Bedeutung des Leerstandindikators

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1 Wohnungsleerstand in Bochum Ergebnisse der Stromzählermethode Runder Tisch der Bochumer Wohnungsmarktakteure am 18. Oktober 2017 Bedeutung des Leerstandindikators Der Leerstand ist ein grundlegender Indikator der Wohnungsmarktbeobachtung. Die Höhe des Leerstands bzw. die Leerstandsquoteist ein Indikator für den Grad der Versorgung der privaten Haushalte mit Wohnraum und für die Marktgängigkeit von Wohnungen. Mit seiner Hilfe lassen sich Aussagen über die Lage auf den Wohnungsmärkten treffen. BBSR-Berichte Kompakt 02/2017: Lücken in der Leerstandsforschung Wie Leerstände besser erhoben werden können Prof. Dr. Dieter Rink; Manuel Wolff Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 2 1

2 Definitionsversuch Man muss feststellen, dass die Leerstandsquotekein klar definierter, systematisch untersuchter bzw. elaborierter Indikator ist. Der Sammelbegriff Leerstand täuscht vielmehr eine nicht gegebene Eindeutigkeit vor. Der Leerstand ist insofern bislang das vielleicht am wenigsten verstandene Merkmal des Wohnungsmarktes. BBSR-Berichte Kompakt 02/2017: Lücken in der Leerstandsforschung Wie Leerstände besser erhoben werden können Prof. Dr. Dieter Rink; Manuel Wolff Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 3 Marktaktiver Leerstand (CBRE-empirica) Quelle: CBRE-empiricaLeerstandsindex empirica Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 4 2

3 Leerstand Regionaler Vergleich (CBRE-empirica) Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 5 Stromzähleranalyse in Bochum Anlage (mit Vertrag) Jahresverbrauch über 150 kwh Kein Leerstand Übernahme durch Nachmieter Mieterwechsel/ Kündigung des Stromvertrags Jahresverbrauch unter 150 kwh Leerstand Aktive Anlage (ohne Vertrag) d. h. kein Mieter zugewiesen Keine Übernahme der Anlage durch Eigentümer/ Vermieter Übernahme der Anlage durch Eigentümer/ Vermieter (vorübergehend bis zur Wiedervermietung) Ausbau der Anlage durch Stadtwerke (nach ca. 6 Wochen) Kein Leerstand I. d. R. erfolgt Ausbau nur dann, wenn Zähler nicht mehr benötigt wird bzw. Wohnung dem Markt nicht mehr zur Verfügung steht (Abriss/Rückbau/Zusammenlegung) Insofern handelt es sich bei diesen Fällen überwiegend um keinen Leerstand Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 6 3

4 Grenzen/ Schwächen der Stromzähleranalyse gewisse Unschärfenbezüglich der "Treffsicherheit" des Leerstandniveaus (absolute Zahl und Quote) sind methodenbedingt hinzunehmen keine bzw. nur eingeschränkte interkommunale und regionale Vergleichbarkeit keine Kenntnis über Qualität oder Ursache des Leerstandes Höhe des tatsächlich verfügbaren und mobilisierbaren Leerstand-Anteils kann nur geschätzt werden keine Kenntnis über Eigentumsverhältnisse (Datenschutz) und damit auch kein Instrument zur aktiven Wohnraumvermittlung Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 7 Stärken der Stromzähleranalyse Leerstandsentwicklung (Veränderungen in der Zeitreihe) wird frühzeitig und konsistent erfasst strukturelle Unterschiede innerhalb des Stadtgebietes werden kleinräumig aufgezeigt Erhebung erfolgt mit vertretbarem (personellen und finanziellen) Aufwand durch Quartalsauswertung sehr aktuell; als "Frühwarn-" und "Anspannungsindikator" gut geeignet Daten liegen flächendeckend und kleinräumig für das gesamte Stadtgebiet vor mittlerweile eingespieltes und etabliertes Verfahren Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 8 4

5 Leerstandsentwicklungin Bochum (Stromzählermethode) Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Stromzählerdaten von evu zählwerk Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 9 Leerstandsentwicklungin Bochum (Stromzählermethode) Indexwerte Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Stromzählerdaten von evu zählwerk Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 10 5

6 Kleinräumige Verteilung des Leerstands Statistische Bezirke Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 11 Kleinräumige Verteilung des Leerstands Statistische Bezirke Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 12 6

7 Kleinräumige Verteilung des Leerstands Statistische Viertel Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 13 Kleinräumige Verteilung des Leerstands Beispiel Riemke/ Hofstede Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Stromzählerdaten von evu zählwerk Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 14 7

8 Kleinräumige Verteilung des Leerstands Beispiel Riemke/ Hofstede Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Stromzählerdaten von evu zählwerk Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 15 Korrelationsanalyse Fragestellung: Ist ein Zusammenhang zwischen der räumlichen Verteilung der Leerstände und weiteren Faktoren erkennbar? Soziodemographie Transferleistungsempfänger Altersstruktur Nationalität B Struktur des Wohnungsbestandes Gebäudestruktur Gebäudealter Anteil öff. geförderter Wohnungsbau B Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 16 8

9 Korrelationsanalyse Beispiel Arbeitslosenquotient Insgesamt höchste positive Korrelation unter allen untersuchten Indikatoren Von den zehnstatistischen Bezirken mit der höchstenarbeitslosenquote zählen acht bis neun* gleichzeitig zu denen mit der höchsten Leerstandsquote und umgekehrt * je nach betrachtetem Stichtag Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 17 Korrelationsanalyse Beispiel Anteil öff. geförderter WE Neben dem EZFH-Anteil stärkste negative Korrelation Von den zehnstatistischen Bezirken mit der höchstenquote öffentlich geförderter Wohnungen zählen siebenzu denen mit der aktuell geringsten Leerstandsquote und umgekehrt Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 18 9

10 Korrelationsanalyse Weitere Beispiele Positive Korrelationen: Negative Korrelationen: Arbeitslosenquote SGB-II-Quote Anteil MFH 10 WE Einwohnerdichte Leerstandsquote Anteil öff. gef. WE EZFH-Anteil Kaufpreise ETW Bautätigkeit Wohnfläche je WE Anteil selbstgenutzten Wohneigentums Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 19 Leerstandsgründegemäß Wohnungsmarktbarometer 2017 Antwortmöglichkeiten (vorgegeben) Instandsetzung, Modernisierung 25 9 Mängel im Gebäude/ in der Wohnung 23 4 Mängel im Wohnumfeld 14 3 Verkauf, Abriss, Rückbau 8 5 "freiwilliger" Leerstand (z.b. Angst vor "Mietnormaden") Mietnomaden ) 8 1 Vermietungsschwierigkeiten, fehlende Nachfrage 3 2 "unechter" Leerstand (Wohnung wird nur temporär benutzt, z. B. Zweitwohnung) 2 0 * Grundgesamtheit hier nur Befragungsteilnehmer mit eigenem Wohnungsbestand (17 von 32) Anzahl der Nennungen (Mehrfachn. möglich) generelle im eigenen Einschätzung Wohnungsbestand* Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 20 10

11 Umgang mit Leerstand HKW: Bewährte und laufende Maßnahmen Förderinstrumente für Neubau u. Sanierung Netzwerk AltBauNeu Wohnungsbezogene Maßnahmen in den Stadterneuerungsgebieten Verdachtsimmobilien-Kataster Information und Kommunikation Wohnungsmarktbeobachtung Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 21 Umgang mit Leerstand HKW: Priorisierte neue Maßnahmen Mobilisierung von Nachverdichtungspotenzialen (Beitrag zur Aufwertung von Quartieren, Quartiersmischung) Kommunales Förderprogramm Sanierung / Netzwerk Sanierungsberatung Intensivierte Information und Öffentlichkeitsarbeit Vereinfachte Kommunikation und Beratung Wohnlotse Bündnis für Wohnen Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 22 11

12 Ausblick Wohnungspolitische Strategie sieht Neubau (800 WE / Jahr) sowie Maßnahmen der Bestands- und Quartiersentwicklung vor Wohnungsmarktbeobachtung und Monitoring von Leerständen als wesentliche Grundlagen Kleinräumige Analysen Zeitliche Entwicklung von Leerständen Analyse von Leerstandsursachen Wolfgang Loke, Julia Hagemann Seite 23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Wolfgang Loke, Julia Hagemann 12