Textteil zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften "Ringstraße II"

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1 LANDKREIS: GEMEINDE: GEMARKUNG: ESSLINGEN Textteil zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften "Ringstraße II" In Ergänzung der Planzeichnung wird folgendes festgelegt: 1 Planungsrechtliche Festsetzungen ( 9 BauGB, 1-22 BauNVO) 1.1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB, 1-15 BauNVO) WA1 / WA2 / WA3 / WA4 = allgemeines Wohngebiet ( 4 BauNVO) Ausnahmen nach 4 Abs. 3 Nr.1, 4 und 5 BauNVO sind nicht zugelassen ( 1 Abs. 6 BauNVO) MI = Mischgebiet ( 6 BauNVO) Nutzungen nach 6 Abs. 2 Nr.6 bis 8 BauNVO sowie Ausnahmen nach 6 Abs.3 BauNVO sind nicht zugelassen ( 1 Abs. 5 u. 6 BauNVO). 1.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB, 16-21a BauNVO) Grundflächenzahl ( 16 Abs.3, i.v. mit 19 BauNVO) entsprechend den Einschrieben im Plan Gebäudehöhen ( 9 Abs.2 BauGB, 16 Abs.3 BauNVO). Die im Plan eingetragenen Traufhöhen TH gelten als Höchstmaß. Dieses Höchstmaß darf, auf mindestens 2/3 der Gebäudelänge (einschließlich Breiten der Zwerchgiebel bzw. Winkelbauten) nicht überschritten werden. Die Traufhöhen TH werden zwischen festgelegter Bezugshöhe und dem Schnittpunkt der Gebäudeaußenwand mit der Dachhaut gemessen. Die im Plan eingetragenen Firsthöhen FH, gemessen zwischen festgelegter Bezugshöhe und Oberkante Firstziegel dürfen nicht überschritten werden. Im Bereich WA2 und MI ist nur ein Untergeschoss zulässig ( 16 Abs.5 BauNVO) Bezugshöhe ( 9 Abs.2 BauGB, 18 Abs.1 BauNVO) Die im Plan eingetragenen Höhen sind die Bezugshöhen in Meter über NN für die festgesetzten Gebäudehöhen. 1.3 Bauweise ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB, 22 BauNVO) entsprechend den Einschrieben im Plan o = offene Bauweise. 1.4 Stellung der baulichen Anlagen ( 9 Abs.1 Nr.2 BauGB) Hauptfirstrichtung entsprechend den Einschrieben im Plan sind für Hauptgebäude zwingend einzuhalten, nicht bei Garagen und Nebengebäude. Neben dem vorgeschriebenen Hauptfirst sind rechtwinklig dazu untergeordnete Nebenfirste als Zwerchgiebel oder Winkelbauten zulässig (siehe auch Ziffer 1.2.2). 1.5 Flächen für Garagen und Stellplätze ( 9 Abs.1 Nr.4 BauGB, 12 BauNVO) Garagen, offene und überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstück s- flächen zulässig Darüber hinaus können offene Stellplätze außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen im unmittelbaren Anschluss an die öffentlichen Verkehrsflächen zugelassen werden ( 23 Abs.5 BauNVO). Seite 1 von 7

2 1.6 Fläche für Überschwemmungsgebiet und Retentionsfläche ( 9 Abs.1 Nr.14 BauGB) Die im Plan eingetragene Fläche ist so zu unterhalten, dass die Funktion der Wasserrückha l- tung und die Funktion als Überschwemmungsfläche dauerhaft gewährleistet ist. Die Fläche ist von störenden Hindernissen, welche die Funktionalität beeinträchtigen frei zu halten. Überba u- en oder verfüllen ist unzulässig. 1.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs.1 Nr.20 BauGB) In den Bereichen WA2, WA3 und MI sind unverschmutzte Oberflächenwässer (z.b. Dachwässer) der im Lageplan gekennzeichneten Retentionsfläche zuzuführen Dachflächen aus den unbeschichteten Metallen Kupfer, Zink und Blei sind unzulässig Wasserdurchlässigkeit Von der nicht überbauten Grundstücksfläche dürfen 60% nicht befestigt oder mit einer versi e- gelten Oberfläche versehen werden. Offene Stellplätze deren Zufahrten, sowie Garagenzufahrten sind mit wasserdurchlässigen Belägen herzustellen Im Bereich der privaten Grünfläche sind der Zweckbestimmung Streuobstwiese entsprechend bestehende Obstbäume zu erhalten und soweit bereits abgegangen bzw. künftig abgängig neu zu pflanzen Pflanzgebot ( 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) An den im Plan gekennzeichneten Stellen sind hochstämmige heimische Laubbäume, vorzugsweise Obstbäume, zu pflanzen. Von den angegebenen Standorten kann zur Anpassung an die örtlichen Gegebenheiten abgewichen werden. Je Baugrundstück ist pro angefangene 100 qm überbauter Grundstücksfläche mindestens 1 heimischer Baum zu pflanzen. Die in Satz 1 genannten Bäume sind hierauf anzurechnen. Nicht zugelassen sind Nadelgehölze, ausg enommen Eibe. Die im Plan gekennzeichneten Pflanzgebotsflächen sind mit heimischen Sträuchern intensiv zu bepflanzen Pflanzbindung ( 9 Abs.1 Nr.25b BauGB) Die im Plan gekennzeichneten Bäume sind zu erhalten, bzw. bei Abgang zu ersetzen Stützmauern sind nur in Form von bepflanzten Natursteintrockenmauern mit einer Höhe von max. 1,0 m, entlang von Straßen mit einer Höhe von max. 0,5m zulässig. Ausgenommen davon ist der Bereich WA Private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Streuobstwiese bzw. Hausgarten ( 9 Abs.1 Nr.15 BauGB) Innerhalb der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Streuobstwiese bzw. Hausgarten sind bauliche Anlagen unzulässig. 1.9 Höhenlage des Geländes ( 9 Abs.1 Nr.2 i.v mit Abs. 2 BauGB) Im straßenseitigen Vorgartenbereich der Baugrundstücke ist das Gelände in seiner Höhe der unmittelbar vorgelagerten öffentlichen Verkehrsfläche anzugleichen. Zu den Nachbargrundstücken sind die Aufschüttungen abzuböschen bzw. an die Höhenlage des Nachbargrundstückes anzugleichen. Die Höhenlage des Geländes ist insgesamt so zu gestalten, daß Untergeschosse nicht als Vollgeschosse in Erscheinung treten Überbaubare Grundstücksflächen. ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, 23 BauNVO) Die im zeichnerischen Teil eingetragenen Baugrenzen gelten nur oberirdisch ( 9 Abs. 3 BauGB) Höhenlage der Straße ( 9 Abs.1 Nr.11 i.v. mit Abs.2 BauGB) Höhenlage der Straße entsprechend den Einschrieben im zeichnerischen Teil. Seite 2 von 7

3 1.12 Flächen für die Herstellung des Straßenkörpers ( 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) Durch den Ausbau der öffentlichen Verkehrsflächen gemäß Bebauungsplan sind auf privaten Grundstücksflächen gegebenenfalls Böschungen sowie Kunstbauten erforderlich. Das Hineinragen des für die Randeinfassungen als Abgrenzung zur öffentlichen Fläche erforderlichen B e- tonfußes und notwendiger Böschungen in das Privatgrundstück sind zu dulden. 2 Örtliche Bauvorschriften ( 74 LBO) 2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) Verkleidungen aus Faserzement, Kunststoff, Waschbetonmaterialien und Blech (Ausnahme Gauben u. Dachgesimse) sind nicht zulässig. Grellfarbene und reflektierende Anstriche bzw. Materialien sind unzulässig. Parabolantennen sind ihrem Anbringungsort farblich anzupassen. 2.2 Dachform Dachneigung und Dachdeckung ( 74 Abs.1 Nr.1 LBO) Dachform und Neigung entsprechend den Eintragungen im zeichnerischen Teil. Dachdeckung der Satteldächer ist nur in roten bis rotbraunen Ziegeln und ziegelförmigen Dachsteinen zulässig. Sonnenkollektoren und Photovoltaikelemente sind zugelassen. Darüber hinaus sind Winterga r- tenverglasungen zugelassen. Garagendächer und Überdachungen von Stellplätzen sind in Form, Neigung und Material dem Hauptdach anzupassen. Darüber hinaus sind Flachdächer zulässig, sofern diese begrünt sind. Bei Nebenanlagen nach 14 BauNVO können andere Dachformen und Materialien zugelassen werden. 2.3 Dachaufbauten und Dacheinschnitte ( 74 Abs. 1 Nr.1 LBO) Die Gesamtlänge der Dachaufbauten darf 60% der Gebäudelänge, die Gesamtlänge der Dacheinschnitte 30% der Gebäudelänge nicht überschreiten Die Höhe der Gauben, vom Anschluß mit dem Hauptdach bis Oberkante Gesims gemessen, darf 1,60 m nicht überschreiten. Bei Gaubenformen ohne Gesims (z.b. Rundbogengauben) darf die Höhe der Gauben, vom Anschluss mit dem Hauptdach bis zum Schnittpunkt der Gaubenaußenwand (Vorderansicht) mit der Gaubendachhaut gemessen, 1,60 m nicht überschreiten folgende Abstände sind einzuhalten: -zum Ortgang: -zur Traufe: mind.1,30m mind.0,60m (in den Dachschrägen gemessen), im übrigen dürfen Dachaufbauten und -Einschnitte nicht über die Außenwand des Hauptgebäudes hinausragen. -zum First: mind. 0,60m (in den Dachschrägen gemessen) -zwischen einzelnen Dachaufbauten oder -einschnitten: mind.1,00m Auf einer Dachseite dürfen entweder nur Dachaufbauten oder nur Dacheinschnitte errichtet werden Die Dachaufbauten eines Gebäudes müssen dieselbe Form (z.b. Schleppgaube, giebelständ i- ge Gaube) aufweisen. Neu geplante Dachaufbauten müssen in Ihrer Form den bereits bestehenden Dachaufbauten entsprechen. 2.4 Einfriedigungen und Gestaltung der Freiflächen ( 74 Abs.1 Nr.3 LBO) Zäune sind nur als beidseitig eingewachsene Wildschutzzäune mit einer Höhe von max. 1,00m zulässig. Zäune entlang Straßen jedoch max. 0,80m hoch. Zäune auf Mauern sind unzulässig. Sichtschutzmauern sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. Von öffentlichen Verkehrsflächen ist mit Zäunen, Mauern oder sonstigen Einfriedigungen ein Abstand von mind. 0,50 m einzuhalten. Seite 3 von 7

4 2.5 Außenantennen ( 74 Abs.1 Nr.4 LBO) Die Errichtung von mehr als einer Rundfunk- sowie einer Fernsehantenne pro Gebäude ist unzulässig. 2.6 Niederspannungsfreileitungen ( 74 Abs.1 Nr.5 LBO) Niederspannungsfreileitungen sind unzulässig. 2.7 Stellplatzverpflichtung ( 37 Abs. 1 LBO, 74 Abs.2 Nr.2 LBO) Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird für Wohnungen eine Stellplatzverpflichtung wie folgt festgelegt Für Gebäude mit einer Wohnung (Einzelhäuser, Doppelhäuser und Einfamilienreihenhäuser je Hauseinheit) 2,0 Stellplätze Für Gebäude mit mehr als einer Wohnung (also auch beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) Je Wohnung mit 80 qm und mehr 1,5 Stellplätze Je Wohnung mit weniger als 80 qm 1,0 Stellplätze Sofern sich bei dieser Berechnungsmethode Bruchzahlen ergeben, ist aufzurunden. (z.b. 5,5 Stellplätze = 6 Stellplätze). 3 Hinweise 3.1 Der Einbau von Zisternen zur Brauchwassernutzung wird empfohlen. Die Richtlinien der Trinkwasserverordnung sind zu beachten. Insbesondere müssen Brauchwasseranlagen dem Gesundheitsamt bei Inbetriebnahme angezeigt werden. Darüber hinaus sind Verbindungen zwischen Trink- und Brauchwasser unzulässig bzw. ausschließlich gemäß DIN 1988 vorzunehmen. 3.2 Es wird empfohlen Photovoltaikanlagen oder Sonnenkollektoren auf den Hauptdächern einzurichten. Diese sollten nicht freistehend auf den nichtüberbauten Grundstücksflächen, bzw. G a- ragen aufgestellt werden. 3.3 Für alle Bauvorhaben müssen Bauvorlagen folgende Darstellung zur Freiflächengestaltung erhalten: - Aufteilung der Flächen in befestigte Flächen und Grünflächen - Materialangaben zu den befestigten Flächen - Bepflanzungsplan für die Grünflächen 3.4 Die Wiederverwendung brauchbaren Erdaushubs auf den Baugrundstücken (Erdmassenausgleich) ist anzustreben. Die Bauvorlagen sind mit beglaubigten Geländeschnitten und einer Darstellung der geplanten Aufschüttungen bzw. Abgrabungen einzureichen. 3.5 Flächen für Baustelleneinrichtungen und Lagerplätze sollten auf das absolut notwendige Mi n- destmaß beschränkt werden. Spätere Freiflächen sollten vom Baubetrieb freigehalten werden, um die Böden vor Verdichtungen zu schützen. 3.6 Die Dachdeckung und Verkleidung eines Dachaufbaues sollte mit dem Hauptdach in Werkstoff und Farbe übereinstimmen. 3.7 Auf das für das Plangebiet vorliegende Baugrundgutachten von Dr. Bausch - Ingenieure & Geologen vom wird hingewiesen. Dieses kann bei der Gemeinde Holzmaden eingesehen werden. Das Gutachten kommt zu folgendem Ergebnis: Geologische Verhältnisse Die im Großteil des Untersuchungsgebiet anstehenden Böden sind generell zur Abtragung von Gebäudelasten, die sich im Rahmen der vorgesehenen Wohnbebauung bewegen, unter Anwendung konventioneller Gründungen wie Streifenfundamente oder tragende Bodenplatten geeignet. Ausgenommen hiervon sind aufgefüllte Bereiche bzw. Bereiche mit Schichten von weicher bis breiiger Konsistenz, in denen besondere Gründungsmaßnahmen erforderlich werden Seite 4 von 7

5 können. Generell werden projektspezifische Baugrunduntersuchungen bzw. Beurteilungen der in den Baugruben angetroffenen Verhältnisse empfohlen. Hydrologische Verhältnisse Die durchgeführten Untersuchungen weisen die anstehenden Böden als sehr schwach durc h- lässig gemäß DIN aus. Eine Flächen- oder Muldenversickerung bzw. eine Rigolen- und Rohrversickerung von Oberflächenwasser kann im Baugebiet nicht sinnvoll eingesetzt werden. Im Bereich der quartären Deckschichten (Böden geringer Wasserdurchlässigkeit) ist mit Sta u- nässe durch in die Arbeitsräume eindringendes Schicht- und Oberflächenwasser zu rechnen. Für Gebäude, die in den Untergrund einschneiden, sind Abdichtungsmaßnahmen gegen nicht drückendes Wasser gem. DIN Teil 5 in Verbindung mit Dränmaßnahmen gem. DIN 4095 vorzunehmen. Für Bauwerke, die in Grundwasser führende Schichten einschneiden, wird eine Abdichtung gegen drückendes Wasser gem. DIN Teil 6 (Ausführung z. B. einer "weißen Wanne") erforderlich. 3.8 Wird bei der Durchführung von Bau- und Gründungsarbeiten Grundwasser angetroffen, ist ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen. Die Pläne mit Beschreibung sind beim zuständigen Landratsamt - Untere Wasserbehörde - einzureichen. Die Erkundung des Grundwassers ist beim Landratsamt - Untere Wasserbehörde - anzuzeigen und mit dem Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz, vorher in fachtechnischer Hinsicht abzuklären. Gegen eine vorübergehende Grundwasserabsenkung während der Bauzeit bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Eine ständige Ableitung oder Absenkung des Grundwassers ist unzulässig. 3.9 Das Plangebiet liegt innerhalb des Grabungsschutzgebiets "Versteinerungen Holzmaden". Bei der Bauausführung ist die Verordnung des Regierungspräsidiums vom (GBl. Nr.10 vom , S.265) zu beachten Auf die Anzeigepflicht des 20 Denkmalschutzgesetz über zufällige Funde, deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt, wird hingewiesen Im Bereich der Flurstücke 96/2, 96/3, 97/1 und 407/1 wurde das ehemalige Bachbett des Seebach mit unbekanntem Material verfüllt. Sofern in diesem Bereich keine Baumaßnahmen durchgeführt werden, sind gemäß dem Schreiben des Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz vom keine Maßnahmen erforderlich. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass bei Baumaßnahmen in diesem Bereich Bodenaushub anfallen kann, der nicht frei verwertbar ist. Bei auffälligem Bodenmaterial in diesem Bereich ist ein Gutachter einzuschalten. Dem Amt für Wasserwirtschaft und Bodenschutz ist dann ein B e- richt vorzulegen Es wird darauf hingewiesen, dass der gemäß Landesbauordnung geforderte Abstand von 30m für Gebäude zum Wald am Westrand des Plangebietes nicht eingehalten wird. Gemäß Erlass des MLR vom stellt das Forstamt seine grundsätzlichen Bedenken zwar zurück. E i- ne Gefährdung der Bebauung durch Windwurf und Bruch kann aber dennoch nicht ausgeschlossen werden. 4 Aufhebung bisheriger Festsetzungen Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften treten alle bisher im Ge l- tungsbereich gültigen Festsetzungen des Bebauungsplanes "Ringstraße", rechtskräftig seit , sowie dessen Deckblatt, vom außer Kraft. Mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften treten alle bisher im Ge l- tungsbereich gültigen Festsetzungen des Bebauungsplanes "Kirchheimer Straße", vom , sowie dessen Änderung vom und vom außer Kraft. Die Festsetzungen des Baulinienplanes vom treten im Geltungsbereich dieses Beba u- ungsplanes mit dessen Inkrafttreten außer Kraft. Seite 5 von 7

6 5 Rechtsgrundlagen Maßgebend sind: BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBL. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert am (BGBl. I S. 2852) BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung vom (BGBL. I S. 132) zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBL. I S. 466) LBO Landesbauordnung für Baden-Württemberg in der Fassung vom (GVBL. S. 617) zuletzt geändert durch Gesetz vom (GBl S. 760, m.w.v ) PlanzV 90 Planzeichenverordnung 1990 vom (BGBl S. 58) Seite 6 von 7

7 LANDKREIS: GEMEINDE: GEMARKUNG: ESSLINGEN Textteil zum Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften "Ringstraße II" PLANVERFASSER: Dipl.-Ing. Erich Ernst Kuhn Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Nürtinger Straße Frickenhausen - Tel /42081 Die Planunterlage entspricht den Anforderungen der 1 u. 2 der Planzeichenverordnung vom 18. Dezember Die innerhalb des Geltungsbereiches eingetragenen Flurstücksgrenzen und -nummern stimmen mit dem Liegenschaftskataster überein. Auszug aus dem Liegenschaftskataster gefertigt und zum Bebauungsplan ausgearbeitet: Frickenhausen, den / / / VERFAHRENSVERMERKE Aufstellungsbeschluss durch Gemeinderat 2(1) BauGB am Öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 2(1) BauGB am Bürgerbeteiligung 3(1) BauGB am Als Entwurf öffentlich ausgelegt 3(2) BauGB vom bis Auslegung bekannt gemacht 3(2) BauGB am Als Entwurf öffentlich ausgelegt 3(3) BauGB vom bis Auslegung bekannt gemacht 3(2) BauGB am Als Satzung beschlossen 10 BauGB am Inkrafttreten durch öffentliche Bekanntmachung 10(3) BauGB am Ausfertigung: Der Verfahrensablauf für den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften Ringstraße II en t- spricht den gesetzlichen Bestimmungen. Der zeichnerische Teil und der Textteil des Bebauungspl a- nes sowie der örtlichen Bauvorschriften - jeweils in der Fassung vom / / / sind als Original Bestandteil des Satzungsbeschlusses des Gemeinderats der Gemeinde Holzmaden vom Die vom Gemeinderat anerkannte Begründung trägt das Datum vom / / Holzmaden, Riehle - Bürgermeister - Seite 7 von 7