Geleitwort... 5 Vorwort Einleitung - Beurkundungspflicht, Zweck der Beurkundung, Formerfordernisse... 15

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1 Inhaltsverzeichnis Geleitwort... 5 Vorwort Einleitung - Beurkundungspflicht, Zweck der Beurkundung, Formerfordernisse A. Grundbegriffe, Beurkundungserfordemis B. Warn- und Besinnungsfunktion C. Richtigkeitsgewähr, Beweis- und Beratungsfunktion D. Formanforderungen durch das Grundbuchamt, 29 G B O Der Kaufvertrag in der notariellen Praxis A. Vor der Beurkundung: Wer verkauft was an wen zu welchem Kaufpreis? I. Was - der Vertragsgegenstand Beschreibung des Vertragsgegenstandes gemäß der Grundbucheinsicht a) Flumummer und Gemarkung b) Grundbuchrecherche c) Falsche Grundbuchangaben d) Verlässlichkeit des Grundbuchs Der Vertragsgegenstand ist nicht lastenfrei, sondern mit Rechten Dritter belastet a) Was passiert mit eingetragenen Rechten: Übernahme, Löschung oder Freigabe? b) Was muss der Verkäufer tun? c) Wann ist eine eingetragene Vormerkung zu löschen und wann kann sie übernommen werden? d) Vorsorgliche Übernahme von Rechten - Versuch einer ungewissen Löschung Unbebautes Grundstück Bebautes Grundstück - der Hauskauf a) Mitverkauf beweglicher Sachen b) Bisherige Nutzung des Hauses Wohnungs- und Teileigentum - Kauf einer Eigentumswohnung a) Begriffe: Wohnungs-ZTeileigentum, Sonder-ZGemeinschaftseigentum, Sondemutzungsrecht b) Fehlende Informationen - Was die Grundbucheinsicht nicht preisgibt. 27 c) Besonderheiten beim Grundbuch aa) Das Bestandsverzeichnis eines Wohnungsgrundbuchblattes bb) Grundbuchrecherche - der vergessene Stellplatz d) Fragen an den Verkäufer e) Tipps für den Käufer Teilfläche - Kauf eines Teiles eines Grundstückes a) Vermessung zur Grundstücksteilung - Neue Grundstücke im Fortführungsnachweis b) Problem: Den Kaufgegenstand gibt es rechtlich noch gar n ic h t c) Ablauf des Teilflächenkaufs - Zusatzurkunde der Messungsanerkennung und Auflassung d) Weitere Fragen an die Beteiligten II. Kaufpreis III. Wer an wen - die Vertragsbeteiligten Persönliche Daten a) Für die Kaufvertragsurkunde erforderliche Daten... 32

2 b) Weitere D aten Güterstand - Wie sind die beteiligten Eheleute verheiratet? a) Eigentumsverhältnisse - Wem gehört w as? b) 1365 BGB Verfügungsbefugnis - Verfügungsbeschränkung Ausländische Güterstände a) Einführung - Zweck der Prüfung b) Wann ist IPR relevant und was ist zu prüfen? c) Übersicht der Fragen an die Beteiligten - Checkliste d) Prüfung im ausländischen Recht - Rückverweisung und Güterstandsermittlung e) Auswirkungen des ausländischen Güterstandes auf den Kaufvertrag f) Auswirkungen für die Beteiligten Der Verkäufer a) Der Erbe verkauft aa) Wem gehört das Grundstück nach dem Tod des Erblassers? bb) Woher weiß man, wer Erbe und Eigentümer ist? Nachweis der Erbfolge cc) Nachweis durch Erbschein dd) Nachweis durch notarielle Verfügung von Todes wegen nebst Eröffnungsniederschrift ee) Nachweis der Erbfolge und Kaufvertragsurkunde b) Mehrere Verkäufer, insbes. die Erbengemeinschaft c) Betreuer, Eltern, Vormund aa) Fehlende Geschäftsfähigkeit - gesetzliche Vertreter bb) Woher weiß man, wer Betreuer ist? Nachweis der Vertretungsberechtigung cc) Die Kaufvertragsurkunde dd) Nachweise für Eltern und Vormund ee) Gerichtliche Kontrolle des gesetzlichen Vertreters - Genehmigungserfordemis d) Gesellschaften und andere beim Registergericht verzeichnete Beteiligte e) Die GbR - eine besondere Gesellschaft f) Gemeinden und andere juristische Personen des öffentlichen Rechts.. 46 g) Testamentsvollstrecker, Insolvenzverwalter Der Käufer a) Gesellschaften c) Nichteheliche Lebensgefährten aa) Das Problem: Zahlung ins fremde Eigentum bb) Die Lösungsideen d) Eheleute e) Der Käufer, der ein Darlehen braucht - Finanzierungsvollmacht Der Makler - präsent, aber nicht beteiligt Verbrauchervertrag, 14-Tages-Frist a) Grund der Einteilung - Verbraucherschutz und dessen Auswirkung b) Das Verfahren zur 14-Tages-Frist im Einzelnen c) Die Einteilung: Wer ist Verbraucher? Wer ist Unternehmer? Beteiligte, die nicht selbst zum Kaufvertragstermin erscheinen a) Vollmacht aa) Form der Vollmacht bb) Nachweis der Vollmacht durch Vollmachtsurkunde im Original oder in Ausfertigung cc) Folgen für die Kaufvertragsurkunde b) Nur mündlich versicherte Vollmacht... 57

3 c) Nachträgliche Genehmigung B. Der Beurkundungstermin I. Termin vereinbaren und vorbereiten II. Die Beteiligten sind d a Die Ausweise Der vergessene Ausweis Die Steueridentifikationsnummer, kurz: Steuer-ID Prüfung der übrigen mitgebrachten Unterlagen und Änderungen der Urkunde III. Die Beteiligten haben unterschrieben C. Nach der Beurkundung I. Ablauf bei den Beteiligten nach der Beurkundung Abschrift und Rechnungen Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit a) Zweck der Fälligkeitsmitteilung b) Zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzungen - insbesondere Räum ung c) Die Bank des Verkäufers mischt mit - Ablösesumme eingetragener Grundschuldgläubiger durch Treuhandauflage aa) Die Sicht der Bank bb)die Sicht des Verkäufers cc) Die Sicht des Käufers dd) Treuhandauflagen von anderen Berechtigten Die Zahlung des Kaufpreises Besitzübergang - Schlüsselübergabe a) Wann bekommt der Käufer Besitz und Eigentum? Was steht im Vordergrund? b) Was passiert beim Besitzübergang eigentlich konkret? c) Besitzübergang bei Räumung - vorgesehener Ablauf d) Die Kehrseite der Medaille: Lasten- und Kostentragung e) Versicherungsschutz f) Wie wird abgerechnet? Wie genau werden die Kosten verteilt? g) Der Verkäufer ist noch immer Eigentümer Bestätigung der Zahlung und Eigentumserwerb a) Zahlungsbestätigung durch Verkäufer, abzulösende Bank, K äufer b) Die Vollzugsmitteilung - Info an die Beteiligten c) Relevanz des Zeitpunktes des Eigentumserwerbs für die Beteiligten II. Ablauf beim Notar nach der Beurkundung - insbesondere Fälligkeitsvoraussetzungen herbeiführen Vormerkung a) Rechtliche Funktionsweise der Vormerkung b) Prüfung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung c) Rangstelle von Vormerkung und Finanzierungsgrundschuld d) Kaufverträge ohne Vormerkung Nichtausübung von Vorkaufsrechten - Vorkaufsrechtszeugnis a) Was ist ein Vorkaufsrecht und welche Risiken drohen dem Käufer? 71 b) Das Vorkaufsrecht der Gemeinde - Vorkaufsrechtszeugnis und Grundbuchsperre c) Was passiert im seltenen Fall der Vorkaufsrechtsausübung? d) Weitere Vorkaufsrechte Lastenfreistellungsunterlagen a) Welche Unterlagen sind für die Löschung erforderlich? Normalfall der Löschungsbewilligung b) Löschungsunterlagen verbunden mit Treuhandaufträgen aa) Der Treuhandauftrag ist separat zur Löschungsbewilligung... 75

4 bb) Prüfung der Treuhandauflagen - Annahme und Ablehnung von Treuhandaufträgen c) Grundschuld für eine Privatperson d) Löschung einer Briefgrundschuld - der verlorene Grundschuldbrief aa) Was ist eine Briefgrundschuld? Wozu brauchen wir den Brief? 76 bb) Brief und Löschungsbewilligung passen nicht zum Grundbuchstand cc) Wo ist der Grundschuldbrief? dd)der verlorene Grundschuldbrief - das Aufgebotsverfahren e) Löschung verstorbener Berechtigter - der Grundbuchberechtigte ist bereits tot aa) Sterbeurkunde oder Zustimmung der Erben? bb) Sorgenkind Vormerkung Löschung eingetragener R echte Verwalterzustimmung beim Verkauf von Wohnungs- oder Teileigentum.. 78 a) Wann ist die Verwalterzustimmung notwendig? b) Zusätzlich: Nachweis der Verwaltereigenschaft c) Wie entscheidet der Verwalter? Kann der Verwalter den Käufer ablehnen? d) Verwalterzustimmung als Fälligkeitsvoraussetzung? Genehmigung Grundstücksverkehrsgesetz - Sicherung der Landwirtschaft Genehmigung eines nicht erschienenen Beteiligten Genehmigung durch das Betreuungs- oder Familiengericht a) Kaufvertrag mit einem Betreuten - Erteilung der Doppelvollmacht für den Notar b) Genehmigungsverfahren - Rechtskraftvermerk c) Gebrauch der Doppelvollmacht d) Worst case: Tod des Betreuten im laufenden Verfahren e) Fälligkeitsvoraussetzung Grundbuchberichtigung beim Verkauf durch Erben a) Ist die Grundbuchberichtigung für den Kaufvertragsvollzug zwingend erforderlich? b) Warum soll man das Grundbuch trotzdem immer berichtigen lassen? Sanierungsgenehmigung Keine Fälligkeitsvoraussetzung Eigentumsübergang - Sicherung des Verkäufers a) Rechtliche Aspekte zum Eigentumserwerb b) Erklärung der Auflassung c) Grundbuchvorlage - Realisierung der Auflassung erst nach Zahlung.. 86 d) Löschung der Käufervormerkung D. Störfälle und Komplikationen I. Der Käufer zahlt nicht Rechtsfolgen des Zahlungsverzugs Möglichkeit der Vollstreckung - Geld mit staatlicher Hilfe eintreiben Rücktritt vom Kaufvertrag - Der Verkäufer will auch nicht m ehr II. Zug um Zug Leistung - keine ungesicherten Vorleistungen Der Verkäufer hat s eilig a) Risiko des Käufers: Das Geld ist weg b) Weitere Risiken Der Käufer hat s eilig a) Vorzeitiger Besitzübergang b) Vorzeitige Eigentumsumschreibung Was soll man tun bei Eile?... 90

5 III. Mängel der Immobilie Mängelrechte und Beschaffenheitsvereinbarungen a) Garantie b) Beschaffenheitsvereinbarung c) Rechtlich unverbindliche Wissensangabe - bloße Information über die Beschaffenheit Arglistig verschwiegene Mängel Haftungsausschluss für die gebrauchte Immobilie Eingeschränkter Haftungsausschluss im Verbrauchervertrag - AGB-Kontrolle a) Wann erfolgt eine AGB-Kontrolle? b) Was muss bei AGB geändert werden? Haftungsausschluss bei der neuen Immobilie E. Weitere Nebenpunkte I. Erschließungskosten - einmalige öffentliche Lasten Was sind Erschließungskosten? Was wird geregelt? Ersterschließung beim Bauplatzverkauf durch die Gemeinde II. Gesetzliche Kostenhaftung III. Wohngeldrückstände IV. Steuern V. Energieausweis VI. Flurbereinigung VII. Eingetragener Zwangsversteigerungsvermerk VIII. Verkauf durch den Vorerben P rü fe Dein W is s e n A. Hansi Hastig: Grundbuchrecherche, Erbnachweis, Formerfordemisse B. Britta Baldus: Löschungsunterlagen, vermietetes Objekt, eheliche Verfügungsbeschränkung, Ausweise C. Susi Sorglos: Vormerkung, Vertretung, Erschließungskosten, Eigentumsübergang, Verbraucherschutz D. Tina Trapp: Wohnungseigentum, Betreuungsgericht, eheliches Güterrecht E. Melli Maier: Grundpfandrechte, Löschungsunterlagen, Vormerkungswirkung F. Karlo Kracher: Vorkaufsrecht, Formerfordemisse, Verbraucherschutz Stichwortverzeichnis