Wie entwickeln sich die Wohnungsleerstände

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1 Wie entwickeln sich die Wohnungsleerstände in den Regionen? Daten Methoden - Szenarien Alexander Schürt Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung NBank in Hannover, 9. Mai 2014 Hannover, 9. Mai 2014 Folie 0 Alexander Schürt BAK Wohnungsmarktbeobachtung - Frühjahrstagung

2 Ziele des Forschungsprojekts Wie kann man aktuelle Wohnungsleerstände messen? Welche Ursachen stecken hinter aktuellen Leerständen? Wie kann man künftige Leerstandsrisiken abschätzen? Wo liegen die Schwerpunkte von Wohnungsleerständen? Welche Anforderungen bestehen an eine kontinuierliche und umfassende Leerstandsbeobachtung als ein Baustein der Wohnungsmarktbeobachtung? Wie können unerwünschte Leerstandsrisiken gesenkt werden? Hannover, 9. Mai 2014 Folie 1

3 Leerstand Bundesweite Leerstandserhebungen Wohnungsleerstände MFH nach Zensus 2011 und CBRE-empirica-Leerstandsindex 12% Zensus 2011 Gebäude- und Wohnungszählung Mikrozensus CBRE-empirica-Leerstandsindex 8,5% 8, 8% 6,8% 6,7% 6,5% 6,3% 6% 4,1% 4% 3,7% 3,7% 3,6% 3,4% 3,3% 2% 3, 2,9% 2,9% 2,7% 2,6% 2,2% Ost (ohne Berlin) Deutschland West (ohne Berlin) Zensus Ost (ohne Berlin) Zensus Deutschland Zensus West (ohne Berlin) GdW-Statistik Wohnungsleerstände MFH nach Zensus 2011 und GdW-Statistik 2 18% 16% 14% 12% 8% 6% 4% 2% GdW Ost (ohne Berlin) GdW D insg. GdW West Zensus Ost (ohne Berlin) Zensus insg. Zensus West Quellen: Statistisches Bundesamt: Zensus 2011 GWZ, CBRE-empirica-Leerstandsindex, GdW-Statistik Jahr Hannover, 9. Mai 2014 Folie 2

4 Eckwerte bundesweiter Leerstandserhebungen M e t h o d i k E r g e b n i s s e Quelle Maß Basis Umfang D West Ost Ost* Berlin Zensus 2011 (Z11) 4,4% 3,6% 7, 8, 3,5% total A Vollerhebung darunter : Geschosswohnungen 5,2% 4, 8,6% 10,6% 3,6% Mikrozensus 2010** (MZ) total B1 1% Stichprobe 8,4% 7,6% 11,2% 12,2% 7,5% CBRE-empirica-Leerstandsindex Stichprobe marktaktiv CEL 2011 B2 (ca. 4% aller 3,4% 2,7% 5,3% 6,5% 2,3% CEL 2012 Geschosswhg.) 3,3% 2,6% 5, 6,3% 2, GdW-Unternehmen Vollerhebung 2011 total C 5, 2,7% 8, 9,7% 2,7% (nur Mitglieder) ,7% 2,5% 7,7% 9,4% 2,4% A: Wohnungen in Wohngebäuden laut Wohnungszählung B1: Wohnungen laut Wohnungsfortschreibung B2: Geschosswohnungen laut Wohnungsfortschreibung (CBRE) C: Wohnungen von Mitgliedsunternehmen inkl. für dritte verwaltete Wohnungen *ohne Berlin **plausibilisierte und gewichtete Leerstände Quelle: Destatis (Zensus, MZ), GdW, CEL empirica Hannover, 9. Mai 2014 Folie 3

5 Lokale Leerstandserhebungen - Fallbeispiele Wohnungsleerstände in der Stadt und der Region Plauen Plauen Begehung 35% 3 25% 2 15% Stadt Plauen MZ Südwestsachsen (MFH) MZ Südwestsachsen (insg.) Zensus (MFH Vogtland) Zensus (insg. Vogtland)) Zensus (insg. Stadt Plauen) Vogtlandkreis; TEL/CEL (MFH) 5% Hannover, 9. Mai 2014 Folie 4

6 Lokale Leerstandserhebungen - Fallbeispiele 35% Plauen 3 Begehung Halle/Saale Abfrage bei Wohnungsunternehmen Tw. Vor-Ort-Erhebungen nach Augenschein Wohnungsleerstände in der Stadt und Halle/Saale der Region nach Plauen Baualter 3 25% 25% % 15% 5% 5% Stadt Plauen vor 1900 Summe ab 1991 MZ Südwestsachsen (MFH) MZ Südwestsachsen (insg.) Zensus (MFH Vogtland) Zensus (insg. Vogtland)) Zensus (insg. Stadt Plauen) Vogtlandkreis; TEL/CEL (MFH) Hannover, 9. Mai 2014 Folie 5

7 Lokale Leerstandserhebungen - Fallbeispiele Plauen Begehung Halle/Saale Abfrage bei Wohnungsunternehmen Tw. Vor-Ort-Erhebungen nach Augenschein Region Hinterland Erfassung und qualitative Einschätzung bei EFH durch Ortsvorsteher Wohnungsleerstände in der Stadt Region und Halle/Saale Hinterland der Region nach Plauen Baualter 35% % 25% % 15% 5% 5% Stadt Plauen vor 1900 Summe ab 1991 MZ Südwestsachsen (MFH) MZ Südwestsachsen (insg.) Zensus (MFH Vogtland) Zensus (insg. Vogtland)) Zensus (insg. Stadt Plauen) Vogtlandkreis; TEL/CEL (MFH) Hannover, 9. Mai 2014 Folie 6

8 Lokale Leerstandserhebungen - Fallbeispiele Plauen Begehung Halle/Saale Abfrage bei Wohnungsunternehmen Tw. Vor-Ort-Erhebungen nach Augenschein Region Hinterland Erfassung und qualitative Einschätzung bei EFH durch Ortsvorsteher Dortmund Stromzählermethode Stadt und Halle/Saale der Region nach Plauen Baualter Wohnungsleerstände in der Region Stadt Dortmund Hinterland 35% 3 Berechnungen über die Verknüpfung von Gebäude- und Einwohnermeldestatistik 3 25% 25% % 15% Hannover, 9. Mai 2014 Folie 7 5% 5% Stadt Plauen vor 1900 Summe ab 1991 MZ Südwestsachsen (MFH) MZ Südwestsachsen (insg.) Zensus (MFH Vogtland) Zensus (insg. Vogtland)) Zensus (insg. Stadt Plauen) Vogtlandkreis; TEL/CEL (MFH)

9 Wohnungsleerstände konzentrieren sich regional sehr unterschiedlich Leerstandsquoten Insgesamt 4,4% Eigenheime 3,3% Geschosswohnungen 5,2% Ostdeutschland 7, Westdeutschland 3,6% Hannover, 9. Mai 2014 Folie 8

10 Tsd. Wohnungen Entwicklung der Wohnungsnachfrage bis Wohnungen insgesamt (re. Achse) ,9% 1,3% Veränderung ggü Geschosswohnungen -1,7% -5,4% ,9% 8,9% Wohnungen in Eigenheimen Jahr Quelle: empirica Datengrundlagen: Statistisches Bundesamt: Zensus 2011, BBSR-Bevölkerungsprognose 2030, empirica Haushaltsund Wohnungsnachfrageprognose 2030 Hannover, 9. Mai 2014 Folie 9

11 Vom Wohnungsüberhang zum Leerstand Entstehung von Überhängen Verwendung von Überhängen sinkende Nachfrage (mittel-/langfristig) Sanierung/Aufwertung -> Geburtenrückgang -> befriedigt qualitative Zusatznachfrage) -> Alterung -> Abwanderung Abgang (Abriss, Zusammenlegung, Umnutzung) -> physische Beseitigung der Überhänge (Abriss) steigendes Angebot durch Neubau (kurz-/mittelfristig) -> befriedigt qualitative Zusatznachfrage (Zusammenl./Umn.) -> demographisch bedingt: in Zuwanderungsregionen* -> kohortenbedingt: steigende Einfamilienhausquote ** dauerhaft ungenutzt -> qualitätsbedingt: Bestand erfüllt Anforderungen nicht -> Leerstand *demographisch bedingt i.e.s. Quelle: empirica **demographisch bedingt i.w.s. Hannover, 9. Mai 2014 Folie 10

12 Szenarien zu Wohnungsüberhängen bis 2030 Szenario 1 ohne künftigen Neubau Szenario 2 nur demographisch bedingte Zusatznachfrage Szenario 3 demographisch bedingte Zusatznachfrage + qualitative Zusatznachfrage Hannover, 9. Mai 2014 Folie 11

13 Anzahl Wohnungen Anteil Wohnungen in Entwicklung der Wohnungsüberhänge bis 2030 Überhänge absolut Überhangquoten 12% Neubau inkl. QZNF 8% Neubau inkl. QZNF nur demogr. bedingter Neubau kein Neubau 6% 4% nur demogr. bedingter Neubau kein Neubau % Anmerkungen: - nur Wohnungen in Wohngebäuden - QZNF: qualitative Zusatznachfrage Quellen: Statistisches Bundesamt: Zensus 2011, empirica (Prognose) Hannover, 9. Mai 2014 Folie 12

14 Überhangquoten 2030 der Szenarien 2 und 3 im Überblick Szenario 2 Szenario 3 Szenario 2 Szenario 3 Quoten in % Überhänge in Mio.Whg. Deutschland 8,0 10,7 3,33 4,56 Westen 5,8 8,8 1,89 2,96 Osten (mit Berlin) 16,2 17,7 1,44 1,60 Osten (ohne Berlin) 19,5 20,2 1,36 1,43 Quelle: empirica Hannover, 9. Mai 2014 Folie 13

15 Wohnungsüberhänge nehmen bei Geschosswohnungen in vielen Regionen deutlich zu Überhangquoten Mehrfamilienhäuser Spanne Szenario 2 und 3: Wohnungsüberhänge MFH 2030 Szenario 3 ~12 bis 15 % (2,5 bis 3,4 Mio. Wohnungen) Entwicklung: +1,4 bis + 2,2 Mio. Wohnungen Hannover, 9. Mai 2014 Folie 14

16 Welche Informationen benötigt eine bundesweite, regionalisierte Leerstandsbeobachtung? Anzahl und Merkmale leerstehender Wohnungen Marktdaten Demografie Preise und Mieten Bestandsstrukturen Fertigstellungen Kaufkraft Qualitative Informationen zu Wohnungsanforderungen und Abgleich mit Beständen Eckwerte zu Renditeberechnungen Monitoring staatlicher Eingriffe Hannover, 9. Mai 2014 Folie 15

17 Was kann helfen? ein umfassendes Leerstandsmonitoring Vermeidung von neuen Leerständen (=> zielgerichteter Neubau) Vorhandene Leerstände konzentrieren Integrierte Stadtentwicklungskonzepte Städtebauförderung verstetigen Regionale Kooperationen Hannover, 9. Mai 2014 Folie 16

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Weitere Informationen: > Programme > Allg. Ressortforschung > Wohnungswesen Kontakt: Alexander Schürt Tel Hannover, 9. Mai 2014 Folie 17