Immobilientag NRW 2017 / Forum 5. WEG und Mietrecht / Düsseldorf,

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1 Immobilientag NRW 2017 / Forum 5 WEG und Mietrecht / Düsseldorf,

2 Agenda Berufszulassung für Verwalter und Makler RA Franco Höfling, BFW Bundesverband Aktuelle miet- und WEG-rechtliche Probleme und deren Lösung RA Dr. Thomas Senff, Wirtschaftskanzlei Graf von Westphalen 2

3 Berufszulassungsregelung für Verwalter

4 Weniger ist mehr Der Verbraucher muss nur insoweit geschützt werden, wie er sich nicht selbst schützen kann! Art. 12 GG beachten! Weniger ist mehr BFW = niederschwellige Lösung gem. Art 12 GG BFW= Keine Bürokratie BFW= Keine Überregulierung 4

5 Inhalt Ausgangssituation/Gesetzgebungsverfahren Zuverlässigkeit Geordnete Vermögensverhältnisse Nachweis der Sachkunde Berufshaftpflicht 5

6 Ausgangssituation/Gesetzgebungsverfahren 6

7 Ziele Koalitionsvertrag Wir werden regeln, dass berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankert werden. Zielsetzung (BMWi- Eckpunktepapier) Qualität gewährleisten Schutz der Wohneigentümer neu: Förderung der energetischen Gebäudesanierung?? 7

8 Zeitplan : Stellungnahme des Bundesrates : Gegenäußerung der Bundesregierung : 1. Lesung im Bundestag : Anhörung im Wirtschaftsausschuss des Bundestages Mai 2017: Zustimmung des Bundesrates? Erlass der Rechtsverordnung (Ausnahmen für bestimmte Berufsabschlüssestaatliche Immobilienberufe, Betriebswirte(?), Juristen (?), Berufshaftpflicht, Inhalt der IHK-Sachkundeprüfung) Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung (9 Monate seit Verkündung des Gesetzes) 12 Monate (nach Inkrafttreten) Übergangsfrist für den Nachweis der Sachkunde Evaluation nach 5 Jahren (2022) 8

9 Zeitplan- Beispiel Verkündung im Bundesgesetzblatt Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung Monate (nach Inkrafttreten) Übergangsfrist für den Erlaubnisantrag und insbesondere für den Nachweis der Sachkunde bis

10 Eckpunkte WEG-Verwalter: Erlaubnispflicht gem. 34c GewO Zuverlässigkeit Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse Nachweis der Sachkunde Nachweis Berufshaftpflicht Immobilienmakler: Erweiterte Erlaubnispflicht gem. 34c GewO Zuverlässigkeit (bereits erforderlich) Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse (bereits erforderlich) Nachweis der Sachkunde Kein Nachweis Berufshaftpflicht 10

11 Umsetzung, Antragstellung Gewerbe- oder Ordnungsämter in den Kommunen 11

12 Wer? Erlaubnisinhaber, Antragsteller natürlichen und juristischen Personen Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (GbR, OHG, KG)=> Antrag durch jeden geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter GmbH & Co. KG=> GmbH (Antrag durch jede vertretungsberechtigten Person) juristische Personen (GmbH, AG)= Antrag durch die Gesellschaft (von jeder vertretungsberechtigten Person, wie Geschäftsführer oder Vorstandsmitglied Klarstellungsbedarf Erlaubnisinhaber Sachkundenachweis Delegation für den Sachkundenachweis derzeit noch nicht vorgesehen 12

13 Zuverlässigkeit 13

14 Zuverlässigkeit Intention: Schutz von Vermögenswerten des Auftraggebers vor unseriösen Maklern / Verwaltern Regelbeispiele: (-), wer in den letzten 5 Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens wie etwa Mord oder Totschlag oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder aber wegen einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Generell: (-) wer nach dem Gesamtbild seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe ordnungsgemäß ausüben wird. Beispiele: mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, Steuerschulden, Verletzung sozialversicherungsrechtlicher Verpflichtungen, vorherige Untersagung der Ausübung eines Gewerbes 14

15 Zuverlässigkeit Auskunft aus dem Bundeszentralregister und Gewerbezentralregister für alle gesetzlich vertretungsberechtigten Personen 15

16 Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse 16

17 Geordnete Vermögensverhältnisse Intention: Schutz von Vermögenswerten des Auftraggebers vor unseriösen Maklern / Verwaltern Regelbeispiele: (-) Insolvenzverfahren (-) eidesstattliche Versicherung Generell: (-) wer nach dem Gesamtbild seines Verhaltens nicht die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe ordnungsgemäß ausüben wird. Beispiele: mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit oder Steuerschulden, Verletzung sozialversicherungsrechtlicher Verpflichtungen, vorherige Untersagung der Ausübung eines Gewerbes, wenn sie Rückschlüsse auf die Vermögensverhältnisse zulassen. 17

18 Geordnete Vermögensverhältnisse Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des örtlich zuständigen Insolvenzgerichtes Schuldnerverzeichnis der zentralen Vollstreckungsgerichte 18

19 Nachweis der Sachkunde 19

20 Anwendungsbereich (+) Makler und WEG-Verwalter (im Sinne von 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG) (+) Banken, die als Makler oder WEG-Verwalter tätig sind/sein möchten (-) SE-Verwalter und Wohnungsmietverwalter (-) Verwalter von Gewerbeobjekten 20

21 Sachkundeprüfung Makler und WEG-Verwalter Pflicht: Nachweis der Sachkunde Berufserfahrung Gleichwertige Qualifikation Sachkundeprüfung (6 Jahre vor Inkrafttreten) (RVO) (IHK, RVO) 21

22 Berufserfahrung 6 Jahre vor Inkrafttreten ununterbrochen selbständig oder unselbständig (noch offen) 22

23 Berufserfahrung Verkündung am Inkrafttreten am Frage: Stichtag für die Ausnahme zur Berufserfahrung? 23

24 Berufserfahrung Verkündung am Inkrafttreten am Frage: Stichtag für die Ausnahme zur Berufserfahrung? Antwort: 6 Jahre vor Inkrafttreten=

25 Nachweise für Berufserfahrung Makler: Erlaubnisurkunde nach 34c GewO Provisionsabrechnungen Vertragskopien Aufzeichnungen gem. 10 Makler- und Bauträgerverordnung zu führenden Aufzeichnungen als Nachweis vorgelegt werden. WEG-Verwalter Gewerbeanmeldung nach 14 GewO Vertragskopien Abrechnungen 25

26 Ununterbrochen Nicht relevant: Kurzfristige Unterbrechungen bis zu 6 Monaten Mutterschutzzeiten, Elternzeiten, Krankheit, Kuren Fortbildungen 26

27 Sachkundeprüfung Makler und WEG-Verwalter Pflicht: Nachweis der Sachkunde Berufserfahrung Gleichwertige Qualifikation Sachkundeprüfung (6 Jahre vor Inkrafttreten) (RVO) (IHK, RVO) 27

28 Gleichwertige berufliche Qualifikation Immobilienfachwirt/In Immobilienkaumann/frau akademischen Abschlüsse?=> RVO Keine privaten Bildungsabschlüsse 28

29 Sachkundeprüfung Makler und WEG-Verwalter Pflicht: Nachweis der Sachkunde Berufserfahrung Gleichwertige Qualifikation Sachkundeprüfung (6 Jahre vor Inkrafttreten) (RVO) (IHK, RVO) 29

30 Sachkundeprüfung ausschließlich IHK Prüfungsgebühr: 400 Euro geplant Keine Ausbildung oder Schulungen erforderlich Mitarbeiter Keine Verpflichtung für Mitarbeiter, aber i. R. d. Erfüllungsgehilfenhaftung Auswahlverschulden? => Unzuverlässigkeit? Abschlüsse, Zertifikate oder Schulungen privater Bildungsträger und Akademien 30

31 Berufshaftpflicht 31

32 Berufshaftpflicht = Vermögensschadenhaftpflicht Verwalter (+) Makler (-) Mindestversicherungssumme=> RVO 32

33 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Französische Straße Berlin