Grundsteuererlaß für bebaute Grundstücke nach 33 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 GrStG

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1 Grundsteuererlaß für bebaute Grundstücke nach 33 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 GrStG Verfasser: Detlef Peters Inhaltsübersicht Seite ff. GrStG als Rechtsgrundlage Normaler Rohertrag Erlaß der Grundsteuer Ausschluß des Grundsteuererlasses bei Möglichkeit einer Wertfortschreibung nach unten Höhe des Grundsteuererlasses Billigkeitserlaß nach der Abgabenordnung ( 163, 227 AO) 105 -(00 Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 1995

2 Ergänzung der Beiträge in den Geschäftsberichten 1986, S. 77, 1988, S. 119, 1989, S. 45, 1992, S ff. GrStG als Rechtsgrundlage 1.1 Die 32 ff. Grundsteuergesetz (GrStG) enthalten besondere grundsteuerliche Erlaßvorschriften. Im Gegensatz zu den Erlaßvorschriften der Abgabenordnung ( 163, 227 AO) gewähren sie einen Rechtsanspruch auf den Erlaß, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind; ein Ermessenspielraum besteht nicht (BFH vom , BStBI II S. 804; vom , BStBI II S. 1042). Im folgenden soll dargelegt werden, wann die Erlaßvoraussetzungen für vermietete bebaute Grundstücke vorliegen. Zur Frage der Beweislast wird auf die Ausführungen im Geschäftsbericht-1992, S. 64, verwiesen. Die in diesem Zusammenhang maßgebliche Vorschrift des 33 Abs. 1 Nrn. 2 und 3 GrStG lautet: "(1) Ist... bei bebauten Grundstöcken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.h. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht... Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre. 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung; 3. bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlaßzeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete." 1.2 Der Erlaß der Grundsteuer kommt nur bei bebauten, nicht aber bei unbebauten Grundstücken in Betracht (Abschnitt 38 Abs. 1 GrStR), d.h., er ist auf Grundstücke beschränkt, die ihrer Natur nach ertragbringend sind. Für unbebaute Grundstücke kann allenfalls ein Grundsteuererlaß aufgrund der allgemeinen Erlaßyorschriften des 227 AO in Frage kommen (s. unten). Bebaute Grundstücke, die nach 77 BewG bei der Einheitsbewertung mit dem Mindestwert (d.s. 50 v.h. des Wertes des unbebauten Grundstücks) bewertet sind, müssen hinsichtlich des Grundsteuererlasses nach 33 Abs. 1 Satz 4 GrStG wie andere bebaute Grundstücke behandelt werden. Ein Grundsteuererlaß für Wohnungs-/Teileigentum nach 93 BewG ist ebenfalls nach den Vorschriften des 33 GrStG zu gewähren. Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht

3 2. Normaler Rohertrag Bei Grundstücken, die nach 76 Abs. 1 BewG 1965 im Ertragswertverfahren zu bewerten waren (das sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, normale Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser), ist normaler Rohertrag die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes auf den Beginn des Erlaßzeitraums maßgebend wäre ( 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG). Jahresrohmiete ist nach 79 Abs. 1 BewG 1965 das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks nach den vertraglichen Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten haben (Sollmiete). Das Gesamtentgelt umfaßt auch die sonstigen Leistungen der Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks. Dazu gehören z.b. Baukostenzuschüsse, Mietvorauszahlungen und die Kosten für vertraglich durch den Mieter oder Pächter übernommene Schönheitsreparaturen. Wie Mietvorauszahlungen sind auch die Kosten für Umbauten und Einbauten durch die Mieter oder Pächter zu behandeln, die nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden dürfen, den Mietwert aber erhohen. Zur Jahresrohmiete gehören auch die Umlagen, z.b. Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung, Grundsteuer- und Gebührenbelastungen sowie Kosten der Entwässerung. Nicht zur Jahresrohmiete gehören jedoch z.b. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls (vgl. 79 Abs. 1 Satz 4 BewG 1965). Wegen weiterer Einzelheiten zur Ermittlung der besteuerungsrechtlichen Jahresrohmiete vgl. auch Rösler/Troll, "Bewertungs- und Vermögenssteuergesetz", 17. Auflage, 79 BewG. Bei eigengenutzten, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken oder Grundstücksteilen sowie bei Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 v.h. von der üblichen Miete abweichenden Miete überlassen hat, gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete (vgl. 79 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 BewG 1965). Bei den nach dem BewG 1965 im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücken (vgl. 76 Abs. 2 und 3 BewG 1965) ist normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlaßzeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete ( 33 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). Sie ist nach den GrStR 1978 Abschnitt 40 Abs. 3 auch dann maßgebend, wenn das Grundstück vermietet ist. Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlaßzeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Bei der Ermittlung des im Erlaßzeitraum tatsächlich erzielten Rohertrages sind die oben erläuterten Grundsätze für die Ermittlung der Jahresrohmiete entsprechend anzuwenden. Bei den unter 79 Abs. 2 BewG 1965 fallenden Grundstücken (dazu gehören eigengenutzte Grundstücke, ungenutzte Grundstücke sowie Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 v.h. von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat) ist die Minderung des normalen Rohertrages nach der üblichen Miete zu berechnen, die im Erlaßzeitraum insgesamt zu erzielen gewesen wäre. Nach den GrStR 1978 Abschnitt 40 Abs. 4 wird danach bei eigengenutzten Einfamilienhäusern eine Ertragsminderung nur in Ausnahmefällen vorliegen, z.b. wenn in einer bestimmten Gegend aus besonderen Gründen die Mietwerte allgemein zurückgehen. Ebenso kann eine Ertragsminderung vorliegen, wenn die Nutzung des Einfamilienhauses z.b. durch die Zerstörung eines Teiles des Gebäudes gemindert ist. 102 Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 1995

4 3. Erlaß der Grundsteuer Nach 33 Abs. 1 Satz 1 GrstG ist die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken, bei denen der normale Rohertrag um mehr als 20 v.h. gemindert ist, nur dann teilweise zu erlassen, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Nach Abschnitt 38 Abs. 2 GrStR 1978 hat der Steuerschuldner die Minderung des normalen Rohertrags nicht zu vertreten, wenn die Umstände, die zu einer Minderung des Rohertrags führen, zwingend von außen in die Ertragslage eingegriffen haben und der Steuerschuldner auf ihren Eintritt oder Nichteintritt keinen Einfluß hat. Der Steuerschuldner hat demnach solche Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig von seinem Willen eintreten; dagegen hat er für Umstände einzustehen, die er selbst aufgrund freier Willensentscheidung herbeigeführt hat (BFH-Urteil vom , BStBI II 1971 S. 696). Nach dem Urteil des BVerwG vom (- 8 C 146/81 - StRK GrStG 33 R. 4) hat ein Grundsteuerpflichtiger eine Ertragsminderung nicht im Sinne des 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten, wenn er sie weder durch ein zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen hätte verhindern können. Weiter hat das BVerwG dazu in der Urteilsbegründung u.a. ausgeführt: "Zwar hat der Gesetzgeber darauf verzichtet, beispielhaft bestimmte Umstände in den Gesetzestext aufzunehmen, die der Steuerschuldner zu vertreten hat. Gleichwohl geben die Worte 'nicht zu vertreten hat' in 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG im Zusammenhang mit dem allgemeinen Sprachgebrauch einen Hinweis auf die Umstände, auf die hier abzuheben ist. Denn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig vom Willendes 'Betroffenen' eintreten. Dagegen hat der 'Betroffene' im allgemeinen für Umstände einzustehen, die er selbst aufgrund eigener Willensentschließung herbeigeführt hat oder deren Eintritt er in ihm zumutbarer Weise hätte verhindern können. Diese durch den Wortlaut des 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nahegelegte Auslegung des Merkmals 'nichtzu vertreten hat' wird bestätigt durch den Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist. Die Grundsteuer ist ihrem Wesen nach eine ertragsunabhängige Objektsteuer, d.h., auf die Einziehung der Grundsteuer hat es grundsätzlich keinen Einfluß, ob das Steuerobjekt einen Ertrag abwirft oder nicht. Diesen Grundsatz der Ertragsunabhängigkeit hat der Gesetzgeber durch die Bestimmung des 33 GrStG für die dort geregelten Fälle durchbrochen. Er hat damit seiner Auffassung Ausdruck verliehen, in bestimmten Ausnahmefällen sei eine wesentliche Ertragsminderung als derart belastend anzusehen, daß die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabepflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Von einer die Grenze derzumutbarkeit überschreitenden Belastung aber kann keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder er es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten." Bei Wohnungen und anderen Räumen, die leerstehen, hat der Vermieter die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags in der Regel nicht zu vertreten, wenn er sich in ortsüblicher Weise um deren Vermietung bemüht hat. Dabei darf er keine Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht

5 höhere als die marktgerechte Miete verlangt haben. Bei vermieteten Wohnungen und Räumen hat er einen Mietausfall nicht zu vertreten, wenn er eine marktgerechte Miete vereinbart hatte, diese jedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinen Einfluß hatte, z.b. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Bei Wohnungen, die von vornherein z.b. als Ferienwohnungen nur zeitweise vermietet werden können, hat er dagegen die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags selbst zu vertreten (G rstr 1978 Abschnitt 38 Abs. 4). 4. Ausschluß des Grundsteuererlasses bei Möglichkeit einer Wertfortschreibung nach unten Bei einer individuellen Ertragsminderung mit Dauercharakter, die durch eine Änderung der tatsächlichen Nutzung bewirkt ist, wird in der Regel auch eine wertmindernde Fortschreibung des Einheitswertes möglich sein. Nach 33 Abs. 5 GrStG ist deshalb "eine Ertragsminderung kein Erlaßgrund, wenn sie für den Erlaßzeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können". Nach 22 Abs. 4 BewG ist der Einheitswert fortzuschreiben, wenn dem Finanzamt bekannt wird, daß die Voraussetzungen für sie vorliegen. Wer es versäumt hat, rechtzeitig vor Ablauf des Jahres die Fortschreibung des Einheitswertes auf den Beginn des Jahres zu beantragen, kann die Fortschreibung erst auf den Beginn des nächsten Jahres beantragen'und für das abgelaufene Jahr auch keinen Erlaß der Grundsteuer wegen Ertragsminderung verlangen. Zur Erläuterung folgendes Beispiel aus den GrStR 1978 Abschnitt 38: Im Juni 1978 wird das Nebengebäude eines Mietwohngrundstücks durch Brand zerstört. Die eingetretene Wertminderung des Grundstücks kann erst durch Fortschreibung des Einheitswertes auf den 1. Januar 1979 berücksichtigt werden. Für den Erlaßzeitraum 1978 kann demnach ein Erlaß der Grundsteuer in Betracht kommen, nicht jedoch für den Erlaßzeitraum Aus dem Wortlaut des 33 Abs. 5 GrStG könnte gefolgert werden, daß immer dann, wenn eine Fortschreibung des Einheitswertes in Betracht kommt, ein Grundsteuererlaß in vollem Umfang ausgeschlossen ist. Eine solche Schlußfolgerung ist jedoch nach dem Urteil des BVerwG vom C 150/81 - BVerwGE ; StRK GrStG 33 R. 5 bzw. vom C 60/83 - KStZ 1985 S. 11) nicht gerechtfertigt. Nach den Gründen des o.a. Urteils vom sollte durch die Regelung des 33 Abs. 5 GrStG lediglich verhindert werden, daß einem Grundsteuerpflichtigen auch insoweit ein Erlaßanspruch entsteht, als er eine Grundsteuerreduzierung über eine Wertfortschreibung erreicht hat oder hätte erreichen können. Wenn und soweit eine Wertfortschreibung und in der Folge eine Grundsteuerreduzierung möglich ist, soll der Steuerpflichtige gehindert sein, "ersatzweise das gleiche Ergebnis über einen Grundsteuererlaß" zu erzielen. Geht die durch einen Grundsteuererlaß erreichbare Grundsteuerentlastung über die durch eine Fortschreibung des Einheitswertes mögliche 104 Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht 1995

6 hinaus, so wird der Grundsteuererlaß für die "überschießende" Entlastung durch 33 Abs. 5 GrStG nicht versperrt; insoweit kann vielmehr noch ein Erlaßanspruch entstehen. 5. Höhe des Grundsteuererlasses 33 Abs. 1 GrStG beschränkt den Grundsteuererlaß wegen wesentlicher Ertragsminderung auf höchstens vier Fünftel der Grundsteuer. Ein Fünftel ist deshalb stets zu entrichten. Der Erlaß kann deshalb auch bei völliger Ertraglosigkeit höchstens vier Fünftel der Grundsteuer ausmachen. Bei geringerer Ertragsminderung ist die Grundsteuer in Höhe von vier Fünfteln des Prozentsatzes der Ertragsminderung zu erlassen. Beispiel: normaler Rohertrag tatsächlicher Rohertrag Minderung mithin DM DM DM Prozentsatz der Minderung x 100 : = 40 v.h. Zu erlassen sind danach auf Antrag vier Fünftel oder 80 v.h. von 40 v.h. = 32 v.h. der Grundsteuer. In 33 Abs. 1 GrStG hat der Gesetzgeber pauschal unterstellt, daß bei bebauten Grundstücken ein Fünftel der Grundsteuer auf den Grund und Boden entfällt, für den, ebenso wie für unbebaute Grundstücke, ein Grundsteuererlaß ausgeschlossen ist (s.o.). 6. Billigkeitserlaß nach der Abgabenordnung ( 163, 227 AO) Wie bei anderen Steuern, so können auch bei der Grundsteuer Billigkeitsmaßnahmen getroffen werden, wenn die Erhebung oder Einziehung unbillig wäre. Trotz der Sonderregelung in 33 GrStG und auch wenn die Grundsteuer als Objektsteuer ausgestaltet ist, sind Billigkeitsmaßnahmen nach der AO nicht ausgeschlossen (OVG Münster, Urteil vom , DGStZ 1958 S. 78). In Frage kommt hier ein Erlaß nach 163 i.v. mit 184 Abs. 2 und 3 sowie nach 227 AO. Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Grundsteuererlaß nach diesen Vorschriften möglich ist, hat sich der Verfasser bereits im Geschäftsbericht 1986, S. 77 ff., geäußert. Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband - Geschäftsbericht