Neue Qualitäten in einer Hochhaussiedlung der 70er Jahre: Das Beispiel Bremen Osterholz-Tenever

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1 Stadtumbau West Neue Qualitäten in einer Hochhaussiedlung der 70er Jahre: Das Beispiel Bremen Osterholz-Tenever Veranstaltung: Abschlussbilanz des ExWoSt-Forschungsfelds Stadtumbau West Datum: 21/22. Juni 2007 Ort: Referent: Zeche Zollverein in Essen Martin Paßlack, Leiter Technik - Planung - Bau der GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen

2 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Osterholz Tenever - Die Ausgangslage Durchführungsphase I des Stadtumbaukonzeptes 4 Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes 5 Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick

3 Stadtumbau West GEWOBA- ein Unternehmen der Stadtentwicklung Mehrheitlich kommunale Wohnungsbaugesellschaft mit ca WE Im Geschäftsjahr 2005 betrug der Umsatzerlös 227 Mio. Jahresüberschuss 15,6 Mio.

4 Stadtumbau West GEWOBA- ein Unternehmen der Stadtentwicklung Bremen Bremerhaven Gesamt Eigene Mietwohnungen WE WE WE Leerstandsquote 1,28 % 10,61 % 3,43 % Investitionen: Wohnungsbestand und Neubau 72,5 Mio. Investitionen: Rückbau 2001 bis 2010 Kosten WE 16,4 Mio. 736 Kosten WE 29,3 Mio Kosten WE 45,7 Mio

5 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Osterholz- Tenever Die Ausgangslage 2002 Ausgangslage und Rahmenbedingungen 2002 Organisation Stadtumbau Grundlagen des Stadtumbaukonzeptes 3 Durchführungsphase I des Stadtumbaukonzeptes 4 Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes 5 Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick

6 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Hansestadt Bremen Entfernung zur Innenstadt 13km Luftlinie 45 Min mit dem Bus

7 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Osterholz - Tenever im Jahr 2002 Sehr hohe Baudichte in randstädtischer Lage

8 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Gebäudezustand Konzentration sehr hoher Wohnungsleerstände (ca.55%)

9 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Küchen und Bäder Hoher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau

10 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Hauseingänge Anonyme und verwahrloste Eingangsbereiche

11 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Fußgänger- und Erschließungsebene Trennung von Fußgänger- und Fahrerschließung; dadurch zweigeschossige dunkle unübersichtliche Eingangsbereiche

12 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Garagen Garagen in städtebaulichen Großformen, überdimensioniert und kaum genutzt

13 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Eigentumsverhältnisse / Gebäudestruktur 2002 GEWOBA OTG Krause Euro Hypo Ev. Ruhegehaltskasse Andere Gesamt 847 WE WE 110 WE 107 WE 279 WE WE

14 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Strategieansatz und Ziele Strategischer Ansatz in drei Hauptpunkten Auflösung der Zwangsverwaltung der Krause-Wohnungen Entwicklung eines ganzheitlichen Stadtumbaukonzeptes Entwicklung einer Public - Private - Partnership Struktur Ziele Rückbau Modernisierung Wohnumfeld Neue Nutzungen / Flächenentwicklung Sicherheit Flankierende Maßnahmen (Öffentlichkeitsarbeit, Beteiligung, Image)

15 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Vorbereitungsphase Externe Experten PPP Lokale Experten Prof. Rietdorf IRS Dr. Hunger Leitung Dr. Eichener InWIS RESSORTS BIG GEWOBA Büro 4 Dubach/ Kohlbrenner Stadtteilgruppe Ortsamt Politik Abstimmung Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Büro 1 Gibbins Büro 2 Baumbach/ Bräuer Büro 3 WGK Ganzheitliches Stadtumbaukonzept Marktforschung / Image Public Press Öffentlichkeitsarbeit Zeit Maßnahmen Kosten Städtebaulicher Vertrag

16 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Vorbereitungsphase Rückbau von 662 Wohnungen Modernisierung von 642 Wohnungen

17 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Zeit- und Maßnahmenplan Rückbau Modernisierung Neugestaltung

18 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Kosten- und Finanzierungsübersicht Insgesamt Kostenträger Projektgesellschaft OTG Kostenträger Freie Hansestadt Bremen Erwerb der zum Abriss vorgesehenen Immobilien Erwerb der zur Modernisierung vorgesehenen Immobilien Zwischensumme Modernisierung und Instandsetzung Abriss, Entsorgung und Umfeldaufwertung* Summe * Die nach Rückbau verwertbaren Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Bremen erwarb die GEWOBA diese Flächen zum Verkehrswert.

19 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Das PPP - Modell Lenkungsgruppe besetzt mit Vertretern der Politik, der Ressorts und der Projektgesellschaft Gesellschafterausschuss besetzt mit Vertretern der Projektgesellschaft Abstimmung 1- Administrative Ebene GEWOBA Gesellschafter 50 % Projektgesellschaft OTG Gesellschafter 50 % BIG Abstimmung 2 - Arbeitsebene AG: Technik AG: Entwicklungskonzeption AG: Umzugsmanagement AG: Öffentlichkeitsarbeit Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Stadtteilvertretung Leitung: BIG GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Senator für Wirtschaft und Häfen Stadtteilvertretung Leitung: GEWOBA Senator für Bau, Umwelt und Verkehr Amt für Soziale Dienste Stadtteilvertretung Leitung: OTG Senator für Bau, Umwelt und Verkehr BIG GEWOBA

20 Stadtumbau West- Die Ausgangslage 2002 Geschäftsbesorgung GEWOBA - Technik Projektgesellschaft OTG Beauftragung Abstimmung 3 - Umsetzungsebene Projektteam Fachingenieure Unternehmen Besetzung Beauftragung GEWOBA

21 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Osterholz Tenever - Die Ausgangslage Durchführungsphase I Stadtumbaukonzeptes Rückbau Modernisierung Wohnumfeld Bewohnerbeteiligung und Öffentlichkeitsarbeit 4 Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes 5 Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick

22 Stadtumbau West- Durchführungsphase I Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes Abbruch und Modernisierung: GEWOBA AG Wohnen und Bauen

23 Stadtumbau West- Durchführungsphase I Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes

26 Stadtumbau West- Durchführungsphase I Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes Überarbeitung: Eingangsbereiche und Farbgestaltung Entwurf: Hilmes und Lamprecht, Architekten BDA

32 Stadtumbau West- Durchführungsphase I Umsetzung des Stadtumbaukonzeptes Freiraumkonzept: Grün für alle Entwurf: Johanna Spalink-Sievers, Freie Landschaftsarchitektin, BDLA

41 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Osterholz Tenever - Die Ausgangslage Durchführungsphase I des Stadtumbaukonzeptes 4 Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes Erwerb der Eigentumsanteile Bremens durch die GEWOBA Erweiterung der Stadtumbauflächen im Norden der Siedlung Grenzen des städtebaulichen Instrumentariums Beginn der Vermarktungskampagne OTe 5 Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick

42 Stadtumbau West - Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes Leerstandsentwicklung der Wohnungsbestände der GEWOBA und der OTG zwischen April 2003 und Mai 2006 (Stand: Mai 2006) Anzahl der Wohnungen der OTG Leerstandsrate der OTG % 60 % 72 % 56 % Übersicht über die Wohnungsleerstände in von Rückbau- und Modernisierungsmaßnahmen betroffenen Gebäuden (Stand: ) Anzahl der Wohnungen Vermietete Wohnungen Leerstehende Wohnungen Wohnungsleer stand in % Block 413 (Pirmasenser Str.) Block 414 (Wormser Str.) % 69% Block 415 (Kaiserslauterner Str.) % Gesamt %

43 Stadtumbau West - Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes Projektorganisation Durchführungsphase II / Lenkungsgruppe Abstimmung 1 Administrative Ebene (Vertreter des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr, der GEWOBA und der OTG) GEWOBA Gesellschafter 100 % Geschäftsbesorger Projektgesellschaft OTG (bis 2008) Abstimmung 2 - Arbeitsebene (GEWOBA: Abteilung Technik, Senator für Bau, Umwelt und Verkehr: Abteilung Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauordnung und Abteilung Städtebau, Stadtumbau, Wohnungswesen) Besetzung Beauftragung Beauftragung Projektteam Fachingenieure Unternehmen

44 Stadtumbau West - Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes Zeit- und Maßnahmenplan Eigentumsverhältnisse heute Rückbau Modernisierung Neugestaltung GEWOBA OTG = GEWOBA Andere

45 Stadtumbau West - Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes Eigentumsverhältnisse heute GEWOBA 847 WE 847 WE WE OTG WE -- Krause WE Euro Hypo 110 WE 110 WE -- Ev. Ruhegehaltskasse 107 WE 107 WE -- Andere 279 WE 279 WE 279 WE Gesamt WE WE WE

46 Stadtumbau West - Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes

47 Stadtumbau West Agenda 1 GEWOBA ein Unternehmen der Stadtentwicklung 2 Osterholz Tenever - Die Ausgangslage Durchführungsphase I des Stadtumbaukonzeptes 4 Durchführungsphase II des Stadtumbaukonzeptes 5 Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick Wettbewerb Tenever -Nord -Quartier Ausblick

48 Stadtumbau West - Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick Wettbewerb Tenever- Nord- Quartier 1. Preis: Spengler Wiescholek, Freie Architekten und Stadtplaner

49 Stadtumbau West - Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick

51 Stadtumbau West - Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes und Ausblick Ausblick Fazit: Das Stadtumbaukonzept scheint zu tragen, die Vermietungszahlen steigen OTe findet positive Aufmerksamkeit in der gesamten Stadt Fortschreibung des Stadtumbaukonzeptes: Entwicklung von Eigentumsmaßnahmen auf den Nordquartierflächen Revitalisierung des Tenever- Zentrums Weitere bewohnerbezogene Einrichtungen Modernisierung von GEWOBA Beständen ab 2008