der Stadt insgesamt werden im Zeitraum Januar 1998 bis Dezember 21 allein durch den Rückbau 5.569 Wohnungen verschwunden sein, d.h. 25,3 % des Wohnungsbestandes vor Beginn des Stadtumbaus. 15
Der Wohnungsleerstand in Schwedt/Oder nach Stadtgebieten jeweils am Jahresende 1998 1999 2 21 22 23 24 Leer stehende Wohnungen in Prozent des Wohnungsbestandes 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Zentrum Neue Zeit Talsand Am Waldrand Kastanienallee Ortsteile Stadt gesamt 16
Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Schwedt/Oder 26. 24. zum Abriss vorbereitete Mieteinheiten abgerissene Mieteinheiten 52. 5. 22. 3 256 48. Wohnungen bzw. Mieteinheiten 2. 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. belegte Wohnungen in Plattenbauten leer stehende bewohnbare Wohnungen private Wohnungen 3 122 1 984 46. 44. 42. 4. 38. 36. 34. 32. 3. 28. 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26. 22 ohne Stendell, 23 u. 24 ohne Hohenfelde u. Vierraden 17