Bestandsentwicklung in Einfamilienhausgebieten Eigentümerinvestitionen und kommunale Handlungsmöglichkeiten

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1 AK Quartiersforschung Düsseldorf 14. Dezember 2012 Eigentümerinvestitionen und kommunale Handlungsmöglichkeiten Institut für Raumordnung und Entwicklungsplanung Universität Stuttgart

2 1 disp /2011

3 2 Übersicht Forschungsprojekt Zukunft von Einfamilienhausgebieten Politikziel energetische Gebäudesanierung Investitionstätigkeit von Selbstnutzern Handlungsmöglichkeiten für Kommunen Fazit

4 3 Forschungsprojekt Titel: Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung von Einfamilienhausbeständen der 1950er bis 1970er Jahre Auftraggeber: Wüstenrot Stiftung Projektlaufzeit: Projektpartner: ILS (Dortmund/Aachen) HFT (Stuttgart) ireus (Stuttgart) 29 Untersuchungsgebiete in 14 Fallstudien-Kommunen in fünf westdeutschen Bundesländern

5 4 Hintergrund Die Wohnsuburbanisierung in Westdeutschland nach dem 2. Weltkrieg manifestiert sich in einem enormen Bestand an inzwischen gealterten Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) In diesem Gebäudebestand befinden sich rund ein Fünftel aller Wohnungen (West) Der Zustand der Bausubstanz und vor allem die energetische Qualität der Gebäude sind oft nicht mehr zeitgemäß

6 5 Hintergrund Lange Verweildauer der Eigentümer im selbstgenutzten Einfamilienhaus Einwohnerrückgang und Überalterungstendenzen Erbengeneration steht für die Nachnutzung nur bedingt zur Verfügung Nachfolgende Generationen potenzieller Erwerber gehören bereits den geburtenschwachen Jahrgängen an Bestand steht in Konkurrenz zum Neubauangebot auf der grünen Wiese

7 6 Forschungsthesen Pluralisierung der Lebensstile reduziert das Nachfragepotenzial für Einfamilienhäuser Unsichere Lebensverhältnisse erschweren Immobilienerwerb Soziodemografischer Wandel und steigende Mobilitätskosten führen zum Attraktivitätsverlust peripherer Wohnstandorte

8 7 Forschungsthesen In Wachstumsregionen ungebrochene Nachfrage In Schrumpfungsregionen sind bei problematischen Beständen Vermarktungsschwierigkeiten zu erwarten Risikofaktoren: Ungünstige Lageeigenschaften, Infrastrukturdefizite, energetische Mängel, ästhetische Defizite, Imageprobleme

9 8 Praktische Relevanz Neben dem Geschosswohnungsbau müssen zukünftig auch ältere EZFH- Bestände ins Blickfeld kommunaler Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik gerückt werden Durch die Qualifizierung von weniger attraktiven Bestandsgebieten können die Marktchancen gebrauchter EZFH als Alternative zum Neubau erhöht werden

10 9 Aufbau Betroffenheitsanalyse GIS-gestützte Fallstudien-Untersuchung auf Basis von Einwohnermelde- und ALK-Daten der Kommunen Empirische Untersuchung Begehung der Gebiete Leitfadengestützte Interviews mit lokalen Experten aus Kommune und Immobilienwirtschaft Bewohnerbefragungen mittels standardisiertem Fragebogen Handlungsempfehlungen für Kommunen Szenarien der Gebietsentwicklung

11 10 Betroffenheitsanalyse Kreisebene (Westdeutschland) Gemeindeebene (NI, NW, HE, BW, BY)

12 11 Beteiligte Städte Fallstudien-Kommunen EW 12/09 BBSR Raumtypen 2010 Kassel (HE) sehr zentral, überwiegend städtisch Arnsberg (NW) zentral, überwiegend städtisch Garbsen (NI) sehr zentral, überwiegend städtisch Erkrath (NW) sehr zentral, überwiegend städtisch Backnang (BW) zentral, überwiegend städtisch Meppen (NI) peripher, teilweise städtisch Mosbach (BW) zentral, überwiegend städtisch Sulzbach-Rosenberg (BY) peripher, überwiegend städtisch Beverungen (NW) peripher, teilweise städtisch Lauterbach (HE) peripher, teilweise städtisch Rehau (BY) peripher, teilweise städtisch Bad Sachsa (NI) peripher, teilweise städtisch Gundelsheim (BW) zentral, überwiegend städtisch Pressig (BY) sehr peripher, ländlich

13 12 Beteiligte Städte Fallstudien-Kommune Haushaltsrückgang BBSR Raumtyp 2010 Sehr zentral Zentral Peripher Sehr peripher

14 13 Foto: Eigene Aufnahme

15 14 Foto: Eigene Aufnahme

16 15 Foto: Eigene Aufnahme

17 16 Foto: Eigene Aufnahme

18 17 Foto: Eigene Aufnahme

19 18 Energiekonzept der Bundesregierung vom 28. September

20 19 Verband der Privaten Bausparkassen e.v. Pressemitteilung vom 7. November

21 20 Deutsche Energie-Agentur Meldung vom 12. November

22 21 Bewohnerbefragung Haustypen Quelle: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012): Die Zukunft von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Entwicklung. Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung, S. 213

23 22 Bewohnerbefragung Eigentumserwerb Quelle: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012): Die Zukunft von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Entwicklung. Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung, S. 213

24 23 Bewohnerbefragung Alter der Bewohner Quelle: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012): Die Zukunft von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Entwicklung. Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung, S. 216

25 24 Bewohnerbefragung Durchgeführte Umbau-/ Modernisierungmaßnahmen Quelle: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012): Die Zukunft von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Entwicklung. Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung, S. 218

26 25 Bewohnerbefragung Geplante Umbau-/ Modernisierungmaßnahmen Quelle: Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) (2012): Die Zukunft von Einfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren. Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Entwicklung. Ludwigsburg: Wüstenrot Stiftung, S. 219

27 26 CO 2 Gebäudesanierung - Kampagne 2012 Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Der Schritt zu einer energetischen Sanierung des Eigenheims lohnt sich. Qualitätsvolle Investitionen steigern den Wert Ihrer Immobilie, sorgen für mehr Wohnkomfort und führen zu geringeren Energiekosten. Natürlich ist die energetische Sanierung nicht zuletzt ein wichtiger Beitrag, um den CO2-Ausstoß zu senken: Gut für Sie gut fürs Klima. publicationfile/67503/kampagnenflyer.pdf

28 27 Kosteneinsparung durch geringeren Energieverbrauch? Die Energiekosteneinsparungen sind im Vergleich zu den Investitionskosten häufig zu gering Amortisationszeiten von über 20 Jahren sind keine Seltenheit Fassadendämmung rechnet sich nur im Zusammenhang mit sowieso anstehenden Fassadenrenovierungsarbeiten

29 28 Wertsteigerung des Gebäudes? Die sanierungsbedingte Wertsteigerung fällt immer geringer aus als die Kosten der Modernisierung In Gebieten mit rückläufiger Wertentwicklung sind Bestandsinvestitionen wirtschaftlich unsinnig, weil sie zu keiner adäquaten Wertsteigerung führen

30 29 Kommunale Handlungsmöglichkeiten Flankierende Maßnahmen Monitoring der Gebietsentwicklung Erstellung integrierter Stadt(teil)entwicklungskonzepte Begrenzung der Neuausweisung von EZFH-Gebieten zur Stärkung der Bestandsgebiete Interkommunale Kooperation für eine abgestimmte Baulandpolitik Vorbildfunktion durch die energetische Sanierung des kommunalen Gebäudebestands und andere Maßnahmen des kommunalen Klimaschutzes

31 30 Kommunale Handlungsmöglichkeiten Harte und weiche Instrumente Erstellung von Sanierungskonzepten Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen und / oder Stadtumbaumaßnahmen Begleitung von Eigentümerinitiativen (ESG, HID, etc.) Beratung und Informationsbereitstellung zur technischen und finanziellen Seite energetischer Sanierungsmaßnahmen Förderung energieeffizienter gebietsbezogener Infrastrukturen (Mini- BHKW)

32 31 Fazit Die Rahmenbedingungen für die Bestandsentwicklung in EZFH- Gebieten und die damit verbundene Investitionstätigkeit sind starken regionalen und lokalen Varianzen unterworfen EZFH-Gebiete in guter Lage in prosperierenden Regionen bedürfen weniger Beachtung Handlungserfordernisse entstehen vor allem bei Quartieren mit lagebedingten und baulichen Defiziten in Schrumpfungsregionen Es gibt vielfältige kommunale Handlungsmöglichkeiten zur Lenkung und Unterstützung energetischer Sanierungsmaßnahmen

33 32 Fazit Die Quartiersebene ist besonders geeignet sowohl für das Bestandsmonitoring, als auch für die Bestandsentwicklung Das bestehende städtebaurechtliche Instrumentarium ist grundsätzlich auch für EZFH-Gebiete geeignet, es fehlen jedoch maßgeschneiderte Programme der Städtebauförderung Die rechtlichen Grundlagen einer formellen privateigentümerzentrierten Gebietsentwicklung (HID) bestehen derzeit kaum Die Bedeutung des Quartiers ist im Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitischen Mainstream angekommen

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Die Publikation Die Zukunft von Einfamilienhausgebieten aus den 1950er bis 1970er Jahren Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige Nutzung kann kostenlos bei der Wüstenrot Stiftung bestellt werden.