Kommunale Handlungsansätze für den Einfamilienhausbestand im Generationenwechsel. Düsseldorf,

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1 Kommunale Handlungsansätze für den Einfamilienhausbestand im Generationenwechsel Düsseldorf,

2 2 Büroprofil Arbeitsfelder Standort Dortmund Team 11 Mitarbeiter Stadtentwicklung Städtebau Ländlicher Raum Demografie Wohnungsmarkt LEANkom Mobilität Kommunikation

3 3 Inhaltsübersicht 01 Vorüberlegungen: Problem Generationenwechsel? 02 Strategieansatz 03 Risikobewertung Einfamilienhausquartiere 04 Kommunaler Strategiebaukasten

4 4 Vorüberlegungen Problem Generationenwechsel im Quartier?

5 Herausforderungen Bereits 5

6 6 Ausgangslage Einfamilienhausgebiet ruhige, periphere Lage Homogene Bevölkerungsstruktur Vielzahl selbstnutzender Eigentümer oft mangelnde Kapitalressourcen gehobene Sozialstruktur Geringe Aufenthaltsqualität Bausubstanz nicht mehr zeitgemäß Erst-Bewohnerstruktur nicht mehr reprozuzierbar

7 7 Marktregulierung in Umbruchphase Preis (Zu hohe) Preiserwartung Grundst. Gebäude Gefahr Downtrading Marktprozess: Preisanpassung Enthusiasmus Ernüchterung Entsetzen Verzweiflung Kein Markt Dauer Verkaufsphase

8 8 Komplexer Marktzusammenhang Gebäude Qualität Attraktivität Quartier Konkurrenz in der Region (Bestand + Neubau)

9 9 Lage, Lage, Lage Bewohnerbefragung (Projekt Wohn.bau.kultur ) Auswahlkriterien Gestaltungsvorstellungen (Fassade, Material) Haustyp/ -form Größe des Gartens Städtebauliche Qualität: Die letzten Grundstücke sind die problematischsten Lage Wohnstandort (Erreichbarkeit) Lage des Grundstücks Finanzbudget Priorität im Suchprozess

10 10 Strategieansatz

11 11 Kriterien Gemeinde / Region Nachfragestruktur und -entwicklung Konkurrenzsituation (andere Quartiere) Finanzielle Situation Wohntrends Quartier Baustruktur Demografische Struktur Eigentümerstruktur Finanzielles Potenzial Image Städtebauliche Qualität Wohnumfeld / Lage Strategisches Steuerungspotenzial

12 12 Analyse Strategieansatz Sensibilisierung Strategiediskussion Monitoring Wirkungsanalyse Strategie Quartier Stay Abwarten Exit Aufwertung Aktivierung Umbau Beobachten Liegen lassen Geodneter Rückbau Aktivierung + Kooperation

13 13 Risikobewertung

14 14 Stresstest kommunale Auswertung [Ü80 Baublock] 380 Adressen

15 15 Stresstest kommunale Auswertung [Ü70 Baublock] Adressen

16 16 Stresstest kommunale Auswertung [Ü60 Baublock] Adressen

17 17 Integrierte Lagen Familien Integrierte Lagen, Zielgruppe Familien

18 18 Integrierte Lagen Kleine Haushalte Integrierte Lagen, Zielgruppe Kleine Haushalte ohne Kinder

19 19 Integrierte Lagen Senioren Integrierte Lagen, Zielgruppe Senioren

20 20 Lagebewertung der Wohnbaupotenzialflächen Integrierte Lagen, Zielgruppe Familien

21 21 Struktur des Gebäudebestands Struktur des Gebäudebestands; eigene Darstellung nach ALK Stadt Kamen

22 22 Bewertung Stresstest Bewertung der Stresstest-Quartiere

23 23 Kommunaler Strategiebaukasten Stay Kooperation zwischen Kommune und Eigentümern ist entscheidender Erfolgsfaktor

24 24 Erfolgsfaktoren in der Umsetzung Großes Durchsetzungsvermögen Geringes Durchsetzungsvermögen Starke Bereitschaft zur Mitarbeit Kooperation - Handlungsdruck - Finanzielle Mittel - Erfolgsaussicht Nachgeben Geringe Bereitschaft zur Mitarbeit Zwang Vermeidung Quelle: nach Olaf Schnur 2010

25 25 Städtebau/ Stadtentwicklung Kommunale Ansätze Aufwertung Wohnumfeld/ öffentlicher Raum Anpassung der Satzung an neue Anforderungen ggfs. Nachverdichtung/ Neuausweisung Sicherung städtebaulich attraktiver Entwicklung ( Quartierscharakter ) Schaffung/ Sicherung Nahversorgung + soziale Infrastr. ggfs. aktives Eingreifen (Abriss, Umbau, Ergänzung) Modellprojekt: Seniorengerechte Wohnangebote im Quartier Aufwertung Quartiersimage durch Umfeldentwicklung (Park, Sportnutzung ) Integriertes Handlungskonzept ( Zukunftsstrategie ) Vermeidung neuer Konkurrenzstandorte ( Baulandstrategie

26 26 Aktivierung / Steuerung / Marketing Kommunale Ansätze Kommunale Förderung Bestand statt Neubau ( Familienzulage für Bestandsobjekte ) Förderung für Umzug von Senioren (Voraussetzungen: attraktive Alternativen) ESG zur gemeinsamen Standortentwicklung (Investitionen zur Umfeldaufwertung, gemeinsame Vermietungsstrategie mit Angebotsdifferenzierung, Abriss und Rückbau kritischer Objekte) Gründung eines quartiersbezogenen Fonds zur Imageauswertung + Kundengewinnung ( Marketingfonds, Beratungsleistungen etc.) Beratungsnetzwerke und Kooperation mit lokalem Handwerk Sensibilisierung und Öffentlichkeitsarbeit, Werkstätten und partizipative Umsetzung

27 27 Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit! Schulten Stadt- und Raumentwicklung Dipl.-Ing. Marc Lucas Schulten Kaiserstr Dortmund Telefon: