GERMANY Office Market Report 2002

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1 GERMANY Office Market Report 2002

2 I N H A L T C O N T E N T S Inhalt Überblick Der Flächenumsatz geht zurück 4 Büromarkt-Kennzahlen 10 Berlin Die Nachfrage liegt über dem Durchschnitt 11 Kennzahlen Berlin 16 Düsseldorf Neuer Nachfragerekord 17 Kennzahlen Düsseldorf 21 Essen Die Vermietungsleistung bleibt stabil 22 Kennzahlen Essen 26 Frankfurt Der Flächenumsatz ist weiterhin hoch 27 Kennzahlen Frankfurt 32 Hamburg Die Nachfrage ist klar gesunken 33 Kennzahlen Hamburg 37 Köln Drittbeste Vermietungsleistung 38 Kennzahlen Köln 43 Leipzig Flächenumsatz: Knapp unter Vorjahresrekord 44 Kennzahlen Leipzig 48 München Vermietungsleistung auf Spitzenniveau 49 Kennzahlen München 53 Stuttgart Nachfrage deutlich schwächer 54 Kennzahlen Stuttgart 58 Glossar 59 Contents Overview Decline in take-up 4 Office market indicators 10 Berlin Demand above average 11 Key indicators Berlin 16 Düsseldorf New demand record 17 Key indicators Düsseldorf 21 Essen Space-let volume remains stable 22 Key indicators Essen 26 Frankfurt Take-up still high 27 Key indicators Frankfurt 32 Hamburg Clear drop in demand 33 Key indicators Hamburg 37 Cologne Third-best space-let volume 38 Key indicators Cologne 43 Leipzig Take-up just short of prior-year record 44 Key indicators Leipzig 48 Munich Top-ranking take-up 49 Key indicators Munich 53 Stuttgart Demand much weaker 54 Key indicators Stuttgart 58 Glossary 59 Impressum Herausgeber und Copyright: Müller International Immobilien GmbH Bearbeitung: Müller Consult GmbH Übersetzung: Clive Winter, Siegburg Design-Konzept: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Stand: Januar 2002 Auflage: Der Office Market Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der Müller International Immobilien GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Imprint Publisher and copyright: Müller International Immobilien GmbH Prepared by: Müller Consult GmbH Translation: Clive Winter, Siegburg Design: Rottmann Kommunikation, Düsseldorf Status: January 2002 Circulation: 10,000 All rights reserved. This Office Market Report is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of Müller International Immobilien GmbH. 2

3 ATIS Real Müller ist Teil einer der größten europäischen Immobilien-Berater, der ATIS Real Gruppe, mit mehr als Mitarbeitern in 62 Büros in den wesentlichen Zentren Europas. Gemeinsam mit den führenden Unternehmen in Frankreich, Spanien, Belgien und Großbritannien, ATIS Real Auguste-Thouard und ATIS Real Weatheralls bewegen wir uns auf den gewerblichen Immobilienmärkten. Und das auch international durch Kooperationen in den USA, Skandinavien, dem Fernen Osten, Zentralund Ost-Europa. ATIS Real Müller bietet Nutzern und Investoren strategische Dienstleistungen in den verschiedenen Bereichen der gewerblichen Immobilienwirtschaft. Wir verknüpfen das professionelle Knowhow unserer Partner in den verschiedenen Ländern, um Ihre individuellen Immobilien-Aufgaben zu lösen. ATIS Real Müller forms part of one of the largest European property consultants, the ATIS Real Group, with more than 2,000 employees in 62 offices in the key centres of Europe. Together with the leading companies in France, Spain, Belgium and Great Britain, ATIS Real Auguste-Thouard and ATIS Real Weatheralls, we operate in the commercial property markets. And we also do so internationally, thanks to cooperation arrangements in the USA, Scandinavia, the Far East, Central and Eastern Europe. ATIS Real Müller offers users and investors strategic services in the various sectors of the commercial property business. And we can draw on the professional expertise of our partners in other countries to handle your individual property assignments.

4 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W Der Flächenumsatz geht zurück An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart, wurden im Jahr ,22 Mio. m 2 Büroflächen vermietet. Dies entspricht einem Rückgang der Vermietungsleistung gegenüber 2000 um rund 18 %. Noch zum Halbjahr 2001 lag der Flächenumsatz sogar höher als im Vorjahr. Erst in den letzten sechs Monaten, insbesondere im vierten Quartal, war ein spürbarer Rückgang der Vertragsabschlüsse zu beobachten. Die rezessiven Tendenzen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, aber auch die Auswirkungen der Terroranschläge in den USA sind hierfür verantwortlich. So wurden viele Anmietungen nicht endgültig storniert, sondern vorläufig erst einmal verschoben. Trotz dieser gravierenden externen Einflüsse ist das Resultat des Jahres 2001 das zweitbeste Ergebnis, das in den letzten zehn Jahren erzielt wurde. An nahezu allen Standorten fiel die Vermietungsleistung geringer aus. Nur in Düsseldorf stieg der Flächenumsatz gegenüber 2000 leicht um 2,6 % auf m 2, was einen neuen Umsatzrekord bedeutet. In keiner anderen Stadt wurden die Verluste in den technologieorientierten Branchen des Neuen Marktes so stark durch eine Nachfrage aus den klassischen Nachfragergruppen kompensiert. Düsseldorf profitierte dabei besonders von der Zusammenlegung verschiedener Unternehmensbereiche und von Standortneuordnungen. Relativ geringe Verluste des Flächenumsatzes verzeichneten die kleineren Städte wie z. B. Essen mit 2,7 %. Diese Märkte sind üblicherweise weniger von Marktschwankungen, sowohl nach oben als auch nach unten, betroffen als die großen Bürostandorte. Decline in take-up The volume of office space let in 2001 in the nine most important German office centres - Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Leipzig, Munich and Stuttgart - was 3.22 million m 2. That represents a fall of around 18 % on the year before. At the six-month point, take-up was actually higher than in the corresponding period of 2000, but the second half, and especially the final quarter, brought a perceptible drop in the willingness to sign new leases. This was partly due to the general weakening in the economy but was also a consequence of the terrorist attacks in the USA. Some plans to acquire new premises were cancelled, but many were just postponed for the time being. But despite these weighty external influences, the spacelet turnover in 2001 was the still the second-best of the past ten years. In virtually all the main centres, space-let volumes fell. The only exception was Düsseldorf, which actually registered a new record, with take-up - at 358,000 m % percent higher than the year before; nowhere else were the losses generated by the technology-oriented sectors of the New Economy offset so strongly by demand from the traditional groups of business tenants. Düsseldorf benefited particularly from moves by companies to restructure and concentrate their operations. Relatively low falls in space-let volume were recorded by the smaller cities, such as Essen with a drop of just 2.7 %; these markets are generally less affected by fluctuations, upward or downward, than the bigger centres. Vermietungsleistung 2000 und 2001 Volume of space let 2000 and 2001 m 2 in 2000 Total m 2 m 2 in 2001 Total m Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 4

5 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W Gesamtvermietungsleistung ausgewählter Bürostandorte 1993 bis 2001 Total space-let volume of selected office centres from 1993 to 2001 in m 2 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Starke Verluste mussten vor allem Stuttgart ( 30,9 %) und Hamburg ( 28,7 %) hinnehmen. In der Hansestadt machte sich vor allem der Rückgang großflächiger Vermietungen bemerkbar. Während im Jahr 2000 noch rund 40 % aller vermieteten Flächen auf Verträge mit mehr als m 2 entfielen, lag dieser Anteil 2001 nur noch bei etwa 20 %. Viele Unternehmen haben größere Anmietungen zurückgestellt, um die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung abzuwarten. Dies konnte auch eine rege Nachfrage im Bereich kleinerer und mittlerer Flächen nicht ausgleichen, sodass im vergangenen Jahr nur m 2 Büroflächen vermietet wurden. Es ist bemerkenswert, dass sowohl Frankfurt ( 18,7 %) als auch München ( 15,7 %) nur durchschnittliche Rückgänge beim Flächenumsatz hinnehmen mussten. Beide Standorte erlebten im Jahr 2000 weit überproportionale Zuwächse bei den Vermietungsleistungen. Diese sehr positive Entwicklung beruht auf den Anmietungen der jeweiligen Leitbranchen. In München waren dies Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien, in Frankfurt die Banken. Beide Branchengruppen hatten 2001 mit großen Problemen zu kämpfen, die Banken mit Rationalisierungsprozessen, die Informations- und Kommunikationstechnologien mit Insolvenzen und Turbulenzen am Neuen Markt. Trotzdem erzielten München mit m 2 und Frankfurt mit m 2 vermieteten Büroflächen, jeweils das mit Abstand zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Dies spricht für die Attraktivität und Stabilität der beiden Standorte. Köln liegt mit m 2 Flächenumsatz ( 19,7 %) im Bundesdurchschnitt. Vor allem Unternehmen aus den Branchen Medien und Werbung, die eng mit den Entwicklungen am Neuen Markt verzahnt sind, haben deutlich weniger Flächen angemietet. Mit einer Vermietungsleistung von m 2 verringerte sich das Ergebnis, im Vergleich zum Rekordjahr 2000, in Berlin um 22,3 %. Trotzdem ist es das zweithöchste Ergebnis, das je in der Metropole erzielt wurde. Damit hat sich Berlin 2001 wieder auf den dritten Platz aller Bürostandorte vorgeschoben. In der Hauptstadt macht sich, ähnlich wie in Hamburg, der immer noch re- In percentage terms, Stuttgart and Hamburg suffered the biggest downturns, of 30.9 % and 28.7 % respectively. In Hamburg, it was the drop in the number of large lettings that made itself felt most: whereas in 2000, premises of over 5,000 m 2 accounted for around 40 % of total space turnover, the proportion in 2001 fell to about 20 %. Many companies with plans to move into big new premises decided to wait to see just how the economy will develop, and the lively demand for small and medium-sized units was unable to compensate the downturn, with the result that take-up in the city last year was just 383,000 m 2. It is notable that in both Frankfurt and Munich, the decline in space turnover was on a more moderate level, with falls of 18.7 % and 15.7 % respectively. The year before, both these cities had recorded extremely high growth, fuelled by very strong demand from their key business sectors: the information and communication technologies in Hamburg and the banks in Frankfurt. In 2001, though, both these sectors faced problems: the banks were caught up in rationalisation processes, the high-tech firms were affected by insolvencies and the turbulence on the Neuer Markt. All the same, both locations achieved easily their second-best result in the past ten years: Munich with a take-up of 831,000 m 2 and Frankfurt with 750,000 m 2. This is an indication of their attractiveness and stability. Cologne, with a space-let turnover of 139,000 m 2 (down 19.7 %), turned in a performance close to the national average. Here, much less office space was taken up especially by firms in the media and advertising, which were affected by the developments on the Neuer Markt. Berlin registered a decline of around 22.3 % on its record result of 2000, but nevertheless turned in its secondbest performance ever, with a take-up of 401,000 m 2. This took it back to third place in the national charts. Just like Hamburg, the German capital is affected by the still relatively low volume generated by large lettings, especially in comparison to Frank- 5

6 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W lativ geringe Umfang an Großvermietungen insbesondere im Vergleich zu Frankfurt und München bemerkbar. Großansiedlungen von Konzernzentralen oder umfangreichen Back-office- Einheiten blieben auch im letzten Jahr die Ausnahme. Dass es sich 2001 um ein insgesamt gutes Vermietungsergebnis handelt, insbesondere unter Einbeziehung der externen Einflüsse im zweiten Halbjahr, belegt auch eine detailliertere Betrachtung der Branchenstruktur. Insgesamt wurden in den neun in die Analyse von ATIS Real Müller einbezogenen Standorten im Jahr 2001 rund m 2 weniger Büroflächen vermietet als im Rekordjahr Alleine in den beiden Branchengruppen Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Medien und Werbung, also den Sektoren, die besonders stark von den Insolvenzen und Konsolidierungsprozessen am Neuen Markt betroffen waren, sank der Flächenumsatz um gut m % des gesamten Rückgangs geht zulasten dieser Branchen. Von einer allgemein schlechteren Nachfrage, über alle Wirtschaftsbereiche, kann also für das Jahr 2001 nicht gesprochen werden. furt and Munich. Last year, big new leases for company headquarters or for extensive back-office premises were again the exception. Especially when the external influences of the second half are taken into account, space take-up in 2001 can still be considered good overall. This assessment is borne out by a detailed look at the space-let volume according to business sectors. In all, the nine office centres analysed in this ATIS Real Müller survey recorded around 717,000 m 2 less space let than in the record year of By themselves, the two sectors information and communication technologies on the one hand and the media and advertising on the other - both of which were particularly hard hit by the insolvency wave and the consolidation processes in the New Economy - registered a fall in space turnover of over 661,000 m 2, i.e. they accounted for 92 % of the total decline. This means there can be no talk of any general fall in demand across the business sector spectrum. Leerstandsraten 2000 und 2001 Vacancy rates 2000 and 2001 m 2 in 2000 m 2 in ,9 6,2 Berlin 5,4 5,7 Düsseldorf 1,7 2,9 Essen 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 23,9 24,3 3,1 3,2 3,5 5,0 2,1 2,4 24,3 23,9 0,4 2,1 1,2 1,1 Frankfurt (inklusive Umland) Hamburg Köln Leipzig München (inklusive Umland) Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Gesamtangebot deutlich gestiegen Der Leerstand hat sich aufgrund des zusätzlichen Flächenangebotes durch die lebhaftere Bautätigkeit insgesamt von 3,22 Mio. m 2 (2000) auf 3,92 Mio. m 2 (2001) erhöht. Dies entspricht einer Zunahme um knapp 22 %. Hiervon sind allerdings in erster Linie ältere Bestandsflächen betroffen, die bei Umzug in neue, moderne Flächen von den Unternehmen freigemacht Substantial rise in overall supply The aggregate volume of vacant space rose from 3.22 million m 2 (2000) to 3.92 million m 2, boosted by the additional supply of premises following lively construction activity. This is an increase of just under 22 %. However, the volume consists primarily of older premises released onto the market when companies moved 6

7 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W werden. Die leer stehenden Neubauflächen haben sich demgegenüber lediglich um 8,6 % auf aktuell 1,29 Mio. m 2 erhöht. Innerhalb der einzelnen Standorte zeigen sich aber gravierende Unterschiede. Während der Zuwachs in einigen Städten nur gering ausfiel oder der Leerstand sogar sank (Stuttgart 2,8 %, Leipzig 0,5 %, Berlin +4,4 %, Frankfurt +9,5 %), erlebten andere Märkte einen deutlichen Anstieg des Leerstandes. Hierzu gehören vor allem Essen (+78,4 %), Düsseldorf (+40,7 %) und Hamburg (+47 %). In Düsseldorf und Hamburg muss bei dieser Entwicklung berücksichtigt werden, dass ATIS Real Müller die Büromarktzonen aufgrund veränderter Marktbedingungen modifiziert und erweitert hat. Hierdurch erklärt sich teilweise der überproportionale Anstieg. Anders stellt sich die Situation in München dar; hier sind erstmals wieder nennenswerte Leerstände von rund m 2 zu verzeichnen, (2000: m 2 ). Dies entspricht trotzdem nur einer Leerstandsrate von 2,1 % für das gesamte Marktgebiet. Vergleichsweise moderat erhöhten sich die Flächen im Bau, und zwar um 12,3 % gegenüber Ende Zum Jahreswechsel 2001/2002 entstehen insgesamt rund 4,78 Mio. m 2 Büroflächen. Fast die Hälfte hiervon (47 %) entfällt auf Frankfurt und München, die beiden Standorte mit der höchsten Nachfrage. Hier sind gut ein Drittel dieser Flächen bereits vermietet oder von Eigennutzern belegt. Von allen im Bau befindlichen Flächen stehen dem Markt an den neun Standorten nur noch gut 60 % für neue Vermietungen zur Verfügung. into more modern units. The level of unoccupied newly built space rose rose by just 8.6 %, to 1.29 million m 2. The proportions varied considerably though from one centre to another. Some cities recorded either only a low rise or even a fall in vacant space (in Berlin the volume was up by just 4.4 %, in Frankfurt by 9.5 %, in Leipzig it was down by 0.5 %, in Stuttgart by 2.8 %), while other locations registered a substantial rise in this respect. They include above all Essen (up 78.4 %), Düsseldorf (40,7 %) and Hamburg (47 %). In the case of the two latter cities, though, it is important to note that part of the increase in vacant space is due to the fact that ATIS Real Müller has modified and in some instances extended the office market zones in response to new market circumstances. The situation in Munich is different: here, the volume of vacant space reached a significant level again for the first time in ages, with around 326,000 m 2 (2000: 57,000 m 2 ). All the same, this only corresponds to a vacancy rate of 2.1 % for the entire market area. The growth in the volume of space under construction was comparatively moderate; the figure was up by 12.3 % on the end of In the course of the year, some 4.78 million m 2 of new office space was being created. Almost half (47 %) of this was in Frankfurt and München, the two locations with the highest level of demand. And over a third of the aggregate space under construction was already prelet or is due for owner-occupation. If all nine top centres are taken together, only just over 60 % of the new space being built is still available to the rental market. Leerstand 2000 und 2001 Vacant space 2000 and 2001 m 2 in 2000 m 2 in 2001 Total m 2 Total m Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 7

8 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W Die Mieten sind stabil Über alle Standorte betrachtet, zeigten sich die Spitzenmieten 2001 relativ stabil. Trotzdem entwickelte sich das Preisgefüge in den einzelnen Städten unterschiedlich. An einigen Standorten wie z. B. Frankfurt (53,7 = +16,7 %), Stuttgart (19,4 = +8,4 %), Köln (21,5 = +8 %), Düsseldorf (23 = +4,5 %), zogen die Höchstmieten sogar noch an trotz des steigenden Angebotes. Dies zeigt, dass moderne Neubauflächen benötigt wurden und dass sie immer noch gefragt sind. Einen leichten Rückgang der Spitzenmiete verzeichnete Hamburg mit 2,4 % auf aktuell 24,5. Ein deutlicher Abwärtstrend der Höchstmieten war im zweiten Halbjahr 2001 in München zu beobachten. Aktuell liegt der Spitzenpreis bei 30,7 und damit rund 14 % niedriger als noch Mitte Die enorme Steigerung der Höchstmietpreise in der City im Jahr 2000 war demnach ein Ausreißer. Der Münchener Büromarkt, traditionell bekannt für sein stabiles Mietniveau, normalisiert sich auch bezogen auf die Preise. Innerhalb der nächsten zwölf Monate geht ATIS Real Müller von zunehmend differenzierten Mietpreisentwicklungen an den einzelnen Standorten aus. Ein Rückgang der Spitzenmieten ist allerdings nur in Einzelfällen und in moderatem Umfang zu erwarten. Bewegter dürfte sich dagegen die Entwicklung der Durchschnittsmieten gestalten. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte kann es auch in größerem Umfang zu leichten Mietpreissenkungen kommen. Rents remain stable Viewed across all the office centres, top rents stayed relatively stable in But developments here varied somewhat. In some locations, top rents even rose, despite the increased supply: in Frankfurt by 16.7 % to 53.7 /m 2, Stuttgart by 8.4 % to 19.4 /m 2, Cologne by 8 % to 21.5 /m 2 and Düsseldorf by 4.5 % to 23 /m 2. This shows that modern, newly built premises are needed and still in demand. Hamburg registered a slight downturn in top rents, by 2.4 % to 24.5 /m 2. In Munich, a definte downward tendency in top rents was evident in the second half of the year; in six months they fell overall by about 14 % to 30.7 /m 2. This indicates that the massive rise in top rents in Munich's City Centre in 2000 was a one-off phenomenon and that the office market here, renowned for its stable rent levels, is normalising in this respect, too. In the next twelve months, ATIS Real Müller expects the differences between individual locations in regard to rents to grow rather than diminish. However, only in isolated cases is there likely to be any decline in top rents, and even then it should be moderate. A greater degree of movement can be expected in the field of average rents, which could drop slightly in a number of locations in the second half of this year. Höchstmieten 2000 und 2001 Top rents 2000 and 2001 /m 2 in 2000 /m 2 in ,70 30,70 Berlin 22,00 23,00 Düsseldorf 13,60 13,60 Essen 46,00 53,70 Frankfurt 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 Durchschnitt / average 24,58 25,26 Durchschnitt / average 25,10 24,50 19,90 21,50 10,20 10,20 35,80 30,70 17,90 19,40 Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 8

9 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W Büromärkte 2002: Delle oder Einbruch? Noch nie waren die Marktperspektiven, insbesondere der weitere Verlauf der Flächennachfrage, so schwer zu prognostizieren wie jetzt. Die unsicheren gesamtwirtschaftlichen Aussichten, gerade in den USA, sowie die Auswirkungen der Terroranschläge auf geplante Investitionen sind wichtige Faktoren für die weitere Entwicklung des Büromarktgeschehens. Entsprechend reichen die Prognosen und Meinungsäußerungen derzeit von Es geht alles weiter wie bisher bis zu Die Märkte werden einbrechen. ATIS Real Müller hält beide Extrempositionen für unbegründet. Sicherlich werden sich die gesamtwirtschaftlichen Rezessionstendenzen auf die Nachfrage auswirken, vor allem im ersten Halbjahr Trotzdem ist die Nachfrage nach wie vor groß, da nicht alle Branchen gleichermaßen von der Gesamtentwicklung betroffen sind. ATIS Real Müller erwartet deshalb, dass auch 2002 ein vor allem im langfristigen Vergleich guter Vermietungsumsatz erzielt wird. Allerdings wird er niedriger ausfallen als Insbesondere in den ersten sechs Monaten dürften die Flächenumsätze eher moderat ausfallen. Basis dieser Einschätzung sind: eine weiterhin große Anzahl konkreter Gesuche. ein reales Potenzial vorläufig aufgeschobener Verträge aus eine Fusionswelle, die ungeachtet der wirtschaftlichen Probleme weitergeht und im Zuge der Steuerreform eher noch an Fahrt gewinnt. Zusammenlegungen und Rationalisierungen ziehen neuen Flächenbedarf nach sich. die voranschreitende Internationalisierung, die dazu führt, dass in immer kürzeren Zeitintervallen neue bzw. andere Flächen und Standorte benötigt werden. Dass dieses Szenario eintritt hängt allerdings davon ab, dass die Weltwirtschaft spätestens im 2. Quartal 2002 wieder anzieht. Falls sich die Rezessionstendenzen über das ganze Jahr hinziehen, dürften sie auch die deutschen Büromärkte stärker in Mitleidenschaft ziehen. Office markets 2002: slight slip or big slide? It has never been more difficult to forecast market prospects, especially the further development of demand. Important factors here are the uncertain general economic climate, especially in the USA, and the question of just how the terrorist attacks will impact on investment. Opinions and predictions cover the board, from Things will be the same as before to The markets will collapse. ATIS Real Müller considers both these positions to lack any solid basis. It is true that the general weakening in the economy will have an effect on demand, particularly in the first half-year, but nonetheless, the overall level of demand is likely to remain strong, since not all business sectors will be influenced to the same extent. Against this background, we anticipate that 2002 will produce another good space-let turnover, above all in the context of the past years. But it will be lower than in In the first six months in particular, take-up will probably be only moderate. Forming the basis for our assessment are the following: The still large number of concrete inquiries. The potential demand backlog represented by lease-decisions postponed in The corporate merger wave, which is continuing regardless of the economic problems and is likely to pick up speed in the wake of the tax reforms in Germany - together with rationalisation processes, such developments usually step up the demand for space. The progress of internationalisation, which means that new or at least other premises and locations are required at increasingly shorter intervals. This said, a lot obviously depends on whether the world economy starts recovering again by the second quarter of this year at the latest. If the recession continues till the end of the year, the impact on the German office markets could be considerable. 9

10 Ü B E R B L I C K O V E R V I E W Büromarkt-Kennzahlen Office market indicators Mietpreis rent Nachfrage demand Leerstand vacant space Flächen im Bau space under construction Flächenangebot space on offer Standorte Locations /m 2 m 2 m 2 Bestand Höchst- total- Bestand verfüg- verfüg- Verfügbarpreis* vermietet gesamt Neubau renoviert unsaniert fertig gesamt bar bar keitsfaktor geplant new refurbished unrefur- avail- avail- availability top rent* let total space space bished finished total able able factor planned ab from =(5+6+7) =(8+9) 11 12=(4+11) m 2 m 2 m 2 Berlin 30, , Düsseldorf 23, , Essen 13, , Frankfurt 53, , Hamburg 24, , Köln 21, , Leipzig 10, , München 30, , Stuttgart 19, , Total , Total , Differenz , Prozentuale Veränderung 18,2 % +21,8 % +8,6 % +37,1 % +26,4 % +61,7 % 19,9 % +12,3 % +38,8 % +28,5 % +57,2 % +3,3 % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 % * The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case Müller International Immobilien GmbH, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/

11 B E R L I N B E R L I N Die Nachfrage liegt über dem Durchschnitt Die Gesamtvermietungsleistung von m 2 für das Jahr 2001 ist das zweitbeste Ergebnis, das je erzielt wurde. Der Flächenumsatz liegt damit spürbar über dem langjährigen Durchschnitt seit Mitte der Neunzigerjahre. Lediglich im Jahr 2000 wurde dieses Volumen mit m 2 vermieteten Büroflächen deutlich gesprengt. Da auch Berlin in der zweiten Jahreshälfte von den Auswirkungen der Terroranschläge und der konjunkturellen Verunsicherung betroffen war, ist es besonders erfreulich, dass der Flächenumsatz insgesamt stabil geblieben ist. Weitere rund m 2 Büroflächen belegten Eigennutzer. Die Absorptionsquote ist leicht, von rund 50 % auf 47 %, gesunken und liegt damit auf dem Niveau von Standorten wie Köln und Düsseldorf. Demand above average The total volume of 401,000 m 2 of office space let in 2001 is the second-best result ever achieved. It is considerably up on the average since the mid-90s. Only in when the volume was 516,000 m 2 - was this figure significantly exceeded. Since, like other cities, Berlin was affected in the second half of the year by the repercussions of the terrorist attacks and by economic uncertainty, it is particularly gratifying that overall, space turnover remained stable. A further 32,000 or so m 2 of office space was taken up by owner-occupiers. The absorption rate dropped slightly, from around 50 % to 47 %, thus putting it at the level of locations like Cologne and Düsseldorf. Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Berlin Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Berlin Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 Entwicklung des Leerstandes in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m m m m m m m m 2 43, , ,10 Development of the space-let volume in m 2 Development of vacant space in m 2 Development of top rents in /m , ,00 23, , , ,70 30, Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Büromarktzonen mit guten Vermietungsleistungen liegen sowohl im West- als auch Ostteil der Stadt. Spitzenreiter war im Jahr 2001 mit knapp m 2 die Büromarktzone Charlottenburg. An zweiter Stelle liegt Kreuzberg / Friedrichshain mit gut m 2, wobei dieses Ergebnis vor allem durch die Großanmietung von Universal Music erreicht wird. Aber auch auf die Zonen Topcity Ost ( m 2 ), Topcity West ( m 2 ), Mitte ( m 2 ), Checkpoint Charly / Spittelmarkt ( m 2 ) und Office market zones with good space-let results were to be found in both the Western and Eastern parts of the city. Topping the charts in 2001, with close on 54,000 m 2, was the Charlottenburg office market zone, followed in second place by Kreuzberg / Friedrichshain with over 42,000 m 2 - this latter result being achieved primarily by a large lease concluded by Universal Music. The zones prime City Centre East (40,000 m 2 ), prime City Centre West (33,500 m 2 ), Mitte (29,100 m 2 ), Checkpoint Charly / Spittelmarkt (27,500 m 2 ) and Potsdamer- / Leipziger Platz (25,500 m 2 ) 11

12 B E R L I N B E R L I N Bedeutende Vermietungen in Berlin Major lettings in Berlin in m 2 Wedit Deloitte & Touche (1.1) Deutsche Bank 24 AG (2.4) Kabel Deutschland (3.4) Bundesgrenzschutz Direktion Ost (2.4) BAS (3.1) DSVG Dt. Sparkassen- u. Giroverband (1.2) Ver.di (1.3) Universal Music (3.1) Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Potsdamer- / Leipziger Platz ( m 2 ) entfielen große Anteile der Vermietungsleistung. Dieses Ergebnis zeigt, dass sich innerhalb der Berliner City mittlerweile mehrere Bürostandorte für teilweise unterschiedliche Zielgruppen etabliert haben. also accounted for large shares of the space-let volume. This result shows that within Berlin City Centre, several office locations - partly addressing different target groups - have now become established. Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin Lettings according to size categories in Berlin Anzahl der Vermietungen in % Flächenumfang der Vermietungen in % 30 % 30,6 Number of lettings in % Size of lettings in % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 21,8 2,8 < 201 m 2 9, m 2 22,8 14, m 2 13,6 16, m 2 7,8 21, m 2 1,9 12, m 2 1,5 22,7 > m 2 Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/

13 B E R L I N B E R L I N Der Anteil der Vermietungen über m 2 hat sich von 10 % (2000) auf 23 % (2001) spürbar erhöht. Trotzdem fällt die Anzahl von Großvermietungen im Berliner Büromarkt nach wie vor relativ gering aus. Dies gilt insbesondere im Vergleich zu den beiden Topstandorten Frankfurt und München. Der Großteil der Berliner Vermietungen (53 %) entfiel auf die Größenklassen 500 bis m 2. Dieses Ergebnis zeigt, dass der Berliner Büromarkt stärker als andere Standorte durch einen hohen Anteil an jungen, aufstrebenden Firmen gekennzeichnet ist. Dagegen sind nur wenige Konzernzentralen vertreten. The proportion of lettings of premises over 10,000 m 2 rose perceptibly, from 10 % (2000) to 23 % (2001). Nonetheless, the number of large lettings in the Berlin office market is still relatively small, especially in comparison with the two office centres of Frankfurt and Munich. The majority of Berlin lettings (53 %) were in the size categories 500 to 5,000 m 2. This result indicates that the office market here is characterised more than other locations by a high proportion of young, upwardly mobile firms and only a few large corporate headquarters. Vermietungen nach Branchen in Berlin Lettings according to sectors in Berlin in % Sonstige Freie Berufe Transport und Verkehr Handel Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen 2,3 1,9 1,4 0,7 Versicherungen 3,0 3,4 19,1 Öffentliche Verwaltung Sonstige Dienstleistungen 9,4 Banken, Finanzdienstleister 6,3 9,6 13,0 Beratungsgesellschaften Lobbyisten 15,1 Medien und Werbung 15,0 Informations- und Kommunikationstechnologien Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Auch im Jahr 2001 hat sich in Berlin noch keine den Markt dominierende Leitbranche herausgebildet. Gut 62 % aller vermieteten Flächen entfallen auf vier Branchen. Stärkste Nachfragergruppe waren 2001 die Lobbyisten mit einem Anteil von 19 % an der gesamten Vermietungsleistung. Die deutliche Verbesserung dieser Branche von Platz 11 (2000) auf Platz 1 basiert unter anderem auf der Großanmietung des neu gegründeten Ge- In 2001, once again, there was no one business sector which could be described as dominating the market. Over 62 % of all space let was accounted for by four business sectors. The strongest source of demand in 2001 were the lobbyists, with 19 % of the total space-let volume. This sector's marked improvement - from 11th place in was based among other things on a large lease acquired by the newly merged mega-trade union 13

14 B E R L I N B E R L I N werkschaftszusammenschlusses Ver.di. Insgesamt haben die Nachzügler unter den Lobbyisten den Berliner Büromarkt 2001 belebt. Nahezu gleichauf liegen Medien und Werbung (15,6 %) und die Informations- und Kommunikationstechnologien (15,5 %). Trotz des Einbruches am Neuen Markt sind diese beiden Branchengruppen in Berlin erfreulicherweise nach wie vor relativ stark vertreten. An fünfter Stelle liegen die Beratungsgesellschaften mit einem Anteil von 13,5 %. Ver.di. Overall, such late-comers among the lobbyists enlivened the Berliner office market in Just behind them in the rankings come media and advertising (15.6 %) and the information and communications technologies (15.5 %). It is pleasing to report that despite the turmoil in the Neuer Markt, both these business sectors are still relatively well represented in Berlin. In fifth place came consultancies with a share of 13.5 %. Das Angebot ist nahezu unverändert Das verfügbare Flächenangebot (siehe Glossar Seite 59) hat sich innerhalb des letzten Jahres nicht verändert. Es liegt weiterhin bei rund 1,5 Mio. m 2. Leicht verschoben haben sich aber die Relationen; während der Leerstand um rund m 2 zugenommen hat, hat sich der Anteil der noch verfügbaren Flächen im Bau um rund m 2 reduziert. Insgesamt beläuft sich der Leerstand auf rund 1,06 Mio. m 2. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 6,2 %. Die Verteilung des Leerstandes zeigt, dass zwei Büromarktzonen besonders betroffen sind: Lichtenberg / Marzahn mit ca m 2 und Kreuzberg / Friedrichshain mit m 2. Während dem Leerstand hier zumindest eine hohe Vermietungsleistung gegenübersteht, verzeichnet Lichtenberg / Marzahn mit einem Verfügbarkeitsfaktor von 12,0 die insgesamt ungünstigste Relation von Angebot und Nachfrage. Gegenüber dem Vorjahr hat die Bautätigkeit leicht abgenommen. Die Flächen im Bau haben sich von m 2 auf m 2 reduziert. Davon sind bereits m 2 vorvermietet oder werden eigengenutzt. Überwiegend wird in den Citylagen gebaut. Das hier neu entstehende Flächenangebot entspricht damit immer besser den Wünschen der Mietinteressenten. Die konkreten Projektplanungen haben sich seit dem Jahreswechsel 2000/2001 noch einmal deutlich von 1,44 Mio. m 2 auf 1,16 Mio. m 2, also um gut 17 %, reduziert. Auch wird deutlich, dass sich der Markt langsam einpendelt und sich die Phase der ungesunden Überhitzung dem Ende zuneigt. Supply volume virtually unchanged The available supply of space (see Glossary page 59) remained unchanged last year, retaining a level of about 1.5 million m 2. But the way this volume is made up did change slightly: whereas vacant space increased by about 45,000 m 2, the proportion of still available space under construction fell by about 46,000 m 2. In all, vacant space totals about 1.06 million m 2, corresponding to a vacancy ratio of 6.2 %. The distribution of this space reveals that two office market zones are especially affected: Lichtenberg / Marzahn with approximately 130,000 m 2 and Kreuzberg / Friedrichshain with 102,500 m 2. While the latter zone can at the same time at least point to a high space-let volume, Lichtenberg / Marzahn - with an availability factor of has the least favourable relationship between supply and demand in the whole of Berlin. Compared with the previous year, construction activity declined somewhat. Space under construction dropped from 667,000 m 2 to 584,000 m 2. Of this total, 128,000 m 2 is already prelet or is due for owner-occupation. Construction is focused primarily on the City Centre areas. This means that a new volume of supply which accords better with the wishes of prospective tenants is being created. The volume of projects in the concrete planning phase recorded another significant fall in the course of 2001, of over 17 %, from 1.44 million m 2 to 1.16 million m 2. It is evident that the market is slowly getting a feeling for appropriate levels, thus bringing the phase of unhealthy overheating to an end. 14

15 B E R L I N B E R L I N Aufgrund des sinkenden Neubauvolumens erwartet ATIS Real Müller auch mittelfristig keine deutliche Veränderung des Leerstandes. Da Teile der Leerstandsflächen in Zonen ohne nennenswerte Nachfrage liegen, werden diese auch in den kommenden Monaten kaum zu vermarkten sein und die Gesamtbilanz weiter belasten. Kein anderer Büromarkt in Deutschland muss deshalb im Zusammenhang mit neuen Projekten so differenziert betrachtet und analysiert werden wie Berlin. In view of the declining volume of newly built premises, ATIS Real Müller does not expect to see the quantity of vacant space changing much in the medium term. Since a considerable proportion of unoccupied space is in zones without notable demand, it is unlikely to be marketed in the coming months and will thus continue to have an adverse effect on the overall balance-sheet. In Berlin it is more important than in any other office market in Germany to analyse the prospects for new projects closely and study the market thoroughly before acting. Mietpreisniveau konstant Nachdem die Mieten im Jahr 2000 spürbar gestiegen sind, haben sich die Preise 2001 auf ihrem Niveau konsolidiert. Der Ende 2000 auf 30,70 /m 2 gestiegene Höchstmietpreis hat weiterhin Bestand und wird vornehmlich am Potsdamer- und Pariser Platz realisiert. Für das kommende Jahr geht ATIS Real Müller von insgesamt stabilen Mietpreisen aus. Allerdings sind leichte Schwankungen der Durchschnittsmieten in einzelnen Büromarktzonen nicht auszuschließen. Rent levels remain constant In 2001, rents consolidated at the level achieved following the marked rises in Top rents were still /m 2, the figure registered at the end of Such rents are achieved mainly on Potsdamer Platz and Pariser Platz. For the coming year, ATIS Real Müller assumes that overall, rents will remain stable. However, the possibility of slight fluctuations in average rents in the individual office market zones cannot be excluded. Mittelfristig positive Perspektiven Auch wenn die positive Entwicklung des Berliner Büromarktes im Jahr 2000 ein Jahr später einen Rückschlag erlitten hat, sind die Perspektiven mittelfristig weiterhin positiv. Die vor dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlichen Probleme im zweiten Halbjahr insgesamt als gut zu bewertende Vermietungsleistung spricht dafür, dass der Berliner Büromarkt mittlerweile auch gefestigt ist. Neue Impulse dürften für die Hauptstadt zukünftig auch von dem weiteren Ausbau der Verkehrsinfrastruktur (Lehrter Bahnhof, internationaler Flughafen) ausgehen. Positive prospects in medium term Even though 2001 represented a setback following the positive development of the Berliner office market in 2000, the mid-term outlook remains positive. Against the background of the general economic problems in the second half of the year, the space-let volume can be considered good - an indication that the Berlin office market has now settled down. And there are likely to be new impulses for growth in the German capital in future with the improvement and expansion of the city's transport infrastructure (Lehrter Bahnhof, international airport). 15

16 B E R L I N B E R L I N Kennzahlen Berlin Key indicators Berlin Mietpreis rent /m 2 Nachfrage demand Leerstand vacant space Flächen im Bau space under construction Flächenangebot space on offer m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Höchst- Durch- ver- total- un- verfüg- verfüg- Verfügbar- projekpreis* schnitt mietet gesamt Neubau renoviert saniert fertig gesamt bar bar keitsfaktor tiert new reno- unrefur- avail- avail- availability protop rent* average let total space vated bished finished total able able factor jected Büromarktzonen Office market zone ab from =(5+6+7) =(8+9) 11 12=(4+11) Topcity 1.1 Topcity West 21,99 16, , Topcity Ost 28,63 23, , Potsdamer- / Leipziger Platz 30,68 24, , City 2.1 Regierungsviertel 19,94 16, , Hackescher Markt 17,90 14, , Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 20,45 16, , Mitte 18,41 14, , Charlottenburg 16,87 13, , Tiergarten 16,36 12, , Wilmersdorf / Schöneberg 16,36 12, , Cityrand 3.1 Kreuzberg / Friedrichshain 14,32 10, , Tegel / Reinickendorf 11,76 8, , Wedding / Prenzlauer Berg 13,80 10, , Tempelhof / Neukölln / Steglitz 11,76 9, , Nebenlagen 4.1 Lichtenberg / Marzahn 10,23 8, , Spandau 10,74 8, , Übriges Stadtgebiet 10,74 8, , Total , * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 % * The top rent given applies to a market segment of 3 5 % in each case Müller International Immobilien GmbH, NL Berlin, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/

17 D Ü S S E L D O R F D Ü S S E L D O R F Neuer Nachfragerekord Die Gesamtvermietungsleistung von m 2 für das Jahr 2001 stellt das beste Ergebnis dar, das je in der Landeshauptstadt erzielt wurde. Damit ist der Wirtschaftsraum Düsseldorf der einzige Standort, der den Flächenumsatz des Vorjahres noch einmal steigern konnte, wenngleich auch nur um 3 %. Bedenkt man, dass auch Düsseldorf in der zweiten Jahreshälfte von den Auswirkungen der konjunkturellen Verunsicherung betroffen war, ist der hohe Flächenumsatz um so bemerkenswerter. Das Ergebnis wird noch verbessert durch weitere rund m 2 Büroflächen, die von Eigennutzern belegt werden. Gesunken ist gegenüber dem Vorjahr die Absorptionsquote, die im Jahre 2001 bei nur rund 35 % lag (2000: 50 %). Einen überdurchschnittlichen Anteil am hohen Vermietungsvolumen erzielten 2001 die linksrheinischen Büromarktzonen Düsseldorf West mit m 2 (15 %) und Seestern mit m 2 (10 %). Dieser Erfolg basiert unter anderem auf bedeutenden Großanmietungen. Weitere Büromarktzonen mit guten Vermietungsleistungen sind: Düsseldorfer City mit insgesamt ca m 2, Mörsenbroich / Zooviertel ( m 2 ) und last but not least die City Ost mit m 2. New demand record The total space-let volume of 358,000 m 2 in 2001 was the best result that Düsseldorf - capital of the federal state of Northrhine- Westphalia - has ever achieved. This figure - up by just 3 % on means that this city was the only location in Germany able to improve on the space take-up of the year before. What makes the result even more remarkable is that Düsseldorf, too, was affected in the second half of the year by the general economic uncertainty. A further volume of about 93,000 m 2 of office space was taken up by owner-occupiers. Compared with the previous year, though, the absorption rate fell. In 2001 it was only about 35 % (2000: 50 %). An above-average proportion of the high space-let turnover in 2001 was achieved by the left-bank office market zones of Düsseldorf West with 54,800 m 2 (15 %) and Seestern with 35,700 m 2 (10 %). Among other things, this success was based on important large lettings. Other office market zones with good turnovers were: Düsseldorf City Centre with a total of approximately 40,800 m 2, Mörsenbroich / Zooviertel (38,800 m 2 ) and last but not least City East with 33,500 m 2. Entwicklung Vermietungsleistung, Leerstand und Höchstmieten in Düsseldorf Development of the space-let volume, vacant space and top rents in Düsseldorf Entwicklung der Vermietungsleistung in m 2 Entwicklung des Leerstandes in m 2 Entwicklung der Höchstmieten in /m m m m m m , , ,50 Development of the space-let volume in m 2 Development of vacant space in m 2 Development of top rents in /m ,50 19,40 20,50 20,50 21,50 22, , Müller International Immobilien GmbH, NL Düsseldorf, Müller Consult GmbH, Jahreswechsel 2001/2002 Die bereits im Jahr 2000 beobachtete Zunahme der Großvermietungen setzte sich fort. Im vergangenen Jahr wurden sie noch wichtiger für den Markt. Allein Vermietungen über m 2 machen 46 % der Vermietungsleistung aus. Die Mietvertragsabschlüsse mit mehr als m 2 vereinigen dabei knapp 27 % auf sich. Düsseldorf profitierte in besonderem Maße von Standortzusammenlegungen und von strukturellen Neuordnungen in Großunternehmen. The increase in large lettings already apparent in 2000 continued and became even more important for the market. By themselves, lettings of 5,000 m 2 accounted for 46 % of the space-let volume. Leases for premises of more 10,000 m 2 represented just under 27 % of total turnover. Düsseldorf profited particularly from large companies merging their business locations and from structural reorganisation in such companies. 17