Office Market Report Germany 2009 NATIONAL RESEARCH

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1 Office Market Report Germany 2009 NATIONAL RESEARCH

2 2 Impressum Imprint Impressum I Imprint Herausgeber und Copyright: Atisreal GmbH Bearbeitung: Atisreal Consult GmbH Übersetzung: Clive Winter, Siegburg Realisierung: Konzeption + Design, Köln Titelfoto: Tishman Speyer / Sectorlight Sutton Young Ltd. Architekturfotografie: Thomas Götz, Düsseldorf Stand: Januar 2009 Auflage: Publisher and copyright: Atisreal GmbH Prepared by: Atisreal Consult GmbH Translation: Clive Winter, Siegburg Realisation: Konzeption + Design, Cologne Title picture: Tishman Speyer / Sectorlight Sutton Young Ltd. Architectural photography: Thomas Götz, Düsseldorf Status: January 2009 Circulation: 10,000 Der Office Market Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der Atisreal GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. All rights reserved. This Office Market Report is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of Atisreal GmbH.

3 Contents Inhalt 3 Inhalt I Contents Die deutschen Bürostandorte im Überblick Flächenumsatz nur moderat gesunken 4 Büromarkt-Kennzahlen 11 Overview of the German office locations Only moderate fall in turnover 4 Office market indicators 11 Berlin Flächenumsatz bleibt unter m 2 12 Kennzahlen Berlin 17 Berlin Space turnover under 500,000 m 2 threshold 12 Key indicators Berlin 17 Düsseldorf Erneut sehr guter Flächenumsatz 18 Kennzahlen Düsseldorf 23 Düsseldorf Another very good turnover 18 Key indicators Düsseldorf 23 Essen Flächenumsatz weiter auf hohem Niveau 24 Kennzahlen Essen 29 Essen Turnover maintains high level 24 Key indicators Essen 29 Frankfurt Flächenumsatz rückläufig 30 Kennzahlen Frankfurt 35 Frankfurt Turnover down 30 Key indicators Frankfurt 35 Hamburg Flächenumsatz weiterhin auf hohem Niveau 36 Kennzahlen Hamburg 41 Hamburg Turnover remains at high level 36 Key indicators Hamburg 41 Köln Gestiegener Flächenumsatz 42 Kennzahlen Köln 47 Cologne Turnover higher 42 Key indicators Cologne 47 Leipzig Flächenumsatz auf Vorjahresniveau 48 Kennzahlen Leipzig 53 Leipzig Turnover at prior-year level 48 Key indicators Leipzig 53 München Leichter Rückgang des Flächenumsatzes 54 Kennzahlen München 59 Munich Slight fall in take-up 54 Key indicators Munich 59 Stuttgart Deutliche Zunahme des Flächenumsatzes 60 Kennzahlen Stuttgart 65 Stuttgart Marked increase in turnover 60 Key indicators Stuttgart 65 Glossar 66 Glossary 66 Aktuelle Marktberichte 67 Current market reports 67

4 4 Überblick Overview Die deutschen Bürostandorte im Überblick Flächenumsatz nur moderat gesunken An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im Jahr ,53 Mio. m 2 Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang um gut 4 % gegenüber 2007 und ist das drittbeste jemals registrierte Ergebnis. In der ersten Jahreshälfte waren die deutschen Büromärkte noch auf Rekordkurs, sodass der Flächenumsatz Mitte 2008 um rund 11 % über dem Vorjahresergebnis lag. Im zweiten Halbjahr waren dann aber die Auswirkungen der Finanzkrise auf den Vermietungsmärkten deutlich zu spüren. Der Flächenumsatz fiel daher im zweiten Halbjahr um 17 % geringer aus als Im üblicherweise sehr starken vierten Quartal wurde im Jahr 2008 der geringste Umsatz erzielt. Vor allem eine ganze Reihe großer, schon nahezu endverhandelter Verträge wurde nicht unterschrieben oder verschoben. Dies ist als Hauptursache für den geringeren Flächenumsatz anzusehen. Hierfür spricht auch, dass der Gesamtumsatz lediglich um m 2 niedriger lag als 2007, die Großabschlüsse mit mehr als m 2 Only moderate fall in turnover In the nine most important German office locations Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich and Stuttgart the aggregate turnover of office space in 2008 was 3.53 million m 2. That represents a year-on-year decline of slightly over 4 % but is still the third-best result ever registered. Up to the middle of the year, the German office markets were heading for a new record, with turnover at the half-way point some 11 % up on the prior-year result. But then, in the second half of the year, the repercussions of the financial crisis impacted heavily on the rental markets. As a result, turnover in the second half was 17 % down on The normally very strong fourth quarter actually produced the lowest turnover of all. A number of major deals in the final stages of negotiation were not concluded or else were postponed, and this must be seen as the main reason for the weaker performance. Further evidence of this is the fact that while turnover as a whole was only 162,000 m 2 lower than in 2007, large-unit leases of 10,000 m 2 and upwards declined by 310,000 m 2, which

5 Overview Überblick 5 I Overview of the German office locations aber um m 2 abnahmen. Im Marktsegment der kleinen und mittelgroßen Flächen war die Nachfrage somit weiterhin sehr lebhaft. also indicates that demand in the segment of small and medium-sized premises remained very lively. Flächenumsatz 2007 und 2008 I Take-up in 2007 and 2008 m 2 in 2007, total m 2 m 2 in 2008, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

6 6 Überblick Overview Lediglich zwei Standorte konnten ihr Ergebnis gegenüber 2007 verbessern. In Stuttgart stieg der Flächenumsatz um gut 18 % auf m 2, wofür insbesondere eine sehr lebhafte Nachfrage im mittleren Flächensegment zwischen 501 m 2 und m 2 verantwortlich war. Auch Köln legte beim Umsatz um knapp 5 % auf m2 zu und bestätigte damit die ausgesprochen positive Entwicklung der letzten Jahre. In Leipzig bewegte sich der Flächenumsatz ( m 2 ) auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Alle anderen Standorte mussten Umsatzrückgänge hinnehmen. Relativ betrachtet fiel das Ergebnis in Düsseldorf am stärksten (um knapp 13 % auf m 2 ); trotzdem wurde damit das zweithöchste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre erzielt. In Berlin lag der Umsatz um gut 6 % niedriger als im Vorjahr und verfehlte mit m 2 die m2-Schwelle. Im 10-Jahresvergleich ist dies aber immer noch ein überdurchschnittliches Ergebnis. Mit gut 5 % weniger Flächenumsatz erzielte Frankfurt ein Resultat von m 2. Frankfurt litt im letzten Quartal 2008 ganz besonders unter der Verschiebung oder Stornierung einiger Großvermietungen, sodass der erwartete Flächenumsatz nicht ganz realisiert werden konnte. Trotz eines um knapp 6 % geringeren Flächenumsatzes lag München mit m 2 erneut an der Spitze der deutschen Bürostandorte. Auch Hamburg erzielte mit m 2 Flächenumsatz erneut ein sehr gutes Ergebnis, das trotz eines leichten Rückgangs um 3,5 % das zweitbeste jemals registrierte darstellt. Essen konnte mit m2 ebenfalls das zweitbeste Resultat der Geschichte vorweisen, auch wenn es um knapp 6 % hinter dem Flächenumsatz von 2007 zurückblieb. Leerstände weiter rückläufig Das Gesamtangebot an Büroflächen ist in den neun analysierten Städten gegenüber Ende 2007 nahezu konstant geblieben und liegt aktuell bei knapp 9,72 Mio. m 2. An den einzelnen Standorten stellt sich diese Entwicklung allerdings differenziert dar. Während das Angebot in den meisten Städten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Köln und Leipzig) gesunken ist, verzeichnen Hamburg, München und Stuttgart Zuwächse, was nicht zuletzt an einem Anstieg der verfügbaren Flächen im Bau lag. Insgesamt betrachtet haben sich die beiden Angebotskomponenten Leerstand und verfügbare Flächen im Bau sehr unterschiedlich entwickelt. Only two locations were able to improve on their prioryear performance. In Stuttgart, turnover increased by more than 18 % to 189,000 m 2, due mainly to very buoyant demand in the mid-range size segment between 501 and 5,000 m 2. Cologne also stepped up its turnover, by just under 5 % to 290,000 m 2, thus confirming its extremely positive development in recent years. In Leipzig, the volume of space let (89,000 m 2 ) was on a par with that in All the other locations posted falls in turnover. In relative terms, this was most marked in Düsseldorf, with a drop of almost 13 % to 424,000 m 2. This was nevertheless the city s second-best performance in the past 10 years. In Berlin, take-up was more than 6 % down on the previous year; with a total of 468,000 m 2, the city failed to reach the 500,000 m 2 threshold. On a 10-year comparison, though, its result was above average. Turnover in Frankfurt fell by over 5 % to 596,000 m 2. In the final quarter of the year, Frankfurt suffered particularly from the cancellation or postponement of several large transactions and as a result was unable to quite achieve the turnover that had been anticipated. Despite ending the year with take-up down by almost 6 %, Munich once again headed the list of German locations, with a total of 786,000 m 2. Although it suffered a slight fall in take-up of 3.5 %, Hamburg again registered a very good result, with 544,000 m 2, its second-best performance ever. Essen also posted the second-best result in its history, even though its turnover at m 2 was almost 6 % lower than the year before. Further reduction in vacancy The total supply of office space in the nine cities analysed was much the same as the year before; the figure at present is close to 9.72 million m 2. However, developments varied between the individual locations. Whereas in most of the cities (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt and Leipzig) the volume of supply fell, Hamburg, Munich and Stuttgart posted increases, due at least in part to the growth of available premises under construction. Overall, the two components of supply vacant premises and available space under construction developed in very different directions.

7 Overview Überblick 7 Gesamtflächenumsatz ausgewählter Bürostandorte 1999 bis 2008 I Total take-up of selected office centres from 1999 to 2008 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart in m Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/ Das Leerstandsvolumen hat sich 2008 weiter um rund 4 % verringert und lag zum Jahresende bei rund 8,4 Mio. m 2. Wichtiger als die absolute Veränderung der Leerstände ist die Tatsache, dass sich der seit längerem zu beobachtende Trend eines forcierten Abbaus moderner Flächen fortgesetzt hat. In diesem Teilsegment hat sich das Angebot im gleichen Zeitraum um fast 10 % verringert. Ende 2008 haben nur noch etwa 2,48 Mio. m 2 (29,5 %) aller Leerstände einen hochwertigen Ausstattungsstandard, der von den Mietern überwiegend nachgefragt wird. Die gleichzeitige Zunahme der unsanierten Leerstandsflächen um knapp 3 % auf 1,1 Mio. m 2 unterstreicht, dass der Aufbau eines Sockelleerstands an alten, kaum noch marktgängigen Flächen voranschreitet. Im Laufe des Jahres 2008 hat sich das Leerstandsvolumen an nahezu allen Standorten teilweise deutlich verringert. Den stärksten Rückgang verzeichnete Essen mit gut 24 %. Aber auch in Frankfurt (-7,4 %), Düsseldorf (-6,4 %), Leipzig (-5,5 %), Berlin (-4,5 %), Hamburg (-4,2 %) und Köln (-3,4 %) nahm der Leerstand deutlich ab. In München ging er dagegen nur unwesentlich zurück (um knapp 1 %). Ausschlaggebend hierfür ist, dass dem Leerstand aufgrund der verstärkten Bautätigkeit im letzten Jahr auch eine Reihe von Neubauflächen zugeführt wurden. Der einzige Standort mit einem höheren Wert ist Stuttgart, wobei dieser vor dem Hintergrund einer 2007 erfolgten erweiterten The volume of vacant space fell once again in 2008, by around 4 % to some 8.4 million m 2 at the end of the year. More important than this absolute change, however, is the fact that the long-apparent trend towards a sharper reduction in the volume of modern empty premises continued. Last year, supply in this sub-segment declined by almost 10 %, with the result that at the end of 2008, only around 2.48 million m 2 (29.5 %) of all vacant space comprised premises with the kind of high-grade specifications which are chiefly in demand among tenants. The volume of unrefurbished existing space increased by just under 3 % to 1.1 million m 2 during the same period, making it evident that a bedrock of empty, barely marketable older office units is gradually being built up. In the course of 2008, the volume of vacant space fell in almost all locations, in places quite substantially. The biggest reduction, of more than 24 %, was in Essen. But vacancy also declined considerably in Frankfurt (-7.4 %), Düsseldorf (-6.4 %), Leipzig (-5.5 %), Berlin (-4.5 %), Hamburg (-4.2 %) and Cologne (-3.4 %). In Munich, on the other hand, the fall at just under 1 % was only marginal. This was due to the fact that the higher level of building activity last year resulted in a number of newly completed premises joining the vacant space volume. The only city where vacancy actually increased was Stuttgart, but because of a new extended analysis in 2007 and changes in the meth-

8 8 Überblick Overview Leerstand 2007 und 2008 I Vacant space in 2007 and 2008 m 2 in 2007, total m 2 m 2 in 2008, total m 2 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/ Neuerfassung und methodischer Umstellung bei der Leerstandserhebung nicht mehr direkt mit den früheren Ergebnissen vergleichbar ist. Anders als die Leerstände sind die Flächen im Bau aufgrund der guten Marktsituation deutlich (um knapp 28 %) angestiegen und liegen bei rund 2,88 Mio. m 2. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt noch 46 % (1,32 Mio. m 2 ) zur Verfügung. Der überwiegende Teil der Flächen ist demzufolge vorvermietet oder wird für Eigennutzer errichtet. Die hohe Vorvermietungsquote unterstreicht, dass sich die Nachfrage stark auf hochodology of registering vacant space, the total there cannot be compared directly with earlier results. Unlike vacancy, the volume of space under construction rose significantly in 2008 in the wake of the good market situation. The increase, of close to 28 %, took the total to around 2.88 million m 2. Of this, just 46 % (1.32 million m 2 ) is still available to the rental market, indicating that the lion s share of the total is prelet or intended for owner-occupation. The high preletting rate underlines the fact that demand focuses strongly Leerstandsraten 2007 und 2008 I Vacancy rates in 2007 and 2008 % in 2007 % in 2008 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 8,2 7,7 10,9 10,0 4,8 3,6 13,3 12,2 6,3 6,1 8,7 8,3 17,9 16,9 9,6 8,4 5,0 6,3 Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

9 Overview Überblick 9 wertige Flächen richtet. Berücksichtigt werden muss weiterhin, dass gut die Hälfte der Flächen im Bau erst 2010 oder später fertig gestellt wird. Im Jahr 2009 ist demzufolge kein übermäßiger Zugang moderner Flächen zu erwarten. Wichtig ist darüber hinaus, dass die Finanzkrise auch vor Projektentwicklern nicht halt macht, sodass momentan die meisten Planungen auf Eis gelegt werden. Deshalb ist der Aufbau eines ausgeprägten Flächenüberangebots, wie in den vergangenen Marktzyklen, auch unwahrscheinlich. In einigen Städten werden die primär nachgefragten Neubauflächen mittelfristig eher begrenzt bleiben. Spitzenmieten weiter angestiegen Die Spitzenmieten haben 2008 an den meisten Standorten angezogen. Lediglich in Berlin, Frankfurt und Leipzig blieben sie konstant. Im Durchschnitt aller betrachteten Städte stiegen die Höchstmieten in den letzten zwölf Monaten um 3,5 %. Die stärkste Erhöhung verzeichnete München mit einem Plus von 9,7 % (34 /m 2 ), gefolgt von Essen mit +5,5 % (13,50 /m 2 ). Aber auch an den anderen Standorten waren deutlich positive Entwicklungen zu beobachten. In Stuttgart kletterte die Spitzenmiete auf 19,50 /m 2 (+5,4 %), in Düsseldorf auf 23,50 /m 2 (+4,4 %), in Hamburg auf 26 /m 2 (+4 %) und in Köln auf 21,50 /m 2 (+1,9 %). Auch in vielen Büromarktzonen haben die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten zugelegt. Dieser Trend war an allen Standorten zu beobachten und resultiert nicht zuletzt aus der Tatsache, dass sich ein Großteil der Nachfrage erneut auf moderne Neubauflächen gerichtet hat, für die entsprechend hohe Mieten zu zahlen sind. Wie schon in den letzten Jahren blieben demgegenüber die Mieten für ältere, schwer vermarktbare Bestandsflächen weiter unter Druck. Büromärkte 2009: Dauer der Rezession bestimmt die Entwicklung Die Entwicklung der Büromärkte 2009 zu prognostizieren ist nur bedingt möglich. Unbestritten ist, dass die schwierige gesamtwirtschaftliche Situation und die anhaltende Finanzkrise auch die deutschen Büromärkte treffen und zu sinkenden Flächenumsätzen führen werden. Wie stark dieser Rückgang ausfallen wird, hängt unmittelbar damit zusammen, wie lange sich die Gesamtwirtschaft in der Rezession befinden wird, on high-quality premises. Something else which needs to be taken into account is that more than half of the space currently being built will not be completed until 2010 or later. This means that the volume of modern office units coming onto the market in 2009 will not be excessive. It is also important to note that since project developers are among those feeling the impact of the financial crisis, most of the planned projects are currently being shelved. So there is unlikely to be the extensive surplus supply which characterised previous market cycles. In some cities, newly built premises of the kind chiefly in demand will tend to remain scarce in the medium term. Further climb in top rents In most locations, top rents increased in Only in Berlin, Frankfurt and Leipzig did they stay at their prior-year level. On average across all the cities under review, the rise in top rents in the past twelve months was 3.5 %. The biggest increase was registered in Munich, with a climb of 9.7 % to 34 /m 2, followed by Essen (+5.5 % to /m 2 ). Significantly positive developments were also to be observed in the other locations, too. In Stuttgart, the top rent rose to /m 2 (+5.4 %), in Düsseldorf to /m 2 (+4.4 %), in Hamburg to 26 /m 2 (+4 %) and in Cologne to /m 2 (+1.9 %). Top and average rents also moved higher in many individual office market zones. This was a trend in evidence in all the locations, and was due at least partly to the fact that demand again focused primarily on modern newly built offices, which command higher rents. As in previous years, however, the rents for older, difficult-to-market premises remained under pressure. Office markets 2009: Duration of recession governs development Only to a limited extent is it possible to forecast how office markets will develop in It is clear, though, that the difficult overall economic situation and the ongoing financial crisis will also impact on the German office markets and lead to lower turnover figures. Just how marked this decline will be depends directly on how long the economy as a whole remains in recession, how quickly the mechanisms of the financial

10 10 Überblick Overview Höchstmieten 2007 und 2008 I Top rents in 2007 and 2008 /m 2 in 2007 /m 2 in 2008 Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 22,00 22,00 22,50 23,50 12,80 13,50 37,50 37,50 25,00 26,00 21,10 21,50 11,00 11,00 31,00 34,00 18,50 19,50 Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/ ,38 Durchschnitt I Average Durchschnitt I Average 23,17 wie schnell die Mechanismen der Finanzmärkte wieder voll funktionsfähig sind und wann die umfangreichen staatlichen Konjunkturprogramme greifen. Nicht zu unterschätzen sind auch psychologische Effekte. Sobald die Märkte das Gefühl haben, dass der Boden erreicht ist und sich wieder optimistische Einschätzungen der zukünftigen Perspektiven durchsetzen, werden sich auch die negativen Einflüsse auf die Büromärkte verringern. Hierbei handelt es sich aber vor allem um einen internationalen Faktor, der durch die realen Rahmenbedingungen in Deutschland nur sehr begrenzt beeinflusst wird. Vor diesem Hintergrund lassen sich die Perspektiven für 2009 wie folgt zusammenfassen: Die Nachfrage nach Büroflächen wird an allen Standorten sinken und zu rückläufigen Flächenumsätzen führen. Für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte erwartet Atisreal einen Umsatz in etwa auf dem Niveau des Jahres 2005, was einem Rückgang um bis zu 20 % entsprechen würde. Aufgrund der gestiegenen Bautätigkeit ist ein weiterer Abbau der Leerstände 2009 unwahrscheinlich. Da das auf den Markt kommende Neubauangebot in den meisten Städten aber überschaubar ist, ist lediglich ein moderater Leerstandsanstieg zu erwarten. An einigen Standorten dürfte das Leerstandsvolumen sogar stabil bleiben. markets become fully functional again and how soon the substantial state economic stimulus packages start to make themselves felt. Psychological effects must also not be underestimated. As soon as the markets feel that the situation has bottomed out and optimistic estimates of future prospects start to predominate, the negative influences on the office markets will weaken. This, though, is first and foremost an international matter, which the actual economic situation in Germany will influence only to a very limited extent. Bearing all this in mind, the outlook for 2009 can be summed up as follows: The demand for office premises will fall in all locations and generate lower turnover figures. Atisreal expects that the aggregate turnover for the nine key German office locations will be more or less on a par with that in 2005, which would correspond to a drop of up to 20 %. In view of the increased construction activity, no further reduction in vacant space is likely in However, because the volume of newly built premises coming onto the market in most of the cities is limited, only a moderate rise in vacant space is to be anticipated. In fact, in some locations the level may even remain stable.

11 Overview Überblick 11 Da die meisten Projekte aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation auf Eis gelegt werden, ist mittelfristig nicht mit einem wirklich problematischen Überangebot an modernen Büroflächen zu rechnen. Hier liegt ein entscheidender Unterschied im Vergleich zu den vorherigen Marktzyklen. Bei der weiteren Entwicklung der Mieten ist zu differenzieren: Die Höchstmieten dürften ihren Zenit erreicht haben, sodass in einigen Städten im Laufe des Jahres 2009 ein leichter Rückgang in Verbindung mit wieder zunehmenden Incentives möglich erscheint. Deutlich sinkende Spitzenmieten für absolute Top-Flächen erwartet Atisreal 2009 allerdings nicht. Aufgrund des begrenzten Neubauangebots an vielen Standorten dürften auch danach lediglich moderate Rückgänge bei den Top-Mieten einsetzen. In den übrigen Marktsegmenten sind dagegen abnehmende Mietpreisniveaus absehbar; dies gilt insbesondere für ältere Bestandsflächen oder Flächen in Nebenlagen. Since most planned projects have been shelved for the time being because of the financing situation, no really problematic surplus supply of modern office space is to be expected in the medium term. This is a decisive difference compared with earlier market cycles. Where the further development of rents is concerned, it is important to differentiate: top rents have probably reached their peak, and so a moderate fall in some cities in the course of 2008, combined with greater use of incentives, seems a possibility. However, Atisreal does not expect to see any significant decline in 2009 in the level of the top rents commanded by absolutely prime premises. So in view of the restricted supply of newly built offices in many locations, there will probably be only moderate falls in top rents. In the other market segments, though, falling rental price levels are foreseeable; this applies in particular to older premises or office units in sub-centres. Büromarkt-Kennzahlen I Office market indicators Mietpreis Rent Flächenumsatz Take-up Leerstand Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* top rent* gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar available projektiert projected 1 2 3=(4+6+8) =(9+10) 12 13=(3+12) 14 Berlin 22, Düsseldorf 23, Essen 13, Frankfurt 37, Hamburg 26, Köln 21, Leipzig 11, München 34, Stuttgart 19, Total Total Differenz Difference Prozentuale Veränderung -4,4 % -3,7 % -9,7 % -17,0 % -1,7 % -18,4 % 2,8 % 28,1 % 27,5 % 27,8 % 37,8 % 0,4 % 1,1 % Changes in % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

12 12 Berlin Berlin Berlin I Berlin Flächenumsatz bleibt unter m 2 Der Berliner Büromarkt erzielte auch im Jahr 2008 ein solides Ergebnis. Mit einem Umsatz von m 2 blieb er zwar unter der m 2 -Schwelle und verfehlte damit das Vorjahresergebnis um etwa 6 %, lag jedoch immer noch um knapp 7 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Auch vor dem Hintergrund, dass die für Berlin typischen Großabschlüsse über m 2 nahezu nicht existiert haben, Space turnover under 500,000 m 2 threshold In 2008, the Berlin office market once again turned in a sound performance. Although total take-up, at 468,000 m 2, stayed under the 500,000 m 2 threshold and was thus some 6 % down on the prior year, it was almost 7 % higher than the average result of the last 10 years. Another reason to regard the turnover figure in a positive light is that there were hardly any of the large deals of over 10,000 m 2 which are normally typi- Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Berlin I Development of take-up, vacant space and top rents in Berlin Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m m , ,70 30, , ,00 22,80 20,50 20,50 22,00 22, Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

13 Berlin Berlin 13 In terms of the distribution of demand according to office market zones, the clear-cut favourite was the city centre, with 48 % of the total. Prominent contributions to this were made above all by the Government District, with 52,500 m 2, and Charlottenburg, with 47,000 m 2. The City Centre Fringes also made a substantial contribution, accounting for about 22 % of take-up, followed closely by Topcity, with 20.5 %. Of the three prime innerist das Ergebnis positiv zu werten. Allerdings war im Laufe des vierten Quartals eine deutliche Beruhigung auf dem Markt festzustellen. Der letztendlich gute Flächenumsatz wurde besonders durch eine gute Nachfrage im Bereich bis m 2 getragen, was jedoch zu einer Verknappung von größeren zusammenhängenden Flächen im Citybereich beigetragen hat. cal for Berlin. It cannot be denied, though, that in the final quarter of the year demand eased significantly. The ultimately good take-up total was due in particular to lively demand in the size category up to 5,000 m 2 ; however, thís has helped to make sizeable connected office units in the city centre area increasingly scarce. Hinsichtlich der Verteilung der Nachfrage auf die einzelnen Büromarktzonen war die City mit 48 % eindeutiger Favorit. Hier stachen vor allem das Regierungsviertel mit m 2 und Charlottenburg mit m 2 hervor. Auch der Cityrand hat mit etwa 22 % erheblich zum Flächenumsatz beitragen können, nur knapp gefolgt von der Topcity mit 20,5 %. In den drei Top-Citylagen nahm die Topcity Ost die Füh- Bedeutende Vertragsabschlüsse in Berlin I Major contracts in Berlin in m Becker, Büttner, Held Rechtsanwälte (2.4) Parexel International GmbH (2.5) Robert-Koch-Institut (4.3) Vattenfall Transmission (3.1) Deutsche Bahn AG (2.1) Deutsche Bahn AG (1.3) Phorms Management AG (4.3) GASAG AG (2.2) Charité Universitätskliniken (3.3) Immobilien Scout GmbH (3.1) Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

14 14 Berlin Berlin rungsrolle mit einem Umsatz von m 2 ein. Die Nebenlagen spielten dagegen mit einem Anteil von nur knapp 10 % eine untergeordnete Rolle. Nach Größenklassen betrachtet verteilt sich der Flächenumsatz relativ homogen. Nahezu gleiche Umsatzanteile wurden in den Klassen m2 bis m 2 und m 2 bis m 2 (beide etwa 19 %) erzielt, die Kategorie m 2 bis m 2 steuerte knapp 17 % zum Umsatz bei. Obwohl nur wenige Abschlüsse über m 2 registriert wurden, hält diese Größenklasse einen Anteil von fast 13 % am Flächenumsatz. Durch eine lebendige Nachfrage im kleineren Flächensegment (201 m 2 bis 500 m 2 ) trug auch diese Kategorie mit knapp 17 % in größerem Umfang zum Ergebnis bei. city areas, Topcity East finished first, with turnover of 45,500 m 2. Sub-centres, on the other hand, played only a subordinate role, with just under 10 % of the total. Distribution according to size categories was relatively homogeneous. The size brackets 5,001-10,000 m 2 and 2,001-5,000 m 2 both achieved around 19 % of turnover, while the 1,001-2,000 m 2 category accounted for almost 17 %. Although only few leases for units of over 10,000 m 2 were registered, this size bracket nonetheless generated almost 13 % of the total. A considerable contribution to overall performance was also made by the category of smaller units ( m 2 ), which achieved just under 17 % of the total. Flächenumsatz nach Größenklassen in Berlin I Take-up according to size categories in Berlin Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 45 % 45,1 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 20,8 3,5 16,6 15,4 12,4 10,4 16,8 5,4 18,9 2,4 19,2 0,5 12,6 Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Wie auch im Vorjahr führt die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen die Liste der größten Flächennachfrager an, auch wenn mit einem Anteil von 18,5 % der Abstand zum diesjährigen Zweitplatzierten, der Branche Transport und Verkehr (17,5 %), nicht mehr so deutlich ausfällt wie Auch die Beratungsgesellschaften und die Informations- und Kommunikationstechnologien trugen mit jeweils rund 12 % zum Flächenumsatz bei. Just as in 2007, the list of the chief sources of demand was led by the mixed group of other services, but the gap between its share, of 18.5 %, and that of the secondplaced sector, transport and traffic (17.5 %), was not quite as marked as it had been the year before. Consultancies and the sector information and communications technologies both contributed around 12 % to aggregate turnover.

15 Berlin Berlin 15 Flächenumsatz nach Branchen in Berlin I Take-up according to sectors in Berlin in % 2,6 Banken, Finanzdienstleister 3,7 Medien und Werbung 5,2 Öffentliche Verwaltung Verwaltungen von 7,9 Industrie-/Bauunternehmen 8,7 Lobbyisten Handel 1,2 Versicherungen 0,9 Sonstige Dienstleistungen 18,5 Transport und Verkehr 17,5 9,6 Gesundheitswesen Beratungsgesellschaften 12,3 Informations- und Kommunikationstechnologien 11,9 Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 Zunehmende Verknappung moderner Büroflächen Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) hat sich im Laufe des Jahres kontinuierlich reduziert und liegt derzeit bei 1,51 Mio. m 2 (-5 %). Diese Entwicklung resultiert einerseits aus der Abnahme des Leerstands, andererseits aus einem Rückgang der noch verfügbaren Flächen im Bau aufgrund einer hohen Zahl von Projektanmietungen. Growing shortage of modern office premises The total available supply of office space (empty premises plus still available space under construction, see Glossary) fell steadily in the course of the year, to 1.51 million m 2 (-5 %). This development was due on the one hand to a reduction in the volume of vacant space and on the other to a decline in the volume of still available space under construction in the wake of numerous prelettings. Der Leerstand ging um rund 4 % auf aktuell 1,45 Mio. m 2 zurück. Stärker fiel die Reduktion bei den modernen Leerstandsflächen mit knapp 9 % aus, sodass der ohnehin nur geringe Anteil der Flächen moderner Qualität weiter gefallen ist (auf 31 %). Über das Marktgebiet betrachtet, nimmt er mit zunehmender Entfernung zum Stadtzentrum ab: Während in der Topcity Ost gut dreiviertel der Leerstandsflächen als modern einzustufen sind, liegt dieser Anteil in den Nebenlagen nur zwischen 1 % und 8 %. Demgegenüber ist der Anteil der nicht mehr marktgängigen unsanierten Flächen auf knapp 23 % gestiegen. Die höchsten Leerstandsvolumina finden sich in den Lagen des übrigen Stadtgebiets mit m 2 (rund 11 %) und in der Topcity Ost mit m 2 (gut 10 %), gefolgt von Charlottenburg mit m 2 (über 9 %) und der Zone Kreuzberg/Friedrichshain mit m 2 (knapp 9 %). Die Leerstandsrate ist noch einmal gefallen und liegt zum Jahresende bei 7,7 %. Vacant space fell by some 4 % to 1.45 million m 2. The decline in the field of modern unoccupied offices was even more marked, at almost 9 %. As a result, the proportion of empty space offering modern specifications, which was low anyway, has fallen even further, to 31 %. Looking at the market area as a whole, the proportion falls in line with increasing distance from the city centre: whereas in Topcity East more than three-quarters of the empty premises can be classified as modern, the figure in the sub-centres only lies between 1 % and 8 %. On the other hand, the proportion of unrefurbished and no longer market-conformant office units has risen to almost 23 %. The biggest volumes of vacant space are in the Other Municipal Areas, with 153,000 m 2 (about 11 %) and in Topcity East, with 149,000 m 2 (over 10 %), followed by Charlottenburg, with 136,500 m 2 (over 9 %) and the zone Kreuzberg/Friedrichshain, with 127,000 m 2 (almost 9 %). The vacancy rate has fallen even further; the figure at the end of 2008 was 7.7 %.

16 16 Berlin Berlin Die Flächen im Bau haben innerhalb eines Jahres leicht angezogen und belaufen sich aktuell auf m 2, gut 14 % mehr als Ende Die auf dem Markt noch verfügbaren Flächen haben sich aufgrund einer hohen Zahl von Projektanmietungen jedoch reduziert und liegen mit m 2 fast 16 % unter dem Vorjahreswert. Mieten weitgehend konstant Die Spitzenmieten sind im Jahr 2008 nahezu konstant geblieben. Die Höchstmiete beläuft sich wie auch Ende 2007 auf 22 /m 2, wobei diese neben der Topcity Ost nun auch am Potsdamer Platz erzielt wird. Bei den Durchschnittsmieten waren jedoch aufgrund des hohen Anteils moderner Flächen leichte Zuwächse zu verzeichnen. Gemäßigte Erwartungen für 2009 Vor dem Hintergrund der sich bereits zum Jahresende 2008 abzeichnenden Zurückhaltung bei den Unternehmen sind die Erwartungen für das Jahr 2009 gemäßigt. Insgesamt wird von einem Flächenumsatz in der Größenkategorie wie in den Jahren nach dem New-Economy-Boom ausgegangen. Da durch Liquiditätsprobleme Projekte teilweise gestoppt bzw. verschoben werden, ist von einem sinkenden Volumen der Flächen im Bau auszugehen. Aufgrund der dadurch zunehmenden Verknappung moderner Flächen werden Zugeständnisse bei den Mieten für Premium-Objekte noch nicht erwartet, sodass auch von einer stabilen Höchstmiete ausgegangen wird. In the course of the year, there was a slight increase in the volume of space under construction, to 232,000 m 2. That is over 14 % more than at the end of However, the proportion of this still available to the market was reduced by the high number of prelettings. The total now at 65,000 m 2 is almost 16 % under the prior-year level. Rents mainly steady Peak rents remained more or the less same in Just as at the end of 2007, the prime rent is 22 /m 2, which is now achieved not just in Topcity East but also on Potsdamer Platz. Average rents, on the other hand, registered slight increases because of the high proportion of modern premises on offer. Restrained expectations for 2009 In view of the reticence on the part of business firms which was becoming evident by the end of 2008, expectations for the coming year are restrained. Overall, it is anticipated that turnover will be on a scale similar to that in the years after the New Economy boom. Since liquidity problems have brought some projects to a halt or caused them to be postponed, the volume of space under construction is likely to decline. With the growing scarcity of modern premises, no concessions regarding the rents for premium units are to be anticipated yet, so peak rents will probably remain stable.

17 Berlin Berlin 17 Ken nzahlen Berlin I Key indicators Berlin Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 18,30 12, Topcity Ost 22,00 16, Potsdamer/Leipziger Platz 22,00 16, City 2.1 Regierungsviertel 15,50 13, Hackescher Markt 16,00 13, Checkpoint Charlie/Spittelmarkt 14,30 10, Mitte 13,20 9, Charlottenburg 13,30 10, Tiergarten 10,00 9, Wilmersdorf/Schöneberg 12,00 8, Cityrand 3.1 Kreuzberg/Friedrichshain 10,80 8, Tegel/Reinickendorf 8,50 8, Wedding/Prenzlauer Berg 8,00 6, Tempelhof/Neukölln/Steglitz 9,00 6, Nebenlagen 4.1 Lichtenberg/Marzahn 7,00 5, Spandau 7,00 5, Übriges Stadtgebiet 6,50 6, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Berlin, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

18 18 Düsseldorf Düsseldorf Düsseldorf I Düsseldorf Erneut sehr guter Flächenumsatz Der Düsseldorfer Büromarkt verzeichnete auch im Jahr 2008 eine rege Nachfrage. Mit einem Flächenumsatz von m 2 wurde zwar der Vorjahresrekord um knapp 13 % verfehlt, jedoch immer noch das zweithöchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre erzielt. Dieses sehr gute Resultat wurde auch durch mehrere Großabschlüsse getragen, die knapp ein Viertel des Another very good turnover In 2008, the Düsseldorf office market once again enjoyed buoyant demand. Space take-up at 424,000 m 2 was admittedly almost 13 % down on the record result of 2007 but was nevertheless the second-best result achieved in the past ten years. The figure was fuelled partly by several large transactions, which together accounted for just under one quarter of the Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Düsseldorf I Development of take-up, vacant space and top rents in Düsseldorf Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m ,50 22,00 23,00 22,00 22,00 22,20 21,90 21,50 22,50 23, Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

19 Düsseldorf Düsseldorf 19 Umsatzes ausmachten. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem über die Hälfte des Flächenumsatzes durch Abschlüsse über m 2 generiert wurde, verteilte sich die Nachfrage jedoch deutlich homogener auf die Größenklassen. overall total. Compared with the year before, when over half of aggregate turnover was generated by lease contracts for units upwards of 5,000 m 2, demand in 2008 was distributed far more evenly across the different size categories. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf das Marktgebiet haben die Büromarktzonen im Stadtgebiet Düsseldorf leicht an Gewicht verloren und kommen mit m 2 auf einen Anteil von 87,5 % des Flächenumsatzes (-3 Prozentpunkte). Die Lagen in der Peripherie trugen insgesamt m 2 (12,5 %) bei. Bezogen auf die regionale Verteilung schob sich Derendorf mit m 2 an die Spitze der Büromarktzonen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass mehr als drei Viertel In terms of the distribution of space turnover across the market area, the office market zones within the municipal boundaries lost ground slightly: together they accounted for 371,000 m 2, equivalent to a share of 87.5 % and thus 3 percentage points down on the prior year. The peripheral areas contributed a total of 53,000 m 2 (12.5 %). Derendorf moved to the top of the list of strong office market zones, with 86,000 m 2 ; it must be noted, though, that more than three-quar- Bedeutende Vertragsabschlüsse in Düsseldorf I Major contracts in Düsseldorf in m Arcandor (4.1) Vodafone GmbH (2.4) Nokia (5.1.2) Hochtief Construction (4.1) SMS Demag (4.2) Landesamt für Besoldung und Versorgung (3.3) T-Com (4.4) Medical Center Düsseldorf (2.1) Bezirkungsregierung des Landes NRW (3.3) Victoria Versicherung (3.3) Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

20 20 Düsseldorf Düsseldorf des Umsatzes auf drei Großabschlüsse entfallen. An zweiter Stelle liegt Düsseldorf Nord/Flughafen mit m 2, gefolgt von der Innenstadt mit m 2. Die verbleibenden Zonen setzten jeweils weniger als m 2 um. ters of this total consisted of just three major transactions. In second place came Düsseldorf North/ Airport, with 59,000 m 2, followed by Inner City, with 51,500 m 2. Each of the remaining zones generated less than 25,000 m 2. Flächenumsatz nach Größenklassen in Düsseldorf I Take-up according to size categories in Düsseldorf Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 37,8 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 31,3 5,6 16,8 16,8 15,7 7,8 14,6 4,8 18,7 0,6 4,9 0,9 23,7 Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Trotz einiger bedeutender Abschlüsse haben die Großverträge mit mehr als m 2 deutlich an Gewicht verloren: Der Anteil der Kategorie über m 2 reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15 Prozentpunkte auf knapp 24 %, der Anteil der Größenklasse zwischen m 2 und m 2 sackte um über 9 Prozentpunkte auf gerade einmal 5 % ab. Demgegenüber konnten die übrigen Größenklassen zulegen und halten etwa 15 % bis 19 % am Flächenumsatz. Lediglich die kleinste Kategorie unter 200 m 2 leistete mit einem Anteil von unter 6 % naturgemäß nur einen geringen Beitrag. Führte die öffentliche Verwaltung im Jahr 2007 durch umfangreiche Abschlüsse mit knapp 30 % des Flächenumsatzes noch unangefochten die Liste der größten Nachfragegruppen an, so ist sie 2008 mit gut 13 % nur noch auf dem dritten Platz zu finden. Auf dem ersten Platz liegt die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen (z. B. Immobilienberatungen, Zeitarbeitsfirmen), die 19 % des Umsatzes generierte und ihren Despite several significant transactions, large leases of more than 5,000 m 2 played a far less important role in The proportion of deals in the category upwards of 10,000 m 2 posted a year-on-year fall of around 15 percentage points to just under 24 %, while the share achieved by units of between 5,001 m 2 and 10,000 m 2 dropped by more than 9 percentage points to just 5 % of the total. The relative contributions made by the other size brackets increased to between 15 % and 19 %. The only exception, naturally enough, was the smallest size category of units under 200 m 2 which accounted for just under 6 %. Whereas in 2007, the list of the chief sources of demand was headed quite clearly by public administration, which generated almost 30 % of take-up following the conclusion of some extensive lease contracts, in 2008 this sector took only third place, with just over 13 % of the total. In first place came the mixed group of other services (e.g. property agencies, temporary job agencies), which lifted its prior-year share by 7 per-

21 Düsseldorf Düsseldorf 21 Flächenumsatz nach Branchen in Düsseldorf I Take-up according to sectors in Düsseldorf in % 3,0 Medien und Werbung Transport und Verkehr 2,0 3,9 Banken, Finanzdienstleister Lobbyisten 1,1 Verwaltungen von Sonstige Dienstleistungen 19,1 5,7 Industrie-/Bauunternehmen 6,4 Versicherungen 6,6 Gesundheitswesen Informations- und Kommunikationstechnologien 14,0 12,0 Handel Öffentliche Verwaltung 13,4 Beratungsgesellschaften 12,8 Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 Anteil gegenüber dem Vorjahr leicht steigern konnte (+7 Prozentpunkte), gefolgt von den Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien mit 14 %. Relevante Beiträge leisteten wie auch im Vorjahr die Beratungsgesellschaften mit knapp 13 % und der Handel mit 12 %. Leerstand weiter reduziert Durch die gute Nachfrage konnte auch der Leerstand weiter abgebaut werden (um gut 6 %). Zum Jahresende 2008 belief er sich auf m 2, davon entfallen m 2 auf das Stadtgebiet. Mit noch nicht einmal 25 % hat nur noch ein relativ geringer Anteil des Leerstands eine moderne Qualität, während etwa 69 % über einen normalen Ausstattungsstandard verfügen. Projektentwickler profitierten von dem begrenzten Angebot moderner Bestandsflächen durch steigende Vorvermietungsquoten. Innerhalb des Stadtgebiets finden sich die größten Leerstände in der Innenstadt ( m 2 ), gefolgt von Mörsenbroich/Zooviertel ( m 2 ) und Düsseldorf West/linksrheinisch ( m 2 ). Die Leerstandsquote ist weiter gesunken und beläuft sich auf 10 % im Markt- und 8,2 % im Stadtgebiet. Die Flächen im Bau sind innerhalb eines Jahres deutlich gestiegen und liegen mit m 2 um fast 54 % über dem Vorjahresvolumen. Auch die verfügbaren Flächen im Bau sind gewachsen, wenn auch nicht in centage points to 19 % of turnover. It was followed by information and communications technologies, with 14 %. Just like the year before, significant contributions were also made by consultancies, with just under 13 % and commerce (retail/wholesale), with 12 %. Renewed reduction in vacant space The strong demand brought about a further reduction in vacant space, of more than 6 %. At the end of 2008, this totalled 864,000 m 2, of which 589,000 m 2 is in the municipal area. Only a relatively low proportion less than 25 % comprises modern premises, while around 69 % of the empty space is of ordinary quality. The limited supply of empty modern offices is benefitting project developers in the form of higher preletting rates. Within the municipal boundaries, the biggest vacancy volumes are in the Inner City (86,000 m 2 ), followed by Mörsenbroich/Zooviertel (82,500 m 2 ) and Düsseldorf West/Left Bank (81,500 m 2 ). The vacancy rate has fallen further, to 10 % in the market area as a whole and 8.2 % within Düsseldorf itself. Space under construction rose considerably last year and now totals 307,000 m2, which is almost 54 % above the prior-year level. Available space under construction has also risen, although not to the same

22 22 Düsseldorf Düsseldorf gleichem Maße. Aktuell liegen sie mit m 2 knapp 45 % höher als Noch rund 40 % der Flächen im Bau stehen dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) hat sich im Zuge der deutlichen Leerstandsreduktion jedoch leicht verringert und liegt bei m 2 (-2,1 %). Spitzenmiete leicht gestiegen Bedingt durch die gute Nachfrage und die Verknappung moderner Flächen stieg die Spitzenmiete um 4,4 % auf 23,50 /m 2 an und wird nicht mehr im Bankenviertel, sondern im Medienhafen erzielt. Auch in vielen weiteren Büromarktzonen im Stadtgebiet haben die Mietpreisniveaus angezogen. So sind z. B. die Höchstmieten im Teilmarkt Kennedydamm auf 20 /m 2 (+14,3 %) oder Düsseldorf Nord/Flughafen auf 16 /m 2 (+23,1 %) gestiegen. Dagegen konnten sie in einigen anderen Büromarktzonen nicht zulegen. Niedrigerer Flächenumsatz absehbar Mit der Verschiebung von Standortentscheidungen in das laufende Jahr zeichnete sich zum Ende des vergangenen Jahres vor allem bei größeren Gesuchen eine zunehmende Zurückhaltung bei den Entscheidungsträgern ab. Es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Gesuche in Abschlüssen münden werden. Vor diesem Hintergrund ist ein deutlich niedrigerer Flächenumsatz wenn auch leicht über dem langjährigen Durchschnitt zu erwarten. Das gestiegene Angebot der verfügbaren Flächen im Bau dürfte das Tempo des Leerstandsabbaus zumindest dämpfen, vielleicht auch vollends stoppen. Auf den Höchstmietpreis sollte dies jedoch noch keine Auswirkungen haben, da das Angebot an modernen Flächen nach wie vor begrenzt ist. extent. It currently amounts to 123,000 m2, which is almost 45 % higher than in So around 40 % of the office space now being built is available to the rental market. Overall, though, the significant fall in vacancy means that the aggregate available supply of space (vacant premises plus still available space under construction, see Glossary) is now slightly lower than before. It amounts to 987,000 m 2 (-2.1 %). Moderate increase in prime rent The lively demand and the growing scarcity of modern premises enabled the peak rent to climb 4.4 % to /m 2 ; this is now achieved in the Medienhafen rather than in the Banking District as before. Rental prices levels also rose in many other office market zones within the municipal boundaries. There was an increase in top rents for instance in the submarket Kennnedydamm, to 20 /m 2 (+14.3 %), and in Düsseldorf North/Airport to 16 /m 2 (+23.1 %). Some other office market zones, though, failed to generate higher rents. Lower take-up foreseeable Towards the end of last year, business firms revealed growing reticence about taking up new premises, especially when sizeable units were concerned. This resulted in decisions on new leases being postponed to this present year. It now remains to be seen how many of these enquiries are transformed into concluded contracts. Against this background, a considerably lower level of turnover must be anticipated, although it will still be somewhat higher than the long-term average. The higher supply of available space under construction will probably at least slow down the pace at which vacant space is being reduced and could perhaps even bring it to a standstill. However, since the supply of modern premises remains limited, this should not have any impact on prime rents.

23 Düsseldorf Düsseldorf 23 Ken nzahlen Düsseldorf I Key indicators Düsseldorf Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+9) =(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 23,00 18, Innenstadt 22,50 12, Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 13,20 11, Medienhafen 23,50 18, Kennedydamm 20,00 15, Seestern 14,50 11, Cityrand 3.1 Friedrichstadt 13,50 10, City Ost 14,00 10, Derendorf 16,00 13, Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord/Flughafen 16,00 12, Mörsenbroich/Zooviertel 13,00 10, Düsseldorf Süd 12,50 8, Düsseldorf West/linkrsrheinisch 17,00 10, Summe Düsseldorf Peripherie Ratingen West 12,50 9, Ratingen Ost 13,20 12, Neuss 11,00 7, Neuss Hammfelddamm 10,00 8, Neuss Grimlinghausen 9,00 7, Hilden 11,00 10, Erkrath 9,50 6, Meerbusch 9,50 8, Sonstige 11,50 10, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Düsseldorf, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

24 24 Essen Essen Essen I Essen Flächenumsatz weiter auf hohem Niveau Der Flächenumsatz in Essen belief sich im Jahr 2008 auf m 2. Damit liegt das Ergebnis zwar um 6 % unter dem Vorjahresrekord, ist aber immer noch das mit Abstand zweitbeste, das bislang registriert wurde. Wie bereits im Jahr 2007 wurde der Umsatz dabei stark von einem großen Eigennutzerdeal mitgetragen (E.ON Ruhrgas mit m 2 ). Aber auch ohne diesen Turnover maintains high level The total take-up of office space in Essen in 2008 was 147,000 m 2. Although that was 6 % below the record figure of the year before, it was easily the second-best turnover ever registered. Just as in 2007, the result was fuelled strongly by a big owner-occupier deal (E.ON Ruhrgas with 40,000 m 2 ). But even without this special effect, the Essen office market once again passed the Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Essen I Development of take-up, vacant space and top rents in Essen Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m m ,80 13,60 13,60 13,60 12, , ,20 12,50 12, , Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

25 Essen Essen 25 Sondereinfluss konnte der Essener Büromarkt erneut die m 2 -Schwelle überspringen. Hierzu hat erfreu licherweise auch eine sehr lebhafte Nachfrage nach kleineren und mittleren Büroflächen beigetragen. 100,000 m 2 threshold. It is gratifying to note that a substantial contribution to this was made by very lively demand for small and medium-sized office units. Mit einem Flächenumsatz von m 2 (53 %) setzte sich die Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney deutlich an die Spitze. Hier spiegelt sich zum einen der E.ON Ruhrgas-Abschluss wider, zum anderen haben weitere Großverträge (z. B. EDS Itellium GmbH mit m 2 ) zu diesem hervorragenden Ergebnis beigetragen. Auf dem zweiten Platz folgen die bereits im Vorjahr sehr starken Nebenlagen im übrigen Stadtgebiet, auf die ein Umsatz von m 2 (21 %) entfällt. Deutlich zulegen konnte auch die City, die mit m 2 (16 %) ihr Ergebnis um The leading office market zone by a considerable margin was Rüttenscheid/Bredeney, with turnover of 78,000 m 2 (53 % of the total). This outstanding result includes the E.ON Ruhrgas deal but it was also fuelled by other large transactions (e.g. EDS Itellium GmbH with 9,650 m 2 ). In second place, repeating their very strong prior-year performance, came the sub-centres in the other municipal areas, with take-up of 31,000 m 2 (21 %). The City Centre was also able to boost its turnover, by all of 150 % in fact, to 24,000 m 2 (16 %). Another extensive Bedeutende Vertragsabschlüsse in Essen I Major contracts in Essen in m Stadt Essen (2.1) BDO Warentreuhand AG (3.1) Geno Bank Essen eg (1.1) E.ON IS (2.3) Bitmarck Service GmbH (1.1) Küttner GmbH (2.5) mfi management für Immobilien AG (3.1) E.ON Ruhrgas (2.5) Stadtwerke Essen (2.5) EDS Itellium GmbH (2.5) Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

26 26 Essen Essen 150 % steigerte. Mit einem Umsatzanteil von knapp 7 % ( m 2 ) profitierte auch das Südviertel in größerem Umfang von der guten Nachfrage. Bei der Verteilung des Umsatzes nach Flächengrößen sind Verschiebungen gegenüber dem Vorjahr zu erkennen. Während die Großverträge über m 2 mit einem Anteil von knapp 35 % ihr Niveau aus dem Jahr 2007 halten konnten, haben die mittleren Flächenkategorien zwischen m 2 und m 2 eingebüßt: Sie kommen nur noch auf einen Anteil von gut 29 % gegenüber fast 42 % im Jahr Erfreulich ist dagegen die positive Entwicklung bei den kleineren Flächengrößen bis m 2. Sie steigerten ihren Umsatzanteil im zurückliegenden Jahr von 22 % (2007) auf knapp 36 %, wobei insbesondere die Größenklasse zwischen m 2 und m 2 stark gewonnen hat. beneficiary of the strong demand was the Südviertel, with a share of almost 7 % (10,000 m 2 ). The distribution of take-up according to size categories reveals some year-on-year changes. While large leases of 10,000 m 2 and upwards maintained their 2007 level by achieving a share of just under 35 %, the mid-range segments between 2,001 and 10,000 m 2 dropped back considerably: after almost 42 % in 2007, their share fell to just over 29 %. The smaller size brackets of up to 2,000 m 2, on the other hand, registered a gratifyingly positive development by increasing their proportion of the total from 22 % (2007) to almost 36 % in The growth was particularly marked in the size category from 1,001 to 2,000 m 2. Flächenumsatz nach Größenklassen in Essen I Take-up according to size categories in Essen Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 37,4 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 4,5 31,7 9,8 13,0 7,9 9,8 13,6 3,3 10,6 3,2 18,9 1,6 34,7 Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Auch bei den Branchenanteilen sind Veränderungen gegenüber dem Vorjahr zu beobachten. Zwar liegen die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit einem Anteil von 38,5 % am Gesamtumsatz erneut klar an der Spitze, haben aber trotzdem rund 21 Prozentpunkte eingebüßt. Auf den weiteren Plätzen folgen die auch in den Vorjahren starken Branchengruppen öffentliche Verwaltung mit 14 % und die sonstigen Dienstleistungen (gut 13 %). Erfreulich ist mit 11 % der hohe Anteil There were also some shifts in the relative shares of turnover achieved by the various business sectors. Although the administrations of industrial companies were once again clear leaders, with 38.5 % of aggregate take-up, their share was some 21 percentage points down on the prior year. The next places on the list were taken by sectors which had already performed strongly in previous years: public administration, with 14 %, and other services (over 13 %). Particularly

27 Essen Essen 27 Flächenumsatz nach Branchen in Essen I Take-up according to sectors in Essen in % 1,1 Versicherungen 2,8 Gesundheitswesen 4,4 Banken, Finanzdienstleister Informations- und 9,7 Kommunikationstechnologien 11,0 Beratungsgesellschaften Medien und Werbung 1,0 Transport und Verkehr 1,0 Handel 0,7 Sonstige 2,5 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen 38,5 13,3 Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung 14,0 Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 der Beratungsgesellschaften (Vorjahr: 1 %), die zu den hochwertigen Dienstleistungen zu rechnen sind. pleasing was the high proportion (11 %) achieved by the up-market sector of consultancies, after just 1 % in Leerstände deutlich gesunken Im Laufe des Jahres 2008 sind die Leerstände deutlich (um 24 %) auf aktuell m 2 gesunken, der mit Abstand stärkste Rückgang aller Standorte. Die Leerstandsflächen mit moderner Ausstattungsqualität haben im gleichen Zeitraum sogar um 38 % auf m 2 abgenommen. Damit verfügt weniger als ein Drittel der Leerstände über einen modernen Standard. Die Verteilung des Leerstands auf die einzelnen Büromarktzonen ist relativ homogen. An der Spitze liegt das Südostviertel mit gut m 2. Davon verfügen nicht einmal m 2 über eine moderne Qualität, sodass hier von einem strukturell schwierigen Sockelleerstand auszugehen ist. Die aktuelle Leerstandsquote in Essen beläuft sich auf nur noch 3,6 %. Marked fall in vacancy In the course of last year, vacancy declined significantly, by 24 % to 123,000 m 2. That was by far the biggest drop in any of the locations under review. The volume of empty premises offering modern specifications was actually reduced even more sharply, by 38 % to 39,000 m 2. This means that less than one third of all unoccupied office space is of a modern quality standard. Vacant space is distributed fairly evenly across the individual market zones. The biggest volume is in the Südostviertel, with more than 30,000 m 2. But since not even 2,000 m 2 of the total there is of modern quality, this seems to indicate a structurally difficult bedrock of empty space. The vacancy rate in Essen is now only 3.6 %. Die Flächen im Bau sind (nicht zuletzt durch das Projekt der E.ON Ruhrgas) um 81 % auf m 2 angestiegen. Allerdings stehen hiervon nur noch m 2 und damit nicht einmal 9 % dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. In der City sind lediglich m 2 Bürofläche im Bau. Das Angebot an den primär nachgefragten modernen Büroflächen ist damit in Essen weiterhin sehr gering und nicht ausreichend, um die weiterhin gute Nachfrage mittelfristig zu befriedigen. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot Due to a considerable extent to the E.ON Ruhrgas project, space under construction rose by 81 % to 147,000 m 2. However, only 13,000 m2 of this less than 9 % is still available to the rental market. In the City Centre, only 7,500 m 2 of new office space is being built. This means that the supply of modern office premises, of the kind chiefly favoured in Essen, remains very low and is insufficient to meet the ongoing strong level of demand in the medium term. Because of the fall in vacant space, the total available supply (empty

28 28 Essen Essen (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) verringerte sich aufgrund des Leerstandsrückgangs um gut 17 % auf m 2. Spitzenmiete erhöht Aufgrund der guten Nachfrage bei gleichzeitig deutlichem Leerstandsrückgang legte die Spitzenmiete im Laufe des Jahres 2008 von 12,80 /m 2 auf aktuell 13,50 /m 2 zu, was einer Steigerung von 5,5 % entspricht. Sie wird weiterhin in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney erzielt. Auch die Durchschnittsmieten erhöhten sich in den meisten Büromarktzonen, wogegen die Höchstmietpreise in einigen Cityrandzonen stabil blieben, nicht zuletzt aufgrund des fehlenden Angebots an modernen Neubauflächen. Für die erste Jahreshälfte 2009 geht Atisreal von einer stabilen Spitzenmiete aus. Marktperspektiven abhängig von gesamtwirtschaftlicher Entwicklung Da in Essen traditionell die Verwaltungen von Industrieunternehmen und Energiekonzernen zu den wichtigsten Nachfragern zählen, die von den schlechten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen besonders betroffen sind, ist 2009 von einem rückläufigen Flächenumsatz auszugehen. Ob die m 2 -Schwelle erneut durchbrochen werden kann, bleibt daher abzuwarten. Vor dem Hintergrund der nach wie vor geringen Bautätigkeit ist ein weiterer Leerstandsabbau, selbst bei geringerer Nachfrage, nicht auszuschließen. premises plus still available space under construction, see Glossary) fell by over 17 % to 136,000 m 2. Prime rent higher Against the background of strong demand combined with a sharp fall in vacant space, top rents rose in the course of 2008 from /m 2 to /m 2, an increase of 5.5 %. As before, the top rent is achieved in the office market zone Rüttenscheid/Bredeney. In most of the office market zones, average rents also climbed, whereas the top rents in several centre fringe areas remained only stable, not least because of the shortage of available modern premises. In the first half of 2009, Atisreal expects the prime rent to maintain its present level. Market prospects depend on general economic development In Essen, one of the strongest sources of demand is traditionally formed by the administrations of industrial companies and utilities, but since these are particularly affected by the poorer economic climate, 2009 can be expected to generate a lower turnover of office space. So it remains to be seen whether the city will again pass the 100,000 m 2 mark. In view of the limited volume of construction activity, the possibility of a further reduction in vacant space cannot be excluded, even if demand does fall.

29 Essen Essen 29 Ken nzahlen Essen I Key indicators Essen Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total 2008 gesamt total modern modern davon Erstbezug of this, since completion normal normal unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 Citykern 12,00 9, Cityrand 2.1 Weststadt 11,00 8, Nordviertel 10,00 9, Südviertel 11,00 8, Südostviertel 9,00 8, Rüttenscheid/Bredeney 13,50 10, Nebenlagen 3.1 Übriges Stadtgebiet 13,00 8, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Essen, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

30 30 Frankfurt Frankfurt Frankfurt I Frankfurt Flächenumsatz rückläufig Im Frankfurter Marktgebiet wurden im Jahr 2008 insgesamt m 2 Bürofläche umgesetzt, was einem Rückgang von gut 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im engeren Marktgebiet, das von den großen Marktteilnehmern gemeinsam festgelegt wurde, belief sich der Flächenumsatz auf ca m 2 (-13 %). Verantwortlich für den geringeren Umsatz ist maßgeb- Turnover down Take-up of office space in the Frankfurt market area in 2008 totalled 596,000 m 2, representing a yearon-year decline of over 5 %. In the narrower market area, as defined jointly by the major players in the real estate sector, the turnover figure was around 508,000 m 2 (-13 %). The fall was due chiefly to the lower volume of major deals (of over 10,000 m 2 ). In the fourth Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Frankfurt I Development of take-up, vacant space and top rents in Frankfurt Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m m m m ,90 46,00 53,70 42,00 38, , , ,00 37,50 37, Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

31 Frankfurt Frankfurt 31 lich auch der gesunkene Umfang an Großabschlüssen über m 2 Flächenumsatz. Insbesondere im vierten Quartal wurden einige schon nahezu endverhandelte Verträge aufgrund der Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft noch gestoppt. Mit Ausnahme einer m 2 großen Interims-Anmietung der Deutschen Leasing in Bad Homburg blieb der erwartete Jahresendspurt somit aus. Inwieweit einige dieser Gesuche Anfang 2009 wieder reaktiviert werden, bleibt abzuwarten. quarter in particular, several lease contracts which were in the final stages of negotiation were halted because of the repercussions of the financial crisis on the real economy. So, with the exception of an interim contract for 30,000 m 2 of space in Bad Homburg taken up by Deutsche Leasing, the anticipated end-of-year surge failed to materialize. It remains to be seen whether and to what extent any of these prospective deals are reactivated in the early part of this present year. Rund 85 % des Gesamtumsatzes wurden im engeren Marktgebiet erzielt; knapp 15 % entfielen auf die peripheren Büromarktzonen. Wie bereits in den Vorjahren standen vor allem die vier Cityzonen im Fokus der Around 85 % of the total take-up was achieved in the narrower market area, with the peripheral market zones accounting for just under 15 %. As in previous years, the main focus of demand was on the four city cen- Bedeutende Vertragsabschlüsse in Frankfurt I Major contracts in Frankfurt in m Commerzbank AG (1.3) Lufthansa Cargo Service (4.7) Siemens Power Generation (4.3) AIG Europe (1.3) Dresdner Bank (1.1) Deutsche Börse AG (4.6) Rechenzentrum Stadt Frankfurt (1.3) BNP Paribas (1.3) Oberfinanzdirektion (2.2) Stadtwerke Holding (1.3) Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

32 32 Frankfurt Frankfurt Nachfrage, die 41 % des Ergebnisses erzielten. Deutlich an der Spitze liegt die Innenstadt mit knapp m 2 Flächenumsatz (rund 25 %), wozu einige Großabschlüsse, wie z. B. die Stadtwerke Holding ( m 2 ), BNP Paribas ( m 2 ) oder das Rechenzentrum der Stadt Frankfurt (9.950 m 2 ), wesentlich beigetragen haben. Auf den weiteren Plätzen folgen die Büromarktzonen Eschborn mit fast m 2 (15 %, maßgeblich beeinflusst durch den Vertrag der Deutsche Börse AG), Westend mit m 2 (8 %) sowie Frankfurt Süd/ Sachsenhausen mit gut m 2 (knapp 7 %). Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt lediglich geringe Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil der Großverträge über m 2 hat von 23 % (2007) auf knapp 25 % zugenommen, wogegen die Größenklasse von m 2 bis m 2 knapp 4 Prozentpunkte auf gut 14 % verloren hat. Bemerkenswert ist, dass kleinere Abschlüsse bis zu 500 m 2 ihren relativen Anteil von 11 % im Jahr 2007 auf aktuell gut 15 % spürbar steigern konnten. tre zones, and they generated 41 % of the result. Way out in front was the Inner City, with turnover of just under 152,000 m 2 (about 25 %). Major contributions to this came from a number of large new leases, such as those concluded by Stadtwerke Holding (25,000 m 2 ), BNP Paribas (11,350 m 2 ) and the City of Frankfurt Computer Centre (9,950 m 2 ). Next came the office market zones of Eschborn, with a most 90,000 m 2 (15 %, fuelled decisively by the Deutsche Börse AG deal), Westend, with 47,500 m 2 (8 %) and Frankfurt South/Sachsenhausen, with just over 41,000 m 2 (close to 7 %). The distribution of turnover according to size categories reveals only a few shifts compared with the year before. The proportion of large leases of 10,000 m 2 and above rose from 23 % (2007) to just under 25 %, while the size bracket 1,001 to 2,000 m 2 shed almost 4 percentage points to produce just over 14 % of the total. It is notable that smaller units, of up to 500 m 2, were able to increase their share of turnover quite perceptibly, from 11 % in 2007 to over 15 %. Flächenumsatz nach Größenklassen in Frankfurt I Take-up according to size categories in Frankfurt Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 36,1 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 26,6 3,7 11,6 18,4 12,3 10,3 14,2 5,4 17,8 2,2 15,6 1,0 24,8 Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Nicht zuletzt durch den Großvertrag der Deutsche Börse AG und der Deutschen Leasing führen Banken und Finanzdienstleister mit einem Anteil von rund 33 % am Gesamtumsatz die Riege der Branchen erneut an, Banks and financial services returned to first place in the turnover-by-business-sector list, with around 33 % of the total. This was due in no small measure to the major deals concluded by Deutsche Börse AG and

33 Frankfurt Frankfurt 33 Flächenumsatz nach Branchen in Frankfurt I Take-up according to sectors in Frankfurt in % 3,2 Handel 3,7 Gesundheitswesen 4,6 Transport und Verkehr Verwaltungen von 6,3 Industrie-/Bauunternehmen Informations- und 7,0 Kommunikationstechnologien Medien und Werbung 2,9 Versicherungen 2,4 Lobbyisten 1,9 Banken, Finanzdienstleister 32,5 9,8 Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung 13,5 Beratungsgesellschaften 12,2 Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 gefolgt von der öffentlichen Verwaltung (13,5 %). Dagegen war bei den 2007 mit 29 % noch führenden Beratungsgesellschaften ein deutlicher Einbruch zu verzeichnen, sodass sie mit einem Anteil von gut 12 % nur noch auf Rang drei liegen. Auf Platz vier folgen die sonstigen Dienstleistungen (z. B. Immobilienberatungen, Zeitarbeitsfirmen) mit knapp 10 %. Damit entfallen gut zwei Drittel des Gesamtergebnisses auf die vier wichtigsten Branchengruppen. Deutsche Leasing. Next came public administration (13.5 %). Consultancies, which the year before had taken the No. 1 spot with 29 %, slipped to third place, with just over 12 %. In fourth place came the mixed bunch of other services (e.g. property agencies, temporary staff agencies) with almost 10 %. This means that the four most important business sectors together accounted for over two-thirds of the aggregate result. Flächenangebot weiter gesunken Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist in den letzten zwölf Monaten um rund m 2 (-5 %) gesunken und liegt aktuell bei 2,06 Mio. m 2. Verantwortlich hierfür ist der weiter vorangeschrittene Leerstandsabbau auf 1,85 Mio. m 2 (-7,5 %). Wie bereits seit längerem zu beobachten, reduzierten sich dabei die modernen Büroflächen (-12 %) deutlich stärker als in den übrigen Flächenkategorien. Diese anhaltende Entwicklung unterstreicht, dass sich die Nachfrage zunehmend auf gut ausgestattete Flächen konzentriert, wogegen ältere Bestandsflächen nur noch schwer vermarktbar sind. Die Leerstandsquote liegt aktuell im gesamten als auch engeren Frankfurter Marktgebiet bei 12,2 %. Further fall in space supply The total available supply of office space (vacant space plus still available premises under construction, see Glossary) has fallen in the past twelve months by around 100,000 m 2 (-5 %) to 2.06 million m 2 at present. This was due to the continuing reduction in the volume of empty office premises to 1.85 million m 2 (-7.5 %). Following the trend already evident for some time, vacancy among modern office units fell far more sharply (-12 %) than in the other categories of unoccupied space. This ongoing development highlights the fact that demand is increasingly concentrated on wellequipped office premises, while older units are difficult to market. The vacancy rate at present in both the overall and the narrower Frankfurt market area is 12.2 %. Das Volumen der Flächen im Bau hat sich in den letzten zwölf Monaten spürbar (um 40 %) auf m 2 Space under construction has increased noticeably in the past twelve months, by 40 % to 547,000 m 2.

34 34 Frankfurt Frankfurt erhöht. Die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Büroflächen sind dagegen lediglich um 29 % auf m 2 gestiegen. Damit stehen nur noch 39 % der Flächen im Bau dem Markt zur Verfügung. Knapp 60 % werden darüber hinaus erst 2010 fertig gestellt, sodass in diesem Jahr nur vergleichsweise wenig neue und moderne Büroflächen auf den Markt kommen werden. Das Potenzial der prinzipiell umsetzbaren Projektplanungen lag Ende 2008 bei knapp 2,6 Mio. m 2. Vor dem Hintergrund der aktuell extrem schwierigen Finanzierungssituation werden aber sehr viele Projekte teilweise auf unbestimmte Zeit verschoben. Mietpreise 2008 gestiegen Durch die insbesondere in der ersten Jahreshälfte sehr guten Flächenumsätze haben im abgelaufenen Jahr 2008 die Höchst- und Durchschnittsmieten in fast allen Büromarktzonen angezogen. Die aktuelle Spitzenmiete liegt allerdings weiterhin bei 37,50 /m 2 und wird im Westend erzielt. Vor dem Hintergrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation geht Atisreal davon aus, dass weitere Anstiege unwahrscheinlich sind. Die Spitzenmiete wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2009 stabil bleiben, wogegen die Durchschnittsmieten, insbesondere für ältere Bestandsflächen, schon unter Druck geraten könnten. Aussichten für 2009 ungewiss Wie an allen anderen Standorten ist eine Prognose der Aussichten ausgesprochen schwierig. Sicher ist, dass der Flächenumsatz sinken wird; in welchem Umfang, bleibt abzuwarten. Da das Neubauvolumen überschaubar ist, werden darüber hinaus zumindest die Spitzenmieten für absolute Top-Flächen stabil bleiben. Das Flächenangebot insgesamt wird voraussichtlich in etwa auf dem Ende 2008 erreichten Niveau verharren. However, the volume of this still available to the rental market rose by only 29 % to 215,000 m 2. As a result, only 39 % of all premises under construction are still available for renting. Since just under 60 % of the total volume of space currently being created will not be completed until 2010, only relatively few new modern premises will be coming onto the market this year. At the end of 2008, the volume of space at the concrete planning stage and fundamentally capable of realization was just under 2.6 million m 2. However, given the present extremely difficult financing situation, a very large number of these projects will be postponed, some of them indefinitely. Rise in rents in 2008 Thanks to buoyant demand particularly in the first half of the year, prime and average rents climbed in almost all market zones in However, the prime rent, achieved in the Westend district, has remained the same, at /m 2. In view of the difficult overall economic situation, Atisreal considers further rent increases unlikely. Prime rents will probably remain stable in the first half of this year, but average rents, particularly for older premises, could well come under pressure. Prospects for 2009 uncertain Here, as in all the other locations, forecasting how things will develop is extremely difficult. While it is clear that turnover will fall, the extent of the decline remains to be seen. Since there will be only a limited volume of newly constructed space coming onto the market, prime rents for absolutely top premises are likely to remain stable. Space supply will probably remain more or less at the level reached at the end of 2008.

35 Frankfurt Frankfurt 35 Ken nzahlen Frankfurt I Key indicators Frankfurt Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 Bankenviertel 37,00 28, Westend 37,50 23, Innenstadt 35,00 17, Hauptbahnhof 22,50 12, Cityrand 2.1 Ostend 16,50 12, Frankfurt Süd/Sachsenhausen 18,00 14, City West 17,00 16, Stadtrand 3.1 Frankfurt Nord 15,00 14, Frankfurt Ost 15,00 10, Frankfurt West/Gallusviertel 14,00 12, Rödelheim/Hausen/Sossenheim 14,00 12, Nebenlagen 4.1 Heddernheim/Mertonviertel 11,80 11, Nieder-Eschbach 9,95 9, Kaiserlei 14,50 11, Niederrad 16,00 11, Neu-Isenburg 14,50 11, Eschborn 18,50 14, Flughafen 18,00 18, Summe Frankfurt Peripherie 5.1 Vordertaunus Bad Homburg 16,00 10, Oberursel 12,85 11, Schwalbach/Kronberg/Sulzbach 12,00 11, Offenbach 12,50 10, Dreieich/Langen 11,00 8, Summe Peripherie Total Nachrichtlich: Stadtgebiet + Eschborn + Kaiserlei + Flughafen * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Frankfurt, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

36 36 Hamburg Hamburg Hamburg I Hamburg Flächenumsatz weiterhin auf hohem Niveau In Hamburg wurde im Jahr 2008 ein Flächenumsatz in Höhe von m 2 erzielt. Dieses Ergebnis liegt nur um 3,5 % unter dem Rekordumsatz von 2007 und ist damit der zweithöchste jemals verzeichnete Wert. Wie im Vorjahr trugen wieder einige Großverträge zu diesem hohen Resultat bei, sie hatten 2008 jedoch ein geringeres Gewicht. Insgesamt profitiert der Hamburger Markt Turnover remains at high level Office space turnover in Hamburg in 2008 was 544,000 m 2. That is just 3.5 % lower than the record prior-year result and is the second-best performance ever registered. Just as in 2007, take-up was fuelled by several large leases, but these played less of a role than before. Overall, the Hamburg market benefits from broadly based demand across all size categories. Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Hamburg I Development of take-up, vacant space and top rents in Hamburg Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m ,50 25,10 24, , , ,00 23,00 23,50 25,00 26, Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

37 Hamburg Hamburg 37 von einer breiten Nachfragebasis über alle Größenklassen. Stärkste Branche waren, wie schon in den vorangegangenen Jahren, die sonstigen Dienstleistungen. Just as in previous years, the most important business sector was the mixed group of other services. Mit fast 30 % des gesamten Flächenumsatzes lag die City wieder deutlich vor allen anderen Büromarktzonen und steigerte das Vorjahresergebnis um über 80 %. Eine breite Verteilung der Nachfrage über das Marktgebiet zeigten die Ergebnisse des übrigen Stadtgebiets und der erweiterten Innenstadt. Diese beiden Sammellagen folgten mit m 2 (gut 21 %) bzw m 2 (über 14 %) auf den Plätzen zwei und drei. Der Teilmarkt City Süd blieb mit m 2 ebenso wie die Hafen City ( m 2 ) deutlich unter dem Resultat des Jahres Insgesamt wurde die Nachfrage damit In terms of take-up, the City Centre once again finished well ahead of all the other office market zones, generating almost 30 % of the total and increasing its prior-year turnover by more than 80 %. Demand was spread across the entire market area, something evidenced by the figures achieved in the two collective zones of Other Municipal Areas and Extended Inner City, which took second and third places, with 115,000 m 2 (over 21 %) and 78,000 m 2 (over 14 %) respectively. The submarket City South ( m 2 ) and Hafen City ( m 2 ) both finished 2008 well down Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg I Major contracts in Hamburg in m neue leben Lebensversicherung AG (2.1) Kühne & Nagel (AG & Co.) KG (3.7) Hauptzollamt Hamburg Stadt (1.3) Hermes Logistik Gruppe (3.7) KSP Kanzlei Dr. Seegers, Dr. Frankenheim & Partner (1.1) ZPD Hamburg Zentrum für Personaldienste (3.7) ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG (3.7) Hochschule für Angewandte Wissenschaften, Hamburg (2.4) Hamburger Hochbahn AG (1.1) Strabag AG (2.5) Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

38 38 Hamburg Hamburg wieder von den gleichen fünf Büromarktzonen wie in den vergangenen Jahren dominiert. Sie konnten über 82 % des gesamten Flächenumsatzes auf sich vereinen und damit noch einmal fast 9 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigte leichte Veränderungen gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil kleiner Verträge bis 500 m 2 lag mit gut 17 % leicht über dem Vorjahr (14 %). Deutlich zulegen konnte insbesondere auch die Kategorie zwischen m 2 und m 2, die mit einem Plus von über 9 Prozentpunkten auf einen Anteil von fast 24 % am Gesamtumsatz kam. Die großen Verträge über m 2 büßten dagegen fast 10 Prozentpunkte ein und erzielten gut 24 % des Ergebnisses. on their 2007 levels. In all, demand was dominated by the same five office market zones as in previous years. Together, they accounted for more than 82 % of total turnover, which is almost 9 percentage points higher than in The distribution of take-up according to size categories revealed slight year-on-year shifts. The proportion of small leases, of up to 500 m 2, was just over 17 %, moderately higher than in 2007 (14 %). A marked increase was achieved especially by the 2,001-5,000 m 2 size bracket, which ended the year with almost 24 % of the total, a rise of more than 9 percentage points. On the other hand, large leases upwards of 5,000 m2 dropped almost 10 percentage points to generate just over 24 % of the aggregate result. Flächenumsatz nach Größenklassen in Hamburg I Take-up according to size categories in Hamburg Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 25,0 4,0 34,2 13,2 22,2 18,4 9,6 16,5 6,8 23,7 1,4 12,3 0,8 11,9 Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Die sonstigen Dienstleistungen waren wie in den vorangegangenen Jahren die Branche mit der höchsten Nachfrage. Mit einem Anteil von fast 23 % lagen sie jedoch deutlich unter dem Vorjahresergebnis von knapp 30 %. Die Unternehmen aus Transport und Verkehr legten gegenüber 2007 wieder stark zu und schoben sich mit knapp 17 % an die zweite Position vor die Beratungsgesellschaften (gut 14 %). Auch aufgrund einiger größerer Vertragsabschlüsse folgen die Ver- As in previous years, the business sector generating the largest share of demand was the mixed category of other services. However, its share, of almost 23 %, was well below its 2007 result of just under 30 %. The sector transport and traffic improved strongly on its prior-year performance to give it almost 17 % of the total and enabling it to slip into second place, ahead of consultancies (over 14 %). Fourth place was taken by the administrations of industrial companies with

39 Hamburg Hamburg 39 Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg I Take-up according to sectors in Hamburg in % 5,2 Gesundheitswesen 5,5 Handel 6,4 Medien und Werbung Informations- und 6,6 Kommunikationstechnologien Verwaltungen von 9,7 Industrie-/Bauunternehmen 14,2 Beratungsgesellschaften Öffentliche Verwaltung 4,9 Banken, Finanzdienstleister 3,6 Versicherungen 2,7 Lobbyisten 1,8 Sonstige Dienstleistungen 22,6 Transport und Verkehr 16,8 Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 waltungen von Industrieunternehmen auf dem vierten Rang (rund 10 %) und liegen damit noch vor den Informations- und Kommunikationsunternehmen (knapp 7 %). Die Branche Medien und Werbung lag mit gut 6 % des Flächenumsatzes um fast 5 Prozentpunkte unterhalb ihres Vorjahreswertes. Leerstand erneut reduziert Der Leerstand auf dem Hamburger Marktgebiet konnte in den letzten vier Jahren kontinuierlich reduziert werden und liegt aktuell bei m 2 (-4 %). Da insgesamt eine besonders hohe Nachfrage nach modernen Leerstandsflächen besteht, verzeichnete diese Flächenkategorie mit fast 14 % den stärksten Rückgang. Ihr Anteil am gesamten Leerstand beträgt nur noch gut 16 %. Die kaum noch am Markt zu platzierenden unsanierten Flächen haben dagegen leicht zugenommen und weisen mit fast 41 % einen sehr hohen Anteil am Gesamtleerstand auf. Die Hamburger Leerstandsquote ist nach wie vor die niedrigste unter den großen deutschen Bürostandorten und liegt aktuell bei 6,1 %. Die Flächen im Bau stiegen im Laufe des Jahres 2008 noch einmal deutlich an. Aktuell werden insgesamt m 2 neue Büroflächen gebaut. Der größte Anteil hiervon entfällt mit über m 2 auf die Hafen City, die City liegt mit m 2 Flächen im Bau wieder deutlich dahinter. Für den Großteil der Flächen (rund m 2 ) wird hier aber noch eine Fertigstellung in diesem Jahr erwartet. Positiv zu weraround 10 %. This share, fuelled by several sizeable leases, put it ahead of information and communications technologies (just under 7 %). The sector media and advertising generated just over 6 % of turnover to end almost 5 percentage points down on the proportion it registered in Further reduction of vacant space In the past four years, the volume of vacant space in the Hamburg market area has been falling steadily. The figure at present is 795,000 m 2 (-4 %). Since demand for modern empty premises is particularly buoyant, it was this category which posted the biggest reduction, of almost 14 %, and it now accounts for only just over 16 % of all vacant space. The volume of difficult-tomarket unrefurbished office units increased somewhat; with almost 41 % of the total these now represent a very high proportion of aggregate vacant space. The vacancy rate in Hamburg remains the lowest among the major German office location; the figure at present is 6.1 %. Space under construction underwent a further significant increase in the course of last year, to 550,000 m 2. The largest share of this, more than 178,000 m 2, is in Hafen City. The City Centre is once again well behind, with 108,000 m 2, but most (about 90,000 m 2 ) of the premises being built there are due to be completed in this coming year. A positive feature of the construction activity is that it is concentrated mainly in the

40 40 Hamburg Hamburg ten ist, dass der überwiegende Teil der Flächen in den besonders stark nachgefragten Büromarktzonen errichtet wird. Ingesamt stehen dem Vermietungsmarkt mit m 2 noch ca. 55 % der Neubauflächen zur Verfügung. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) stieg gegenüber dem Vorjahr noch einmal leicht an und beträgt aktuell 1,1 Mio. m 2. Spitzenmiete im Aufwärtstrend Die Mietpreise für moderne Büroflächen stiegen im Jahresverlauf an. Die Höchstmiete konnte um 1 /m 2 auf 26 /m 2 zulegen und wird sowohl für hochwertige Neubauflächen in der Hafen City als auch für exklusive Flächen im Teilmarkt erweiterte Innenstadt erzielt. Daneben stieg auch die Spitzenmiete in der City um gut 7 % auf 25 /m 2. Mit jeweils 24 /m 2 liegen der westliche Hafenrand und die Alsterlagen wieder leicht unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt war auch bei den Durchschnittsmieten über fast alle Lagen ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Niedrigerer Flächenumsatz 2009 Aufgrund des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds ist für das Jahr 2009 von einem geringeren Flächenumsatz auszugehen, der aber voraussichtlich immer noch spürbar über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen wird. Durch die gleich bleibend hohe Bautätigkeit ist zu erwarten, dass dem Markt zusätzliche, noch nicht vermietete Flächen zugeführt werden, die den Leerstand erstmals wieder ansteigen lassen könnten. Für den Höchstmietpreis wird zunächst eine Stabilisierung auf heutigem Niveau erwartet. office market zones where demand is particularly strong. Some 55 % (305,000 m 2 ) of the space currently being created is still available to the rental market. The total available supply of space (vacant space plus still available space under construction) registered a slight year-on-year rise to 1.1 million m 2. Prime rents with upward trend Rental prices for modern office premises rose in the course of last year. The top rent climbed 1 /m 2 to 26 /m 2 and is achieved by both high-grade newly built premises in Hafen City and exclusive office units in the submarket Extended Inner City. The top rent in the City Centre also rose, by over 7 % in fact, to 25 /m 2. With rents of 24 /m 2, both the Western Harbour Fringe and the Alster locations ended the year slightly down. In almost all areas, average rents also enjoyed a moderate increase. Turnover probably lower in 2009 In view of the difficult general economic environment, aggregate take-up in 2009 is likely to be lower than that achieved last year but still significantly up on the average of the past ten years. The consistently high level of construction activity will probably result in more as-yet-unlet premises coming onto the market, which could make the vacant space volume start to grow again. For the time being, the peak rent can be expected to stabilize at its present level.

41 Hamburg Hamburg 41 Ken nzahlen Hamburg I Key indicators Hamburg Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total 2008 gesamt total modern modern davon Erstbezug of this, since completion normal normal unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 25,00 15, Östlicher Hafenrand 18,00 16, Hafen City 26,00 19, Cityrand 2.1 City Süd 13,50 11, Westlicher Hafenrand 24,00 19, Alsterlagen 24,00 15, St. Georg 18,00 11, Erweiterte Innenstadt 26,00 14, Nebenlagen 3.1 Wandsbek-Markt 11,20 10, Altona-Zentrum 14,50 10, Ottensen-Bahrenfeld 14,70 11, Bahrenfeld West 10,00 9, City Nord 12,60 9, Flughafen 10,90 9, Übriges Stadtgebiet 15,50 10, Harburg Channel 12,00 11, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Hamburg, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

42 42 Köln Cologne Köln I Cologne Gestiegener Flächenumsatz Mit einem Flächenumsatz von m 2 konnte Köln das Vorjahresergebnis um über 4 % steigern und liegt damit nur knapp unterhalb des Rekordwerts von Die Domstadt gehört damit zu den wenigen Standorten, die ihren Umsatz von 2007 noch übertreffen konnten. Zu diesem hervorragenden Resultat trug insbesondere die lebhafte Nachfrage in der City bei, auf die ein Groß- Turnover higher With take-up of 290,000 m 2, Cologne improved on its prior-year result by more than 4 % and only just failed to equal its record performance in So the Rhineland city was one of the few locations in Germany able to post a year-on-year rise. This outstanding result was fuelled particularly by lively demand in the City Centre, which accounted for a large proportion of the space Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Köln I Development of take-up, vacant space and top rents in Cologne Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m ,90 19,90 21,50 21,00 19,40 19,00 19,80 20,45 21,10 21, Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

43 Cologne Köln 43 teil des Flächenumsatzes entfiel. Erfreulich ist auch, dass der Umsatz ohne den Einfluss besonderer Großdeals wie im Jahr 2006 zustande kam und von einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen getragen wurde. Mit fast 59 % konzentriert sich der größte Teil des Flächenumsatzes auf die City, wo in Köln traditionell die höchste Nachfrage besteht. Damit konnten die linksrheinischen Innenstadtlagen gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zulegen, als auf sie knapp die Hälfte des Ergebnisses entfiel. Mit gut m 2 bzw. knapp 12 % des Flächenumsatzes liegt Ehrenfeld/Braunsfeld schon deutlich abgeschlagen auf dem zweiten Rang. Die Büromarktzone Kalk/Mülheim folgt let. It is also gratifying to note that the high turnover was achieved without the influence of large out-ofthe-ordinary deals of the kind which shaped performance in Instead, it was due to broadly based demand across all the size categories. The City Centre, which in Cologne traditionally generates the strongest demand, accounted for the lion s share of take-up, with almost 59 % of the total. This means that the left-bank inner-city areas managed to increase take-up quite considerably on the year before, when they accounted for just under half of the total. Way behind in second place with just over 34,000 m 2 (almost 12 %), came Ehrenfeld/Braunsfeld. It was followed by the office market zone Kalk/ Bedeutende Vertragsabschlüsse in Köln I Major contracts in Cologne in m 2 ifp - Institut für Managementdiagnostik (1.1) Heuking Kühn Lüer Wojtek (1.1) Jacobs Project GmbH/JE Jacobs (2.1) Landschaftsverband Rheinland (1.2) Rechtsanwälte Oppenhoff & Partner (1.1) Pironet NDH AG (3.5) AXA Service AG (1.1) BLB NRW (1.1) WDR Westdeutscher Rundfunk (1.1) CMS Hasche Sigle (1.1) Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

44 44 Köln Cologne mit einem Anteil von rund 6 %, Ossendorf/Nippes mit gut 5 %. An der Reihenfolge der am stärksten nachgefragten Teilmärkte hat sich damit gegenüber dem Vorjahr nichts geändert. Mülheim, with around 6 % of the total, and Ossendorf/ Nippes, with over 5 %. So the individual submarkets finished 2008 in the same order as in Flächenumsatz nach Größenklassen in Köln I Take-up according to size categories in Cologne Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 35,0 7,7 39,1 20,2 14,1 15,8 5,9 12,0 4,6 22,3 0,9 9,5 0,4 12,5 Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bei der Verteilung der Flächenumsätze auf die Größenklassen war die Nachfrage insbesondere im kleinen Segment bis 500 m 2 mit knapp 28 % stark. Auch Verträge in der Kategorie von m 2 bis m 2 konnten gegenüber 2007 deutlich zulegen und gut 22 % des Umsatzes generieren. Alle anderen Größenklassen zeigten ebenfalls eine rege Nachfrage, verloren aber gegenüber dem Vorjahr Anteile. Am deutlichsten wurde dies bei Verträgen zwischen m 2 und m 2, die mit aktuell 9,5 % über 8 Prozentpunkte verloren. Wie im Vorjahr führten die Beratungsgesellschaften die Branchenverteilung mit knapp 20 % an, dicht gefolgt vom Sektor Versicherungen, der mit gut 19 % fast 17 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte. Die sonstigen Dienstleistungen gehörten im Jahr 2008 mit knapp 18 % ebenfalls zu den am stärksten nachfragenden Gruppen. Auf dem vierten Rang lagen Unternehmen aus Medien und Werbung (knapp 12 %). Der Handel verlor im Vergleich zum Vorjahr am stärksten Anteile: Konnte er 2007 noch 12 % zum Flächenumsatz beitragen, so waren es im vergangenen Jahr nur noch gut 3 %. In terms of the distribution of turnover according to size categories, demand was especially buoyant in the small-unit segment up to 500 m 2, with almost 28 %. Space let in the 2,001-5,000 m 2 bracket was also considerably higher than in 2007, accounting for more than 22 % of the total. Demand was also lively in all the other size categories, but their shares were down on the year before. This was most marked in the size class 5,001-10,000 m 2, which shed over 8 percentage points to end the year with 9.5 % of the total. Just as in the previous year, consultancies headed the demand-by-business-sector list, with just under 20 %, closely followed by insurances with more than 19 %, which was almost 17 percentage points up on The sector other services, with almost 18 % of total take-up, also performed strongly. In fourth place came media and advertising firms (just under 12 %). The biggest loser compared with the year before was commerce (retail/wholesale) whose share fell from 12 % in 2007 to only just over 3 % last year.

45 Cologne Köln 45 Flächenumsatz nach Branchen in Köln I Take-up according to sectors in Cologne in % Verwaltungen von 2,7 Industrie-/Bauunternehmen 3,1 Gesundheitswesen 3,2 Handel 5,3 Banken, Finanzdienstleister 6,3 Öffentliche Verwaltung Informations- 7,5 und Kommunikationstechnologien Lobbyisten 2,2 Transport und Verkehr 1,5 Beratungsgesellschaften 19,6 Versicherungen 19,2 11,6 Medien und Werbung Sonstige Dienstleistungen 17,8 Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 Weiterhin leichter Leerstandsrückgang Im Verlauf des Jahres 2008 konnte der Leerstand um über 3 % abgebaut werden und beträgt aktuell m 2. Knapp drei Viertel davon sind einer normalen Flächenqualität zuzuordnen und blieben mit m 2 auch nahezu stabil. Die stark nachgefragten modernen Flächen konnten um 9 % reduziert werden und belaufen sich nur noch auf m 2. Der Anteil der kaum noch marktgängigen unsanierten Flächen ist mit knapp 5 % vergleichsweise gering. Die Leerstandsquote sank innerhalb eines Jahres auf 8,3 %. Die Flächen im Bau reduzierten sich seit Ende 2007 um rund 19 % auf m 2 und werden voraussichtlich alle noch in diesem Jahr fertig gestellt. Insgesamt konzentriert sich das Baugeschehen auf lediglich vier Teilmärkte. Dabei entfällt mit m 2 nach wie vor der größte Anteil (gut 56 %) auf das rechtsrheinische Deutz, wovon dem Markt aber nur ein geringer Teil zur Verfügung steht. Auch von den m 2 Neubauflächen in der City ist lediglich ein Fünftel noch nicht vermietet. Die übrigen Flächen im Bau verteilen sich auf die Büromarktzonen Ehrenfeld/Braunsfeld und Bayenthal/Marienburg. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) hat infolge des Leerstandsabbaus und des starken Rückgangs der verfügbaren Flächen im Bau um gut 9 % abgenommen und beträgt aktuell m 2. Further slight drop in vacant space In the course of the year, vacant space was reduced by over 3 %, to 601,000 m 2. Close to three-quarters of this comprises premises of ordinary standard; at 450,000 m 2, the volume of such space remained virtually stable. The volume of empty premises of modern standard which are the focus of strong demand was reduced by 9 % to just 122,000 m 2. The proportion of difficult-to-market unrefurbished office units is relatively low, at just under 5 %. Last year, the vacancy rate dropped to 8.3 %. Since the end of 2007, space under construction has fallen by some 19 % to 284,000 m 2, all of which is likely to be completed before the end of this year. Overall, building activity is focused on just four submarkets. As before, the biggest share with 160,000 m 2 (more than 56 %) is in right-bank Deutz, but only a small proportion of this is still available to the market. Similarly, of the 84,500 m 2 of space being created in the City Centre, only one fifth has not been let yet. The rest of the space under construction is spread between the office market zones of Ehrenfeld/Braunsfeld and Bayenthal/Marienburg. Because of the reduction of vacancy and the sharp decline of as-yet-unlet units under construction, the total available supply of office space (vacant premises plus still available space under construction, see Glossary) has fallen by over 9 %, to 671,000 m 2 at present.

46 46 Köln Cologne Bei den projektierten Flächen zeigt sich wie schon im Vorjahr nur eine leichte Veränderung. Für aktuell m 2 bestehen konkrete Projektplanungen, was einer Zunahme von knapp 2 % gegenüber 2007 entspricht. Nach wie vor konzentrieren sich die Projektentwickler dabei auf die beiden Innenstadtlagen City und Deutz mit zusammen knapp 49 %. Vor dem Hintergrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen und vor allem der Finanzierungssituation sind allerdings viele Projekte vorerst auf Eis gelegt. Höchstmiete gestiegen Die Kölner Spitzenmiete hat noch einmal um knapp 2 % zugelegt. Sie liegt aktuell bei 21,50 /m 2 und wird mit großem Abstand in der City erzielt. In den übrigen Teilmärkten gaben die Höchstmieten im Jahresverlauf überwiegend leicht nach. Lediglich in Sülz/Lindenthal und in den westlichen Nebenlagen ist ein Anziehen der Spitzenmiete zu verzeichnen. Die Durchschnittsmieten konnten in allen Teilmärkten der City- und Cityrandlagen zulegen, in den Nebenlagen reduzierten sie sich jedoch geringfügig. Verhalten positive Perspektiven Aufgrund der relativ hohen Stabilität des Kölner Büromarkts ist für das Jahr 2009 trotz der schwierigen Rahmenbedingungen nicht von einem deutlichen Einbruch des Flächenumsatzes auszugehen. Durch die geringe Menge neu auf den Markt kommender, unvermieteter Büroflächen ist mit einer Stabilisierung des Leerstands auf heutigem Niveau oder mit einer weiteren Reduzierung zu rechnen. Moderne Flächen mit kurzfristiger Verfügbarkeit werden langsam knapp, sodass für die Spitzenmiete keine größeren Rückgänge erwartet werden. In the field of planned premises, there has once again been only a slight year-on-year shift. Space at the concrete planning stage totals 619,000 m 2, a rise of less than 2 % on As before, project developers are concentrating on the two inner-city areas of City Centre and Deutz, which together account for almost 49 % of the total. However, in view of the current overall economic situation and especially the financing difficulties, many projects have been halted for the time being. Rise in peak rent The top rent in Cologne has climbed again, this time by almost 2 % to /m 2. This rent, achieved in the City Centre, is well above that paid elsewhere in the city. On the whole, top rents in the other submarkets eased slightly last year. Only in Sülz/Lindenthal and the western sub-centres was any improvement in peak rents to be observed. Average rents rose in all the City Centre and Centre Fringe submarkets, while in the sub-centres they fell somewhat. Prospects cautiously positive In view of the relatively high stability of the Cologne office market, no major slump in turnover is anticipated in 2009, despite the present difficult conditions. Given the low volume of unlet office units coming onto the market, vacancy can be expected to remain steady at its current level or even to go on falling. Since readily available premises are becoming scarce, the top rent is unlikely to register any sizeable decline.

47 Cologne Köln 47 Ken nzahlen Köln I Key indicators Cologne Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 City 21,50 14, Deutz 14,75 13, Cityrand 2.1 Ehrenfeld/Braunsfeld 12,50 10, Sülz/Lindenthal 13,50 10, Bayenthal/Marienburg 14,20 10, Kalk/Mülheim 10,00 9, Nebenlagen 3.1 Ossendorf/Nippes 10,30 9, West 11,30 9, Hürth 9,20 7, Rodenkirchen 11,50 8, Porz/Flughafen 11,50 9, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Köln, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

48 48 Leipzig Leipzig Leipzig I Leipzig Flächenumsatz auf Vorjahresniveau Mit einem Flächenumsatz von m 2 konnte der Leipziger Büromarkt an das Vorjahr anknüpfen und erzielte nahezu das gleiche Resultat. Der traditionell hohe Anteil des kleinteiligen Flächensegments stützte auch im Jahr 2008 das Ergebnis. Daneben erzielten die Verträge zwischen m 2 und m 2 eine erfreulich hohe Nachfrage. Bei den Branchengruppen hatten Turnover at prior-year level With take-up of 89,000 m 2 in 2008, the Leipzig office market achieved virtually the same result as the year before. Once again, the city s performance was fuelled by leases in the small-unit category, which traditionally generates a high proportion of turnover there. The scale of lettings in the 2,001-5,000 m 2 bracket was also gratifyingly high, though. In terms of business Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Leipzig I Development of take-up, vacant space and top rents in Leipzig Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m m ,20 10,20 10,20 10,70 10,70 10,70 10,70 11,00 11,00 11, Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

49 Leipzig Leipzig 49 die sonstigen Dienstleistungen, die Informations- und Kommunikationstechnologien sowie das Gesundheitswesen den größten Anteil am Flächenumsatz. Der nachfragestärkste Teilmarkt Graphisches Viertel/ Prager Straße trug im Jahr 2008 über 25 % ( m 2 ) zum Flächenumsatz bei. Damit führte diese Büromarktzone das Feld zwar wieder an, liegt aber um gut 30 % unter dem Vorjahreswert. Die Nebenlage Leipzig West konnte dagegen deutlich zulegen und schiebt sich mit m2 Flächenumsatz an die zweite Stelle (18 %), gefolgt vom Teilmarkt Leipzig Nord/Nordwest/ Eutritzsch mit knapp 15 %. Erst an vierter Position liegt die City mit rund 14 % des Flächenumsatzes. Die Innenstadtlagen bleiben damit deutlich hinter dem sectors, the biggest sources of demand were other services, information and communications technologies and healthcare. The most strongly favoured submarket, Graphisches Viertel/Prager Strasse, contributed more than 25 % (22,600 m 2 ) to turnover last year. That once again makes it the leading office market zone, although its result was more than 30 % under the prior-year level. Take-up in the Leipzig West sub-centre, on the other hand, increased significantly, to 16,100 m 2, enabling it to move into second place, with 18 % of the total. It was followed by the submarket of Leipzig North/Northwest/Eutritzsch, with just under 15 %. The City Centre took only fourth place, with some 14 % of turnover. Bedeutende Vertragsabschlüsse in Leipzig I Major contracts in Leipzig in m 2 Versicherungsforen Leipzig Gesellschaft für angewandte Versicherungswissenschaft (2.5) Invitel Service Unit 03 GmbH (1.1) O2 Germany (3.3) Gegenbauer Facility Management (3.2) 950 Lecos GmbH (2.5) buw Holding GmbH (3.4) s+p Software & Consulting AG (3.5) BBW Berufsbildungswerk Leipzig für Hör- und Sprachgeschädigte GmbH (3.5) HCM Health-Care Managers GmbH (2.5) Stadt Leipzig Bürgeramt Ratzelbogen (3.5) Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

50 50 Leipzig Leipzig Ergebnis des Vorjahres zurück, in dem sie mit knapp 19 % des Umsatzes Rang zwei belegten. Auch 2008 wurde mit fast 54 % wieder mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes mit kleinen Verträgen unter 500 m 2 generiert. Trotz einer damit verbundenen Abnahme um 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr unterstreicht dies die lebhafte Nachfrage nach kleineren Büroeinheiten. Während sich die Größenklasse zwischen 501 m 2 und m 2 mit gut 16 % konstant zeigte, legte die eher schwach nachgefragte Klasse zwischen m 2 und m 2 um 2,5 Prozentpunkte auf fast 6 % zu. Die stärkste Erhöhung verzeichneten die Verträge zwischen m2 und m 2 : Diese Gruppe trägt mit gut 24 % zum Flächenumsatz bei und konnte sich damit um 8 Prozentpunkte steigern. This was well down on the almost 19 % which had given it second place in As before, leases of under 500 m 2 accounted for more than half of all space let, almost 54 % to be precise. Although this actually represents a year-on-year fall of 10 percentage points, it nevertheless highlights the buoyancy of demand for smaller office units. While turnover in the size category between 501 and 1,000 m 2 remained constant, at just over 16 %, the 1,001-2,000 m 2 bracket, where demand is normally weak, rose by 2.5 percentage points to almost 6 %. The strongest increase of 8 percentage points was posted by leases of between 2,001 and 5,000 m 2, which generated more than 24 % of the total. Flächenumsatz nach Größenklassen in Leipzig I Take-up according to size categories in Leipzig Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 70 % 68,7 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 25,1 23,1 28,5 5,7 16,4 0,8 5,7 1,7 24,3 Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m 2 Bei der Branchenverteilung belegen wieder die drei gleichen Gruppen des Vorjahres die ersten Plätze. Nachfragestärkster Bereich waren die sonstigen Dienstleistungen. Mit einem Anteil von 25 % liegen sie aber um gut 8 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Die Informations- und Kommunikationstechnologien konnten dagegen mit 20,5 % um fast 7 Prozentpunkte zulegen, gefolgt vom Gesundheitswesen, das sich mit 11 % nur minimal veränderte. Neu auf dem vierten Rang sind die Verwaltungen der Industrieunternehmen The top places in the list of demand according to business sectors were taken by the same three groups as in As before, others services formed the biggest source of demand, with 25 % of the total, but this figure was more than 8 percentage points below its prior-year result. On the other hand, the sector information and communications technologies improved its performance by almost 7 percentage points to achieve a share of 20.5 %. It was followed by healthcare, with 11 %, much the same as in New in fourth place

51 Leipzig Leipzig 51 Flächenumsatz nach Branchen in Leipzig I Take-up according to sectors in Leipzig in % 3,0 Banken, Finanzdienstleister 3,5 Versicherungen 5,7 Medien und Werbung 8,0 Öffentliche Verwaltung Transport und Verkehr 2,0 Handel 0,7 Lobbyisten 0,4 Sonstige 0,7 Sonstige Dienstleistungen 24,8 9,6 Beratungsgesellschaften Verwaltungen von 10,0 Industrie-/Bauunternehmen Informations- und Kommunikationstechnologien 20,5 Gesundheitswesen 11,1 Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 mit einem Anteil von 10 % des Flächenumsatzes. Die Beratungsgesellschaften sind mit knapp 10 % um eine Position nach hinten gerutscht. was the sector administrations of industrial companies, with 10 % of take-up, pushing consultancies, with just under 10 %, down into fifth place. Leerstandsabbau setzt sich fort Der Leerstand in Leipzig konnte innerhalb des vergangenen Jahres weiter abgebaut werden. Aktuell stehen m 2 Bürofläche leer, was einer Reduktion um 5,5 % entspricht. Mit einer Abnahme von gut 7 % wurden Flächen mit moderner Ausstattungsqualität dabei nur leicht stärker nachgefragt als normale Flächen, die um über 6 % reduziert wurden. Unverändert zeigen sich die kaum noch am Markt zu platzierenden unsanierten Leerstandsflächen. In dem stark nachgefragten Teilmarkt Graphisches Viertel/Prager Straße konnten am meisten leer stehende Büroflächen vermittelt werden; daneben ist auch eine deutliche Abnahme in den Nebenlagen festzustellen. Da in Leipzig keine Fertigstellungen zu verzeichnen waren, sank die Leerstandsquote zum Jahresende auf 16,9 %. Vacancy again lower Last year, the reduction of vacant space in Leipzig continued. The volume was cut by 5.5 % to 634,000 m 2 at present. The decline in the field of premises with modern specifications at just over 7 % was only slightly sharper than the fall in the volume of empty office units of ordinary quality, at rather more than 6 %. The volume of barely marketable unrefurbished empty premises remained the same. The reduction of vacancy was most marked in the strongly favoured submarket of Graphisches Viertel/Prager Strasse, but there was also a sharp fall of unoccupied space in the sub-centres. Since there were no completions, the vacancy rate in Leipzig at the end of the year had dropped to 16.9 %. Im Laufe des Jahres 2008 wurde in Leipzig mit neuen Bauprojekten begonnen, sodass sich die Flächen im Bau von m 2 auf aktuell m 2 stark erhöhten. Da noch nicht alle Flächen am Markt platziert sind, stieg auch die Zahl der noch verfügbaren Flächen im Bau um m 2, sodass noch knapp die Hälfte der gesamten Neubauflächen verfügbar ist. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Some new building projects were commenced in Leipzig in the course of 2008, lifting the volume of space under construction quite substantially, from 20,000 m 2 to 52,000 m 2 at present. Since not all of this space has been let yet, the scale of still available premises under construction also rose, by 8,000 m 2. So just under half of all the new space now being built is still available. The fall in the total available supply of space (empty

52 52 Leipzig Leipzig Flächen im Bau, siehe Glossar) konnte weiter reduziert werden und beträgt aktuell m 2 (-4 %). Das Volumen der projektierten Flächen sank innerhalb des Jahres um gut 9 % auf aktuell m 2. Der Schwerpunkt der Projektplanungen besteht nach wie vor in der City und der Ringlage. Spitzenmieten konstant Auch im Jahr 2008 gab es bei den Leipziger Höchstmieten keine Veränderung. Weiterhin werden in der City 11 /m 2 für moderne Büroflächen erzielt. Auch insgesamt zeigt sich der Markt stabil. In so gut wie allen Teilmärkten hielten die Spitzenmieten das Niveau des Vorjahres. Während die guten Lagen von Zuzügen profitieren, was sich in einem leichten Anstieg der Durchschnittsmieten zeigt, setzt sich der Abwärtstrend der schlechteren Lagen fort. Perspektiven bleiben stabil Die Stabilität des Leipziger Büromarkts wird sich auch im Jahr 2009 fortsetzen, sodass die Auswirkungen der schlechten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen vergleichsweise moderat ausfallen dürften. Der Flächenumsatz wird sich daher und aufgrund der hohen Nachfrage im kleineren Flächensegment vermutlich nur leicht unterhalb des Niveaus der letzten zwei Jahre bewegen. Auch für die Spitzenmiete ist keine Veränderung zu erwarten. Der langsame Leerstandsabbau dürfte sich dagegen fortsetzen. premises plus still available premises under construction, see Glossary) continued, with a drop of 4 % to 659,000 m 2. In the course of the year, the volume of space at the planning stage declined by over 9 % to 120,000 m 2 at present. As before, the City Centre and the Ringlage form the focus of building activity. Top rents steady In 2008, there were once again no changes in the level of the top rent in Leipzig. It is still 11 /m 2, the price commanded by modern premises in the City Centre. The market was also stable overall, with top rents maintaining their prior-year level in almost all submarkets. While the good areas are benefiting from new arrivals, sending average rents slightly higher, the downward trend in the less attractive districts continues. Prospects remain stable The Leipzig office market is set to remain stable again this year, so the impact of the poor general economic climate is likely to be only moderate. For this reason, and also because of the high level of demand in the smaller size segment, turnover will probably be only marginally down on the figure achieved in the past two years. Nor is any change in top rents to be expected. On the other hand, the slow reduction of vacancy space will probably continue.

53 Leipzig Leipzig 53 Ken nzahlen Leipzig I Key indicators Leipzig Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern normal normal unsaniert unrefurbished fertig finished gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected 2008 gesamt total davon Erstbezug of this, since completion 2009 ab 2010 from =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 11,00 7, Cityrand/City-Entlastungsbereich 2.1 Ringlage 8,00 6, Gohlis Süd 6,70 5, Musikviertel/Bachviertel 7,00 6, Waldstraßenviertel 7,00 6, Graphisches Viertel/Prager Straße 8,00 6, Nebenlagen 3.1 Leipzig Süd/Karl-Liebknecht-Straße 7,00 6, Leipzig Nord/Nordwest/Eutritzsch 6,50 6, Neue Messe 6,20 5, Leipzig Nordost 6,00 5, Leipzig West 6,00 5, Peripherie 4.1 A 9/A 38 6,50 5, A 14 6,50 5, Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL Leipzig, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

54 54 München Munich München I Munich Leichter Rückgang des Flächenumsatzes Mit einem Flächenumsatz von m 2 verfehlte der Münchener Büromarkt 2008 nur knapp das Mitte des Jahres erwartete Ergebnis von m 2 und blieb um 6 % unter dem Vorjahreswert. Trotzdem liegt die bayerische Landeshauptstadt erneut mit weitem Abstand an der Spitze der großen deutschen Bürostandorte. Berücksichtigt man den Anteil der Eigen- Slight fall in take-up With turnover of 786,000 m 2 in 2008, the Munich office market marginally failed to achieve the 800,000 m 2 result anticipated at the half-year point and finished 6 % down on the year before. Nevertheless, the Bavarian capital once again turned in by far the best performance among the major German office locations. If the proportion of owner-occupier deals where the Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in München I Development of take-up, vacant space and top rents in Munich Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m ,10 35,80 30,70 30,00 28,00 28,00 28,50 29,50 31,00 34, Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/

55 Munich München 55 nutzerdeals, der sich gegenüber 2007 auf rund m 2 halbierte, so konnte der Vermietungsmarkt sogar noch leicht zulegen. Verantwortlich war hierfür in erster Linie ein sehr reges Marktgeschehen bei den kleinen und mittleren Flächengrößen, wogegen Großabschlüsse deutlich rückläufig waren. Nach wie vor ist der Trend zur Anmietung von Neubauflächen oder Projekten ausgeprägt. volume halved in comparison to 2008 to just 61,000 m 2 is taken into consideration, turnover on the rental market actually increased moderately. This was due primarily to very lively market activity in the small and mid-range size categories; large transactions, on the other hand, posted a marked decline. There is still a marked trend for firms to rent newly built premises or pre-rent space in projects. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes zeigt sich ein identisches Bild wie Erneut entfielen fast 74 % auf das Stadtgebiet. Auch die Reihenfolge der am stärksten nachgefragten Büromarktzonen hat sich kaum verändert. Unangefochtener Spitzenreiter ist die City mit einem Anteil von knapp 20 % The geographical distribution of turnover was virtually identical to that the year before. Once again, the municipal area accounted for almost 74 % of the total. The list of office market zones generating the biggest shares of demand also remained more or less unchanged. Way out in the lead was the City Bedeutende Vertragsabschlüsse in München I Major contracts in Munich in m Wacker Neuson SE (3.5) ARAG AG (3.5) Flughafen München GmbH (4.1) Schulreferat München (1.1) PricewaterhouseCoopers (2.6) LHI Leasing GmbH (4.3) Münchner Bank (3.5) BT Germany GmbH (2.4) ERV Europa Reiseversicherung (2.2) TNS Infratest (3.5) Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

56 56 München Munich ( m 2 ) am Gesamtumsatz, gefolgt von der Region Nord mit 13 % ( m 2 ). Position drei belegt der Cityrand Süd mit 9 % ( m 2 ) vor den auch im letzten Jahr starken Büromarktzonen Westend mit fast 7 % ( m 2 ) und Cityrand Nord mit 6 % ( m 2 ). Die Verteilung des Gesamtumsatzes auf die einzelnen Größenklassen hat sich gegenüber 2007 deutlich verschoben: Dominierten im Vorjahr vor allem Großabschlüsse über m 2 das Bild (28 %), so waren sie 2008 lediglich für 12 % des Ergebnisses verantwortlich. Dagegen konnten sowohl die kleinen Verträge bis m 2 (fast 38 %, +6 Prozentpunkte) als auch die mittleren Abschlüsse bis m 2 (50 %, +10 Prozentpunkte) signifikant zulegen. An keinem anderen Standort gibt es eine vergleichbar homogene Umsatzverteilung, was grundsätzlich ein Indiz für eine breite und damit stabile Nachfragebasis ist. Centre, with just on 20 % (155,500 m 2 ) of total take-up, followed by Region North, with 13 % (103,500 m 2 ). In third place came City Fringe South, with 9 % (72,500 m 2 ). It thus finished ahead of two office market zones which again performed well: Westend, with almost 7 % ( m 2 ), and City Fringe North, with 6 % (45,500 m 2 ). The way turnover was spread over the individual size categories revealed considerable year-on-year shifts. Whereas the picture in 2007 was dominated chiefly by large leases upwards of 10,000 m 2 (28 %), in 2008 this category accounted for only 12 % of the result. On the other hand, both the smaller transactions of up to 1,000 m 2 (almost 38 %, +6 percentage points) and also the mid-range size brackets of up to 10,000 m 2 (50 %, +10 percentage points) increased their shares significantly. Nowhere else in Germany is take-up so evenly spread in term of size, which basically indicates broadly based and thus stable demand. Flächenumsatz nach Größenklassen in München I Take-up according to size categories in Munich Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 39,3 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 23,8 4,4 16,2 19,6 16,9 9,7 16,0 5,1 18,7 1,9 15,7 0,6 12,1 Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Analog zu den Flächengrößen zeigt auch die Umsatzverteilung auf die einzelnen Branchen ein ausgeglichenes Bild, sodass keine Dominanz einzelner Gruppen zu erkennen ist. Mit einem Anteil von 16 % liegen die Beratungsgesellschaften an der Spitze, gefolgt von den sonstigen Dienstleistungen (15 %), den Informations- A balanced picture is also presented by the distribution of turnover according to business sectors, with no individual group particularly dominant. In 2008, the list was headed by consultancies, with 16 % of the total, followed by other services (15 %), information and communications technologies (13.5 %) and

57 Munich München 57 Flächenumsatz nach Branchen in München I Take-up according to sectors in Munich in % 3,4 Handel 4,4 Öffentliche Verwaltung 4,9 Transport und Verkehr 6,0 Versicherungen 7,0 Banken, Finanzdienstleister 8,0 Gesundheitswesen 9,1 Medien und Werbung Lobbyisten 2,3 Beratungsgesellschaften 16,1 Sonstige Dienstleistungen 14,9 Informations- und Kommunikationstechnologien 13,5 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen 10,4 Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 und Kommunikationstechnologien (13,5 %) sowie den Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 10 %). Insgesamt verzeichnen sieben Branchengruppen einen Umsatzanteil von mindestens 7 %. the administrations of industrial companies, with more than 10 %. Overall, seven different sectors each had a share of at least 7 %. Flächenangebot weiter gestiegen Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) ist in München 2008 weiter angestiegen und liegt zum Jahresende bei 2,04 Mio. m 2, was einer Erhöhung von fast 12 % entspricht. Verantwortlich ist hierfür die deutliche Zunahme der Flächen im Bau. Aktuell beläuft sich deren Volumen auf m 2, rund 43 % über dem Vergleichswert des Vorjahres. Insbesondere die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben sich signifikant um 125 % erhöht (auf m 2 ). München wird demzufolge im Jahr 2009 mehr als andere Standorte die erhebliche Ausweitung des Flächenangebots zu spüren bekommen. Anders als die verfügbaren Flächen im Bau haben sich die Leerstände wenn auch nur leicht reduziert. Das aktuelle Volumen beläuft sich auf 1,64 Mio. m 2. Aufgrund der verstärkten Bautätigkeit wurden dem Leerstand im letzten Jahr auch eine Reihe von Neubauflächen zugeführt, sodass sich die modernen Leerstände trotz eines guten Flächenumsatzes nicht verringert haben. Da der mit Abstand überwiegende Teil der Neubauprojekte im Stadtgebiet realisiert wird, ist hier Further rise in space supply The total available supply of space (vacant space plus still available premises under construction, see Glossary) posted a further rise in Munich in 2008, of almost 12 % to 2.04 million m 2. This was due to the far greater volume of space under construction. This currently totals 604,000 m 2, some 43 % up on the prior-year figure. There was particularly striking growth in the proportion of this which is still available to the rental market; this increased by all of 125 % to 407,000 m 2. This means that in the coming year, Munich will feel the consequences of a substantial growth in space supply to a far greater extent than other cities. On the other hand, vacant space has fallen, albeit only slightly. The current volume is 1.64 million m 2. One result of last year s greater level of construction activity was that the volume of vacant space was also bolstered by a number of newly built premises. So despite the good turnover, the scale of modern unoccupied offices has not been reduced. Since by far most of the new construction projects are in the municipal area, vacant space there has actually risen somewhat in

58 58 München Munich der Leerstand in den letzten zwölf Monaten sogar leicht angestiegen, wogegen er in der Peripherie etwas abgenommen hat. Innerhalb der einzelnen Büromarktzonen finden sich die höchsten Leerstände in der Region Nord mit m 2, gefolgt von der Region Ost mit m 2, dem Cityrand Süd mit m 2 sowie den Büromarktzonen City und Westend mit jeweils m 2. Die Leerstandsrate beläuft sich auf 8,4 % im gesamten Markt- und auf 7,5 % im Stadtgebiet. Spitzen- und Durchschnittsmieten erhöht Die Mietpreisniveaus haben sich 2008 positiv entwickelt. Die Spitzenmiete erhöhte sich innerhalb des letzten Jahres um knapp 10 % von 31 /m 2 (2007) auf aktuell 34 /m 2. Damit konnte München den stärksten Anstieg aller deutschen Bürostandorte realisieren. Auch die Durchschnittsmieten haben in den meisten Büromarktzonen angezogen. Verantwortlich für diese Entwicklung ist auch die Tatsache, dass sich die Nachfrage stark auf moderne, neuwertige Büroflächen konzentriert hat, für die entsprechend hohe Mieten gezahlt werden. Rückläufiger Flächenumsatz absehbar Auch der Münchener Büromarkt wird die Auswirkungen der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation zu spüren bekommen und mit großer Wahrscheinlichkeit einen abnehmenden Flächenumsatz hinnehmen müssen. Wie stark der Rückgang ausfallen wird, ist ungewiss, aber München hat gute Chancen, auch 2009 wieder den höchsten Umsatz aller deutschen Bürostandorte zu erzielen. Aufgrund der umfangreichen Bautätigkeit werden die Leerstände im Laufe des Jahres 2009 wieder leicht steigen. Die Mieten dürften deshalb ihren Zenit erreicht haben, sodass für 2009 in Teilbereichen erste, vereinzelt auch etwas umfangreichere Mietpreisrückgänge zu erwarten sind. the past twelve months; in this respect the peripheral areas have posted a slight decline. Within the individual office market zones, vacancy is biggest in Region North, with 245,500 m 2, followed by Region East, with 156,000 m 2, City Fringe South, with 270,500 m 2, and the office market zones City Centre and Westend, each with 113,000 m 2. In the market area as a whole, the vacancy rate is 8.4 %; the figure within the municipal boundaries is 7.5 %. Top and average rents higher Rental price levels developed positively in In the course of the year, the top rent rose by almost 10 %, from 31 /m 2 (2007) to 34 /m 2. This was the biggest rise in any of the German office locations. In most office market zones, average rents also climbed higher. This development is fuelled by the strong focus of demand on modern, new and as-new premises which command higher rents. Drop in turnover to be expected The office market in Munich, as elsewhere, will feel the impact of the difficult overall economic situation and in all probability this will result in lower turnover. Just how steep the decline will be is uncertain at the moment, but Munich has a good chance of remaining the German city with the biggest take-up. In view of the extensive construction activity, vacant space will again grow somewhat in the course of This means that rents have probably already peaked, making it likely that the coming year will bring initial falls in some areas; in isolated cases these declines may be somewhat more extensive.

59 Munich München 59 Ken nzahlen München I Key indicators Munich Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total modern modern 2008 gesamt davon Erstbezug total of this, since completion normal normal gesamt davon Erstbezug total of this, since completion unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+9) =(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 City 34,00 18, Bogenhausen 25,00 19, Cityrand (innerhalb Mittlerer Ring) 2.1 Cityrand Nord 22,00 15, Cityrand Süd 18,00 14, Arabellapark 17,00 14, Westend 18,00 16, Theresienhöhe 17,00 15, Arnulfpark 18,50 17, Nebenlagen 3.1 Moosach/Milbertshofen 15,00 13, Parkstadt Schwabing 21,00 15, Neuperlach 11,00 9, Messestadt Riem 15,00 13, Übriges Stadtgebiet 18,00 12, Summe München Peripherie 4.1 Region Nord 13,50 9, Region Ost 12,50 10, Region Süd 15,00 12, Region West 14,50 11, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. Atisreal GmbH, NL München, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

60 60 Stuttgart Stuttgart Stuttgart I Stuttgart Deutliche Zunahme des Flächenumsatzes Der Flächenumsatz im Stuttgarter Marktgebiet belief sich 2008 auf m 2 ; gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Steigerung um 18 %. Stuttgart gehört damit nicht nur zu den wenigen Standorten, die im vergangenen Jahr das Ergebnis verbessern konnten, sondern weist auch den höchsten Zuwachs aller Städte auf. Das sehr gute Resultat wurde durch umfangreiche Abschlüsse in Marked increase in turnover Take-up in the Stuttgart market area in 2008 totalled 189,000 m 2, equivalent to a year-on-year rise of 18 %. Stuttgart was one of just a few locations to register an increase, and it was the biggest rise among all the cities under review. The very good result was fuelled by substantial letting in many office market zones, with less concentration on the central areas than the year Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten in Stuttgart I Development of take-up, vacant space and top rents in Stuttgart Entwicklung des Flächenumsatzes in m 2 I Development of take-up in m 2 Entwicklung des Leerstands in m 2 I Development of vacant space in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m 2 I Development of top rents in /m m m m m m m m m m ,90 17,90 19,40 19,40 16,00 16,00 17,00 18,50 18,50 19, AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

61 Stuttgart Stuttgart 61 vielen Büromarktzonen getragen und konzentrierte sich weniger als im Vorjahr auf die zentralen Lagen. Auch der Anteil der Großverträge ging zurück, sodass vor allem eine lebhafte Nachfrage in den mittleren Flächenkategorien das Marktgeschehen bestimmt hat. Mit m 2 entfielen rund 40 % des Gesamtumsatzes auf die Büromarktzonen der Peripherie deutlich mehr als im Vorjahr (29 %). Das Stuttgarter Stadtgebiet verlor dagegen relativ betrachtet an Bedeutung, konnte absolut mit m 2 Flächenumsatz das Vorjahresergebnis aber halten. Für die sehr homogene Verteilung des Umsatzes spricht auch, dass gleich fünf Büromarktzonen ein Ergebnis über m 2 aufweisen. An erster Stelle liegt die traditionell stark nachbefore. The proportion of large leases also declined and market activity was dominated primarily by lively demand in the mid-range size categories. Some 40 % 75,000 m 2 of total take-up was achieved in the office market zones on the periphery, considerably more than in 2007 (29 %). In relative terms, the significance of the Stuttgart municipal area declined somewhat, although in terms of absolute volume its turnover at 114,000 m 2 was on a par with that the year before. Another indication of the very even distribution of take-up is the fact that all of five office market zones posted a result of over 20,000 m 2. In first Bedeutende Vertragsabschlüsse in Stuttgart I Major contracts in Stuttgart in m Württembergische Versicherung (1.1) Bosch AG (3.2) Cor AG (4.4) IT-Dienstleister (4.3) Stadt Stuttgart Job-Center (2.1) Bosch AG (4.3) Land Baden-Württemberg (3.2) Land Baden-Württemberg (3.1) Deutsche Bahn (2.1) Versatel (2.2) AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

62 62 Stuttgart Stuttgart gefragte Zone Vaihingen/Möhringen mit m 2 (13,5 %), gefolgt von der City mit m 2 (13 %), dem Cityrand West mit m 2 (12,5 %), dem Cityrand Ost mit m 2 (12 %) sowie Leinfelden-Echterdingen in der Peripherie mit m 2 (11 %). place came the traditionally strongly favoured zone of Vaihingen/Möhringen, with 25,500 m 2 (13.5 %), followed by the City Centre, with 24,800 m 2 (13 %), Centre Fringe West, with 23,700 m 2 (12.5 %), Centre Fringe East, with 23,100 m 2 (12 %) and Leinfelden-Echterdingen on the periphery, with 21,500 m 2 (11 %). Flächenumsatz nach Größenklassen in Stuttgart I Take-up according to size categories in Stuttgart Anzahl der Verträge in % I Number of contracts in % Flächenumsatz der Verträge in % I Take-up volume of contracts in % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 18,4 3,0 31,2 16,0 35,3 28,0 7,8 14,0 6,1 27,0 0,8 6,0 0,4 6,0 AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 < 201 m m m m m m 2 > m 2 Bei der Analyse des Gesamtumsatzes nach Flächengrößenklassen fällt auf, dass die Nachfrage insbesondere in den mittleren Kategorien zwischen 501 m 2 und m 2 sehr rege war: Insgesamt entfallen rund 69 % des Ergebnisses auf dieses Marktsegment (Vorjahr: 49 %). Allein die Größenklasse von 501 m 2 bis m 2 verbuchte 28 % des Umsatzes. Demgegenüber verloren Großabschlüsse über m 2 erheblich an Bedeutung. Während sie 2007 noch einen Anteil von 23 % hatten, entfielen im vergangenen Jahr lediglich 12 % des Resultats auf diese Verträge. Auch bei den am Gesamtergebnis beteiligten Branchengruppen sind Verschiebungen zu beobachten. An erster Stelle stehen die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 24 % (Vorjahr: 7 %), gefolgt von den Verwaltungen von Industrieunternehmen, die ihren Anteil ebenfalls von gut 13 % (2007) auf aktuell 20 % steigern konnten. Auf den weiteren Plätzen An analysis of total turnover according to size categories shows that demand was particular buoyant in the midrange brackets between 501 and 5,000 m 2. In all, this market segment accounted for around 69 % of the total (prior year: 49 %). By itself, the size class 501-1,000 m 2 contributed 28 % of all take-up. On the other hand, large leases of more than 5,000 m 2 lost a lot of ground: whereas in 2007 they achieved a share of 23 %, last year they accounted for only 12 % of the overall result. There were also year-on-year shifts in the distribution of turnover according to business sectors. In first place in 2008 came information and communications technologies with more than 24 % of the total (prior year: 7 %), followed by the administrations of industrial companies. This sector lifted its share from just over 13 % (2007) to 20 %. Then came consultancies, with

63 Stuttgart Stuttgart 63 Flächenumsatz nach Branchen in Stuttgart I Take-up according to sectors in Stuttgart in % 2,8 Gesundheitswesen 4,0 Versicherungen 4,1 Transport und Verkehr 4,7 Banken, Finanzdienstleister 5,8 Sonstige Dienstleistungen 8,1 Medien und Werbung Handel 0,9 Lobbyisten 0,9 Informations- und Kommunikationstechnologien 24,3 Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen 20,2 8,4 Öffentliche Verwaltung Beratungsgesellschaften 15,8 AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009 folgen Beratungsgesellschaften mit knapp 16 % und die öffentliche Verwaltung mit gut 8 %, die 2007 die Riege der Branchen noch mit 27,5 % angeführt hatte. In stärkerem Umfang am Flächenumsatz beteiligt waren darüber hinaus die Branchengruppe Medien und Werbung mit 8 % sowie die sonstigen Dienstleistungen (z. B. Immobilienberatungen, Zeitarbeitsfirmen) mit knapp 6 %. Die Flächen im Bau haben sich in den letzten zwölf Monaten leicht (um 8 %) auf m 2 reduziert. Etwas erhöht (+10 %) haben sich dagegen die hieralmost 16 %, and public administration with more than 8 %, well down on its performance the previous year, when it had led the list with 27.5 %. Further sizeable contributions to turnover were made by the sector media and advertising, with 8 %, and other services (e.g. real estate agencies, temporary job agencies) with close to 6 %. Leerstände auf relativ moderatem Niveau Die Leerstände im Stuttgarter Marktgebiet belaufen sich Ende 2008 auf insgesamt m 2 (aufgrund einer 2007 erfolgten erweiterten Neuerfassung und methodischer Umstellungen bei der Leerstandserhebung ist diese Zahl nicht mehr direkt mit den früheren Ergebnissen vergleichbar). Bemerkenswert ist vor allem, dass lediglich m 2 (13 %) auf moderne Flächen entfallen. Der Gesamtleerstand verteilt sich nahezu hälftig auf das Stadtgebiet sowie die peripheren Büromarktzonen. Die umfangreichsten Leerstände finden sich in den Zonen Vaihingen/Möhringen ( m 2 ), Leinfelden-Echterdingen ( m 2 ), Weilimdorf ( m 2 ) und Feuerbach/Zuffenhausen mit m 2. Die Leerstandsrate beläuft sich aktuell auf 6,3 %. Vacancy at relatively moderate level The volume of vacant space in the Stuttgart market at the end of 2008 amounted to 451,000 m 2 (because of a new extended analysis in 2007 and changes in the methodology of registering vacant space, this figure can no longer be compared directly with earlier results). It is notable that only 59,000 m 2 (13 %) of the empty space consists of modern premises. Total vacant space divides up more or less half and half between the municipal area on the one hand and the peripheral office market zones on the other. The largest volumes are in the zones Vaihingen/Möhringen (61,400 m 2 ), Leinfelden- Echerdingen (59,500 m 2 ), Weilimdorf (58,700 m 2 ) and Feuerbach/Zuffenhausen, with 57,500 m2. The current vacancy rate is 6.3 %. Space under construction fell slightly in the course of last year, by 8 % to 155,000 m 2. But the volume of this available to the rental market actually rose somewhat,

64 64 Stuttgart Stuttgart von dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehenden Flächen, die sich auf m 2 belaufen und noch knapp 63 % des gesamten Bauvolumens umfassen. Knapp die Hälfte der Flächen im Bau wird noch in diesem Jahr fertig gestellt, die übrigen werden dem Markt erst ab 2010 zur Verfügung stehen. Das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau, siehe Glossar) beläuft sich damit Ende 2008 auf m 2. Die projektierten Flächen, die bei einer positiven Marktund vor allem Finanzierungssituation realisiert werden könnten, haben sich kaum verändert und liegen aktuell bei m 2. Spitzenmiete angestiegen Die Spitzenmiete ist im Laufe des Jahres 2008 um gut 5 % auf aktuell 19,50 /m 2 angestiegen. Auch die Durchschnittsmieten haben in einigen Büromarktzonen angezogen. Im Vergleich zu anderen Standorten haben sich die Mietpreisniveaus aber vergleichsweise moderat und stabil entwickelt. Diese relativ geringe Volatilität ist typisch für den Stuttgarter Markt und trägt zu einer insgesamt ausgeglichenen Entwicklung mit überschaubaren Schwankungen bei rückläufiger Flächenumsatz erwartet Die gesamtwirtschaftlichen Schwierigkeiten werden auch in Stuttgart den Flächenumsatz im Jahr 2009 sinken lassen, wobei unklar ist, wie ausgeprägt der Rückgang ausfallen wird. Aufgrund der ausgewogenen Nachfragestruktur weist der Stuttgarter Markt aber positive Voraussetzungen auf, um gut zu bestehen. Vor dem Hintergrund der gestiegenen Bautätigkeit ist von einem leichten Leerstandsanstieg auszugehen. Die Mieten haben ihren Höchststand voraussichtlich erreicht. Insbesondere für Bestandsflächen sind deshalb etwas sinkende Mietpreise für 2009 nicht auszuschließen. by 10 % to 97,000 m 2, equivalent to just under 63 % of total construction volume. Almost half of the premises under construction will be completed this year, the rest will not come onto the market until At the end of 2008, the total available supply of space (empty premises plus still available space under construction, see Glossary) amounted to 548,000 m 2. Premises at the planning stage currently total 287,000 m 2, much the same as before. Actual realization, though, will depend on a positive market situation and, especially, more favourable scope for financing. Climb in top rent In the course of 2008, the prime rent rose by more than 5 % to /m 2. In several office market zones, average rents also increased. Compared with other locations, though, rental price levels have developed moderately and steadily. This relatively low volatility is typical of the Stuttgart market and contributes to a generally balanced overall development with few notable fluctuations. Lower turnover expected in 2009 In Stuttgart, as elsewhere, the general economic difficulties will lead to a lower turnover in this coming year. The scale of this decline is impossible to predict at present but thanks to its balanced demand structure, the Stuttgart market has good chances of standing up well. In view of the increased construction activity, a slight increase in vacant space can be expected. It seems likely that rents have now peaked, and so a moderate fall in rental price levels in 2009, especially for older premises, cannot be excluded.

65 Stuttgart Stuttgart 65 Ken nzahlen Stuttgart I Key indicators Stuttgart Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Rents Take-up Vacant space Flächen im Bau Space under construction Flächenangebot Space on offer /m 2 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchstpreis* Durchschnitt top rent* average gesamt total 2008 gesamt total modern modern davon Erstbezug of this, since completion normal normal unsaniert unrefurbished fertig finished 2009 ab 2010 from 2010 gesamt total verfügbar available verfügbar projektiert available projected =(5+7+8) =(9+10) 12 13=(4+12) 14 1 City 1.1 City 19,50 15, Cityrand 2.1 Cityrand Nord/Heilbronner Straße 13,50 12, Cityrand Ost 13,00 8, Cityrand West 14,00 12, Nebenlagen 3.1 Degerloch 12,50 10, Feuerbach/Zuffenhausen 12,00 9, Summe Stuttgart Peripherie 4.1 Fasanenhof 11,00 9, Vaihingen/Möhringen 15,80 10, Weilimdorf 11,00 9, Leinfelden-Echterdingen 10,50 10, Summe Peripherie Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. I The top rent given applies to a market segment of 3-5 % in each case. AMC Real Estate GmbH, Stuttgart, Atisreal Consult GmbH, Jahreswechsel 2008/2009

66 66 Glossar Glossary Glossar I Glossary Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Darüber hinaus wird der Flächenumsatz durch Eigennutzer entsprechend der Gif-Definitionen einbezogen. Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2008 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die zum beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monate als Neubauleerstandsflächen geführt. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Geplante Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist. Take-up comprises space let under new lease agreements concluded by , irrespective of when tenants actually occupy their new premises. It does not include space let under lease agreements that have simply been renewed or extended, nor does it include the exercising of previously agreed options. Take-up by owner-occupiers is included in line with the definition laid down by the German Society for Property Business Research (GiF). The rent levels given refer exclusively to agreements concluded in 2008 and represent the nominal net rent per square metre of lettable space per month. Vacant space is unoccupied office space available for letting in existing buildings which will be ready for occupying by This also includes space without contractual ties registered by as well as unlet new space which has to be developed for tenants. Premises that have not been let at all since completion are classified as newly built vacant space for a period of up to 18 months. Available space is calculated as follows: Unoccupied space + Available space under construction = Available space Planned space is space where a building permit has been issued or a permit is likely to be issued on application.

67 Current market reports Aktuelle Marktberichte 67 Aktuelle Marktberichte I Current market reports Folgende aktuelle Marktberichte der Atisreal GmbH können Sie über unsere Homepage bestellen oder als PDF herunterladen: City Reports: Überregionale Reports I National reports: Internationale Reports I International reports: Außerdem finden Sie dort die PDFs unserer Quartalsberichte City News zu 9 Standorten: Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München. The following current Atisreal GmbH market reports can be ordered via our website or downloaded from there as pdfs: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München Office Market Report, Investment Market Report, Retail Market Report European Office Market, Office Europe Quarterly, Investment Europe Quarterly There you will also find pdfs of our quarterly newsletters City News on 9 locations: Berlin, Cologne, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich.

68 The difference is real Atisreal GmbH Berlin Neues Kranzler Eck Kurfürstendamm 22 Telefon Telefax Düsseldorf Benrather Karree Benrather Straße Telefon Telefax Essen Rüttenscheider Straße 144 Telefon Telefax Frankfurt am Main Goetheplatz 4 Telefon Telefax Hamburg Schleusenbrücke 1/Neuer Wall 25 Telefon Telefax Köln Overstolzenstraße 2a Telefon Telefax Leipzig Messehaus am Markt Markt 16 Telefon Telefax München Maximilianstraße 35 Telefon Telefax Atisreal Consult GmbH Berlin Neues Kranzler Eck Kurfürstendamm 22 Telefon Telefax Frankfurt am Main Goetheplatz 4 Telefon Telefax Hamburg Schleusenbrücke 1/Neuer Wall 25 Telefon Telefax München Maximilianstraße 35 Telefon Telefax BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH Berlin Neues Kranzler Eck Kurfürstendamm 22 Telefon Telefax Düsseldorf Fritz-Vomfelde-Straße 34 Telefon Telefax Frankfurt am Main Große Bockenheimer Straße 50 Telefon Telefax Hamburg Schleusenbrücke 1/Neuer Wall 25 Telefon Telefax München Maximilianstraße 35 Telefon Telefax Atisreal Project Solutions GmbH Berlin Neues Kranzler Eck Kurfürstendamm 22 Telefon Telefax Frankfurt am Main Rödelheimer Landstraße 13 Telefon Telefax Hamburg Schleusenbrücke 1/Neuer Wall 25 Telefon Telefax Köln Overstolzenstraße 2a Telefon Telefax München Maximilianstraße 35 Telefon Telefax Weltweite Standorte I Worldwide locations Atisreal Bahrain Manama Telefon Atisreal Belgien Brüssel Telefon Atisreal Dubai Dubai Telefon Atisreal Frankreich Paris Telefon Atisreal Großbritannien London Telefon Atisreal Indien Bangalore Telefon Atisreal Irland Dublin Telefon Atisreal Italien Mailand Telefon Atisreal Jersey St. Helier Telefon Atisreal Luxemburg Senningerberg Telefon Atisreal Rumänien Bukarest Telefon Atisreal Spanien Madrid Telefon Atisreal Ukraine Kiew Telefon Atisreal USA New York Telefon