NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 01/2011 Wohnraummietrecht: Formelle Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen (BGH Urteil vom , Az.: VIII ZR 70/09) Sachverhalt Nach dem Erwerb eines Wohnhauses kündigte die neue Vermieterin dem Mieter unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder. Als Begründung gab sie im Kündigungsschreiben an, zurzeit selbst zur Miete zu wohnen und zusätzlich für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet zu haben. Das von dem Mieter bewohnte Haus eigne sich sehr gut, Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen und dadurch die Miete für die bisherige Wohnung und das Büro einzusparen und sich persönlich um die Betreuung der Kinder zu kümmern. Die Vermieterin erhob Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht, dieses gab der Klage statt. Das Landgericht als Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen, mit der Begründung, die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung erfülle nicht die Anforderungen des 573 Abs. 3 BGB und sei deshalb unwirksam. Die Kündigung habe fälschlicherweise den Eindruck erweckt, bei dem bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Vermieterin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Die bei einer Kündigung mitgeteilten Tatsachen müssten jedoch der Wahrheit entsprechen und dürften den Bedarf nicht dramatisieren. Rechtlicher Hintergrund Gemäß 573 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, dafür benötigt er ein berechtigtes Interesse. Häufigster Fall der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 573 Abs. 3 BGB stellt an eine solche Kündigung jedoch besondere formelle Anforderungen: Danach sind bei einer ordentlichen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Zweck dieser Regelung ist, dem Mieter

2 zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dafür ausreichend ist laut Bundesgerichtshof in der Regel, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs seien daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Entscheidung Der BGH hat entgegen dem Landgericht München entschieden, dass die Kündigung den Anforderungen des 573 Abs. 3 BGB genügt. Die Vermieterin habe in ihrem Kündigungsschreiben hinreichend konkret die Gründe für ihr Interesse an der Wohnung deutlich gemacht und auch angegeben, welche Personen mit ihr dort einziehen sollen. Die Kündigung sei nicht deshalb formell unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, die bisherige Wohnung und das Büro der Klägerin befänden sich nicht unter einem Dach. Ob dieser Eindruck überhaupt erzeugt worden sei, sei für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben in der Kündigung könnten zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unwirksam sei, falls nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht bestehe. In diesem Fall sei jedoch nicht erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könne, ob sich auch bei ihrer jetzigen Wohnung ein separates Büro im selben Gebäude befindet. Der BGH hat folgerichtig die Sache an das zuständige Landgericht zurückverwiesen, damit dieses darüber entscheidet, ob der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf besteht, also ob die Kündigung materiell wirksam ist. Weiteres Beispiel Das Landgericht Flensburg (Urteil v , Az.: 7 S 26/09) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem die Vermieterin dem Mieter mit folgender Begründung durch anwaltliches Schreiben kündigte: Unserer Mandantin möchte gemeinsam mit ihrer Familie die Wohnung selbst nutzen und dort einziehen. Diese Kündigung genügt den Anforderungen des 573 Abs. 3 BGB nicht! Das Landgericht erklärte die Kündigung für formell unwirksam, weil sie nicht hinreichend begründet war, sondern es sich lediglich um eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes handelte. Das Landgericht begründet seine Entscheidung wie folgt: Zur Erreichung des Zwecks des Begründungserfordernisses - dem Mieter das Interesse des Vermieters erkennbar zu machen und ihn damit in die Lage zu versetzen, sich gegen das Begehren des Vermieters zu wehren - sei eine bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts nicht ausreichend. Vielmehr sei der sog.

3 Tatsachenkern anzugeben, im Falle der Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB also die Angabe der zukünftigen Nutzer sowie des Grundes für die künftige Nutzung. Praxishinweis Wer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchte, sollte diese ausführlich begründen und genau angeben, für welche Personen der Eigenbedarf geltend gemacht wird, wofür die Wohnung benötigt wird respektive wie diese genutzt werden soll. Im Zweifel sollte die Begründung eher umfangreicher sein, um zu vermeiden, dass die Eigenbedarfskündigung schon formell unwirksam ist.

4 Privates Baurecht: Schallschutz: Welcher Standard gilt, wenn im Vertrag Schalldämmung nach DIN 4109 vereinbart ist? Der vereinbarte Schallschutzstandard bei der Errichtung von Eigentumswohnungen ist in erster Linie durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Aus dem vertraglichen Verweis Schalldämmung nach DIN 4109 folgt nicht ohne Weiteres, dass nur die Mindestmaße dieser DIN vereinbart sind. Die DIN 4109 enthält keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen sollen (Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juli 2007 VII ZR 45/06) (BGH, Urteil vom VII ZR 54/07) Sachverhalt: Ein Bauträger verkauft im Jahre 1996 eine Eigentumswohnung in einer noch fertig zu stellenden Wohnanlage. In der Baubeschreibung, die Anlage zum Kaufvertrag ist, heißt es u.a.: Alle Geschossdecken werden in Stahlbeton gemäß Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß DIN 4109 zur Ausführung. Dachgeschoss wie vor. An anderen Stellen der Baubeschreibung wird von gehobener Ausstattung, neuestem Stand, repräsentativer Konstruktion, hochwertiger Anlage gesprochen. Die Wohnungseingangstüren werden in schalldichter behindertengerechter Ausführung beschrieben. Später verlangen die Käufer u.a. wegen Mängeln des Schallschutzes die Zahlung von EUR ,83 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums.Das Landgericht Essen gibt der Zahlungsklage dem Grunde nach statt. In der Berufungsinstanz weist das OLG Hamm die Klage ab. Es meint, die Bezugnahme auf die DIN 4109 in der Baubeschreibung müsse ein Vertragspartner in der Regel dahin verstehen, dass die Mindestanforderungen gemeint seien. Rechtlicher Hintergrund: Gerichte und Rechtsanwender stehen immer wieder vor der Frage, welche Rolle technische Normen (z.b. DIN und TA) bei der Beurteilung von Rechtsfällen spielen. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die den Stand der Technik wiedergeben sollen. Angesichts der wissenschaftlichen Fortentwicklung kann es aber schnell passieren, dass diese Empfehlungen durch die technische Entwicklung überholt werden. Die letzte Überarbeitung der DIN 4109 stammt aus dem Jahre 1989.

5 Entscheidung: Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück. Zur Begründung verweist er zunächst auf sein Urteil vom (VII ZR 45/06). In jenem Fall war eine noch zu errichtende Doppelhaushälfte verkauft worden, ohne dass allerdings im Kaufvertrag auf die DIN 4109 Bezug genommen worden war. Hier hatte der BGH entschieden, dass die DIN 4109 nicht als Beurteilungsgrundlage gelten kann, wenn die Parteien einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard für das zu errichtende Bauwerk vereinbart haben. Der geschuldete Schallschutz müsse durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden. Diese Überlegungen überträgt der BGH jetzt auch auf den Fall, dass im Kaufvertrag ausdrücklich Bezug auf die DIN 4109 genommen wird. Auch in diesem Fall habe eine Gesamtabwägung stattzufinden, bei der die gesamten Umstände des Vertrages zu berücksichtigen seien. Der Erwerber könne ungeachtet der sonstigen Vereinbarungen grundsätzlich erwarten, dass die noch zu errichtende Eigentumswohnung nach den zur Zeit der Abnahme geltenden Regeln der Technik hergestellt werde. Bei der Gesamtabwägung müsse auch berücksichtigt werden, dass der Erwerber in der Regel keine Vorstellung davon habe, was sich hinter den Schalldämmmaßen der DIN 4109 verberge. Die DIN 4109 enthalte lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen. Könne der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspreche, müsse der Unternehmer deutlich darauf hinweisen, dass er beabsichtige, nur die Mindestmaße der DIN 4109 seinem Bauwerk zugrunde zu legen. Im Hinblick auf die vom Berufungsgericht erneut vorzunehmende Vertragsauslegung weist der BGH ausdrücklich auf die oben zitierten Angaben aus der Baubeschreibung (gehobene Ausstattung etc.) hin. Praxishinweis: Nach dem Urteil aus 2007 (Schallschutz bei Doppelhaushälften) das das OLG Hamm zum Zeitpunkt seiner Entscheidung noch nicht kannte kommt dieses Urteil nicht völlig überraschend. Es setzt in jedem Fall aber noch einmal ein Ausrufezeichen, was die Anforderungen an die Vertragsgestaltung und die anwaltliche Beratung in diesem Zusammenhang angeht.

6 Wohnraummietrecht: Kann der Vermieter kündigen, wenn der Alleinverdiener auszieht? Zieht der Alleinverdiener aus der Ehewohnung aus und erklärt, er werde künftig keine Mieten mehr bezahlen, berechtigt dies allein den Vermieter grundsätzlich noch nicht zur fristlosen Kündigung. Das gilt mindestens dann, wenn finanzielle Situation und Zusammenleben beider Mieter nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gehören. (BGH, Urteil vom VIII ZR 64/09) Was war geschehen? Mit Vertrag vom vermietet der Kläger ein Reihenhaus an ein Ehepaar. Bei Abschluss des Vertrages gibt die Familie ihre Einkünfte wie folgt an: Nettoeinkommen Ehemann 2.300, Kindergeld 500 und Erziehungsgeld 350. Ende 2007 trennt sich das Paar. Der Alleinverdiener zieht aus und kündigt mit einem nur von ihm unterzeichneten Schreiben das Mietverhältnis zum Daraufhin kündigt der Vermieter seinerseits am fristlos und hilfsweise fristgemäß. Zur Begründung führt er an, mit dem Auszug des allein verdienenden Beklagten und dessen Erklärung, nur bis zum , nicht aber darüber hinaus Miete zu zahlen, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages entfallen. Er klagt beim Amts- und Landgericht erfolglos auf Räumung. Der BGH weist die Revision zurück. Aus rechtlicher Sicht Beide Kündigungen sind unwirksam! Die Kündigung des Ehemannes ist bereits deshalb unwirksam, da nach dem Mietvertrag auch die Ehefrau Mieterin war und deshalb die Kündigung nur von den Eheleuten gemeinsam hätte erklärt werden können. Aber auch die Kündigung des Vermieters hat das Mietverhältnis nicht beendet: Weder der Auszug des Ehemannes aus der Wohnung noch die Verschlechterung seiner finanziellen Situation noch seine Erklärung nur bis zum die Miete zu entrichten, könne so der BGH - als wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß 543 Abs. 1 BGB angesehen werden. Ein wichtiger Grund ist nach der Gesetzeslage dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann ( 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bereits die Erklärung des Mieters, er werde künftig keine Miete mehr zahlen, die fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann, da diesem nicht zugemutet werden könne, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 3

7 BGB erfüllt seien. Eine hiermit vergleichbare Situation sei jedoch vorliegend so der BGH - nicht gegeben. Lediglich der Ehemann habe eine wenn auch unwirksame Kündigung ausgesprochen, während die Ehefrau am Mietvertrag ausdrücklich festgehalten habe. Auch sei die Kündigung nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründet, da weder die finanziellen Verhältnisse noch die dauerhafte Nutzung der Wohnung durch beide Beklagte zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gemacht worden seien. Fazit Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zutreffend wird zwischen dem Loslösungsrecht der Kündigung und des Wegfalls der Geschäftsgrundlage unterschieden. Vorrangig bei einem Mietverhältnis sind die Regelungen der 568 ff. BGB. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage nach 313 BGB ist stets subsidiär und nur bei Vorliegen der Voraussetzungen anwendbar. Das bedeutet insbesondere, dass es dem Vermieter unzumutbar sein muss, am Mietvertrag festzuhalten. Dies kann aber dann nicht der Fall sein, wenn es zwei Mieter und damit zwei Schuldner gibt. Ob und inwieweit der zweite Schuldner zahlungsfähig ist, stellt sich als allgemeines (Vermieter-) Risiko und nicht als Unzumutbarkeit i.s.d. 313 BGB dar.

8 Maklerrecht: Voraussetzung für Maklerlohn ist grundsätzlich die Mitteilung des Maklers über Name und Anschrift des Verfügungsberechtigten (Landgericht Berlin, Urteil vom , Az. 49 S 16/10) Sachverhalt: Der Makler weist dem beklagten Mieter eine Wohnung provisionspflichtig nach. Den Vermieter benennt der Makler jedoch nicht. Auch bei der vom Makler vereinbarten und durchgeführten Besichtigung wird der Vermieter namentlich nicht benannt. Der Makler war nicht vom Vermieter, sondern von der Vormieterin beauftragt, deren Interesse vor allem dahin ging, den etwaigen Nachmieter zu veranlassen, ihre Einbauten zu übernehmen. Der Makler übersandte demgemäß der Vormieterin alle Unterlagen bezüglich des Maklerkunden in der Erwartung, dass sie gemeinsam mit dem Maklerkunden den Vermieter aufsuchen und dort verhandeln werde. Der Maklerkunde mietete die Wohnung. Er lehnte die Provisionszahlung mit der Begründung ab, der Makler habe seine Maklerleistung nicht vollständig erbracht. Zum Nachweis sei sowohl die Benennung des Objekts sowie des Vermieters erforderlich. Das Amtsgericht Berlin weist die Provisionsklage ab, der Makler legt daraufhin Berufung beim Landgericht ein. Entscheidung: In der Berufungsinstanz gibt das Landgericht Berlin der Provisionsklage statt und bestätigt zunächst den Grundsatz, dass die für einen Provisionsanspruch erforderliche Nachweistätigkeit nur dann gegeben ist, wenn der Makler neben dem Objekt auch den Vermieter / Verfügungsberechtigten benennt. Vorliegend habe der Makler zwar nicht den Namen und die Anschrift des Vermieters aufgegeben, er habe sich aber so verhalten, dass der Maklerkunde selbst keinerlei Nachforschungen mehr habe anstellen müssen, da er über den Vormieter alle Informationen bezüglich des Vermieters erhalten hatte. Zwar muss sich ein Kunde in der Regel nicht auf mögliche Angaben durch den Vormieter verweisen lassen. Vorliegend wusste der Makler jedoch, dass die Vormieterin schon im eigenen Interesse die Informationen über den Vermieter an seinen Maklerkunden weitergeben würde. Dem stehe auch nicht entgegen so das Landgericht Berlin -, dass der Makler entgegen seiner Zusage nicht mit zu dem Vermieter gegangen sei. Er habe den Vermietungsauftrag nicht vom Vermieter, sondern von der Vormieterin erhalten. Auch dass der Vermieter möglicherweise noch nichts von der Absicht der Vormieterin wusste, auszuziehen und einen Nachmieter zu stellen, berührt nach Auffassung des Landgerichts Berlin die Provisionsverpflichtung des Nachmieters nicht. Der abgeschlossene Mietvertrag zeige vielmehr, dass der Vermieter nichts dagegen gehabt habe, dass seine Mieterin einen Nachmieter stelle.

9 Fazit: Eine bemerkenswerte Entscheidung zu Gunsten des Maklers. Das Kammergericht hatte in einem allerdings anderen Zusammenhang die Benennung des Vormieters als Nachweis nicht ausreichen lassen. Das Landgericht Berlin setzt sich auch mit dieser Entscheidung auseinander und weist auf die Unterschiede beider Fallkonstellationen hin. Gerade die Besonderheiten des vorliegenden Falles zeigen, dass der Makler, der den Vermieter oder Verkäufer nicht benennt, ein hohes Risiko eingeht, die Provision nicht zu verdienen, auch wenn es zum Abschluss eines Mietvertrages mit seinem Kunden kommt.