Zusammenarbeit von Kommune und Wohnungswirtschaft beim Umbau von Wohnquartieren

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1 Zusammenarbeit von Kommune und Wohnungswirtschaft beim Umbau von Wohnquartieren Martin Karsten Forschungsagentur Stadtumbau West FORUM GmbH, Oldenburg

2 Gliederung 1. Warum? 2. Wer ist die Wohnungswirtschaft? 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft 5. Formen der Zusammenarbeit von Kommunen und Wohnungswirtschaft

3 1. Warum reden wir über Zusammenarbeit von Kommune und Wohnungswirtschaft beim Stadtumbau von Wohnquartieren? Leer stehende Wohneinheiten ausgewählter Städte Nachlassende Nachfrage Veränderte Nachfrage Wohnungsleerstände benachteiligte Wohnquartiere % Albstadt ** 4,5% Bremerhaven *** 7,9% Oer-Erkenschwick *** 3,3% Selb ** 8% Wildflecken * 5,7% *: 2000 **: 2003 ***: 2004 Daten erhoben durch stromzählergestützte Leerstandsanalyse Wilhelmshaven *** 5% Daten aus dem Monitorblatt

4 Handlungsbedarfe für Kommunen und Wohnungswirtschaft insbesondere bei: Anpassung von Wohnangeboten an veränderte Nachfrage Rückbau und Teilrückbau Umgang mit sozialer Segregation Anpassung von Infrastruktur Aufwertung des Wohnumfelds Stadtumbau-Konzept für Bremen Osterholz-Tenever

5 2. Wer ist die Wohnungswirtschaft? Idealtypische Unterscheidung nach zwei Typen: Werteerhalter (z.b. Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, Kleineigentümer, Familienunternehmen ) Cash-Flow-Optimierer (z.t. Aktiengesellschaften, Immobilienfonds)

6 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft Analyse / Beobachtung des Marktes Herausforderung: Analysen des städtischen Wohnungsmarktes einschließlich Konkretisierung für Stadtteile / Wohnquartiere benötigen die Kommunen und die Wohnungswirtschaft Kooperationsansätze: - gemeinsame Finanzierung von Analysen - Bereitstellung von Daten des Wohnungsunternehmens % Wohnungsleerstand in Bremerhaven 5,7% WE 7,5% WE ,9% WE

7 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft Beobachtungssystem Herausforderung: kontinuierliche Beobachtung der Quartiersentwicklung ist für Kommune und Wohnungswirtschaft wichtig Vorschläge für Beobachtungsgegenstände: - Bevölkerung - Leerstand - Fluktuation - Wohnzufriedenheit - Mietpreis Wohneinheiten Leer stehende Wohneinheiten in ausgewählten Stadtteilen Bremerhavens Leherheide Bürgerpark- Süd Georgstraße Goethestraße

8 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft Doppelrolle der Kommune Herausforderung: Kommune mit kommunalem Wohnungsunternehmen gerät in ihrer notwendigen Moderatorenrolle in Rollenkonflikt

9 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft Entscheidungsprozesse Herausforderung: Aufwand notwendiger Abstimmungsverfahren bei Entscheidungen der Kommune wird von Wohnungsunternehmen häufig unterschätzt Kooperationsansätze: - Ansprechpartner bei Kommune - Arbeitsgruppe Kommune und Wohnungsunternehmen (z.b. Bremerhaven) - Gründung einer Projektgesellschaft (otg)

10 3. Bewertung der Ausgangslage durch Kommunen/ Wohnungswirtschaft Bewertung des Handlungsbedarfs Herausforderung: Einigkeit häufig bei dramatischer Leerstandssituation, gelegentlich Interessenunterschiede bei der Auswahl von Maßnahmen zur städtebaulichen Aufwertung Rückbau, Modernisierung, Neubau und Umfeldverbesserung in der 1950er Jahre-Siedlung Bremerhaven-Wulsdorf

11 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Anpassung von Wohngebäuden an veränderte Nachfrage Wo? Albstadt, Bremen, Bremerhaven, Gelsenkirchen, Lübeck, Oer-Erkenschwick, Pirmasens, Salzgitter, Selb, Wildflecken, Wilhelmshaven Modernisierung von ca. 675 WE in Bremen Osterholz-Tenever Welche Zusammenarbeit? Abstimmung des Handlungsbedarfs auf der Basis gesamtstädtischer Planungen Wohnungsunternehmen plant und finanziert Wohnungsunternehmen plant und wird finanziell von Kommune unterstützt

12 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Rückbau oder Teilrückbau Wo? Albstadt, Bremen, Bremerhaven, Gelsenkirchen, Lübeck, Oer-Erkenschwick, Pirmasens, Salzgitter, Selb, Wildflecken Welche Zusammenarbeit? Abstimmung des Handlungsbedarfs auf der Basis gesamtstädtischer Planungen; Regelfall: Mit finanziellem Engagement von Kommune und Wohnungswirtschaft In Einzelfällen: ohne staatliche Förderung Teilrückbau in Oer- Erkenschwick- Schillerpark

13 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Aufwertung des Wohnumfeldes Umfeldverbesserungen in Albstadt Stiegel-Nord Wo? Albstadt, Bremen, Bremerhaven, Gelsenkirchen, Oer- Erkenschwick, Selb, Wildflecken, Wilhelmshaven Welche Zusammenarbeit? Kommune plant in Abstimmung mit Wohnungsunternehmen und finanziert mit

14 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Soziale Infrastruktur Wo? Albstadt, Bremen, Lübeck, Oer-Erkenschwick. Pirmasens, Salzgitter, Selb, Wilhelmshaven Welche Zusammenarbeit? - Kommune organisiert und finanziert soziale Infrastruktur - Wohnungsunternehmen unterstützt Organisation und Finanzierung von sozialen Infrastrukturen - Träger sozialer Infrastrukturen werden in Zusammenarbeit mit Kommunen und Wohnungsunternehmen eingebunden

15 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit Herausforderung: Öffentlichkeitsarbeit in Bremen Osterholz-Tenever Öffentlichkeits- und Beteiligungsarbeit einer Kommune im Stadtumbau und Öffentlichkeitsund Beteiligungsarbeit eines Wohnungsunternehmens verfolgen im Stadtumbau teilweise unterschiedliche Interessen (gesamtstädtische und Gemeinwesen orientierte Perspektive der Kommune; auf eigene Bestände und deren Vermarktung orientierte Sichtweise des Wohnungsunternehmens)

16 4. Benennung von Handlungsfeldern durch Kommunen und Wohnungswirtschaft Finanzierung Herausforderung: Problematische kommunale Haushaltslage behindert Zusammenarbeit; Wohnungswirtschaft benötigt Planungssicherheit für eigene Investitionen Kooperationsansätze: - Finanzierungskonzept im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes (Salzgitter) - Berücksichtigung im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung der Kommune - Aufteilung der Maßnahmenbereiche nach Zuständigkeiten (öffentlicher Raum, private Objekte)

17 5. Formen der Zusammenarbeit von Kommunen und Wohnungswirtschaft Grundsätzlich: Arbeitsteilung 2 Formen der Zusammenarbeit: Informelle Zusammenarbeit in Arbeitsgruppen auf gesamtstädtischer und teilräumlicher Ebene Formelle Zusammenarbeit in Form von: - Kooperationsvereinbarungen - Förderrechtlichen Verträgen - Modernisierungsverträgen - Gesellschaftsverträgen - Städtebaulichen Verträgen - Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsverträgen - Ordnungsmaßnahmeverträgen