16 S 15/05 LG Leipzig 164 C 7009/04 AG Leipzig Verkündet am:

Transkript

1 Landgericht Leipzig 16 S 15/05 LG Leipzig 164 C 7009/04 AG Leipzig Verkündet am: Titze Urk.beamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES In dem Verfahren - Beklagte / Berufungsklägerin - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte gegen - Klägerin / Berufungsbeklagte - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin wegen Forderung aus Mietvertrag

2 erlässt das Landgericht Leipzig Zivilkammer - durch Vorsitzenden Richter am Landgericht Knochenstiern als Einzelrichter aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes ENDURTEIL 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom Aktenzeichen: 164 C 7009/04 - wird z u r ü c k g e w i e s e n. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. Entscheidungsgründe: I. Von einer Darstellung der Tatsachengrundlagen wird gemäß 540 Abs. 1, Abs. 2, 313a, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Es wird auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen. Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom (Geschäfts-Nr. 164 C 7009/04) dahingehend abzuändern, dass die Beklagte zur Zahlung von 920,00 Euro verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen wird sowie die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt werden. Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

3 Ergänzend wird auf die Berufungsbegründung vom , die Berufungserwiderung vom sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom Bezug genommen, 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO. II. Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Die Angriffe der Beklagten gegen die Zahlung der Nutzungsentschädigung für die Monate Juli bis September 2004 (hierzu nachfolgend unter Ziff. 1.), gegen die Verzugszinsforderung für die Monate Mai und Juni 2004 (hierzu nachfolgend unter Ziff. 2.) und gegen die Kostenentscheidung des Amtsgerichts (hierzu nachfolgend unter Ziff. III.) führen nicht zu einer Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 1. Der Klägerin steht für den Zeitraum Juli bis September 2004 ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung im Umfang von insgesamt 1.800,00 Euro zu, 546a Abs. 1 BGB. a) Unstreitig ist der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag bezüglich der Wohnung Holbeinstraße 14, Leipzig von der Beklagten zum gekündigt worden. Innerhalb des Mietverhältnisses waren von der Beklagten monatlich 460,00 Euro zuzüglich einer abrechenbaren Nebenkosten-Vorauszahlung im Umfang von 140,00 Euro, insgesamt 600,00 Euro zu bezahlen. Außer Streit steht ferner, dass ein Auszug der Beklagten unter dem erfolgte, die in ihrem Besitz befindlichen Wohnungsschlüssel hingegen erst am an die Klägerin zurückgelangt sind. b) Die Voraussetzungen eines Zahlungsanspruchs gemäß 546a Abs. 1 BGB liegen für den Zeitraum Juli bis

4 September 2004 im Umfang von jeweils 600,00 Euro, insgesamt 1.800,00 Euro vor. Nach der zitierten Vorschrift schuldete die Beklagte die Rückgabe der Mietsache. Hierbei ist nicht nur die Räumung der Mietsache durch die Mieterin gemeint, sondern darüber hinaus die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an die Vermieterin oder eine von ihr beauftragte Person. Da eine Übergabe der Wohnungsschlüssel - verbunden mit einer Besichtigung der Wohnung - erst am stattfand, ergibt sich für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung und tatsächlicher Rückgabe des Besitzes ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung seitens der Klägerin als ehemalige Vermieterin und Eigentümerin der Wohneinheit. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Schlüssel stand hierbei der Beklagten gegenüber dem Rückgabeanspruch der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu, 570 BGB. Dabei ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, welchen Gegenrechts sich die Beklagte im Einzelfall berühmt, bzw. ob ein Zurückbehaltungsrecht dem Grunde nach anzuerkennen wäre. Dass die Vorschrift des 570 BGB im Mietvertrag einvernehmlich abbedungen wurde, ist von den Parteien nicht vorgetragen worden. Zwar erscheint es dem erkennenden Gericht vertretbar, von einem Annahmeverzug der Klägerin auszugehen, soweit sie eine Abholung des Schlüssel in der Kanzlei des Prozessbevollmächtigten der Beklagten für den vereinbart, tatsächlich aber der Schlüssel weder von ihr, noch durch die beauftragte Frau Eggers abgeholt wird.

5 Soweit die Beklagte aber im Schreiben vom die Einräumung des Besitzes an die Klägerin und Übergabe der Schlüssel davon abhängig macht, dass ein gemeinsamer Übergabetermin vereinbart und hierbei ein Protokoll angefertigt wird, beendet sie die Verzugslage der Klägerin. Ein derartiger Gegenanspruch, welcher einredeweise gegenüber der Herausgabe der Mieträume vorgebracht werden konnte, steht ihr nicht zu, 570 BGB. Soweit aufgrund Informationen Dritter oder eigener zurückliegender Erfahrungen die Beklagte hinsichtlich der ehemals angemieteten Wohnung Beweise sichern will, blieb es ihr unbenommen, Zeugen zu bitten, mit ihr gemeinsam die Wohnung zu begehen oder gegebenenfalls entsprechende Fotografien anzufertigen. c) Die Klägerin kann für den Zeitraum der Vorenthaltung der Wohnung die vereinbarte Miete verlangen, 546a Abs. 1 BGB. Diese "vereinbarte Miete" umfasst nach Auffassung des erkennenden Gerichts die Nettomiete im Umfang von 460,00 Euro/Monat sowie auch die vereinbarte Nebenkosten-Vorauszahlung im Umfang von 140,00 Euro/Monat. Hierbei mag zunächst nach dem Gesetzeswortlaut fraglich sein, ob die im Mietvertrag festgelegte Vorauszahlung von Nebenkosten als Teil der Miete anzusehen ist, welche 546a Abs. 1 BGB erwähnt, oder ob in der vorgenannten Vorschrift allein die Netto- (Kalt-)Miete zu sehen ist. In Fortführung der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom Aktenzeichen: XII ZR 225/03 - ist das erkennende Gericht der Auffassung, dass der Begriff "vereinbarte Miete" in 546a Abs. 1 BGB auch die vereinbarten, vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten mit umfasst.

6 Das Gericht teilt die Auffassung des Bundesgerichtshofs, dass der Gesetzgeber in 556 BGB klar gestellt hat, dass Betriebskosten vereinbart werden können. Diese Vorschrift befindet sich im Unterkapitel "Vereinbarungen über die Miete", sodass bereits nach der Systematik des Gesetzes die Betriebskosten als Bestandteil der Miete anzusehen sind, vgl. BGH, a. a. O., S. 8. Darüber hinaus ist auch nach Sinn und Zweck der Vorschrift des 546a BGB eine Beschränkung auf die vereinbarte Netto-Miete nicht zu begründen. Mit der Vorschrift des 546a BGB sollen die Ansprüche des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe der Mietsache geregelt werden. Hierbei soll grundsätzlich der Mieter, der die Mietsache - entgegen seiner Pflicht zur Rückgabe - dem Vermieter vorenthält, nicht besser stehen, als dieser stünde, wenn der Mietvertrag fortdauern würde, vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., Rdnr. 1 zu 546a BGB. Der Regelfall der Anwendung der Vorschrift ist der, als der gekündigte Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht räumt und im bisherigen Umfang weiter nutzt, bis nach Durchführung eines Rechtsstreits rechtskräftig über einen Räumungsanspruch entschieden ist und dieser gegebenenfalls im Vollstreckungsweg durchgeführt wird. Es wäre in höchstem Maße unbillig, dem Vermieter für die gesamte Zeit der weiteren Nutzung durch den ehemaligen Mieter allein einen Anspruch auf Zahlung des Netto-Mietzinses zuzubilligen, während durch die Nutzung von Energie, Heizung, Wasser und die Inanspruchnahme der Müllentsorgung und gegebenenfalls weiterer Nebenleistungen der Vermieter zunächst in Anspruch genommen wird und allein die Möglichkeit hat, nach entsprechender Rechnungstellung und Beendigung des Nutzungsverhältnisses die Verbrauchskosten zu fordern.

7 Nachdem gemäß 556 Abs. 3 BGB ohnehin über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ist, entstehen hierdurch dem - gesetzesuntreuen - Mieter keine unangemessenen Nachteile, wenn es für die Dauer der Nutzung der Wohnräume bei der bisherigen Zahlungspflicht verbleibt. Das hier zwischen den Parteien vorliegende Nutzungsverhältnis, welches insoweit die Besonderheit aufweist, als die Beklagte tatsächlich zum die Wohnräume verlassen hat, rechtfertigt nach Auffassung der Kammer keine andere Entscheidung. Abgesehen davon, dass die Vorschrift des 546a Abs. 1 BGB keine Unterscheidung dahingehend trifft, ob die Mieträume während der Vorenthaltung der Rückgabe in vollem Umfang, teilweise oder gar nicht durch den ehemaligen Mieter genutzt werden, muss im Übrigen eingestellt werden, dass verschiedene der vereinbarten Nebenkosten unabhängig von der tatsächlichen Nutzung der Beklagten zu zahlen sind. Regelmäßig betrifft dies die Möglichkeit der Müllentsorgung, die umzulegende Grundsteuer sowie Versicherungsbeiträge, Reinigungsund Schneeräumdienste sowie die Verteilung von Heizenergie, welche teilweise nach Wohnfläche und nicht nach Verbrauch abzurechnen sind. Darüber hinaus ist noch folgendes mit zu berücksichtigen: Regelmäßig erfolgt eine Abrechnung der Mietnebenkosten nach Ablauf eines Zeitraums von 12 Monaten, somit von Monaten, die zu einer erhöhten Inanspruchnahme von Energie während des Winterhalbjahrs führen und von Monaten, in denen relativ wenig, unter Umständen keine Heizenergie verbraucht wird. Hieraus wird im Regelfall überschlägig für das gesamte Jahr eine Mischkalkulation hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen angefertigt, sodass

8 insoweit im konkreten Fall die Möglichkeit naheliegt, dass im Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses während des zurückliegenden Winters Heizenergie in Anspruch genommen wurde, die gegebenenfalls die gezahlten Vorauszahlungen übersteigt und diese Kosten gerade im Sommer, hier also im Zeitraum Juli bis einschließlich September durch niedrigeren und gleich hohe Vorauszahlungen wieder aufgefangen werden. Nachdem aufgrund der in 556 Abs. 3 BGB normierten Abrechnungspflicht letztlich allein der Verbrauch der Beklagten über die tatsächliche Höhe der letztlich zu zahlenden Nebenkosten entscheidet, ist auch im konkreten Fall nicht davon auszugehen, dass die Inanspruchnahme der Beklagten auch hinsichtlich der Nebenkosten-Vorauszahlung für den Zeitraum der Vorenthaltung der Mieträume zu einer unangemessenen Benachteiligung der Beklagten führt. 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen für die in den Monaten Mai und Juni 2004 nicht gezahlte Miete, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB. Nach dem insoweit unstreitigen Sachvortrag beider Parteien trat nach dem abgeschlossenen Mietvertrag ein Zahlungsverzug jeweils am 4. Werktag der Monate Mai und Juni 2004 ein, da die Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats vereinbart war. Eine solche Bestimmung im Mietvertrag erfüllt die Voraussetzungen der 286 Abs. 2 Nr. 1, 556b Abs. 1 BGB (Art. 229, 5 Satz 2 EGBGB). Ein Zurückbehaltungsrecht ergab sich für die Beklagte nicht. Ein solches würde voraussetzen, dass die Beklagte bei Fälligkeit der Mietforderungen Anfang Mai und Anfang Juni

9 2004 bereits einen Gegenanspruch gegen die Klägerin gehabt hätte. Nach Vortrag der Beklagten habe sie einen Anspruch auf Quittierung der Mangelfreiheit der zum Ende der Mietzeit, hier am , zurückzugebenden Mieträume gehabt. Unabhängig von der Frage, ob ein solcher Anspruch der Beklagten denkbar erscheint, kann dieser frühestens zum von der Beklagten geltend zu machende Anspruch jedenfalls nicht fälligen Forderungen zu Anfang Mai und Juni 2004 gegenüber gestellt werden. Ab dem 4. Werktag der Monate Mai und Juni 2004 ist somit der vom Amtsgericht zugesprochene Anspruch auf Verzugszinsen begründet. III. Die Kostenentscheidung ergeht gemäß 97 Abs. 1 ZPO. Soweit sich die Beklagte gegen die amtsgerichtliche Kostenentscheidung wendet und hinsichtlich des teilweise erklärten Anerkenntnisses die unterlassene Anwendung des 93 ZPO rügt, ist dem nicht zu folgen. Wie oben unter Ziff. II. 2) im Einzelnen ausgeführt, bestand hinsichtlich der Mieten ab dem 4. Werktag der Monate Mai und Juni 2004 eine Verzugslage. Unzutreffend hat sich die Beklagte eines Zurückbehaltungsrechts berühmt. Aus Sicht der Kammer bestand somit für die Klägerin Anlass zur Klageerhebung. Darüber hinaus scheidet eine Anwendung des 93 ZPO auch insoweit aus, als das im amtsgerichtlichen Verfahren abgegebene Anerkenntnis nicht vorbehaltlos erklärt wurde.

10 IV. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. V. Die Revision ist gemäß 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da hierfür keine Gründe ersichtlich sind. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, der keine grundsätzliche Bedeutung zukommt. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom ist höchstrichterlich entschieden, dass die Nebenkosten als Mietbestandteil anzusehen sind, sodass es auch insoweit nicht der Klärung durch ein höchstrichterliches Urteil mehr bedarf. Knochenstiern VRiLG

11 Landgericht Leipzig 16. Zivilkammer Az.: 16 S 15/05 V e r f ü g u n g vom Zwei Ausfertigungen des Urteils an Beklagtenvertreter mit EB. 2. Zwei Ausfertigungen an Klägervertreter mit EB. 3. Eine einfache Kopie mir ins Fach. 4. Austragen. 5. Akte zunächst zu mir zurück zur Eintragung in die Urteilssammlung. Knochenstiern Vorsitzender Richter am Landgericht